文／代昕雨 中原銀行總行 河南鄭州 450000

引言：

近年來受房地產(chǎn)政策調(diào)控、疫情疊加等多方面影響，房地產(chǎn)市場持續(xù)下行，房企銷售回款銳減，問題樓盤困擾社會民生，對金融機構(gòu)風(fēng)險管控帶來極大挑戰(zhàn)，提振市場信心、化解問題樓盤風(fēng)險成為亟待解決的難題。

1、宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場形勢

1.1 宏觀經(jīng)濟增速持續(xù)下滑，房地產(chǎn)業(yè)首當(dāng)其沖

2021 年下半年以來我國宏觀經(jīng)濟壓力增大，經(jīng)濟增速持續(xù)下滑。尤其是2022年二季度，受本輪疫情蔓延影響，經(jīng)濟增長明顯放緩，多個行業(yè)GDP 同比下滑，其中房地產(chǎn)業(yè)GDP 下滑幅度最大，受影響最明顯[1]。

表1

表2

1.2 經(jīng)濟壓力沖擊房地產(chǎn)市場底層需求，居民購房意愿顯著下滑

去年下半年以來，我國經(jīng)濟壓力增大、疫情反復(fù)、金融融資環(huán)境緊張，對房地產(chǎn)市場的幾大底層需求：剛性居住需求、資產(chǎn)配置需求和改善置換需求都造成了不同程度的沖擊，居民購房需求明顯下滑，今年上半年我國居民部門新增存款、貸款的增長速度出現(xiàn)顯著剪刀差，表明居民儲蓄意愿加強，購房意愿顯著下滑。

表3

表4

1.3 全國住宅銷售持續(xù)下滑，一線城市價格相對穩(wěn)定

2021 年下半年起，全國商品住宅銷售面積同比增速由正轉(zhuǎn)負，市場進入下行周期。2022 年上半年，受全國疫情影響，商品住宅銷售面積進一步下滑；價格方面，一二線城市價格漲幅持續(xù)收窄，二線城市房價增速6 月轉(zhuǎn)為負數(shù)，三線城市新建商品住宅價格同比下跌，且跌幅不斷擴大。

表5

表6

2、房地產(chǎn)行業(yè)紓困相關(guān)政策

2022 年上半年，中國房地產(chǎn)市場下行壓力持續(xù)，市場信心不足、疊加疫情影響，市場整體的供求和成交都沒有明顯轉(zhuǎn)暖的跡象。第二季度以來中央層面以及各省市政策頻出，為樓市注入“強心劑”。見表7

表7

3、問題樓盤風(fēng)險化解措施建議

房地產(chǎn)行業(yè)是社會經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一，若出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險，則會影響到宏觀經(jīng)濟增長、甚至社會穩(wěn)定，房地產(chǎn)風(fēng)險化解工作既是中央及省委省政府要求，更是維護地方金融穩(wěn)定的重要舉措，做好房地產(chǎn)風(fēng)險化解刻不容緩。

整體思路：緊跟國家政策，落實政府要求；緊密國企合作，加大信貸投放；突出重點區(qū)域，解決重點客戶，緊盯重點項目，有效化解問題樓盤。

3.1 多措并舉，破解問題樓盤化解難題

（1）對于可自平衡項目

如果項目剩余貨值扣除再投入能夠?qū)崿F(xiàn)資金平衡或略有盈利，可引入國央企開發(fā)商代建代管，并引入AMC、銀行等金融機構(gòu)向停工項目提供資金支持，能為剩余貨值的銷售注入更大的信心，保障復(fù)工交付[2]。

（2）對于難以自平衡項目

如果項目剩余貨值已無法覆蓋再投資，比如項目已賣完，但預(yù)售資金被挪用，則建議由政府牽頭、公檢法介入，一是盡力追回被挪用的資金，對相關(guān)人員追責(zé)；責(zé)令實控人追加投資，與個人綁定。二是工程建設(shè)由政府牽頭，指定專門的國有建筑公司等國企墊資代建，可由金融機構(gòu)為施工單位提供融資支持。三是建設(shè)資金由政府牽頭，發(fā)動購房戶補繳后續(xù)房款、協(xié)調(diào)施工企業(yè)調(diào)整工程款支付比例和支付方式、鼓勵金融機構(gòu)（預(yù)售資金監(jiān)管銀行、政策性銀行、AMC、紓困基金等）融資支持等，采取居民自救和合力共救相結(jié)合的方式，共同支持項目重啟。

3.2 多管齊下，防范“停貸潮”按揭風(fēng)險蔓延

（1）做好問題樓盤排查和風(fēng)險化解。房管部門及銀行及時對存量按揭樓盤進行全面排查，建立問題樓盤臺賬，積極主動與停工樓盤按揭貸款客戶保持溝通，動態(tài)掌握主要訴求，用好、用活國家相關(guān)政策，及時給予幫扶，銀行配合政府、房地產(chǎn)相關(guān)部門對接溝通，采取有效措施推動項目恢復(fù)施工、保障交付；

（2）防范按揭貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險。房管部門和銀行認真審核合同備案情況、項目實際建設(shè)進度，積極采取有效措施，切實防范樓盤停工、爛尾帶來的風(fēng)險；

（3）切實規(guī)范預(yù)售款監(jiān)管工作。嚴(yán)格落實房地產(chǎn)預(yù)售款資金監(jiān)管規(guī)定，嚴(yán)密防范資金挪用導(dǎo)致項目爛尾風(fēng)險。按照各地預(yù)售款管理要求，將按揭貸款歸集至指定商品房預(yù)售款專用賬戶；

（4）持續(xù)加強合作樓盤準(zhǔn)入管理。優(yōu)選房企、區(qū)域和項目準(zhǔn)入，杜絕與不按照規(guī)定程序銷售商品房、不符合銷售條件以及存在首付分期等不規(guī)范問題的房企合作。動態(tài)跟蹤合作樓盤進度，防止因停工產(chǎn)生的信貸風(fēng)險和輿情風(fēng)險。

4、從需求端提振房地產(chǎn)市場措施建議

如何從需求端提振房地產(chǎn)市場，從住房屬性角度來看，包括：（1）消費屬性維度：住房需求主要滿足居住、就業(yè)、上學(xué)、就醫(yī)等需求，應(yīng)從這幾個角度合理滿足居民住房需求；同時結(jié)合由成交價格來決定 供需平衡點，從增加住房需求量及降低價格兩個方面進行刺激。（2）投資屬性維度：投資需求主要滿足資產(chǎn)增值保值需求，預(yù)期資產(chǎn)價值升值和收取穩(wěn)定的租金是投資性需求的關(guān)鍵因素[3]。

4.1 政府層面

（1）政府背書，提振信心：政府選取一批樓盤入股或者監(jiān)管，由國有建筑企業(yè)負責(zé)建設(shè)，銷售資金政府審批管理，保證樓盤按時交付，提振市場信心；

（2）促進就業(yè)，提高收入：通過對企業(yè)新增就業(yè)進行用工補貼，鼓勵企業(yè)增加就業(yè)崗位；通過減稅降費支持個體經(jīng)營發(fā)展，鼓勵創(chuàng)業(yè)帶動就業(yè)；加強困難人員就業(yè)幫扶，完善職業(yè)教育體系，開展大規(guī)模、多層次職業(yè)技能培訓(xùn)，穩(wěn)步提高勞動者收入；

（3）租售并舉，回購保障：對于國家大力支持的保障性租賃住房房源，可探索從居民現(xiàn)有住房中回購。居民購買房產(chǎn)時簽訂回購協(xié)議，約定一定年限后居民可自由選擇是否由政府回購，規(guī)避居民對樓盤爛尾或者降價擔(dān)憂；

（4）擴大客群，政策激勵：增加買房客群，提高買房意愿。①組織干部團購：政府或企事業(yè)單位選取一批樓盤，組織公務(wù)員、事業(yè)單位、國企、金融機構(gòu)等干部員工團購。②加大人才引進：對于高學(xué)歷、高水平人才，推出激勵政策，比如博士買房獎勵15 萬，碩士獎勵10 萬，本科獎勵5 萬等。③加大政策支持：放松限購、限售等政策，有工作、社保、學(xué)籍等家庭均可購房；解決小孩入學(xué)需求，持有網(wǎng)簽合同即可就近入學(xué)，交房即辦房產(chǎn)證，問題樓盤、遠郊盤匹配學(xué)區(qū)房名額等支持；針對二孩三孩家庭、青年員工、投親養(yǎng)老等支持政策；

（5）降低成本，加大刺激：①公積金支持：降低公積金貸款準(zhǔn)入門檻，提高公積金貸款額度。②加大政策優(yōu)惠：比如契稅階梯減免，2022 年買房契稅全免，2023年買房契稅減半。③提升購房補貼，如每平米補貼1000元。④降低中介費用:二手房成交中介費、差額稅、所得稅等，減少二手房交易成本，比如控制在1%左右。建議政府成立房產(chǎn)交易中心，穩(wěn)定市場秩序；

（6）輿論引導(dǎo)，媒體宣傳：通過自媒體、互聯(lián)網(wǎng)等手段，加強正向預(yù)期引導(dǎo)，提升消費者信心。通過大型房企集團、房產(chǎn)銷售中介等調(diào)動購房熱情。對于遠郊盤，提前公布輕軌、地鐵等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃來提升預(yù)期。

4.2 銀行層面

（1）貸款優(yōu)惠政策支持：①利率優(yōu)惠：給予新青年、三孩家庭等購房者免息券，比如免息3 年；②推行氣球貸；降低購房者前幾年還款壓力；③延期支持：對于受疫情等影響收入客戶，可便捷申請貸款延期[4]；

（2）保障貸款額度充足：加大按揭貸款投放，保障貸款額度充足，及時滿足購房客戶群貸款需求；

（3）縮短按揭放款周期：提高放款效率，簡化放款手續(xù)，保障按揭收件后盡快審批、盡快放款。

4.3 房企層面

（1）保完工、保交付：積極配合政府及銀行，推動項目復(fù)工復(fù)產(chǎn)，加強資金監(jiān)管，?？顚Ｓ?，保交樓，穩(wěn)民生；

（2）推動交房即辦證：房企加強項目管理，注重樓盤品質(zhì)，提升產(chǎn)品及服務(wù)質(zhì)量，推動交房即辦證。

結(jié)語：

穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期，從需求端刺激消費、提振信心、促進銷售，從供給端提升品質(zhì)、合理供給、保障交付，政府、房企、金融機構(gòu)多方合力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、化解問題樓盤風(fēng)險，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展刻不容緩。