文／廖庚明 信豐縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 江西贛州 341600

引言：

房地產(chǎn)業(yè)一頭連著民生和群眾，另一頭連著政府和經(jīng)濟(jì)，是國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。公共衛(wèi)生事件突發(fā)反復(fù)更是讓房地產(chǎn)行業(yè)陰晴不定。當(dāng)前，我國已進(jìn)入應(yīng)對公共衛(wèi)生事件的常態(tài)化階段，在這種特殊時期，如何走好新形勢下房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展之路顯得尤為重要。

1、房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

1.1 數(shù)據(jù)

國家統(tǒng)計(jì)局公布了房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)陷入了疲軟狀態(tài)。

（1）投資下降

今年1-6 月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資68314 億元，同比下降5.4%，其中，住宅投資51804 億元，下降4.5%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積848812 萬m2，同比下降2.8%。其中，住宅施工面積599429 萬m2，下降2.9%。房屋新開工面積66423 萬m2，下降34.4%。其中，住宅新開工面積48800 萬m2，下降35.4%。房屋竣工面積28636 萬m2，下降21.5%。其中，住宅竣工面積20858 萬m2，下降20.6%。

（2）銷售面積下降，待售面積增加

今年1-6 月份，商品房銷售面積68923 萬m2，同比下降22.2%；其中，住宅銷售面積下降26.6%。商品房銷售額66072 億元，下降28.9%；其中，住宅銷售額下降31.8%。

截至6 月末，商品房待售面積54784 萬m2，同比增長7.3%。其中，住宅待售面積增長13.5%。

（3）房企到位資金下降

今年1-6 月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金76847 億元，同比下降25.3%。其中，國內(nèi)貸款9806 億元，下降27.2%；利用外資55 億元，增長30.7%；自籌資金27224 億元，下降9.7%；定金及預(yù)收款24601 億元，下降37.9%；個人按揭貸款12158 億元，下降25.7%。

（4）房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)

今年6 月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為95.40。

（5）房地產(chǎn)上市公司虧損過半

有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)了相關(guān)數(shù)據(jù)，2022 年上半年，188 家房地產(chǎn)板塊的上市公司中，市值下滑的企業(yè)有125 家，占比超過66%，其中綠景控股的市值“瘦身”超過9 成，名副其實(shí)成“跌幅王”。

1.2 大政策背景

2022 年政府工作報(bào)告指出，“面對下行壓力要把穩(wěn)增長放在更加突出的位置，2022 年經(jīng)濟(jì)目標(biāo)設(shè)定為5.5%左右”。經(jīng)歷5 月、6 月疫情的干擾，“穩(wěn)增長”壓力更大了，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，國家大政策不可能讓它大起大落，它必然要平穩(wěn)運(yùn)行，充當(dāng)國民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)器，仍是重要的經(jīng)濟(jì)增長支撐點(diǎn)。

政府工作報(bào)告訴還指出：“繼續(xù)保障好群眾住房需求。堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展?！睆倪@段原文報(bào)告，我們一定要明白，政府在堅(jiān)持房子不是用來炒，是用來住的定位的基礎(chǔ)上，也給房地產(chǎn)健康發(fā)展指明了一些方向：探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。其中三穩(wěn)和因城施策也說明過激的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)不會再有了。最近很多城市解除或者調(diào)整限購政策也說明政策面的負(fù)面因素正在消除。而且隨著時間變化，更多積極的政策因素會出現(xiàn)。

其實(shí)，今年的政府工作報(bào)告還有一段和房地產(chǎn)有一定關(guān)系?！疤嵘滦统擎?zhèn)化質(zhì)量。有序推進(jìn)城市更新，……再開工改造一批城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，支持加裝電梯等設(shè)施，……加強(qiáng)縣城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。穩(wěn)步推進(jìn)城市群、都市圈建設(shè)，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展……要深入推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，不斷提高人民生活質(zhì)量?！奔涌斐擎?zhèn)化或者穩(wěn)步推進(jìn)城市群，都需要房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展為前提。

1.3 金融政策背景

從金融層面，監(jiān)管部門先后出臺過“三道紅線”、“兩道紅線”監(jiān)管政策，這在房地行業(yè)產(chǎn)生了很大震動，也倒逼它們合規(guī)化，在更加透明的狀態(tài)下接受監(jiān)管。

“三道紅線”是指針對房地產(chǎn)企業(yè)而言。監(jiān)管部門把這些企業(yè)劃分了“紅、橙、黃、綠”四檔管理，并標(biāo)注了“三條紅線”：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；凈負(fù)債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1 倍。如果一個房地企業(yè)同時觸及了以上三條標(biāo)準(zhǔn)，那么，對不起，你中三道紅線就要被標(biāo)記為紅檔，歸為紅檔你去融資之類的金融活動就難度大了，這也是提醒房地產(chǎn)企業(yè)要規(guī)矩。

“兩道紅線”其實(shí)針對金融機(jī)構(gòu)端的。2020 年12月31 日，央行與銀保監(jiān)會出臺《建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)就要規(guī)分為五檔，分檔設(shè)定房地產(chǎn)貸款占比上限以及個人住房貸款占比上限的兩道紅線。

“兩道紅線”是“三道紅線”之后的又一個重要監(jiān)管政策，不過，這項(xiàng)規(guī)定分別設(shè)立2 年、4 年不等的業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期，既考慮了監(jiān)管政策影響正常的房地產(chǎn)信貸要求，又考慮了長期的政策引導(dǎo)效果。從這個細(xì)節(jié)我們要明白，監(jiān)管部門已經(jīng)不可能開大閘門刺激房地產(chǎn)行情，靠放水刺激房地產(chǎn)行業(yè)的情況幾乎不會再有了，行業(yè)人士應(yīng)該有這個最基本的認(rèn)識。

我們要思考一個問題：“三道紅線”、“兩道紅線”監(jiān)管政策會長期壓制房地行業(yè)的發(fā)展嗎？我的回答是不會，因?yàn)樗热粵]有打壓正常房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，也沒有打壓正常的購買需要，只是嚴(yán)防了那些披著房地產(chǎn)外衣、搞資本大挪移的企業(yè)，同時只是嚴(yán)防信貸資金過度在房地產(chǎn)市場投機(jī)行為。只要企業(yè)向健康方向發(fā)展、滿足市場正常的需要，那么這個行業(yè)的發(fā)展是健康穩(wěn)健的。

1.4 公共衛(wèi)生事件反復(fù)下房企債務(wù)違約、斷供事件發(fā)生

公共衛(wèi)生事件突發(fā)反復(fù)，企業(yè)違約事件接踵而來。

一些房企看似體量大、名氣大，2021 年下半年也屢現(xiàn)違約暴雷事件，然后是民營性質(zhì)的房企信用風(fēng)險逐漸出現(xiàn)了。根據(jù)對2022 年上半年中資美元債的違約情況的統(tǒng)計(jì)，上半年共有32 家主體的114 筆債券發(fā)生違約，違約規(guī)模達(dá)515.8 億美元，新增違約主體20 家，新增違約規(guī)模和數(shù)量再創(chuàng)新高。從企業(yè)性質(zhì)和行業(yè)來看，民營房企仍是違約的重災(zāi)區(qū)。從趨勢看，明年一些房企還債壓力仍然非常大，據(jù)統(tǒng)計(jì)，明年房地產(chǎn)企業(yè)起碼超200 億美元境外債要還，今年年底，一些房企也要扛著歸還外債的壓力。

以上說的是房地產(chǎn)企業(yè)欠的錢還不上了。那么，買房的人不能如期收房怎么辦？那就斷供！最近幾個月，我們從新聞報(bào)道中，可以看到大量斷供事件的發(fā)生。斷供的根源基本上是房地產(chǎn)開發(fā)商不能按期交房了，至于為什么不能按期交房，疫情是外在刺激的原因，根本在于開發(fā)商資金鏈條出問題了。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，斷供潮已涉及到了100 個多城市，關(guān)聯(lián)有200 家以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其中不乏有一些著名的項(xiàng)目，河南鄭州的爛尾樓項(xiàng)目就多達(dá)幾十個。

不排除后續(xù)房地產(chǎn)行還會暴出風(fēng)險性事件。這些事件會沖擊行業(yè)發(fā)展導(dǎo)致洗盤發(fā)生，也會對購房者心態(tài)產(chǎn)生影響。我們有必要進(jìn)行分析。

2、未來影響房地產(chǎn)行情的幾個因素

影響房地產(chǎn)最核心的因素毫無疑問是供和需。需就是人們?nèi)罕娰彿恳庠?、購房的?jīng)濟(jì)能力、購房資格等因素。供就是房企在國家規(guī)定下運(yùn)轉(zhuǎn)拿地造房、及時提供給市場。從目前市場看，剛需購房是主流，只要國家經(jīng)濟(jì)在正常軌道上，離預(yù)設(shè)的發(fā)展目標(biāo)沒有太大偏差，購房剛性需求就構(gòu)成了推動房地產(chǎn)發(fā)展的核心力量。

2.1 公共衛(wèi)生事件反復(fù)和地緣沖突是否持久影響房地產(chǎn)

公共衛(wèi)生事件會不會產(chǎn)生持續(xù)性影響？可以這么說，短期影響肯定存在。從科學(xué)常識我們可以判斷，該病毒不可能在短期內(nèi)從自然界消除，而目前我們國家非常有效控制的手段就是城市靜態(tài)管理，人們的活動一旦受到限制必然影響房地產(chǎn)市場活躍。目前，沒有跡象表明國家層面會徹底放開采取“躺平”的政策，所以，公共衛(wèi)生事件對房地產(chǎn)的影響短期內(nèi)肯定存在。當(dāng)然，我們也可以從另外一個角度分析，房地產(chǎn)需求可能是被它壓制了，如果我們國家能通過特效藥輕松控制它、或者病毒變異對群眾傷害很小了，那么，市場放開了，房地產(chǎn)的需求必然大反彈。目前，我們國家研制的特效藥已經(jīng)有了比較大進(jìn)展，而且可以肯定，開放的日子遲早會到來，所以我們的房地產(chǎn)企業(yè)也要樂觀思維，為這一天到來做好準(zhǔn)備。這個信心必須有。

關(guān)于俄烏的地域沖突的持續(xù)性，我個人判斷可能持續(xù)但是升級可能性不大，畢竟是外圍事件，只要不升級擴(kuò)大，對我國房地產(chǎn)行業(yè)影響有限。至于中美沖突是否可能擴(kuò)大升級，升級可能有，但是沒有跡象表現(xiàn)沖突到了無法管控的程度，而且房地產(chǎn)行業(yè)是內(nèi)需問題，經(jīng)濟(jì)沖突雖然可能會暫時壓制投機(jī)需求，只要我們國家宏觀經(jīng)濟(jì)不出現(xiàn)太大意外的下滑，房地產(chǎn)剛需市場影響不大。

2.2 政策主基調(diào)不變，但是落地政策有利好預(yù)期

可以肯定，國家關(guān)于“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位”是一貫的，長期的，不會輕易動搖。但是，我們也要樂觀看到，一些因?yàn)榇驌敉稒C(jī)過度的政策正在糾偏，或者說，陸續(xù)有政策支持剛需的購房需求。一些城市已經(jīng)放松了限購政策，比如河北廊坊取消戶籍、社保（個稅）等方面不適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢的限制性購房資格條件。北京對招才引智高端人才、招商引資企業(yè)高管、非首都功能疏解隨遷人員購買首套時，按照本地戶籍對待。雖然，這個措施效果未必立竿見影，但是起碼給了一個明確信號：不符合城市發(fā)展的限購政策要取消或者調(diào)整。流動性加大會恢復(fù)市場信心。其實(shí)，不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年近百城已經(jīng)針對房地產(chǎn)管控政策進(jìn)行了一定程度放松。

同時，今年上半年，國家相關(guān)部門先后表態(tài)給房地產(chǎn)行業(yè)吹暖風(fēng)：國務(wù)院金融委表示，及時研究和提出有力有效的防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險應(yīng)對方案。財(cái)政部表示今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件。銀保監(jiān)會表示鼓勵機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開展并購貸款，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購困難房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。證監(jiān)會表示積極配合相關(guān)部門有力有效化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險。外匯局表示配合有關(guān)部門促進(jìn)房地產(chǎn)市場、平臺經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展，穩(wěn)定市場預(yù)期。我們也可以這么理解，房地產(chǎn)利空政策已經(jīng)見底了，微觀的利好政策還可能陸續(xù)出現(xiàn)。我個人預(yù)判，針對開發(fā)貸、按揭貸、公積金貸款，監(jiān)管方面陸續(xù)會出臺一些糾偏放松政策，但政策落地需要時間和力度。畢竟，穩(wěn)健發(fā)展的房地產(chǎn)市場也是管理層樂見的。

2.3 包括斷供在內(nèi)的行業(yè)風(fēng)險是否可以有效化解

無論是房企債務(wù)違約，還是斷供潮，我們要清楚明白：這些危機(jī)不是長期事件，但是在短期內(nèi)會擾動房地產(chǎn)行業(yè)。斷供潮從上到下，都非常關(guān)注。而且我了解到，斷供潮不是首次出現(xiàn)，在歷史上也曾出現(xiàn)，但是原因不一樣。這次購房者斷供，最大的訴求是在于解決爛尾樓、停工樓盤問題，大部分不是因?yàn)榧彝ソ?jīng)濟(jì)發(fā)生垮塌。所以，各個層面介入指導(dǎo)工作后，危機(jī)和矛盾是解決的，不必太恐懼和夸大斷供潮。我也了解到，問題出現(xiàn)后，當(dāng)?shù)卣?、房企、金融機(jī)構(gòu)還是采取比較積極態(tài)度解決問題，因?yàn)?，這不是單一房企和購房者之間的矛盾，而是一個系統(tǒng)性鏈條。

有媒體報(bào)道了一個消息，國家上層機(jī)構(gòu)準(zhǔn)備組建一家起碼規(guī)模是幾百億的房地產(chǎn)基金，針對解決一些問題樓盤項(xiàng)目的債務(wù)問題，首期募集規(guī)模為800 億，未來規(guī)?？赡芨?。面對如此龐大的房地產(chǎn)市場，采取市場化的方式消除一些危機(jī)風(fēng)險是非常必要的，而且效果可能會非常好。從目前房企出現(xiàn)的信用危機(jī)，可能會短期內(nèi)影響購房者心態(tài)，短期內(nèi)，無論是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)人士、還是購買者都要預(yù)判到，這些信用危機(jī)短期內(nèi)仍然存在，但是風(fēng)險面不會放大。

3、房地產(chǎn)企業(yè)未來的路要如何走

房地產(chǎn)跑步邁大步時代已經(jīng)結(jié)束，接下來該是穩(wěn)健邁步時代了。我們不妨從以下幾方面對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行一番前瞻性思考。

3.1 房地產(chǎn)行業(yè)賺錢邏輯要變

一些大房企出現(xiàn)資金危機(jī)問題表明：房地產(chǎn)“三高”模式非常危險，已經(jīng)走不通了，高杠桿、高負(fù)債、高庫存以前可以帶來高增長，現(xiàn)在就是自毀的發(fā)展路子。房地產(chǎn)應(yīng)脫去金融屬性的衣服，否則政府不答應(yīng)，群眾也不答應(yīng)，它的本質(zhì)是建設(shè)民生產(chǎn)品。未來的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該走精益路線，向管理要效益，靠高品質(zhì)的產(chǎn)品、高品質(zhì)的服務(wù)、高效的管理要效益，此三高非彼三高。我們相信，由市場驅(qū)動良性的發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)仍然有很大市場空間。中國的人口優(yōu)勢和城鎮(zhèn)化發(fā)展空間決定了房地產(chǎn)市場空間。

3.2 把握住城市發(fā)展新機(jī)遇

我們的城市迭代正在迅速發(fā)展，這也給房地產(chǎn)行業(yè)新模式的轉(zhuǎn)變。以前的房地產(chǎn)行情更像是暴發(fā)富模式：大拆大建。但是2021 年8 月31 日，住建部發(fā)布《在實(shí)施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》，明確要求為了限制城市更新房地產(chǎn)化，過度片面追求規(guī)模擴(kuò)張帶來的短期效益和經(jīng)濟(jì)利益，也就是大拆大建時代結(jié)束了。但是這不代表城市不要發(fā)展了，城市內(nèi)在的迭代的改變正在進(jìn)行，比如建設(shè)大量工業(yè)園區(qū)，運(yùn)營文化產(chǎn)意園區(qū)，構(gòu)建大商業(yè)圈，這些建設(shè)都是城市的升級，能給人們帶來生活和工作品質(zhì)的改變。

從這個角度看，房地產(chǎn)行業(yè)不僅僅是賣房子，也管理這個城市的局部，更多維度參與城市的經(jīng)營，更深度參與城市的商業(yè)運(yùn)作，那么市場也很大了。所謂的機(jī)遇，就是開拓意識。

3.3 從單純賣房向租購模式變化

今年的政府工作報(bào)告明確提到：探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)。目前，香港房企的租購并舉行為比較成熟。香港房企經(jīng)過粗暴發(fā)展之后也經(jīng)歷了轉(zhuǎn)變的陣痛，目前呈現(xiàn)低杠桿、高利潤、租售并舉、多元化特點(diǎn)。我們不一定要搬過來，但是可以吸收好的經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)物業(yè)運(yùn)營管理水平。

3.4 培養(yǎng)精細(xì)管理出效益的團(tuán)隊(duì)

好的管理離不開好的團(tuán)隊(duì)。大變局之際，房企應(yīng)該重視內(nèi)部團(tuán)隊(duì)的培養(yǎng)和內(nèi)部企業(yè)意識的提升，提升經(jīng)營專業(yè)化程度，提升精細(xì)的管理水平，從賣房賺錢的模式轉(zhuǎn)向精細(xì)管理出效益的轉(zhuǎn)變，輸出企業(yè)管理文化，打造一套可持續(xù)的盈利模式。公共衛(wèi)生事件也會改變?nèi)藗兊纳钣^念，大家居家時間更長，更感受房產(chǎn)細(xì)節(jié)對生活的影響。比如如何清晰規(guī)劃功能區(qū)，做飯的廚房不要影響了書房的空間，臥室空間需要更加通風(fēng)。比如遇上類似隔離在家的情況，物業(yè)如何提升服務(wù)水平才能讓人更舒心。這些問題既考驗(yàn)房企產(chǎn)品設(shè)計(jì)者的水平，也考驗(yàn)物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的能力和服務(wù)意識。

3.5 重視智慧化城市的發(fā)展

房地產(chǎn)不能再孤立看成是傳統(tǒng)行業(yè)，城市智慧化發(fā)展越來越成熟，數(shù)字化經(jīng)濟(jì)正在迅速發(fā)展，這些經(jīng)濟(jì)新形態(tài)必然和房地產(chǎn)產(chǎn)生關(guān)聯(lián)。比如AR 看房，買房的人在家里就可以了解樓盤細(xì)節(jié)、多個角度的細(xì)節(jié)?；蛘叨兑糁辈ラ_房，一個直播人員也許可以給幾千位購房意向的人現(xiàn)場介紹房子，大大提高了效率。低碳環(huán)保設(shè)計(jì)的房子也和低碳經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生關(guān)聯(lián)了。幾乎所有新經(jīng)濟(jì)形態(tài)都會和房地產(chǎn)產(chǎn)生交集，房企一定要有創(chuàng)新意識。

從媒體的報(bào)道，我們也了解到，一些房企已經(jīng)展開行動，創(chuàng)新了許多發(fā)展新模式。比如保利發(fā)展推動了“新房代理+聯(lián)動分銷+存量經(jīng)紀(jì)”三大核心業(yè)務(wù)，衍生發(fā)展研究咨詢、數(shù)字營銷等業(yè)務(wù)，搭建“全域營銷生態(tài)圈”，提供不動產(chǎn)全鏈條綜合服務(wù)，成為客戶的終身置業(yè)顧問。

結(jié)語：

綜述，公共衛(wèi)生事件或者其他突發(fā)事件不會長期壓制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，只是房地產(chǎn)行業(yè)的短期擾動因素。不變的是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場剛需，變化的是人們對產(chǎn)品品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的要求提升，城市運(yùn)營生態(tài)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)永遠(yuǎn)懷著改變提升服務(wù)的心態(tài)必然擁有更美好的未來。