徐映雪

案例

A公司申請(qǐng)a建筑物的首次登記，a建筑物為鄭州市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目安置房。經(jīng)核查，a建筑物于2018年1月建筑封頂，共50戶，其中6戶房屋大寒日日照時(shí)長小于1小時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)如何辦理首次登記？

分析

《中華人民共和國民法典》第二百

九十三條規(guī)定：“建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，不得妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。”日照標(biāo)準(zhǔn)是一個(gè)重要的指標(biāo)，能有效控制居住建筑的間距，是住宅小區(qū)居住質(zhì)量的保障。我國目前以大寒日作為測量日照標(biāo)準(zhǔn)的參照日期，滿足一定大寒日日照要求的房屋方能做住宅使用。大寒日日照時(shí)長不滿足有關(guān)要求的房屋，一般在建設(shè)工程規(guī)劃許可證中會(huì)對(duì)其總戶數(shù)、具體戶型及位置分布等信息予以明確。

目前各地區(qū)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況出臺(tái)了相關(guān)日照標(biāo)準(zhǔn)或技術(shù)規(guī)范。有的地區(qū)規(guī)定住宅建筑間距應(yīng)符合不低于大寒日日照2小時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)要求，其中舊區(qū)改建項(xiàng)目內(nèi)新建住宅日照標(biāo)準(zhǔn)可酌情降低，但不應(yīng)低于大寒日日照1小時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)要求。有的地區(qū)按照城市常住人口數(shù)進(jìn)行分類，如城市常住人口大于等于50萬人的，住宅建筑日照標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)低于大寒日日照時(shí)數(shù)2小時(shí);城區(qū)常住人口小于50萬人的，住宅建筑日照標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)低于大寒日日照時(shí)數(shù)3小時(shí)。

如何辦理日照時(shí)長不滿足有關(guān)要求的居住建筑的首次登記呢？國內(nèi)大部分地區(qū)都對(duì)該類房屋重新進(jìn)行了定義。有的地區(qū)將該類房屋定義為“非標(biāo)準(zhǔn)住宅”，辦理首次登記時(shí)房屋用途仍登記為住宅或成套住宅，在不動(dòng)產(chǎn)登記簿及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書附記欄備注該房屋大寒日的日照時(shí)長不滿足有關(guān)要求，為“非標(biāo)準(zhǔn)住宅”;有的地區(qū)也將該類房屋定義為“非標(biāo)準(zhǔn)住宅”，但辦理首次登記時(shí)房屋用途登記為“其他”;有的地區(qū)將該類房屋定義為“非標(biāo)準(zhǔn)住宅居住建筑”，辦理首次登記時(shí)房屋用途直接登記為“非標(biāo)準(zhǔn)住宅居住建筑”;有的地區(qū)按照房屋性質(zhì)區(qū)分了不同的類型，重新進(jìn)行定義。

例如鄭州市采取了最后一種方式，把日照時(shí)長不滿足有關(guān)要求的市場化商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房等房屋定義為“非住宅居住建筑”，把日照時(shí)長不滿足有關(guān)要求的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目安置房（于2018年6月30日前建筑封頂?shù)模┒x為“居住公寓”。

非住宅居住建筑指受到日照影響，造成建設(shè)項(xiàng)目內(nèi)、外部住宅不滿足規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的居住單元。對(duì)于項(xiàng)目內(nèi)部的“非住宅居住建筑”，在預(yù)售證、銷售合同、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書中應(yīng)明確標(biāo)注“非住宅居住建筑”，并注明如下內(nèi)容：“非住宅居住建筑是指除日照不滿足有關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)要求外，其他方面指標(biāo)均滿足《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》強(qiáng)制性內(nèi)容的一類特殊的居住單元?！痹擃惙课菹碛信c普通住宅在產(chǎn)權(quán)登記和交易、相關(guān)稅費(fèi)征收、教育入學(xué)、公積金貸款等方面同等的權(quán)益。

鄭州市為了解決棚戶區(qū)改造項(xiàng)目安置房審批問題，在“非住宅居住建筑”的基礎(chǔ)上，提出了“居住公寓”的概念，規(guī)定于2018年6月30日前建筑封頂?shù)呐飸魠^(qū)改造安置房，日照不滿足標(biāo)準(zhǔn)的，按照“居住公寓”進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)管理。

居住公寓是指在居住用地（含兼容居住用地）上建設(shè)，日照標(biāo)準(zhǔn)不滿足《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》要求的一類特殊居住單元，區(qū)別于普通住宅。其總平面圖、戶型圖、日照分析成果應(yīng)有村委會(huì)、街道辦事處和區(qū)政府確認(rèn)。規(guī)劃證、施工證、預(yù)售證、現(xiàn)售證和銷售合同上均應(yīng)對(duì)“居住公寓”進(jìn)行標(biāo)注，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書房屋用途欄中應(yīng)標(biāo)注“居住公寓”，并在附記欄中注明：“居住公寓是日照不滿足《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》要求的一類特殊居住單元，其產(chǎn)權(quán)年限與本宗土地上普通住宅一致。”在產(chǎn)權(quán)登記和交易環(huán)節(jié)相關(guān)稅費(fèi)按普通住宅征收。

本案中，a建筑物為鄭州市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目安置房，建成時(shí)間在2018年6月30日之前，其中6戶房屋的大寒日日照時(shí)數(shù)不足1小時(shí)，不滿足有關(guān)日照標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，應(yīng)將這6戶房屋用途登記為“居住公寓”，并在不動(dòng)產(chǎn)登記簿及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書附記欄注明“居住公寓”的定義及產(chǎn)權(quán)年限;剩余44戶按規(guī)劃批準(zhǔn)用途進(jìn)行登記。（作者單位：鄭州市不動(dòng)產(chǎn)登記中心）