◎王 瑩

目 次

一、《民法典》對相關(guān)制度的守成與創(chuàng)新評析

(一)修改業(yè)主大會決議規(guī)則,最大限度發(fā)揮業(yè)主大會作用

(二)明確居民委員會作為召開業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會的協(xié)助和指導(dǎo)機構(gòu),為業(yè)主自治規(guī)范化路徑指明方向

(三)設(shè)專章規(guī)定物業(yè)服務(wù)關(guān)系,厘清物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主的權(quán)利義務(wù)關(guān)系

二、“后 《民法典》”時代,關(guān)于小區(qū)業(yè)主自治與物業(yè)服務(wù)關(guān)系問題幾點思考

(一)大力發(fā)展社工組織,走小區(qū)業(yè)主自治規(guī)范化的專業(yè)道路

(二)建立健全物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價體系,有效避免物業(yè)服務(wù)糾紛

三、結(jié)語

隨著我國市場經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展,特別是現(xiàn)代城鎮(zhèn)化的腳步不斷加快,城鎮(zhèn)商品房住宅小區(qū)逐漸成為大部分城鎮(zhèn)居民的聚集性居住方式。由于住宅小區(qū)的房屋是以對外公開售賣的商品經(jīng)濟方式?jīng)Q定其歸屬,住宅小區(qū)業(yè)主往往彼此間并不具有特定的社會聯(lián)系,其內(nèi)部成員結(jié)構(gòu)與計劃經(jīng)濟條件下產(chǎn)生的家屬區(qū)住宅區(qū)和老城區(qū)長期自然形成的自發(fā)聚居區(qū)有著明顯的區(qū)別:其成員間的社會聯(lián)系相當薄弱,社會解組趨向明顯,居民間缺乏共同認可的統(tǒng)一的權(quán)威。傳統(tǒng)的 “統(tǒng)一安排式”或者是 “互相體諒式”的小區(qū)管理模式無法適應(yīng)城鎮(zhèn)商品房住宅小區(qū)的這些新的特點;通過召開業(yè)主大會凝聚小區(qū)業(yè)主共識,組織業(yè)主委員會執(zhí)行居民意志的新型小區(qū)管理模式逐漸形成。而由于小區(qū)業(yè)主缺乏完成小區(qū)日常管理的相應(yīng)專業(yè)技能或時間,就使得專業(yè)從事小區(qū)物業(yè)管理的市場主體應(yīng)運而生。隨著商品房住宅小區(qū)業(yè)主自治和物業(yè)公司物業(yè)管理實踐的不斷深入,小區(qū)業(yè)主與業(yè)委會之間以及小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾日益凸顯,亟待解決。

目前，紹興分撥是屬于全人工作業(yè)，包括入庫，分揀，出站，沒有任何的自動化操作。分撥中心快件揀選策略的四個主要因素為:分區(qū)、運單分割、運單分批及分類。分區(qū)就是將揀選作業(yè)場所地作區(qū)域劃分;運單分割一般是與揀選分區(qū)相對應(yīng)的，當揀選的項目較多時，可將運單分成若干子訂單交由不同揀選區(qū)域同時進行揀選作業(yè);運單分批是為了提高分揀作業(yè)效率而把多張運單集合成一批，進行批次分揀作業(yè);在采用批量揀選作業(yè)方式時，揀選完后還必須進行分類，因此需要相配合的分類策略。

2007年3月16日通過的 《物權(quán)法》在建筑物區(qū)分所有權(quán)專章中以9個條文(第75～83條)的篇幅對物業(yè)管理的相關(guān)問題進行了規(guī)定,而后最高人民法院又出臺了 《區(qū)分所有權(quán)解釋》及 《物業(yè)服務(wù)解釋》,對小區(qū)業(yè)主自治和物業(yè)公司物業(yè)管理實踐中存在的一些問題進行了進一步的回應(yīng),提供了一些處理糾紛和問題的具體方法和標準,在當時的情形下,對于處理現(xiàn)實中的一些問題的確也起到了積極的作用。

但隨著經(jīng)濟社會的繼續(xù)發(fā)展,我們看到小區(qū)業(yè)主自治仍缺乏規(guī)范和引導(dǎo),小區(qū)業(yè)主大會 “表決難”“決議難” “被表決”現(xiàn)象較為普遍;我們也可以看到,一方面是小區(qū)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的 “怨聲載道”,另一方面卻又是,物業(yè)服務(wù)企業(yè)由于業(yè)主大面積拖欠物業(yè)費而發(fā)出的 “巧婦難為無米之炊”的無奈嗟嘆。這些問題都是原有的法律規(guī)定未曾直接涉及或者無法真正解決的。

2021年1月1日開始正式生效的 《民法典》作為一部社會生活的百科全書,應(yīng)該說,在小區(qū)業(yè)主自治和物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域作出了一些有針對性的回應(yīng),為現(xiàn)實中出現(xiàn)的一些新問題的解決提供了制度遵循。但從筆者的實踐感受而言,問題似乎又沒有得到根本的解決。站在 “后 《民法典》”的時代節(jié)點上,作為一名法律實踐一線的律師,筆者又不禁要繼續(xù)想,在小區(qū)業(yè)主自治和物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域還有哪些是應(yīng)該或者說可以去做的。

一、《民法典》對相關(guān)制度的守成與創(chuàng)新評析

筆者持有這樣的一種觀念,即,一方面,民法所規(guī)制的領(lǐng)域涉及社會中每一個普通人生活的方方面面,由于其影響的深遠性和廣泛性,民法一直是一個尤其注重傳統(tǒng)和相對穩(wěn)定的法律領(lǐng)域;另一方面,民法所規(guī)制的社會生活又是最富變化的一個領(lǐng)域,特別是在中國這樣一個近四十年,乃至于近七十年以來,大部分時間都處在一個高速發(fā)展之中的大國,社會生活每時每刻都在發(fā)生著迅速而深刻的變化;因此民法,特別是現(xiàn)當代中國的民法是要不斷與時俱進與創(chuàng)新的?？傊?筆者贊成這樣的觀點,《民法典》的創(chuàng)制過程就是對既有的民事法律制度的守成與創(chuàng)新。具體到對 《民法典》本文著眼的小區(qū)業(yè)主自治和領(lǐng)域相關(guān)法律制度的守成與創(chuàng)新,筆者作具體分析如下:

筆者認為,《民法典》在小區(qū)業(yè)主自治和物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域貫徹了整個 《民法典》編纂過程中的一貫風(fēng)格,在保留原有法律制度基本框架的同時,針對社會反映比較強烈的一些問題,作出了以下幾項突出的修改:其一,對業(yè)主大會決議的形成規(guī)則作出了修改;〔1〕參見 《民法典》第278條。其二,新增了緊急狀況下使用維修基金的規(guī)定;〔2〕參見 《民法典》第281條第2款。其三,明確規(guī)定居民委員會應(yīng)當對業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會進行指導(dǎo)和協(xié)助;〔3〕參見 《民法典》第277條第2款。其四,新增共有部分收入歸屬和處理的規(guī)定;〔4〕參見 《民法典》第282條。其五,明確物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的義務(wù),并在合同編設(shè) “物業(yè)服務(wù)合同”專章對物業(yè)服務(wù)相關(guān)問題進行規(guī)定。

(一)修改業(yè)主大會決議規(guī)則,最大限度發(fā)揮業(yè)主大會作用

所謂對商品房住宅小區(qū)的管理,其實質(zhì)就是全體小區(qū)業(yè)主對于小區(qū)共有部分進行共同管理。由于商品房住宅小區(qū)業(yè)主之間往往不存在相對穩(wěn)定的社會聯(lián)系,也沒有一個共同認可的權(quán)威,全體業(yè)主的小區(qū)管理行為就有賴于一個相對的共同意志的形成。

從民事法律行為的分類理論來說,全體業(yè)主對于小區(qū)的管理行為屬于一種共同行為。根據(jù) 《民法典》第134條第2款的規(guī)定,這種共同行為要成立并生效就必須按照一定的議事規(guī)則和程序進行。而這一議事規(guī)則和程序就是全體業(yè)主共同組成的業(yè)主大會的決議規(guī)則。因此,業(yè)主大會的決議規(guī)則是商品房住宅小區(qū)管理的起點和基礎(chǔ)。

早在 《物權(quán)法》中,我國就對業(yè)主大會的決議規(guī)則從決議的內(nèi)容范圍和決議作出的方式和條件兩個方面進行了規(guī)定。《民法典》在此基礎(chǔ)上,對決議的內(nèi)容范圍和決議作出的方式和條件均進行了較大的修改。〔5〕《物權(quán)法》第76條規(guī)定:“下列事項由業(yè)主共同決定: (一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;(二)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約; (三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人; (五)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項,應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項,應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?！薄睹穹ǖ洹返?78條規(guī)定:“下列事項由業(yè)主共同決定:(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;(二)制定和修改管理規(guī)約;(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;(五)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;(六)籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;(七)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;(八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動;(九)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。業(yè)主共同決定事項,應(yīng)當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項,應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項,應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?！本唧w而言,在決議的內(nèi)容范圍上,《民法典》將改變共有部分用途或者使用共有部分從事經(jīng)營活動,明確列入了決議的內(nèi)容范圍;并將籌集和使用維修基金,分列為決議的兩項不同內(nèi)容,并課以不同的決議通過條件。在決議的方式和條件上,《民法典》將 《物權(quán)法》規(guī)定的單一標準下的兩分決議通過條件,修改為:先要滿足出席人數(shù)和代表的專有面積比例的要求,然后再針對不同的決議事項,提出不同的占出席人數(shù)及專有面積比例要求。

第一,擴大決議內(nèi)容范圍,維護和夯實業(yè)主在小區(qū)管理中的主體地位。雖然《物權(quán)法》在 《民法典》出臺前就已經(jīng)明確了小區(qū)共有部分歸全體業(yè)主共有這樣一個規(guī)定,但由于缺乏相應(yīng)的程序性規(guī)定進行保障,長期以來,小區(qū)共有部分及設(shè)施的相關(guān)情況都被小區(qū)的物業(yè)管理公司所控制,小區(qū)業(yè)主沒有一個明確的發(fā)生和維權(quán)的路徑?！睹穹ǖ洹穼⒏淖児灿胁糠钟猛净蛘呤褂霉灿胁糠謴氖陆?jīng)營活動明確列入了決議的內(nèi)容范圍,為業(yè)主主張自己對共有部分的合法訴求,排除物業(yè)公司等主體對其合法權(quán)益的不正當侵害,提供了一條明確的路徑,彰顯了業(yè)主的小區(qū)管理主體地位。

第二,通過拆分決議內(nèi)容事項,修改決議通過條件,保障業(yè)主自主意愿的表達與避免業(yè)主大會陷入僵局之間的平衡。我們看到,修改后的決議通過條件不再以贊成票占整個小區(qū)業(yè)主人數(shù)和專有面積比例作為決議通過的條件;而是在規(guī)定業(yè)主大會最低出席業(yè)主人數(shù)及專有面積比例的前提下,將贊成票占出席業(yè)主人數(shù)及專有面積比例作為決議通過的條件。這一修改就使得一部分不參與業(yè)主大會,也不對決議事項表達態(tài)度的業(yè)主,不會對業(yè)主大會決議的形成產(chǎn)生影響,最大限度地避免業(yè)主大會僵局的形成,保護最大多數(shù)業(yè)主的利益;另外,《民法典》通過拆分 “籌集和使用維修基金”決議項目,包括允許業(yè)委會在緊急狀態(tài)下決定使用維修基金,降低使用維修基金的決議通過條件,使得業(yè)主的正常房屋修繕需求得到最大限度的滿足。

但是,筆者同時要指出的是,《民法典》的這種修改并不意味著不保障每一個業(yè)主個體的意愿表達權(quán)利。正相反,這種新的設(shè)計有可能會更好地保障業(yè)主個體表達意愿和質(zhì)量。在 《民法典》生效前,由于 《物權(quán)法》并未對出席會議人數(shù)有最低限度的要求,只是要求表示贊成的最終業(yè)主人數(shù)和專有面積比例。筆者發(fā)現(xiàn),《物權(quán)法》的這一規(guī)定一方面使得業(yè)主大會的組織和召開流于形式,有些小區(qū)甚至根本沒有召開,業(yè)主 “被投票”的情況較為常見,對出席業(yè)主大會的人數(shù)及專有面積比例提出最低限度的要求,實質(zhì)上是提高了決策要求(成本);另一方面,由于 《物權(quán)法》要求整個小區(qū)業(yè)主的贊成人數(shù)和專有面積比例,這就要求幾乎整個小區(qū)的所有業(yè)主都必須表態(tài),但由于并不是所有的業(yè)主都對小區(qū)情況關(guān)心且熟悉(有些小區(qū)甚至是相當一部分業(yè)主對于小區(qū)管理的相關(guān)事宜并不熱心和了解),這種方式形成的決議極有可能并不能形成一個真正有利于小區(qū)管理的決議?！睹穹ǖ洹纷鞒銮笆鲂薷暮?雖然降低了決議通過的條件,但是由于規(guī)定了最低參會人數(shù),而不是要求以全部業(yè)主為贊成票比例的參考系,這就在一定程度上保證了參與投票的更有可能是真正對于物業(yè)管理事項有獨立意愿的業(yè)主,從而也就在一定程度上保證了形成決議的實質(zhì)質(zhì)量。

可見,《民法典》的前述修改并不是簡單地追求決議形成條件的降低,而是試圖在業(yè)主自主意愿表達權(quán)益保障與避免業(yè)主大會陷入僵局間尋求一種合理的平衡。

現(xiàn)下,筆者注意到,由于城市居民生活壓力普遍較大,且人口流動性較強,小區(qū)業(yè)主比較普遍地對小區(qū)管理事項,特別是不直接關(guān)涉自身利益的事項欠缺參與熱情;但是另外一方面,隨著全民的教育程度特別是權(quán)利意識的顯著提高,涉及小區(qū)管理方面的訴訟和新聞事件顯著增加,也折射出了小區(qū)業(yè)主在小區(qū)管理中保障自身意愿表達權(quán)益的強烈訴求。應(yīng)該說,《民法典》對既有法律制度作出的前述修改,不失為對這種同時存在的 “硬幣兩面”的一種回應(yīng)與調(diào)和。

(二)明確居民委員會作為召開業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會的協(xié)助和指導(dǎo)機構(gòu),為業(yè)主自治規(guī)范化路徑指明方向

在 《物權(quán)法》中,僅籠統(tǒng)地規(guī)定了政府有關(guān)部門負有對召開業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會進行協(xié)助和指導(dǎo)的義務(wù),由于沒有指定具體的負責機構(gòu),這一條規(guī)定在實踐中并不具備實際上的意義,僅能作為一種倡導(dǎo)性的規(guī)定來看待;隨著社會的發(fā)展與進步,特別是沿海發(fā)達地區(qū),通過引入社工組織助力業(yè)主自治的成功實踐,《民法典》最終將居民委員會,這一直接同小區(qū)業(yè)主打交道的群眾性基層自治組織確定為了對業(yè)主自治進行直接指導(dǎo)的責任機構(gòu)。這一修改也明確了業(yè)主自治規(guī)范化的發(fā)展方向:以基層自治組織的指導(dǎo)和協(xié)調(diào)為依托,構(gòu)建和諧規(guī)范業(yè)主自治下的良性小區(qū)管理狀態(tài)。

但是筆者認為,《民法典》通過這一條規(guī)定僅僅明確了一個業(yè)主自治規(guī)范化的路徑,要達成業(yè)主自治規(guī)范化的最終目標,仍然有待于后續(xù)配套性措施的不斷發(fā)展與完善,特別是在內(nèi)地中小城市中,這方面的工作仍然有很長的路要走。

(三)設(shè)專章規(guī)定物業(yè)服務(wù)關(guān)系,厘清物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主的權(quán)利義務(wù)關(guān)系

在 《民法典》實施以前,對物業(yè)服務(wù)關(guān)系的調(diào)整最高規(guī)格的規(guī)范性文件是《物業(yè)服務(wù)解釋》,在法律層級的規(guī)范性文件中并沒有出現(xiàn)過對于物業(yè)服務(wù)關(guān)系問題的專章規(guī)定,物業(yè)服務(wù)關(guān)系的最主要遵循是國務(wù)院頒布和各省自行頒布的物業(yè)服務(wù)方面的條例和規(guī)定。這一方面是因為我們國家物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域起步較晚,立法的經(jīng)驗和其他相關(guān)準備并不充分;另一方面,在筆者看來,這也與物業(yè)服務(wù)的特點有一定關(guān)系。小區(qū)物業(yè)服務(wù)糾紛的爆發(fā)與小區(qū)使用年限有著比較密切的關(guān)系,從筆者的執(zhí)業(yè)感受來看,物業(yè)服務(wù)糾紛也是近十年才出現(xiàn)了比較明顯的爆發(fā)。這也可能是 《民法典》出臺以前,并沒有法律層級的規(guī)范性文件(不包括司法解釋)對于物業(yè)服務(wù)關(guān)系進行專門調(diào)整的另一原因。

小區(qū)物業(yè)服務(wù)是針對小區(qū)業(yè)主提供的,對小區(qū)的環(huán)境及其建筑與設(shè)施進行的管理和維護服務(wù)。在商品房小區(qū)初建時,由于小區(qū)內(nèi)房屋尚未售賣,政府一般會指定物業(yè)公司擔任小區(qū)的前期物業(yè),而該前期物業(yè)往往又都會是該商品房小區(qū)開發(fā)商旗下的物業(yè)公司。由于建筑物新建且尚處在保修期內(nèi),問題較少,且在小區(qū)投入使用初期開發(fā)商并未完全撤出小區(qū),因此開發(fā)商能與自己旗下的物業(yè)合作解決許多問題;再加上,投入使用初期,小區(qū)業(yè)主入住率不高,自治組織尚未形成等多種原因,在小區(qū)建成投入使用后的相當長一段時間內(nèi),關(guān)于物業(yè)服務(wù)的糾紛并不會凸顯,但隨著房屋超過質(zhì)保期,加上小區(qū)的設(shè)施與環(huán)境的日漸老化,在一個小區(qū)建成后的5～10年是比較容易凸顯出物業(yè)服務(wù)糾紛的。而 《物權(quán)法》起草出臺于2007年前后,從20世紀90年代算起,我國的商品房制度都只實行了短短的十余年,且大多商品房是從 “房改房”而來,并不是嚴格意義上的商品房住宅小區(qū)。更為晚近的物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域持續(xù)時間就更短了,那時的商品房住宅小區(qū)大多還未達到物業(yè)服務(wù)糾紛的集中凸顯時期,物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域還處在摸索的初級階段。

筆者認為,在當前物業(yè)服務(wù)糾紛凸顯的背景下,《民法典》通過在合同編設(shè)立 “物業(yè)服務(wù)合同”專章對物業(yè)服務(wù)關(guān)系進行調(diào)整,明確物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主的關(guān)系性質(zhì)和權(quán)利與義務(wù),總結(jié)了以往立法和司法的經(jīng)驗,為解決物業(yè)服務(wù)糾紛提供了較為直接的法律依憑,是具有積極意義的。但筆者認為,對于如何在物業(yè)服務(wù)公司與小區(qū)業(yè)主之間,構(gòu)建良性的物業(yè)服務(wù)關(guān)系,從根源上遏制物業(yè)服務(wù)糾紛的增長勢頭,是需要我們繼續(xù)思考的問題。

二、“后 《民法典》”時代,關(guān)于小區(qū)業(yè)主自治與物業(yè)服務(wù)關(guān)系問題幾點思考

經(jīng)過前文對于 《民法典》相關(guān)制度守成與創(chuàng)新的評析,總的來說,在小區(qū)業(yè)主自治和物業(yè)服務(wù)關(guān)系的問題上,《民法典》保留和總結(jié)了已有的立法成果和實踐做法,同時根據(jù)新的現(xiàn)實的社會情況,對現(xiàn)下尤為突出的一些問題作出了有針對性的回應(yīng),為許多問題的解決提供了依憑,指明了方向。但是,筆者認為,在以下幾個方面的問題解決上,《民法典》的規(guī)定還有待構(gòu)建相關(guān)的具體措施與制度:

(一)大力發(fā)展社工組織,走小區(qū)業(yè)主自治規(guī)范化的專業(yè)道路

《民法典》將居民委員會作為指導(dǎo)和協(xié)助小區(qū)業(yè)主自治的責任機構(gòu),但筆者從日常工作中了解到,在內(nèi)地的中小城市,由于居民委員會工作人員缺乏指導(dǎo)和協(xié)助小區(qū)業(yè)主自治的相關(guān)知識和必要技能,所謂的指導(dǎo)和協(xié)助,在實踐中往往就變成了出席一下會議的 “走過場”或者是行政安排式的 “大包干”。筆者認為,內(nèi)地中小城市可以大力借鑒沿海城市的成功經(jīng)驗,由街道和居委會牽頭,通過政府付費或者補貼的方式,引入專業(yè)的社會工作者團隊,對小區(qū)的業(yè)主自治工作進行有針對性的專業(yè)指導(dǎo)和協(xié)助,“讓專業(yè)的人做專業(yè)的事”,走出一條小區(qū)業(yè)主自治規(guī)范化的專業(yè)道路。

(二)建立健全物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價體系,有效避免物業(yè)服務(wù)糾紛

從筆者的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗來看,物業(yè)服務(wù)糾紛發(fā)生的癥結(jié)往往在于服務(wù)提供者和服務(wù)接受者雙方信息不對等,導(dǎo)致服務(wù)進行過程中無法互相理解與體諒,從而極易引發(fā)糾紛。

在小區(qū)業(yè)主看來,物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)往往是很難感知的,而物業(yè)費的支出又往往是具體可感的。因此,相當一部分業(yè)主有可能在這種心理落差感的驅(qū)使下選擇不交物業(yè)費;而收不到物業(yè)費,又會使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)無法保證基本的日常運營與服務(wù)質(zhì)量,進而形成惡性循環(huán),導(dǎo)致糾紛。

筆者認為,應(yīng)建立一套以第三方測評機構(gòu)為依托的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價體系。向小區(qū)業(yè)主通報物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)內(nèi)容及實際運行成本,并根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同對該物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進行專業(yè)測評,以此作為小區(qū)業(yè)主聘用和解聘小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的依據(jù)。通過建立這樣一種服務(wù)質(zhì)量評價體系,增強小區(qū)業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同履行過程中的參與感和獲得感,一定程度上消除小區(qū)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的信息不對等,這也有助于小區(qū)業(yè)主自覺認識到繳納物業(yè)服務(wù)費用的必要性,從而最大限度減少和化解物業(yè)服務(wù)糾紛。

三、結(jié)語

《民法典》的頒布和實施標志著一個全新的法治時代的到來,但絕不是民事法律領(lǐng)域法治探索之路的終點。筆者相信,“后 《民法典》”時代的民事法律的新的實踐,必將結(jié)出越來越多的豐碩成果。