鄂靜松

【摘要】系統(tǒng)梳理國有企業(yè)存量土地盤活的有關(guān)政策，分析存在的問題，提出存量土地盤活的具體途徑。

【關(guān)鍵詞】國有企業(yè);存量土地;盤活利用

一、國有企業(yè)存量土地盤活利用的有關(guān)政策

1.國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于推進城區(qū)老工業(yè)區(qū)搬遷改造的指導(dǎo)意見》、國土資源部《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》等，各地方政府也出臺了存量土地盤活利用的具體政策。

2.根據(jù)《閑置土地處置辦法》（2012 年修訂 ），土地閑置時間超過 1 年，政府有權(quán)按照土地出讓或劃撥價款的 20% 征繳土地閑置費;閑置時間超過 2 年，政府有權(quán)無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。存量閑置土地的盤活利用，實現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值已成為重中之重。

3. 2014 年 6月國務(wù)院國資委印發(fā)《關(guān)于中央企業(yè)嚴(yán)格控制新建樓堂館所和規(guī)范辦公用房管理有關(guān)事項的通知》，明確“中央企業(yè)要本著勤儉節(jié)約、實事求是的原則，嚴(yán)格控制新建 （ 含遷建、擴建、購置 ）樓堂館所。確因生產(chǎn)經(jīng)營需要新建的，要按照樸素、實用、安全、節(jié)能原則進行立項和建設(shè)，堅決杜絕超標(biāo)準(zhǔn)、超規(guī)模、超投資”。

4.2021年7月國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，提到保障性租賃住房由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，充分發(fā)揮市場機制作用，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給，堅持“誰投資、誰所有”，主要利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋建設(shè)，合理配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施。

二、存量土地綜合開發(fā)的必要性

1、外部必要性：

改革開放40年來，隨著新型工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的快速推進，在工業(yè)化高峰、城鎮(zhèn)化高峰和人口高峰的聚合壓力下，全國都面臨著轉(zhuǎn)變用地模式、土地集約利用與轉(zhuǎn)型升級的需求。

2、內(nèi)部必要性

土地資源是一個單位資產(chǎn)的重要組成部分，在國有企業(yè)提質(zhì)增效，國有資產(chǎn)保值增值的今天，盤活現(xiàn)有存量或閑置土地，具有非常重要的意義。

3、現(xiàn)狀必要性

現(xiàn)階段，隨著政府規(guī)劃部門城市更新訴求，政府規(guī)劃部門對閑置土地的逐步蠶食，通過在閑置土地上設(shè)置綠地、學(xué)校等配套服務(wù)設(shè)施，造成了內(nèi)部閑置土地的無法順利開發(fā)，面積丟失。其次是當(dāng)?shù)匕傩諄y占亂用，安全問題頻發(fā)。

三、下一步存量土地盤活的思路和方向

1、指導(dǎo)思想

強力推進閑置土地處置。按照“以用為先、可持續(xù)發(fā)展”的原則，分區(qū)域?qū)Ω黜椖窟M行價值預(yù)評估。做到“能用的先開發(fā)，不能用的暫緩開發(fā)”。

2、下一步工作方向

結(jié)合政策找出是否有開發(fā)價值的項目，研判相關(guān)因素，根據(jù)項目所在地的“市場情況”，以市場為依據(jù)做項目“預(yù)可研”，同時進一步構(gòu)建存量建設(shè)用地長效管理機制，擴大有效投資，編制土地十四五期間開發(fā)計劃等綱要文件，為企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展提供堅實的保障。

四、存量土地盤活的主要模式

（一）開發(fā)模式

1、收儲盤活、

土地儲備機構(gòu)收儲，政府根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃等，因公共利益需要而對土地或房屋進行征收。

2、優(yōu)化盤活、

（1）一二級開發(fā)聯(lián)動

企業(yè)通過一級開發(fā)將現(xiàn)狀土地進行拆遷安置，達到二級開發(fā)條件。后期通過相關(guān)規(guī)定動作進行土地摘牌，完成土地二級開發(fā)。該模式需要企業(yè)跟政府具有很高的默契度，否則完成土地一級開發(fā)后無法保證通過市場動作摘牌再進行土地的二級開發(fā)。

（2）內(nèi)部企業(yè)產(chǎn)業(yè)升級

主要包括兩個方面，第一方面設(shè)技術(shù)業(yè)務(wù)用房，根據(jù)生產(chǎn)運營需求，優(yōu)先利用存量土地建設(shè)技術(shù)業(yè)務(wù)用房，滿足內(nèi)部生產(chǎn)科研用房需求。 第二方面根據(jù)企業(yè)自身的發(fā)展方向，通過產(chǎn)業(yè)的升級改造，發(fā)展與企業(yè)發(fā)展本身相關(guān)的科技研發(fā)或者其他文化創(chuàng)意、現(xiàn)代服務(wù)等功能的產(chǎn)業(yè)，并以此為契機，推進企業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

（3）建設(shè)職工保障性住房

抓住國家大力培育和發(fā)展住房租賃市場的機遇，根據(jù)各地有關(guān)政策將存量土地建設(shè)、改建為職工保障性住房或者租賃住房，滿足交流干部、畢業(yè)生和人才引進等住房需求。

3、開發(fā)新物業(yè)

（1） 市場開發(fā)

閑置住宅、商業(yè)用地的市場化利用。加快閑置住宅、商業(yè)服務(wù)等用地的開發(fā)，將土地開發(fā)為住宅、商業(yè)寫字樓，通過對外銷售、租賃，獲得經(jīng)營性收益。

（2）建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)

利用存量閑置用地，以新興業(yè)務(wù)發(fā)展為契機，開發(fā)建設(shè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園、產(chǎn)業(yè)綜合體，引入行業(yè)上下游龍頭、創(chuàng)新企業(yè)入園發(fā)展。同時配建部分人才公寓，保障產(chǎn)業(yè)園引入人才后能留下來長期發(fā)展。

（3）發(fā)展健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。充分利用集團公司內(nèi)部的質(zhì)子醫(yī)療、教育培訓(xùn)等資源，結(jié)合目前國家的政策，開展健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，為集團公司內(nèi)外提供高端的健康養(yǎng)老服務(wù)。

（二）投資模式

1.土地權(quán)屬單位獨立投資模式。

土地權(quán)屬單位成立項目公司，自行開發(fā)。

2、系統(tǒng)內(nèi)合作投資模式。

土地權(quán)屬單位以土地出資入股，引入系統(tǒng)內(nèi)其他具有開發(fā)能力的單位雙方成立項目合資公司共同開發(fā)，在充分研究當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)土地、稅務(wù)政策后，將土地采用合理方式注入項目公司，由項目合資公司報建，并承擔(dān)項目投資、建設(shè)、運營職責(zé)，可以充分調(diào)動集團系統(tǒng)內(nèi)部不同單位之間的積極性。

3.與系統(tǒng)外具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)合作開發(fā)模式。

在保持土地權(quán)屬最終由國有企業(yè)控制的前提下，將項目開發(fā)權(quán)、運營權(quán)轉(zhuǎn)移給擁有房地產(chǎn)開發(fā)資格的企業(yè)，按照委托建設(shè)運營等合作開發(fā)方式開展盤活。

五、下一步工作及建議

1.突出重點，集中力量推動存量土地攻堅。

在盤活過程中，要注意依法合規(guī)，規(guī)避政策風(fēng)險，按照“以用為先、可持續(xù)發(fā)展”的原則，做到“能用的先開發(fā)，不能用的暫緩開發(fā)”，以重點地塊作為突破點，集中力量推動存量土地攻堅戰(zhàn)。

2.梳理問題分類施策，逐個破解工作難點，有效推進閑置土地處置。

土地開發(fā)過程利益相關(guān)方多，需要協(xié)調(diào)土地權(quán)屬方、投資建設(shè)方、屬地政府等多方面需求，如何照顧到各方面的利益，同時又能充分調(diào)動各方面的積極性，是在土地盤活中的重點，也是基礎(chǔ)。雖然利益方較多，但作為國有企業(yè)，“國有企業(yè)資產(chǎn)保值增值”是一個基本的原則。

3、下一步建議

根據(jù)現(xiàn)行政策導(dǎo)向，通過專業(yè)團隊的土地梳理，以及開展項目的“預(yù)可研”動作，梳理出一批市場價值高，可以先行啟動的項目。同時制定十四五期間持有土地開發(fā)綱要等文件，在1至2年內(nèi)，啟動開發(fā)一批市場價值高的項目，同時梳理出一批暫不具備條件的，但可以為后續(xù)開發(fā)做儲備的項目。在3-5年內(nèi)，土地條件成熟一批，整理一批。