何 平，劉之淵

（1.揚(yáng)州大學(xué)美術(shù)與設(shè)計(jì)學(xué)院，江蘇 揚(yáng)州 225009；2.鎮(zhèn)江市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站，江蘇 鎮(zhèn)江 212004）

1 住宅房地產(chǎn)發(fā)展概況

20世紀(jì)90年代，我國(guó)的住房改革取消了福利分房并實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作，在當(dāng)時(shí)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r下，居民僅僅需要解決有無(wú)房屋居住的問(wèn)題?，F(xiàn)階段，在居民個(gè)人收入不斷增長(zhǎng)和房產(chǎn)市場(chǎng)巨量需求的雙重推動(dòng)下，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)甚至需要通過(guò)隨機(jī)搖號(hào)的方式才能取得購(gòu)房機(jī)會(huì)，住宅銷(xiāo)售基本處于賣(mài)方市場(chǎng)。為了加快住宅的交付速度，提高企業(yè)流動(dòng)資金的周轉(zhuǎn)率，避免住宅裝修可能引發(fā)的質(zhì)量矛盾，住宅商品房供給基本以毛坯房形式為主。

毛坯房屬于“短平快”建造項(xiàng)目，建造時(shí)間相對(duì)較短。對(duì)于購(gòu)房者而言，毛坯房是一種半成品建筑產(chǎn)品，需要進(jìn)行二次裝修后才能達(dá)到入住要求。然而，在二次裝修過(guò)程中大多數(shù)購(gòu)房者不熟悉專(zhuān)業(yè)規(guī)范，存在裝修設(shè)計(jì)不合理、隨意改動(dòng)建筑承重結(jié)構(gòu)、電路管線(xiàn)敷設(shè)不規(guī)范等問(wèn)題，很容易給居民生活帶來(lái)安全隱患，也容易引發(fā)鄰里糾紛。同時(shí)，裝修過(guò)程產(chǎn)生的建筑垃圾會(huì)給環(huán)境造成污染。毛坯房屬典型粗放式經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的產(chǎn)物，該模式制約了住宅房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，不符合住宅綠色環(huán)保和節(jié)能減排的發(fā)展目標(biāo)。

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，房地產(chǎn)行業(yè)必須對(duì)住宅的供應(yīng)模式進(jìn)行改革，在確保房屋裝修效果和質(zhì)量的前提下盡可能滿(mǎn)足購(gòu)房者的入住需求，在此背景下，全裝修住宅應(yīng)運(yùn)而生。

2 全裝修住宅的概念

全裝修住宅是指套內(nèi)和公共部位的固定面、固定家具、設(shè)備管線(xiàn)及開(kāi)關(guān)插座等全部裝修并安裝完成，廚房和衛(wèi)生間的固定實(shí)施安裝到位的住宅[1]。

全裝修住宅不僅能夠使購(gòu)房者快速提包入住，而且解決了傳統(tǒng)住宅裝修不規(guī)范的問(wèn)題。因此，政府職能部門(mén)應(yīng)當(dāng)積極促進(jìn)全裝修住宅建設(shè)模式的推廣普及。國(guó)務(wù)院辦公廳在1999年轉(zhuǎn)發(fā)了原建設(shè)部《關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化提高住宅質(zhì)量的若干意見(jiàn)》，該意見(jiàn)明確要求住宅上市前需要同步完成裝修，避免二次裝修對(duì)房屋結(jié)構(gòu)造成的負(fù)面影響[2]。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心于2008年9月專(zhuān)門(mén)制定了《全裝修住宅逐套驗(yàn)收導(dǎo)則》，確定了全裝修住宅在交付前逐套驗(yàn)收的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和要求。2009年6月，該中心又在北京召開(kāi)了“推進(jìn)住宅全裝修，發(fā)展成品房住宅”的研討會(huì)。各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和專(zhuān)家在會(huì)上對(duì)推動(dòng)全裝修住宅提出了建設(shè)性的建議，為今后全裝修住宅的發(fā)展指明了方向。

全裝修住宅避免了因住戶(hù)二次裝修對(duì)住宅結(jié)構(gòu)產(chǎn)生的破壞性影響，地方政府通過(guò)全裝修住宅的運(yùn)作，也可以實(shí)現(xiàn)住宅裝修行業(yè)的產(chǎn)業(yè)化，提升房產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，確保在實(shí)現(xiàn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)增加政府財(cái)政稅收。

3 全裝修住宅的發(fā)展現(xiàn)狀

受服務(wù)保障體系不完善影響，全裝修住宅的裝修質(zhì)量和效果往往不盡人意，甚至?xí)霈F(xiàn)實(shí)際交付的住宅與樣板房的質(zhì)量相比相去甚遠(yuǎn)的現(xiàn)象。而當(dāng)購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)企業(yè)就住宅質(zhì)量進(jìn)行交涉時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)往往會(huì)以專(zhuān)業(yè)律師團(tuán)隊(duì)擬定的售房合同中的相關(guān)條款進(jìn)行答復(fù)，使購(gòu)房者很難得到法律層面的支持。做工精美的樣板房由此成了房產(chǎn)企業(yè)用于房屋銷(xiāo)售的宣傳的噱頭，而不能代表最終交付房屋的裝修狀態(tài)。

由于房產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有關(guān)注消費(fèi)者對(duì)住宅裝修質(zhì)量和裝修個(gè)性化的核心需求，導(dǎo)致消費(fèi)者對(duì)全裝修住宅的質(zhì)量缺乏信心，諸多原因?qū)е卢F(xiàn)有全裝修住宅的供給模式難以得到大多數(shù)消費(fèi)者的認(rèn)可。2021年中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)發(fā)布的資料表明，全裝修住宅的消費(fèi)投訴在所有商品消費(fèi)投訴中屬于熱點(diǎn)投訴，其中較為突出的問(wèn)題包括交付房與樣板房的裝修效果差異較大、裝修質(zhì)量較差、房屋銷(xiāo)售虛假宣傳等。

通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)購(gòu)房者在購(gòu)置全裝修住宅后的處理方法是對(duì)裝修不滿(mǎn)意的部位進(jìn)行拆除，甚至整體拆除，然后重新規(guī)劃裝修。這種情況背離了政府發(fā)展全裝修住宅的目的，再次造成社會(huì)資源的浪費(fèi)，嚴(yán)重制約了全裝修住宅的健康發(fā)展。

住宅房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)多年的高位運(yùn)行和持續(xù)調(diào)控，已進(jìn)入理性增長(zhǎng)的時(shí)代，房地產(chǎn)行業(yè)有望邁上高質(zhì)量發(fā)展的新臺(tái)階。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和華經(jīng)產(chǎn)業(yè)研究院公布的有關(guān)資料顯示，我國(guó)在2021年完成111 173億元的住宅投資，比上年增長(zhǎng)6.4%，住宅施工面積達(dá)690 319萬(wàn)m2，增長(zhǎng)5.3%。以上數(shù)據(jù)表明推進(jìn)全裝修住宅有著良好的基礎(chǔ)條件。

習(xí)近平總書(shū)記在慶祝中國(guó)共產(chǎn)黨成立100周年的講話(huà)中指出，我國(guó)已經(jīng)全面建成小康社會(huì)。在全面建成小康社會(huì)后，十多年前購(gòu)房的消費(fèi)群體享受到了收入同步增長(zhǎng)的紅利，對(duì)住宅的居住條件也提出了升級(jí)的需求，這些需求主要包括增加人均居住面積、提高住宅舒適度（家居智能化）、改善室內(nèi)裝修品質(zhì)等。在人民生活水平不斷提高的當(dāng)下，住宅裝修個(gè)性化的要求已經(jīng)深入人心?，F(xiàn)有全裝修住宅的建造和營(yíng)銷(xiāo)模式與廣大城鄉(xiāng)居民的需求存在一定差距，這些因素制約著全裝修住宅的高質(zhì)量發(fā)展，需要找到破解之道。

4 全裝修住宅高質(zhì)量發(fā)展的路徑

黨的十九屆五中全會(huì)提出，“十四五”時(shí)期以推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展為主題。推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展是社會(huì)經(jīng)濟(jì)規(guī)律發(fā)展的必然要求，也是保持我國(guó)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展和建設(shè)現(xiàn)代化強(qiáng)國(guó)的根本要求。習(xí)近平總書(shū)記指出，高質(zhì)量發(fā)展是指能夠很好滿(mǎn)足人民美好需要的發(fā)展，是體現(xiàn)新發(fā)展理念的發(fā)展。

全裝修住宅是房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的必然產(chǎn)物。應(yīng)當(dāng)從購(gòu)房者對(duì)全裝修住宅的需求、開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)方式和政府的有關(guān)政策等方面共同考慮，形成良性的全裝修住宅營(yíng)銷(xiāo)和運(yùn)作機(jī)制，推動(dòng)全裝修住宅供給模式的全面發(fā)展。

根據(jù)住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)的不同，全裝修住宅可分為簡(jiǎn)裝修房和精裝修房。簡(jiǎn)裝修房是指裝修標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到普通裝修要求的住房；精裝修房則是裝修標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到中等及以上裝修標(biāo)準(zhǔn)的住房，裝修材料和室內(nèi)的家電設(shè)施一般屬高檔用品。

全裝修住宅等同于交鑰匙工程，可直接提包入住。對(duì)于消費(fèi)者而言，全裝修房的房屋裝修質(zhì)量和安全有了保障，既經(jīng)濟(jì)實(shí)惠又省時(shí)省力，節(jié)約了社會(huì)資源。行之有效的全裝修住宅裝修質(zhì)量的保障機(jī)制是發(fā)展全裝修住宅的法律依據(jù)，實(shí)現(xiàn)全裝修住宅的高質(zhì)量發(fā)展可從以下5個(gè)方面考慮。

4.1 確保裝修效果

樣板房的裝修效果是裝修設(shè)計(jì)優(yōu)化后的產(chǎn)物，房屋裝修效果會(huì)在一定程度上影響購(gòu)房者的購(gòu)房心態(tài)和決策。房產(chǎn)商在展示樣板房的同時(shí)應(yīng)標(biāo)明全裝修住宅中使用的裝修材料或設(shè)備的品牌、規(guī)格尺寸、型號(hào)（含外觀）等技術(shù)指標(biāo)，不得在裝修施工時(shí)隨意變更裝修材料的技術(shù)特性，降低裝修材料的使用質(zhì)量。購(gòu)房者在房屋驗(yàn)收時(shí)可以對(duì)照原有樣板房使用的裝修材料樣本進(jìn)行查驗(yàn)。

此外，無(wú)論是實(shí)物樣板房還是基于虛擬現(xiàn)實(shí)（virtual reality,VR）技術(shù)的虛擬樣板房，均應(yīng)保留到住宅房產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)過(guò)購(gòu)房者驗(yàn)收認(rèn)可，所有環(huán)節(jié)結(jié)束后再行移除，所有的部品均應(yīng)實(shí)物展示，從而避免購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)企業(yè)雙方對(duì)房屋裝修效果的認(rèn)知不同而產(chǎn)生矛盾。

4.2 實(shí)現(xiàn)個(gè)性化裝修

現(xiàn)有絕大多數(shù)全裝修住宅均不能實(shí)現(xiàn)裝修個(gè)性化的要求，即便是同一房產(chǎn)項(xiàng)目，也經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)“千人一面”的裝修效果。同一戶(hù)型的裝修效果幾乎完全一致，這降低了裝修的藝術(shù)魅力。購(gòu)房者對(duì)室內(nèi)裝修風(fēng)格的偏愛(ài)程度是不同的，裝修個(gè)性化是每個(gè)購(gòu)房者的基本要求。但是開(kāi)發(fā)企業(yè)為了減少裝修建造成本，往往只提供少量的裝修設(shè)計(jì)方案，無(wú)法滿(mǎn)足購(gòu)房者呈現(xiàn)個(gè)性化裝修效果的需求，這在一定程度上影響了消費(fèi)者對(duì)全裝修住宅的購(gòu)房熱情。

菜單式的裝修模式則可以實(shí)現(xiàn)個(gè)性化裝修的目標(biāo)。開(kāi)發(fā)企業(yè)可預(yù)先提供若干種裝修設(shè)計(jì)方案，以滿(mǎn)足不同消費(fèi)群體對(duì)空間美學(xué)的差異化需求，并確定相應(yīng)的房屋裝修檔次和最終的裝修金額。

個(gè)性化的住宅裝修絕不是工廠(chǎng)流水線(xiàn)上的標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，流水作業(yè)模式往往是建立在產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)?；A(chǔ)之上的。個(gè)性化裝修對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目整體統(tǒng)籌能力、資源組織能力和施工管理能力提出了高標(biāo)準(zhǔn)的要求。因此，高質(zhì)量全裝修住宅項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)依托有設(shè)計(jì)和施工資質(zhì)的大型房產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展。住宅房產(chǎn)市場(chǎng)上很多全裝修住宅的成功案例充分證明了這一點(diǎn)。

4.3 促進(jìn)綠色發(fā)展

全裝修住宅的綠色發(fā)展貫穿房產(chǎn)項(xiàng)目的全過(guò)程，這一過(guò)程必須考慮建筑綠色發(fā)展的要求，采取相應(yīng)的節(jié)能減排措施，減少碳排放，實(shí)現(xiàn)建筑綠色發(fā)展的目標(biāo)。

盡管實(shí)體樣板房的展示效果較為真實(shí)，卻不符合綠色展示的標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)全裝修住宅房產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)束后，花費(fèi)巨資建造的樣板房會(huì)被拆除。因此，傳統(tǒng)樣板房的展示方式不符合綠色經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。運(yùn)用VR技術(shù)則可以針對(duì)不同的住宅戶(hù)型推出具有差異性、沉浸感逼真的裝修方案，給購(gòu)房者提供不同的裝修方案實(shí)景體驗(yàn)。基于VR技術(shù)的樣板房展示方式在滿(mǎn)足消費(fèi)者個(gè)性化裝修需求的同時(shí)，也更加符合建筑綠色展示、低碳節(jié)能的要求。

全裝修住宅建造過(guò)程中使用的裝配式施工工藝能夠節(jié)約房屋建造的資源。便于實(shí)現(xiàn)該工藝所需材料的大規(guī)模集中采購(gòu)，而大規(guī)模采購(gòu)方式又能有效降低材料的購(gòu)置成本，便于材料廠(chǎng)家集中生產(chǎn)和運(yùn)輸。對(duì)施工單位而言，相同的施工工序更便于組織流水作業(yè)，提高施工效率，同時(shí)，綠色建材在全裝修住宅中的應(yīng)用比例高達(dá)50%以上。

4.4 設(shè)立有效的全裝修住宅質(zhì)量保障機(jī)制

全裝修住宅質(zhì)量保障機(jī)制包括施工單位的施工質(zhì)量和項(xiàng)目質(zhì)量監(jiān)督。傳統(tǒng)房地產(chǎn)公司主要從事土建施工的相關(guān)活動(dòng)，而土建施工屬粗放式勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，面對(duì)精細(xì)化要求較高的裝修施工活動(dòng)存在一定的劣勢(shì)。為此，開(kāi)發(fā)企業(yè)需要組建高水平的規(guī)模裝修施工團(tuán)隊(duì)，為建造高質(zhì)量全裝修住宅提供高水平的建設(shè)人才。

全裝修住宅對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)提出了新的挑戰(zhàn)，個(gè)性化裝修住宅對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)提出了更高的要求，企業(yè)應(yīng)具備較強(qiáng)的資源整合能力，從設(shè)計(jì)、施工、材料、家用設(shè)備等各方面整合專(zhuān)業(yè)資源，形成強(qiáng)大的運(yùn)作團(tuán)隊(duì)。精裝房裝修施工管理通過(guò)項(xiàng)目管理層級(jí)化、要素管控集約化、資源配置市場(chǎng)化、產(chǎn)品清單預(yù)算化、管理責(zé)任矩陣化、成本控制精細(xì)化、管理流程標(biāo)準(zhǔn)化、作業(yè)隊(duì)伍組織化、管理報(bào)告格式化、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析制度化、績(jī)效考核科學(xué)化、管理手段信息化等手段實(shí)現(xiàn)精裝房的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益[3]。

全面深化全裝修住宅監(jiān)管制度改革，提升房產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)全裝修住宅的高質(zhì)量發(fā)展。調(diào)整全裝修住宅質(zhì)量管理監(jiān)督體系的相關(guān)內(nèi)容，增加消費(fèi)者參與全裝修住宅建造過(guò)程的監(jiān)管環(huán)節(jié)，并賦予其一定的權(quán)限，對(duì)項(xiàng)目施工企業(yè)形成一定的工作壓力，但更可能成為工作的動(dòng)力。有消費(fèi)者參與的項(xiàng)目建造過(guò)程監(jiān)督類(lèi)似于小區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)對(duì)物業(yè)的監(jiān)管，協(xié)助政府職能部門(mén)對(duì)全裝修住宅的工程質(zhì)量實(shí)行全程監(jiān)督，保證了廣大購(gòu)房者的利益。在全裝修住宅建造過(guò)程中，設(shè)立定期的購(gòu)房者參觀日活動(dòng)，使購(gòu)房者能夠目睹項(xiàng)目建造的過(guò)程，增加了消費(fèi)者對(duì)房屋建造質(zhì)量的信心。

4.5 建立全裝修住宅產(chǎn)業(yè)化體系

傳統(tǒng)住宅裝修的規(guī)?；潭鹊?，施工作業(yè)的離散化程度高，組織管理方式落后，產(chǎn)業(yè)化程度不高，技術(shù)創(chuàng)新能力不足，存在著生產(chǎn)同質(zhì)化、過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)象。

全裝修住宅產(chǎn)業(yè)化以提供人民滿(mǎn)意、健康環(huán)保、物美價(jià)廉的裝修服務(wù)與產(chǎn)品為最終目標(biāo)[4]，裝修部品直接構(gòu)成全裝修住宅的最基本組成部分。全裝修住宅實(shí)施過(guò)程中涉及的裝修部品名目繁多，建立住宅部品體系是發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)化的主要內(nèi)容[5]。設(shè)立裝修部品庫(kù)，制定裝配化裝修的標(biāo)準(zhǔn)化部品和部件目錄，實(shí)現(xiàn)裝修部品、部件的集約化生產(chǎn)，從而全面提升裝修部品、部件的生產(chǎn)質(zhì)量和整體性能。

裝配式裝修方式也是裝修部品、部件集約化生產(chǎn)的基礎(chǔ)條件，政府應(yīng)鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)全裝修住宅實(shí)現(xiàn)裝配式裝修，實(shí)現(xiàn)工廠(chǎng)制造、現(xiàn)場(chǎng)裝配的建造模式，實(shí)現(xiàn)全裝修住宅的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)。

5 結(jié)語(yǔ)

隨著全面建成小康社會(huì)時(shí)代的到來(lái)，全裝修住宅的建造和供給進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展時(shí)期。與傳統(tǒng)住宅市場(chǎng)供應(yīng)模式相比，全裝修住宅的高質(zhì)量發(fā)展模式符合廣大消費(fèi)群體的切身需求，也順應(yīng)國(guó)家倡導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展方向。政府職能部門(mén)應(yīng)制定行之有效的關(guān)于全裝修住宅高質(zhì)量發(fā)展的相關(guān)策略，積極采取措施，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，在行業(yè)內(nèi)形成集約化的先進(jìn)生產(chǎn)模式。