文／任小梅 武漢正煊資本投資有限公司 湖北武漢 430000

引言：

房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)行業(yè)是相互促進(jìn)，也是相互影響的關(guān)系。如果房地產(chǎn)金融出現(xiàn)井噴或者急速萎縮，均會(huì)影響房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，無(wú)論就投資而言，還是就民生來(lái)講，其穩(wěn)定發(fā)展都有著非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。若是房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)過(guò)大，那么國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定也將難以保證，甚至?xí)l(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，造成經(jīng)濟(jì)衰退，拉長(zhǎng)共同富裕目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的時(shí)間線。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范要略的研究，具有較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)必要性與重要性。

1、房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)業(yè)

1.1 內(nèi)在邏輯

房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)業(yè)之間有著密切的內(nèi)在邏輯，特別是前者對(duì)后者有著重要的功能促進(jìn)，并集中體現(xiàn)在以下三方面：第一，促進(jìn)資源優(yōu)化配置。房地產(chǎn)金融能夠促使資金在資金盈余、短缺部門(mén)之間進(jìn)行流轉(zhuǎn)調(diào)劑，進(jìn)而有效引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)資金流向，促進(jìn)行業(yè)資源的優(yōu)化配置；第二，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避轉(zhuǎn)移。通過(guò)金融資產(chǎn)的交易，資產(chǎn)所有者風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)轉(zhuǎn)移到他處或原地消失。房地產(chǎn)金融額可以為房地產(chǎn)企業(yè)提供套期保值、組合投資的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，確保相關(guān)市場(chǎng)主體通過(guò)金融工具將市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)向最佳人員，通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)再分配完成風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖、分散和轉(zhuǎn)移；第三，降低交易成本。在成熟的房地產(chǎn)金融體系框架內(nèi)，專業(yè)金融機(jī)構(gòu)和咨詢機(jī)構(gòu)等，可以為房地產(chǎn)金融資產(chǎn)交易提供全方面的服務(wù)保障，在增強(qiáng)交易安全性的同時(shí)，降低交易成本，包括搜尋成本和信息成本[1]。

1.2 現(xiàn)狀審視

近年來(lái)，為確保房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，刺激經(jīng)濟(jì)回暖，世界各國(guó)紛紛采用調(diào)低貸款利率的方式來(lái)促進(jìn)貸款消費(fèi)。雖然這種方法產(chǎn)生了一定的作用，GDP 也實(shí)現(xiàn)了恢復(fù)，但也同樣帶來(lái)了明顯的副作用，特別是個(gè)體及小微企業(yè)并沒(méi)有用貸款恢復(fù)生產(chǎn)，而是投機(jī)性地將資金投入房地產(chǎn)市場(chǎng)。典型的如深圳市房?jī)r(jià)的持續(xù)走高，使得泡沫越來(lái)越大，幸而政府部門(mén)的及時(shí)介入才避免引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。近年來(lái)，在“房住不炒”的戰(zhàn)略方針下，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展整體穩(wěn)定，但在多種因素的綜合作用下，房地產(chǎn)依然面臨著較大的金融風(fēng)險(xiǎn)，如“恒大暴雷”事件、河南爛尾樓事件等。整體來(lái)講，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融與房地產(chǎn)業(yè)處于深度互嵌的關(guān)系交織中，在整個(gè)關(guān)系鏈中，任一環(huán)節(jié)的失誤都會(huì)引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，因此要進(jìn)行系統(tǒng)審視與研判，加大房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范力度。

2、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的主要類型

2.1 系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

20 世紀(jì)90 年代以來(lái)，我國(guó)金融市場(chǎng)得到了快速發(fā)展，融資方式日益多元、豐富，如股權(quán)融資、信托融資、信用融資、供應(yīng)鏈融資等。但我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展較晚，再加上法律建設(shè)、政策制定、體制完善等的滯后性，使得房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期存在融資難問(wèn)題，基本通過(guò)傳統(tǒng)銀行借貸方式獲取資金。單一融資渠道嚴(yán)重降低了房地產(chǎn)企業(yè)金融談判議價(jià)能力，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資成本居高不下，而房企高周轉(zhuǎn)、高杠桿的發(fā)展模式，導(dǎo)致其償債風(fēng)險(xiǎn)較高，資金供給安全性、穩(wěn)定性欠缺，很容易誘發(fā)一系列的融資違約風(fēng)險(xiǎn)。盡管早在2014 年，我國(guó)銀監(jiān)會(huì)就專門(mén)發(fā)文防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)“名單制”管理規(guī)避因資金鏈斷裂所誘發(fā)的系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。但上述措施也沒(méi)能完全杜絕該風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)，自2021 年起，全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企開(kāi)始陸續(xù)出現(xiàn)資金鏈斷裂等經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。

2.2 政策風(fēng)險(xiǎn)

所謂政策風(fēng)險(xiǎn)，就是因國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整所引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，就房地產(chǎn)金融政策風(fēng)險(xiǎn)來(lái)講，就是因國(guó)家金融政策調(diào)控帶來(lái)的房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)。近年來(lái)，為了解決房?jī)r(jià)上漲過(guò)快問(wèn)題，切實(shí)保障人民住房權(quán)益，我國(guó)明確了“房住不炒”的戰(zhàn)略定位，逐步加大土地開(kāi)發(fā)控制力度，出臺(tái)了一系列法規(guī)政策，包括房企融資基本條件、限購(gòu)政策等，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)無(wú)比巨大的壓力，增大了仍按舊模式運(yùn)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)違約風(fēng)險(xiǎn)。如國(guó)家出臺(tái)的限購(gòu)政策、限貸政策，包括許多一、二線城市為抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，都出臺(tái)了相應(yīng)的限定政策，使得部分消費(fèi)者不具備購(gòu)房資格，已簽訂的預(yù)售合同也會(huì)因此而無(wú)法履行，最終間接加大了房地產(chǎn)企業(yè)的違約風(fēng)險(xiǎn)[2]。

2.3 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

近年來(lái)，受經(jīng)濟(jì)下行，以及“恒大暴雷”、爛尾樓事件等因素的影響，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的悲觀態(tài)度、觀望態(tài)度愈加明顯，使得新房、二手房交易量明顯下降，房?jī)r(jià)出現(xiàn)波動(dòng)，甚至引發(fā)了新一輪的違約潮，進(jìn)一步加大了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。本質(zhì)上來(lái)講，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要是因房地產(chǎn)價(jià)格下降對(duì)金融機(jī)構(gòu)安全性產(chǎn)生了本質(zhì)動(dòng)搖。就貸款對(duì)象而言，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要分為開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)，前者就是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格低于開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)貸款時(shí)的預(yù)期價(jià)格時(shí)，開(kāi)發(fā)商無(wú)法實(shí)現(xiàn)盈利，從而出現(xiàn)無(wú)法償還貸款的風(fēng)險(xiǎn)。后者則是購(gòu)房者在貸款存續(xù)期，因房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)大幅下跌，借款人為“明哲保身”主動(dòng)放棄償還貸款的風(fēng)險(xiǎn)。無(wú)論是開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)還是個(gè)人市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，都會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)金融產(chǎn)生系統(tǒng)破壞，很容易引發(fā)全盤(pán)風(fēng)險(xiǎn)。

2.4 資產(chǎn)處置風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度正在讓位于發(fā)展質(zhì)量，GDP 增速持續(xù)下降，經(jīng)濟(jì)周期不斷探底，下行壓力空前加大，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也日益激烈，房地產(chǎn)企業(yè)盈利空間明顯縮小。一方面，在中央和地方的大力調(diào)控下，房?jī)r(jià)始終處于高位平衡狀態(tài)，但消費(fèi)者處于觀望狀態(tài)，房產(chǎn)有價(jià)無(wú)市。這種情形下，房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法快速回籠資金，甚至部分企業(yè)發(fā)生資金斷裂陷入財(cái)務(wù)危機(jī)。另一方面，房企的自有資金不足以支撐大規(guī)?？焖倌玫氐母咧苻D(zhuǎn)發(fā)展模式，所以外源性融資渠道就成為了房地產(chǎn)企業(yè)的必然選擇。但隨著外源性融資規(guī)模的不斷加大，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率也會(huì)隨之攀升。負(fù)債規(guī)模作為企業(yè)融資到期后償還債務(wù)本息能力的核心影響因素，加入負(fù)債利息率不變，那么負(fù)債規(guī)模越大，需要償還的本息就越高，所產(chǎn)生的償債風(fēng)險(xiǎn)也就越大。數(shù)據(jù)顯示，2021 年，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率均值為67.10%，個(gè)別企業(yè)接近80%，整體處于高位狀態(tài)。也就是說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較高的資產(chǎn)處置風(fēng)險(xiǎn)。

通過(guò)對(duì)中國(guó)各城市房?jī)r(jià)的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，雖然我國(guó)尚未出現(xiàn)系統(tǒng)性地產(chǎn)泡沫問(wèn)題，但區(qū)域性泡沫問(wèn)題卻普遍存在，甚至正在變得尖銳。如早在上世紀(jì)九十年代，海南房地產(chǎn)就已經(jīng)發(fā)生泡沫化，并通過(guò)政策調(diào)整將其刺破。還有2008 年，通過(guò)有效的市場(chǎng)調(diào)整成功擠壓全國(guó)房地產(chǎn)泡沫，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)曾一度陷入停滯。盡管我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著強(qiáng)有力的調(diào)控政策約束，金融監(jiān)管體系也不斷完善，但加大房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范卻始終都是重中之重，不能有一絲松懈。

3、新形勢(shì)下房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范要略

3.1 轉(zhuǎn)變發(fā)展模式，規(guī)避系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)要從高負(fù)債率，快速擴(kuò)張，不停拿地，以周轉(zhuǎn)速度換利潤(rùn)的高風(fēng)險(xiǎn)發(fā)展模式中，轉(zhuǎn)變?yōu)榈拓?fù)債率，以企業(yè)自身實(shí)力為上限，評(píng)估市場(chǎng)需求，謹(jǐn)慎拿地，精細(xì)化運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，以品質(zhì)獲利，房地產(chǎn)企業(yè)回歸到良性發(fā)展模式下。另一方面，金融機(jī)構(gòu)，包括民間資本也要加強(qiáng)對(duì)優(yōu)質(zhì)主體的識(shí)別能力，嚴(yán)格遵守國(guó)家法規(guī)要求，避免資本流向高風(fēng)險(xiǎn)、投機(jī)性的房企，充分發(fā)揮房地產(chǎn)金融對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的促進(jìn)作用，而不是“助紂為虐”。同時(shí)，全面實(shí)施高效化信貸政策，充分利用信貸優(yōu)勢(shì)合理控制房地產(chǎn)，確保行業(yè)資金流向合理性，以多元形式滿足群眾個(gè)性化住房需求，嚴(yán)格管控投機(jī)性資金的流入。

3.2 理性評(píng)估項(xiàng)目，規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)

國(guó)家出臺(tái)的針對(duì)于房企融資的一系列政策，都是為了避免資本過(guò)熱，吹大房產(chǎn)泡沫，避免房企負(fù)債率過(guò)高，出現(xiàn)爛尾風(fēng)險(xiǎn)；圍繞購(gòu)房者出臺(tái)的一系列政策，都是為了減少房產(chǎn)投機(jī)行為，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，切實(shí)落實(shí)住房不炒。想規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，就需要金融機(jī)構(gòu)或民間資本緊跟國(guó)家導(dǎo)向，對(duì)未來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)進(jìn)行理性判斷，對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流進(jìn)行合理評(píng)估。房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的突出風(fēng)險(xiǎn)在于抵押物價(jià)值變動(dòng)所產(chǎn)生的直接風(fēng)險(xiǎn)，而在所有的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中，這種風(fēng)險(xiǎn)集中體現(xiàn)為貸款項(xiàng)目規(guī)模過(guò)大與企業(yè)資金規(guī)模過(guò)小的矛盾中，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)小范圍價(jià)格波動(dòng)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展產(chǎn)生直接影響[3]。此外，房地產(chǎn)行業(yè)是受政策影響最為顯著的行業(yè)之一，價(jià)格波動(dòng)與特定地塊審批流程有著密切關(guān)聯(lián)，這就要求銀行對(duì)地塊開(kāi)發(fā)進(jìn)度進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)管，及時(shí)識(shí)別潛在行政風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)等，以充分利用現(xiàn)有資產(chǎn)信息展開(kāi)深入挖掘并實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)更新，合理規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。

3.3 合理規(guī)劃土地，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

政府應(yīng)統(tǒng)一評(píng)估方法，合理規(guī)劃住宅用地，避免地方政府過(guò)度出讓土地，避免開(kāi)發(fā)商過(guò)度建造造成資源浪費(fèi)，避免房屋因供大于求導(dǎo)致房?jī)r(jià)大跌。要確保房?jī)r(jià)穩(wěn)定，就要在滿足合理剛性需求的基礎(chǔ)上，規(guī)避投資需求的膨脹，就要全面解決土地、金融等生產(chǎn)要素合理流通的問(wèn)題，就要制定多元化、長(zhǎng)期化方針政策。要精準(zhǔn)找出房地產(chǎn)市場(chǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)之下的邏輯痛點(diǎn)，站在整體高度進(jìn)行全面考量，圍繞土地、金融、財(cái)稅、住房四大核心維度，合理構(gòu)建相應(yīng)的制度體系。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策的主要思路就是限購(gòu)、限價(jià)、限貸、限售，聚焦住房需求的調(diào)控上，價(jià)格上漲過(guò)快、成交放量過(guò)大時(shí)進(jìn)行抑制，反之進(jìn)行刺激。政府要靈活通過(guò)限定購(gòu)房資格、房貸、稅收進(jìn)行調(diào)控，以適當(dāng)力度刺激需求，確保房?jī)r(jià)理性回歸[4]。此外，地方政府要結(jié)合自身實(shí)際，合理進(jìn)行住房建設(shè)規(guī)劃，對(duì)商品房、保障性住房進(jìn)行比例、規(guī)模上的科學(xué)配置。優(yōu)化商品房審批流程，提高有效供給能力。做好保障性住房土地劃撥工作，同時(shí)嚴(yán)格把控建筑標(biāo)準(zhǔn)。在發(fā)展快、房?jī)r(jià)高的地區(qū)，要加大公共廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度，充分滿足低收入群體住房需求，提高民眾滿意度、幸福感。

3.4 拓寬融資渠道，規(guī)避資產(chǎn)處置風(fēng)險(xiǎn)

一方面，國(guó)家應(yīng)完善抵債資產(chǎn)處置管理模式，降低抵債資產(chǎn)處置接收和處置的成本；另一方面，拓寬資產(chǎn)證券化渠道，以提高資產(chǎn)變現(xiàn)能力。通過(guò)房地產(chǎn)證券化發(fā)展，讓更多居民有機(jī)會(huì)獲得金融產(chǎn)品、投資工具，通過(guò)居民理財(cái)與投資的深層對(duì)接，有效拓寬房地產(chǎn)金融的投資渠道和創(chuàng)新空間。特別是經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，為確保房地產(chǎn)金融的穩(wěn)健發(fā)展，我國(guó)必須要加大證券化發(fā)展支持力度，積極開(kāi)展REITs 創(chuàng)新實(shí)踐，不斷探索信托融資新模式、新機(jī)制，為房地產(chǎn)企業(yè)融資提供更多便利。同時(shí)，還要有效平衡國(guó)有、民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的投資占有比重，以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)，為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展提供核心驅(qū)動(dòng)。在房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新發(fā)展實(shí)踐中，要從整體層面入手對(duì)價(jià)值、局限、風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行系統(tǒng)審視，強(qiáng)化金融創(chuàng)新的針對(duì)性與實(shí)效性，合理規(guī)避金融創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)。在具體創(chuàng)新環(huán)節(jié)，還要全面考量中國(guó)實(shí)際國(guó)情，充分學(xué)習(xí)借鑒國(guó)外房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的成功經(jīng)驗(yàn)與失敗教訓(xùn)，推動(dòng)金融創(chuàng)新與金融監(jiān)管的協(xié)同發(fā)展，在拓寬融資渠道的同時(shí)，持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范體系[5]。

結(jié)語(yǔ)：

總而言之，經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展面臨著非常嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，其中包含著許多影響房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)因子，其中金融風(fēng)險(xiǎn)就是不容忽視的存在。而在具體的防范過(guò)程中，不僅要轉(zhuǎn)變發(fā)展模式，規(guī)避系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，而且要理性評(píng)估項(xiàng)目，規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，不僅要合理規(guī)劃土地，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，而且要拓寬融資渠道，規(guī)避資產(chǎn)處置風(fēng)險(xiǎn)。只有如此，才能在拓寬房地產(chǎn)金融渠道的同時(shí)，切實(shí)規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而真正助力房地產(chǎn)行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展，為實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展提供有力支撐。