張偉 楊中貴 石曉

山東省泰安市不動產(chǎn)登記和交易中心

社會經(jīng)濟快速發(fā)展態(tài)勢下，不動產(chǎn)逐漸成為經(jīng)濟生活中的關鍵組成部分，不動產(chǎn)登記制度和不動產(chǎn)的獲取、交易及處分存在密切聯(lián)系。當前我國已經(jīng)頒布實施《不動產(chǎn)登記暫行條例》，但實施效果相比于其他發(fā)達國家仍然存在一定差距。因此，本文結合當前不動產(chǎn)登記制度所存在的不足，探尋完善不動產(chǎn)登記制度的建議具有重要意義。

一、不動產(chǎn)登記制度的意義所在

不動產(chǎn)登記制度方案是馬凱在2013 年提出的，在社會經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展下，面臨著愈發(fā)嚴峻的不動產(chǎn)問題，不動產(chǎn)登記制度的意義主要體現(xiàn)在以下幾方面:一是強化基礎性制度的建設，完善不動產(chǎn)登記制度是落實物權法規(guī)定的支持，有利于保證不動產(chǎn)交易的安全性，進而保障不動產(chǎn)權利人的合法權益。二是強化行政制度的合法性。提高制度的合理性是保證落實依法行政制度的基礎。要求相關部門建立健全民主科學、依法決策機制，在此基礎上客觀的評估和糾錯制度內(nèi)容，遵循相關程序規(guī)定履行職責，確保各項制度落實的合法合規(guī)。此外深化開展政務公開工作，完善監(jiān)督機制，發(fā)揮人民群眾的監(jiān)督職責。三是完善的不動產(chǎn)交易制度是優(yōu)化市場交換制度，使市場機制更加清晰的基礎。在不動產(chǎn)交易市場中，交易主體在市場制度的制約下完成各項工序流程，規(guī)避不動產(chǎn)交易制度不完善而引發(fā)的雙方糾紛問題。

二、分析影響不動產(chǎn)登記制度的因素

(一)經(jīng)濟因素

社會經(jīng)濟的快速發(fā)展以及人們生活水平的提升對不動產(chǎn)登記制度產(chǎn)生一定影響。特別是當前市場競爭日益激烈影響原有政策方針。我國不動產(chǎn)登記制度和經(jīng)濟發(fā)展速度匹配度較低，對整個生產(chǎn)領域產(chǎn)生影響。只有對現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度加以完善，才能有效解決因經(jīng)濟快速發(fā)展而產(chǎn)生的經(jīng)濟發(fā)展與制度建設相矛盾的問題。

(二)制度因素

制度因素主要包括內(nèi)部組織架構和不動產(chǎn)登記立法兩方面。對于前者而言，我國已健全完善不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度體系，但在實際應用中，仍然存在較多上位法與下位法相抵觸現(xiàn)象。對于后者而言，雖已頒布實施相關法律文獻，但對于不動產(chǎn)登記方面的條款規(guī)定仍然不夠清晰。

(三)技術因素

不動產(chǎn)登記技術層面的影響因素主要體現(xiàn)在屬地性。在對數(shù)據(jù)進行整合處理時往往會出現(xiàn)匯總數(shù)據(jù)差別大的現(xiàn)象。并且一些數(shù)據(jù)通過文本方式進行記錄，隨著時間的推移，數(shù)據(jù)材料有所損壞和丟失。不同地區(qū)信息化系統(tǒng)存在一定差異，數(shù)據(jù)整合方面面臨一定困境。

(四)社會因素

影響不動產(chǎn)登記制度社會因素包括人民群眾的參與感和獲得感。因此在推進完善不動產(chǎn)登記制度中，群眾的參與度是很關鍵的，現(xiàn)如今我國人民群眾對不動產(chǎn)登記理解還不夠深刻。

三、不動產(chǎn)登記制度所存在的不足

(一)不動產(chǎn)登記適用范圍小

不動產(chǎn)登記制度并未在我國全面推廣應用，相關法律文獻在內(nèi)容請求權上限制著不動產(chǎn)登記制度，清晰界定了不動產(chǎn)物權的轉變、取消和設立。并且事實上，不動產(chǎn)登記在其他領域同樣適用，但因為法律排除了其他內(nèi)容，從而縮小了不動產(chǎn)登記的適用范圍。

(二)不動產(chǎn)登記申請條件未明確

現(xiàn)階段，對不動產(chǎn)登記的申請條件進行了明確規(guī)定，但在應用時，不足之處仍然存在，當事人依據(jù)相關法律法規(guī)，完全接受不動產(chǎn)登記事項即可進行申請，但實際上雙方不動產(chǎn)登記申請難以按照約定進行。即使已達成一致意見，其中一方違約的風險仍然存在。由此可見，應當進一步完善不動產(chǎn)登記申請條件，使不動產(chǎn)登記制度得到完善。

(三)不動產(chǎn)登記主體相對寬泛

現(xiàn)如今，已健全完善宅基地不動產(chǎn)登記機制，可以從法律文獻和規(guī)章制度角度，對使用權的主要原則和基本內(nèi)容進行明確。但是卻未明確規(guī)定登記主體，登記主體存在權屬問題。同時由于宅基地登記法律和政策體現(xiàn)出一定寬泛性和復雜性，在概念定義上較為寬泛，加大了宅基地登記工作的難度。退休職工、離職人員、回鄉(xiāng)落戶人員是宅基地登記的主要主體。隨著我國城鎮(zhèn)化建設進程不斷推進，回鄉(xiāng)落戶的城市居民數(shù)量越來越多。同時為明確規(guī)定登記主體的限制條件，導致登記工作過于混亂，土地資源存在浪費現(xiàn)象，影響居民的基本權益。

四、不動產(chǎn)登記制度完善路徑

(一)審查客體真實合法性，為完善不動產(chǎn)登記制度提供法律保障

物權的實施需要將物作為基礎，才能有權利的存在。因此需審查物的實質(zhì)性，其主要體現(xiàn)在以下幾方面：一是是否存在?？赏ㄟ^現(xiàn)場核實或利用遙感影像技術對不動產(chǎn)情況進行核查。二是自然狀況及建造合法性，對首次登記材料進行查閱核實。三是物的權利狀態(tài)和登記條件是否相符，可對登記記錄進行查閱核實。四是是否對主物和從物進行有效區(qū)分。分析物的來源和權屬登記情況，對物權完整性得以保證。因此可從以下幾方面對不動產(chǎn)登記制度完善：一是隨著信息化水平的提升不動產(chǎn)登記審查應提高信息化程度，一改紙質(zhì)資料辦公的情況，實現(xiàn)高效互通的共享平臺，簡化當事人自我舉證流程。二是逐漸完善不動產(chǎn)登記機構專業(yè)化，職業(yè)化團隊建設，注重相關法律法規(guī)的培訓，制定具備標準化的審查規(guī)范，使審查工作更加專業(yè)。三是對登記審查和民事法律關系的嚴謹進行區(qū)分，獲取相關部門的支持。特別是對于深化“放管服”改革，營商環(huán)境優(yōu)化要求下，在保證登記真實性的基礎上，尊重申請人意愿，實現(xiàn)利民便民。四是如果當事人不能夠正常履行其承諾或提供虛假材料和虛假承諾，加強法制方面監(jiān)管，從民事、形式、誠信、信用等方面，構建多維度的法律責任體系，為客體真實合法性和不動產(chǎn)登記制度的完善提供法律保障。

(二)完善實施證據(jù)管理機制，使不動產(chǎn)登記更具規(guī)范性

對于宅基地不動產(chǎn)登記存在的權屬問題，相關部門可從資源配置和技術規(guī)范兩方面出發(fā)，對證據(jù)管理的程序、價值加以明確，使證據(jù)管理的標準化和規(guī)范化水平得到提升。在技術規(guī)范方面，不動產(chǎn)登記部門應當依據(jù)不同類型歸納分類宅基地，對存在歷史遺留問題或權屬糾紛問題的宅基地進行詳細分析，確保證據(jù)管理工作系統(tǒng)且規(guī)范的落實。在收集證據(jù)過程中，重視強化相關管理人員培訓教育，科學落實監(jiān)督機制及獎懲機制，凸顯相關管理人員在宅基地不動產(chǎn)登記中的價值。在證據(jù)收集過程中，普遍存在群眾不配合的問題，特別是在農(nóng)村地區(qū)。因此，登記部門應當溝通村支部，對該項工作的開展進行宣傳教育，使群眾能夠正確認知宅基地登記工作。在資源配置方面，面對證據(jù)內(nèi)容繁雜且范圍寬泛的問題，基于此，相關部門應加大偏遠地區(qū)的財政支持，對人員進行科學調(diào)配，充分利用登記資源。與此同時，借助于高速發(fā)展的科學技術優(yōu)勢，構建全國范圍的不動產(chǎn)數(shù)據(jù)管理平臺，為調(diào)取、利用登記數(shù)據(jù)提供便利。

(三)整合國有建設用地數(shù)據(jù)，奠定不動產(chǎn)登記制度基礎

對不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)進行整合的對象主要包括：國有建設用地登記檔案數(shù)據(jù)、發(fā)證數(shù)據(jù)。在整理工作中，需利用各城鎮(zhèn)地籍數(shù)據(jù)和集體土地確權登記數(shù)據(jù)。以城鎮(zhèn)地籍數(shù)據(jù)庫舉例，若在范圍內(nèi)宗地信息不存在明顯變化，則可對其進行保留。若宗地信息發(fā)生變化或存在滅失，則需明確標注相關變更信息，并在此基礎上進行外業(yè)測量，落實修補與核查工作。對空間圖形進行全部整合后，依據(jù)宗地權利登記信息，查看相關登記檔案。基于檔案的整合管理規(guī)范，填寫宗地的權利性質(zhì)、面積、坐落情況等基本信息內(nèi)容，完善宗地的檔案內(nèi)容。在對宗地檔案權利人的信息進行整合時，應對其戶籍所在地、權利人名稱、證件號、不動產(chǎn)權證號等基本屬性信息進行全面填寫，做到全面整合建設用地數(shù)據(jù)，為完善不動產(chǎn)登記制度奠定基礎。

(四)優(yōu)化不動產(chǎn)信息查詢及變更，保障不動產(chǎn)權利人的合法權益

不動產(chǎn)登記制度是否能夠?qū)崿F(xiàn)科學實施與國家利益和個人權益存在密不可分的聯(lián)系。傳統(tǒng)的不動產(chǎn)登記工作中，信息不透明問題明顯，對不動產(chǎn)登記的落實效果產(chǎn)生影響，不動產(chǎn)權利人的利益存在侵害風險。因此，在完善不動產(chǎn)登記制度時，相關部門應從優(yōu)化不動產(chǎn)信息查詢及變更入手，從而能夠?qū)崿F(xiàn)不動產(chǎn)權利人和相關人能夠通過查詢了解并掌握不動產(chǎn)登記信息。例如，依據(jù)《不動產(chǎn)登記資料查詢暫行規(guī)定》不動產(chǎn)權利人可對自己名下的不動產(chǎn)進行查詢，體現(xiàn)出不動產(chǎn)登記管理的透明性。另外，在不動產(chǎn)登記工作中，以往登記方式相對滯后，在不動產(chǎn)權利發(fā)生變更時，所對應的不動產(chǎn)登記信息不能做到同步變更，即不動產(chǎn)產(chǎn)權證的信息和實際信息存在不符的現(xiàn)象。不動產(chǎn)權利歸屬是導致這一問題的主要原因。在法律層面上，交易完成后不動產(chǎn)權屬已發(fā)生轉移，但在變更不動產(chǎn)登記信息時，要求相關交易人員攜帶相關證件到不動產(chǎn)登記部門進行申請變更，這一時間差為非法行為的發(fā)生提供機會，威脅著不動產(chǎn)權利人的合法權益。通過公示不動產(chǎn)登記信息，相關人員能夠?qū)Σ粍赢a(chǎn)情況進行更全面的掌握，行使公開查閱的權利，保障不動產(chǎn)權利人的合法權益。

(五)完善不動產(chǎn)登記機制并將其納入社會誠信體系

完善不動產(chǎn)登記制度，需以健全不動產(chǎn)登記體系為基礎，在體系框架基礎上對不動產(chǎn)相關管理細則及管理措施進行補充和完善。不動產(chǎn)登記工作具備長期性和復雜性，在分析和評價過程中國家需加大投入力度。在健全完善不動產(chǎn)登記體系過程中，應當梳理不動產(chǎn)登記和管理流程，形成科學合理的登記體系，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記信息的全覆蓋，確保將所有不動產(chǎn)行為納入其中，實現(xiàn)綜合性監(jiān)督管理。同時，還可將不動產(chǎn)登記納入到社會誠信體系中，針對提供虛假資料，欺騙不動產(chǎn)登記部門的行為進行懲戒，加強不動產(chǎn)非誠信行為的懲罰力度。同時有利于對不動產(chǎn)交易秩序進行維護，保障相關交易人合法權益。實現(xiàn)不動產(chǎn)集中統(tǒng)一管理，是保證不動產(chǎn)登記效率的根本，始終堅持實質(zhì)性審核原則和確認原則，遵循法律規(guī)范，落實不動產(chǎn)登記。

(六)搭建信息共享網(wǎng)絡平臺，保護不動產(chǎn)權利人隱私權益

智能化、信息化技術的不斷應用，推進信息化時代的到來。在這一背景下，需以大量信息數(shù)據(jù)作為支撐，為房地產(chǎn)經(jīng)濟戰(zhàn)略發(fā)展，指明方向。尤其在不動產(chǎn)登記制度完善過程中，需加速推進不動產(chǎn)登記相關信息的共享，規(guī)避不動產(chǎn)租賃或交易過程中頻繁出現(xiàn)信息不對稱問題。當前，我國科學技術應用水平不斷提升，信息技術，計算機網(wǎng)絡技術得到廣泛應用，為不動產(chǎn)登記和構建查詢服務網(wǎng)絡平臺奠定了技術基礎。通過運用云計算、大數(shù)據(jù)等現(xiàn)代化信息技術，實現(xiàn)對不動產(chǎn)相關信息數(shù)據(jù)進行歸納整合。依據(jù)完善的網(wǎng)絡信息平臺，使不動產(chǎn)線上登記和線上信息查詢等服務更加高效。社會群眾能夠通過共享網(wǎng)絡平臺查詢到所需要的資料或信息，使工作效率得到明顯提升，實現(xiàn)資源優(yōu)化配置，創(chuàng)新改革不動產(chǎn)登記管理模式。另外，網(wǎng)絡共享平臺存在一定信息泄露風險，為保證不動產(chǎn)信息的安全性，科學設定個人登錄權限，以實名制作為信息查詢和檢索的要求，加密處理，有效避免了關鍵信息和敏感信息泄露問題，保護不動產(chǎn)權利人隱私權益。

(七)加強提升不動產(chǎn)登記人員綜合素養(yǎng)水平

不動產(chǎn)登記具備較強的法律嚴肅性，完善不動產(chǎn)登記制度，應當重視提升相關工作人員的綜合素質(zhì)。首先從專業(yè)知識及業(yè)務能力方面，不動產(chǎn)登記人員各項能力水平應當與不動產(chǎn)登記工作要求相適應，將相關人員納入國家職業(yè)分類體系中。統(tǒng)一由相關職能部門對其進行專業(yè)的技能培訓及考核，應將培訓考核信息錄入信息數(shù)據(jù)庫，實現(xiàn)實時了解不動產(chǎn)登記人員的考核信息。另一方面，完善不動產(chǎn)登記制度還應從加大宣傳入手。主要因為，全面完善不動產(chǎn)登記制度要求所有人配合和支持，若宣傳工作落實不佳，社會公眾將對不動產(chǎn)登記存在認知偏差，在全面開展不動產(chǎn)登記的執(zhí)行方面將受到影響。因此，不動產(chǎn)登記部門應當積極組織開展社會宣傳工作，通過網(wǎng)絡媒體、政府網(wǎng)站等多方渠道，使更多人了解不動產(chǎn)登記，意識到不動產(chǎn)登記的重要性，擴大不動產(chǎn)登記制度的覆蓋范圍。

(八)盡快出臺《不動產(chǎn)登記法》，為不動產(chǎn)登記制度的完善提供法律保障

2015年3月，《不動產(chǎn)登記暫行條例》正式實施，但現(xiàn)有條例無法完全滿足不動產(chǎn)相關法律需求，為完善不動產(chǎn)登記制度，為其提供法律保障，應當在現(xiàn)行《不動產(chǎn)登記暫行條例》基礎上完善不動產(chǎn)登記相關法律法規(guī)。轉變現(xiàn)行法規(guī)條例中內(nèi)容重復、不協(xié)調(diào)等問題，在時機成熟時，將《不動產(chǎn)登記暫行條例》上升為《不動產(chǎn)登記法》，明確不動產(chǎn)登記的程序、性質(zhì)及效力，以具體的操作程序和法律法規(guī)為基礎，保證不動產(chǎn)登記制度的邏輯性和科學性。

五、結束語

綜上所述，在社會經(jīng)濟發(fā)展過程中，不動產(chǎn)是關鍵的資金來源，不動產(chǎn)的權利與歸屬是規(guī)范化管理不動產(chǎn)的基礎。本文基于不動產(chǎn)登記制度的意義、影響因素及所存在的不足，提出幾點完善不動產(chǎn)登記制度的建議，意在通過完善的不動產(chǎn)登記制度保證市場經(jīng)濟的有序性，為社會經(jīng)濟的長久穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎。