張小燕

（漳州市薌城區(qū)自然資源局，福建漳州 363000）

0 引言

隨著我國(guó)城市用地需求持續(xù)增長(zhǎng)[1]，土地資源供求矛盾日益突出，土地價(jià)格變化較快，基準(zhǔn)地價(jià)作為區(qū)片平均價(jià)格且兩年一更新，難以直接指導(dǎo)城區(qū)的土地供應(yīng)[2-3]。現(xiàn)行的城市地價(jià)體系中，宗地地價(jià)評(píng)估具有較大彈性，易受人為因素影響，對(duì)于指導(dǎo)某一具體宗地定價(jià)存在一定的局限性[4-5]。為此，亟須完善當(dāng)前地價(jià)體系，加強(qiáng)標(biāo)定地價(jià)評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)宗地布設(shè)方法創(chuàng)新性研究，推動(dòng)土地市場(chǎng)健康發(fā)展，在土地資源配置中充分發(fā)揮市場(chǎng)的決定性作用和政府的調(diào)控指導(dǎo)作用。

1 基本內(nèi)涵與研究流程

1.1 基本內(nèi)涵

標(biāo)定地價(jià)是指在正常的土地市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l件和政策環(huán)境作用下，根據(jù)政府部門需要確定的，在某個(gè)估價(jià)期日、一定使用年期內(nèi)具體宗地的土地使用權(quán)價(jià)格。標(biāo)定地價(jià)可以在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地使用年限、估價(jià)期日、容積率、面積大小、地塊形狀、基礎(chǔ)設(shè)施條件、交通便利度等影響因素進(jìn)行系數(shù)修正評(píng)估得出；也可以選取具有代表性的市場(chǎng)交易案例，使用一定的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估。

1.2 評(píng)估原則

標(biāo)定地價(jià)的評(píng)估一般遵循以下三個(gè)原則：

1）合理性原則。標(biāo)定地價(jià)必須以土地法律法規(guī)、政策和規(guī)范性文件為依據(jù)，應(yīng)與基準(zhǔn)地價(jià)成果相銜接，注重靜態(tài)與動(dòng)態(tài)相結(jié)合，充分考慮地區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)現(xiàn)狀以及近期內(nèi)規(guī)劃建設(shè)將對(duì)標(biāo)定地價(jià)的影響和響應(yīng)需求。

2）客觀性原則。標(biāo)定地價(jià)應(yīng)體現(xiàn)土地的客觀收益或者價(jià)值，是特定土地內(nèi)涵條件下的區(qū)域平均價(jià)格，不得人為干預(yù)標(biāo)定地價(jià)更新結(jié)果。

3）實(shí)用性原則。必須充分發(fā)揮標(biāo)定地價(jià)的作用，加強(qiáng)標(biāo)定地價(jià)的應(yīng)用研究，解決土地管理利用中遇到的實(shí)際問(wèn)題。

1.3 評(píng)估技術(shù)流程

標(biāo)定地價(jià)的評(píng)估遵循以下技術(shù)流程：將區(qū)域劃分為較小的、土地利用狀況及土地價(jià)格水平相近的閉合區(qū)域，然后在該閉合區(qū)域內(nèi)選擇一個(gè)具有代表性的宗地，并評(píng)估出其在正常市場(chǎng)條件下的土地價(jià)格（詳見(jiàn)圖1）。

圖1 標(biāo)定地價(jià)評(píng)估技術(shù)路線圖

2 案例分析

2.1 研究區(qū)域

本文選取福建省漳州市薌城區(qū)石亭街道金峰開(kāi)發(fā)區(qū)和浦南鎮(zhèn)三寶工業(yè)園區(qū)等土地市場(chǎng)較為活躍的區(qū)域?yàn)樵u(píng)估對(duì)象，評(píng)估總面積約 31.1km2。

2.2 標(biāo)定區(qū)域劃定

2.2.1標(biāo)定基礎(chǔ)單元?jiǎng)澐?。?biāo)定基礎(chǔ)單元是標(biāo)定區(qū)域劃分的基本空間單元，是土地條件和利用狀況等特征相似、土地價(jià)格水平接近的空間封閉區(qū)域。以第三次全國(guó)國(guó)土調(diào)查數(shù)據(jù)庫(kù)為基礎(chǔ)，提取出明顯的地形、地物標(biāo)志。同時(shí)，在研究區(qū)域范圍內(nèi)扣除不屬于評(píng)價(jià)用地類型的河流、山體、綠地等，以行政區(qū)權(quán)屬界線、中心城區(qū)路網(wǎng)、小巷等邊界地物，將剩余評(píng)價(jià)區(qū)域分割為標(biāo)定基礎(chǔ)單元。

確保單元內(nèi)各因素影響較一致，單元間各因素影響差異較大。將研究區(qū)域劃分為229個(gè)標(biāo)定基礎(chǔ)單元，并對(duì)每個(gè)標(biāo)定基礎(chǔ)單元生成幾何質(zhì)心，用于提取每類標(biāo)定區(qū)域因素的影響作用分值。

2.2.2標(biāo)定區(qū)域劃分。采用多因素綜合評(píng)價(jià)法，選取影響標(biāo)定區(qū)域劃分的各項(xiàng)因素及因子，采用層次分析法和特爾菲法確定各因子權(quán)重，建立標(biāo)定基礎(chǔ)單元評(píng)價(jià)指標(biāo)體系及權(quán)重（見(jiàn)表1）。

表1 漳州市薌城區(qū)各土地用途標(biāo)定區(qū)域劃分指標(biāo)體系及權(quán)重（單位：%）

分析各因子對(duì)標(biāo)定基礎(chǔ)單元土地價(jià)格的影響，利用GIS軟件，計(jì)算各因子對(duì)單元幾何質(zhì)心的作用分值，點(diǎn)、線因素按實(shí)際規(guī)?；蝾愋偷牟煌约熬嚯x的衰減計(jì)算分值，面狀因子按內(nèi)部條件的差異確定分值，采用因子加權(quán)求和法計(jì)算各標(biāo)定基礎(chǔ)單元總分值。

2.2.3標(biāo)定區(qū)域的確定。利用GIS軟件，采用總分頻率曲線法繪制頻率直方圖，取頻率曲線中總分值分段數(shù)目突變處作為標(biāo)定區(qū)域的劃分界限，初步劃分標(biāo)定區(qū)域。

依據(jù)土地利用現(xiàn)狀用途類型，綜合考慮城市總體規(guī)劃確定的每個(gè)標(biāo)定基礎(chǔ)單元的規(guī)劃用地類型，以及同一個(gè)標(biāo)定區(qū)域不跨越基準(zhǔn)地價(jià)不同土地級(jí)別的原則，劃出商服用地、住宅用地、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地的標(biāo)定區(qū)域。經(jīng)實(shí)地核查后，最后劃定標(biāo)定區(qū)域共18個(gè)。各類用途土地的標(biāo)定區(qū)域空間位置如圖2所示。

2.3 標(biāo)準(zhǔn)宗地選取與布設(shè)

標(biāo)準(zhǔn)宗地是指在標(biāo)定區(qū)域內(nèi)，土地利用狀況、個(gè)別條件以及反映的地價(jià)水平等方面具有代表性、易辨性和穩(wěn)定性，可在該區(qū)域中起到示范作用、能作為地價(jià)比較標(biāo)準(zhǔn)的若干地塊。

將符合條件的地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)、歷年出讓地塊納入標(biāo)準(zhǔn)宗地備選庫(kù)，遵循標(biāo)識(shí)性、代表性、穩(wěn)定性等標(biāo)準(zhǔn)宗地設(shè)立基本原則，初步選取商服用地、住宅用地、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地三大地類的標(biāo)準(zhǔn)宗地。再通過(guò)核查宗地現(xiàn)場(chǎng)、查閱自然資源部門檔案資料和走訪相關(guān)機(jī)構(gòu)，核實(shí)和補(bǔ)充土地相關(guān)信息。結(jié)合業(yè)內(nèi)調(diào)查和外業(yè)實(shí)地核查，對(duì)樣點(diǎn)的土地利用狀況和宗地條件進(jìn)行分析，篩選并確定標(biāo)準(zhǔn)宗地。

選取標(biāo)準(zhǔn)宗地時(shí)，主要考慮以下五方面因素：一是有標(biāo)識(shí)性。盡量選取面積適中、形狀規(guī)則、易于辨識(shí)的宗地，使其具有標(biāo)識(shí)性。二是有代表性。選取與所在標(biāo)定區(qū)域的主導(dǎo)用途、普遍利用方式一致，具有明確、詳細(xì)的規(guī)劃條件的宗地。不選擇無(wú)明確利用方式的空地或閑置土地。三是有唯一性。每個(gè)標(biāo)定區(qū)域內(nèi)有且只有一宗標(biāo)準(zhǔn)宗地。四是有穩(wěn)定性。選取在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)不會(huì)發(fā)生分割、合并或規(guī)劃調(diào)整等情況，已建成且近期拆除重建可能性極小的宗地，土地權(quán)屬明晰，具有長(zhǎng)期適用性的宗地。五是用途一致性。選取證載土地用途與實(shí)際用途一致且合法，完成開(kāi)發(fā)建設(shè)并正常經(jīng)營(yíng)與使用的宗地。

綜合考慮以上標(biāo)準(zhǔn)宗地選取的五方面因素，最終選取18宗標(biāo)準(zhǔn)宗地，其布設(shè)如圖2所示。

2.4 標(biāo)定地價(jià)評(píng)估

考慮各標(biāo)準(zhǔn)宗地的實(shí)際情況，遵循《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，綜合使用收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法和成本逼近法，對(duì)標(biāo)準(zhǔn)宗地開(kāi)展標(biāo)定地價(jià)評(píng)估。評(píng)估時(shí)要求如下：

1）不宜使用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。漳州市薌城區(qū)雖然已有完善的基準(zhǔn)地價(jià)體系，但依據(jù)規(guī)程要求，避免進(jìn)入公示地價(jià)互推的死循環(huán)，此次標(biāo)定地價(jià)的評(píng)估不采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法。

2）對(duì)距估價(jià)期日一年之內(nèi)成交的標(biāo)準(zhǔn)宗地，可按其成交價(jià)格直接修正得到評(píng)估標(biāo)定地價(jià)內(nèi)涵下的價(jià)格[6]。

3）標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)宗地的土地使用權(quán)價(jià)格，不考慮抵押權(quán)、地役權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的影響[6]。

4）標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)設(shè)定在內(nèi)涵條件下為法定最高年限，在現(xiàn)狀條件下為實(shí)際剩余使用年限。

5）標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)評(píng)估采用兩種評(píng)估方法。

6）每一宗標(biāo)準(zhǔn)宗地的地價(jià)由兩位注冊(cè)土地估價(jià)師獨(dú)立評(píng)估，若兩位評(píng)估師的評(píng)估結(jié)果差異率不超過(guò)20%時(shí)，以兩者的算術(shù)平均值作為該標(biāo)定地價(jià)的建議值，否則兩位評(píng)估師應(yīng)重新評(píng)估。

經(jīng)評(píng)估，最終得到的標(biāo)準(zhǔn)宗地定價(jià)結(jié)果如圖2中附表所示。

圖2 薌城區(qū)標(biāo)準(zhǔn)宗地定價(jià)結(jié)果

3 評(píng)估意義與應(yīng)用領(lǐng)域

3.1 評(píng)估意義

3.1.1標(biāo)定地價(jià)體系的建設(shè)可以完善我國(guó)公示地價(jià)體系。標(biāo)定地價(jià)是城鎮(zhèn)內(nèi)某一區(qū)域具體地塊的價(jià)格，具體直觀，有助于彌補(bǔ)基準(zhǔn)地價(jià)籠統(tǒng)和抽象的不足，構(gòu)建由基準(zhǔn)地價(jià)體系、標(biāo)定地價(jià)體系和地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系組成的“三位一體”公示地價(jià)體系。

3.1.2有利于建立公平公開(kāi)的地產(chǎn)市場(chǎng)。標(biāo)準(zhǔn)宗地的標(biāo)定地價(jià)結(jié)果公示公開(kāi)，有助于緩解土地市場(chǎng)主體的信息獲取差距，促進(jìn)全域范圍土地市場(chǎng)價(jià)格的公開(kāi)，進(jìn)一步有效地規(guī)范地產(chǎn)交易行為，引導(dǎo)地產(chǎn)市場(chǎng)有序運(yùn)行。

3.1.3可以為政府部門管理決策提供參考，促進(jìn)城鎮(zhèn)土地合理配置。標(biāo)定地價(jià)可以在土地管理和宏觀政策制定方面為政府部門提供參考，為國(guó)有土地使用權(quán)出讓和補(bǔ)交土地出讓金的地價(jià)評(píng)估提供依據(jù)，可以精準(zhǔn)確定土地出讓具體宗地允許的溢價(jià)幅度，避免土地市場(chǎng)過(guò)熱，從而真正落實(shí)土地市場(chǎng)調(diào)控政策。

3.2 應(yīng)用領(lǐng)域

3.2.1通過(guò)地價(jià)修正體系確定土地出讓價(jià)格和優(yōu)惠幅度。在土地估價(jià)過(guò)程中，將待估地產(chǎn)與相應(yīng)標(biāo)定區(qū)域內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)宗地二者的地價(jià)影響因素進(jìn)行對(duì)照比較，通過(guò)系數(shù)修正得到待估地產(chǎn)的地價(jià)。同時(shí)，也可為政府基于項(xiàng)目和投資方等因素確定宗地的土地出讓價(jià)格的優(yōu)惠幅度提供重要參考。

3.2.2可作為企業(yè)清產(chǎn)核資和股份制企業(yè)土地資產(chǎn)作價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)[7]。我國(guó)的企事業(yè)單位中，多數(shù)企業(yè)的賬面資產(chǎn)不含土地資產(chǎn)。為了充分發(fā)揮土地資產(chǎn)的價(jià)值與效益，可依照標(biāo)定地價(jià)對(duì)企業(yè)的土地資產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，進(jìn)而較直觀地體現(xiàn)企業(yè)土地價(jià)值，建立公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。

3.2.3核定土地增值稅和衡量土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移價(jià)格是否正常的標(biāo)準(zhǔn)[7]。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)和城市的發(fā)展，土地價(jià)格在不斷發(fā)生變化。標(biāo)定地價(jià)能夠體現(xiàn)不同時(shí)期土地的增值，為國(guó)家收取因社會(huì)發(fā)展獲得的土地增值提供依據(jù)，并通過(guò)將實(shí)際轉(zhuǎn)移價(jià)格修正后與標(biāo)定地價(jià)進(jìn)行差異對(duì)比，及時(shí)掌握市場(chǎng)波動(dòng)態(tài)勢(shì)，以維護(hù)正常的市場(chǎng)秩序。