王貴榮
【摘要】房地產(chǎn)交易過(guò)程中涉及評(píng)估方法及相關(guān)稅費(fèi)問(wèn)題,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)交易不僅要確保價(jià)格公平,更是應(yīng)該按照相關(guān)稅收政策規(guī)定及時(shí)繳納各類稅費(fèi)。目前常見的房地產(chǎn)評(píng)估方法有成本法、收益法及市場(chǎng)法,與之相關(guān)聯(lián)的稅費(fèi)有增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房地產(chǎn)稅、土地使用稅、契稅、印花稅及增值稅的附加稅(城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)等)等相關(guān)稅種??梢哉f(shuō)房地產(chǎn)評(píng)估方法各有利弊,其所涉及稅費(fèi)情況各有不同。如不能進(jìn)行必要稅收籌劃,則可能會(huì)因此增加不必要納稅成本。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)評(píng)估;方法體系;稅費(fèi);交易管理;研究? ? ? ? ? ? ?【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.01.056
引言:
房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有重要作用。房地產(chǎn)評(píng)估是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的保證之一,政府主管部門應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)交易的管理,制定科學(xué)合理的評(píng)估方法和體系,以對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到積極推動(dòng)作用。本文從房地產(chǎn)評(píng)估方法的概述入手,提出現(xiàn)行稅費(fèi)與房地產(chǎn)評(píng)估的關(guān)系,闡述房地產(chǎn)評(píng)估方法與所涉及相關(guān)稅費(fèi),提出房地產(chǎn)評(píng)估方法體系在交易管理中的應(yīng)用策略。
1、房地產(chǎn)評(píng)估方法概述
1.1成本法及其特點(diǎn)
(1)成本法概述。所謂成本法,是指引用相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)重新購(gòu)置或是重新建設(shè)的思路和方法。一般來(lái)說(shuō),公用建設(shè)項(xiàng)目如學(xué)校、圖書館、會(huì)展中心等建筑物的價(jià)格常采用該種評(píng)估方法。該類房地產(chǎn)評(píng)估方法測(cè)算過(guò)程中應(yīng)注重兩方面,一是土地成本計(jì)算,二是開發(fā)成本計(jì)算。土地成本計(jì)算包括地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過(guò)程中所支出費(fèi)用及稅金;開發(fā)成本計(jì)算過(guò)程中,包括土地開發(fā)成本(包括:房屋及建筑物所在宗地紅線外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用及宗地內(nèi)場(chǎng)地拆遷平整等費(fèi)用)及建筑物建設(shè)成本(包括:建筑安裝工程費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、室外工程費(fèi)等)。成本測(cè)算則涵蓋了辦公費(fèi)用、差旅費(fèi)、人員工資在內(nèi)的管理費(fèi)用計(jì)算。另外,計(jì)算過(guò)程中還要考慮財(cái)務(wù)費(fèi)用(利息)、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、利潤(rùn)等,以確保評(píng)估結(jié)果公平。
(2)成本法特點(diǎn)
通過(guò)成本法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格,主要是從開發(fā)商角度出發(fā)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估,將其盡量還原為開發(fā)建設(shè)過(guò)程中所需要支出的成本進(jìn)行測(cè)算。然而,房地產(chǎn)作為一種特殊商品,不僅會(huì)因?yàn)榻ㄔO(shè)年限、使用年限的久遠(yuǎn)而產(chǎn)生貶值;也會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)、客戶、地理位置等因素,在一定程度上產(chǎn)生增值?,F(xiàn)實(shí)操作中,房地產(chǎn)價(jià)格不能完全通過(guò)消耗成本確定,還應(yīng)該考慮房地產(chǎn)本身效應(yīng)??梢?,對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià),僅運(yùn)用成本法顯得有失偏頗。
1.2收益法及其特點(diǎn)
(1)收益法概述
收益法類似于利用貨幣時(shí)間價(jià)值的方式,把被評(píng)估房產(chǎn)未來(lái)純收益折算至現(xiàn)值,從而實(shí)現(xiàn)與被評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格相一致的方法。該方法應(yīng)用的是預(yù)期收益原理。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的收益法包含三個(gè)環(huán)節(jié):計(jì)算類似房地產(chǎn)收益、測(cè)算還原利率及被評(píng)估房地產(chǎn)的其他因素、測(cè)算房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。
(2)收益法特點(diǎn)
收益法與成本法不同,它是從使用者視角出發(fā)估算房地產(chǎn)價(jià)格。收益法計(jì)算過(guò)程中,主要是對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)性投資,是對(duì)被評(píng)估對(duì)象的限制,在具有一定經(jīng)濟(jì)效益或潛在經(jīng)濟(jì)效益的房地產(chǎn)行業(yè)中應(yīng)用。從另一個(gè)角度來(lái)看,若被評(píng)估對(duì)象缺少預(yù)期收益或是難以測(cè)算收益,則該方法應(yīng)用過(guò)程中準(zhǔn)確率將大大降低。同時(shí),該方法僅是對(duì)于被評(píng)估對(duì)象的未來(lái)價(jià)格進(jìn)行一個(gè)趨勢(shì)估算,受到企業(yè)管理、評(píng)估師的經(jīng)驗(yàn)判斷等影響因素,其結(jié)果具有很大的不確定性。
1.3市場(chǎng)比較法及其特點(diǎn)
(1)市場(chǎng)比較法概述
市場(chǎng)比較法是目前較為常用的一種房地產(chǎn)評(píng)估方法,不同于成本法、收益法,主要是將被評(píng)估對(duì)象與類似房地產(chǎn)的近期交易價(jià)格進(jìn)行對(duì)比,完成房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估。該類評(píng)估方法下,主要是運(yùn)用替代原理,以期確保相近似房地產(chǎn)價(jià)格的一致性。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的市場(chǎng)比較法,適用于房地產(chǎn)發(fā)展較為成熟的市場(chǎng),通常會(huì)有大量類似的交易案例。該方法的運(yùn)用要注重幾個(gè)環(huán)節(jié):對(duì)交易資料收集歸納和整理、選定合適的交易案例、進(jìn)行相關(guān)因素的修正后計(jì)算評(píng)估價(jià)格。
(2)市場(chǎng)比較法特點(diǎn)
該評(píng)估方法考慮市場(chǎng)目前類似房地產(chǎn)的價(jià)值后,采取替代原理,根據(jù)市場(chǎng)供求理論對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估,其評(píng)估價(jià)格更接近于市場(chǎng)公平價(jià)值,道理易懂且具有較強(qiáng)的合理性,易于被大家所認(rèn)可。缺點(diǎn)為受比較對(duì)象的數(shù)量限制,只有比較對(duì)象絕對(duì)量較大時(shí)才能夠適用,如果比較對(duì)象較少,則影響其準(zhǔn)確性。
2、現(xiàn)行稅費(fèi)與房地產(chǎn)評(píng)估的關(guān)系
2.1稅費(fèi)實(shí)質(zhì)及特征
(1)稅收實(shí)質(zhì)與特征
稅與費(fèi)是兩個(gè)不同的概念,“稅”主要是指稅收收入,我國(guó)90%以上的財(cái)政收入來(lái)自于稅收,稅收收入對(duì)于國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、國(guó)防建設(shè)、民生福祉等都起到重要的積極作用。稅收具有無(wú)償性、固定性、強(qiáng)制性的特征。無(wú)償性是指國(guó)家按照相關(guān)法律,向有納稅義務(wù)的納稅人征收稅款后無(wú)需返還;固定性是指稅款征收以前,根據(jù)稅收法定的原則確定的相關(guān)因素,具有相應(yīng)的固定性,在一定時(shí)期內(nèi)不會(huì)變更;強(qiáng)制性是指為了維持國(guó)家機(jī)器的運(yùn)轉(zhuǎn),稅收通常以“法”的形式,對(duì)征收捐稅加以規(guī)定,并依法強(qiáng)制執(zhí)行。
(2)各類費(fèi)用實(shí)質(zhì)與特征
我國(guó)的費(fèi)用征收大致分兩類,一是與稅收較為接近,如教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)、城市配套費(fèi)等,這些與稅收的實(shí)質(zhì)有著相同之處;二是與經(jīng)濟(jì)活動(dòng)相關(guān)的費(fèi)用,如房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中的建設(shè)項(xiàng)目可行性研究費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等。該類費(fèi)用的發(fā)生是與正常經(jīng)濟(jì)活動(dòng)一并出現(xiàn)的,是相關(guān)單位及個(gè)人在參與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程中所需要支付的成本。
2.2與房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)的稅收法律
我國(guó)的稅收法律體系是以流轉(zhuǎn)稅為主、所得稅為輔、其他稅種為有效補(bǔ)充的整體結(jié)構(gòu)。目前,國(guó)內(nèi)在征的稅種涵蓋了七大類、十八個(gè)稅種。其中,流轉(zhuǎn)稅方面,營(yíng)改增以后,與房地產(chǎn)交易關(guān)系最為密切的營(yíng)業(yè)稅退出了歷史舞臺(tái)。我國(guó)為了公平稅賦、完善增值稅抵扣鏈條,由增值稅替代了營(yíng)業(yè)稅的征收功能,并且繳納增值稅同時(shí),按規(guī)定還要繳納城市建設(shè)稅、教育費(fèi)附加及地方教育費(fèi)等,目前房地產(chǎn)交易中的流轉(zhuǎn)稅以增值稅為主要稅種。同時(shí),房地產(chǎn)交易過(guò)程中還包括所得稅類,如企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅;其他稅種包括了土地增值稅、土地使用稅、印花稅、契稅等。
2.3稅費(fèi)與房地產(chǎn)評(píng)估的關(guān)系
房地產(chǎn)評(píng)估有三種方法,即成本法、收益法、市場(chǎng)比較法。若將被估價(jià)對(duì)象理解為一種權(quán)利,而不將其視作估價(jià)對(duì)象實(shí)體,則稅費(fèi)就是權(quán)利人所擁有的權(quán)利,或是利用該權(quán)利所實(shí)現(xiàn)的收益,這樣一來(lái)則需要支付相應(yīng)的成本及費(fèi)用。同時(shí),我國(guó)目前的稅收體系中,除了增值稅為價(jià)外稅以外,其他各類稅種大多為價(jià)內(nèi)稅,即銷售價(jià)格中包含相應(yīng)的納稅成本。因而,房地產(chǎn)在估價(jià)過(guò)程中,如果不能很好的考慮稅費(fèi)與房地產(chǎn)評(píng)估的關(guān)系,則將造成估價(jià)上的不準(zhǔn)確,最終將影響房地產(chǎn)交易。
3、房地產(chǎn)評(píng)估方法所涉及的相關(guān)稅費(fèi)
3.1成本法評(píng)估所涉及的相關(guān)稅費(fèi)
成本法評(píng)估涉及的稅費(fèi)包括兩方面內(nèi)容,即與取得土地使用權(quán)相關(guān)的稅費(fèi)、房地產(chǎn)建設(shè)方面的稅費(fèi)。
首先,取得土地使用權(quán)相關(guān)的稅費(fèi)。城市拆遷取得的土地使用權(quán)、通過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得的土地使用權(quán)等兩種方式所支付的購(gòu)置土地使用權(quán)的費(fèi)用。
①城市拆遷取得的土地。做出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括:被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。根據(jù)相應(yīng)法律規(guī)定,通過(guò)對(duì)原有城市中房屋拆遷取得的土地使用權(quán),需要支付相應(yīng)的拆遷安置費(fèi)用。支付標(biāo)準(zhǔn)為根據(jù)原房屋所在的區(qū)域、用途、已使用年限、建筑面積等因素,并以評(píng)估價(jià)格確定補(bǔ)償金額。
②通過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得的土地。支付相應(yīng)的交易手續(xù)費(fèi)及契稅。根據(jù)中華人民共和國(guó)主席令第五十二號(hào)《中華人民共和國(guó)契稅法》;契稅稅率為百分之三至百分之五;契稅的計(jì)稅依據(jù):土地使用權(quán)出讓、出售,房屋買賣,為土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價(jià)格,包括應(yīng)交付的貨幣以及實(shí)物、其他經(jīng)濟(jì)利益對(duì)應(yīng)的價(jià)款。契稅的應(yīng)納稅額按照計(jì)稅依據(jù)乘以具體適用稅率計(jì)算。
其次,房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段涉及的稅費(fèi)。包括前期費(fèi)用及建設(shè)中所產(chǎn)生的費(fèi)用,前期費(fèi)用包括科研費(fèi)用按工程造價(jià)0.5%收取、勘察費(fèi)按0.4%、設(shè)計(jì)費(fèi)按2.6%收取、招投標(biāo)費(fèi)按所在地政府規(guī)定收取;房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)成本:建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)等。需要說(shuō)明的是,房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中所涉及的費(fèi)用大多沒有一個(gè)固定的標(biāo)準(zhǔn),許多費(fèi)用都是由省級(jí)單位自行規(guī)定,有的甚至是市、縣級(jí)政府規(guī)定。并且許多費(fèi)用還分南方、北方兩區(qū)域。如北方需要交納供熱入網(wǎng)費(fèi)等。因此,估價(jià)人員對(duì)于不同地區(qū)的被評(píng)估對(duì)象進(jìn)行估價(jià),要對(duì)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)研,較為深入地了解稅費(fèi)的種類及征收方式和辦法。
3.2收益法評(píng)估所涉及的相關(guān)稅費(fèi)
收益法評(píng)估所涉及的相關(guān)稅費(fèi)中,稅種包括了增值稅(9%稅率或是5%征收率)及相關(guān)的附加稅(城市建設(shè)稅7%、教育費(fèi)附加3%)所得稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、土增稅、印花稅等;費(fèi)用包括:租賃管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、土地收益金等。
房地產(chǎn)估價(jià)中相關(guān)稅費(fèi)金額的確定,主要是根據(jù)被評(píng)估對(duì)象收益來(lái)源來(lái)判斷。同時(shí),被評(píng)估對(duì)象的權(quán)利狀況確定是稅費(fèi)征收或繳納過(guò)程中要考慮的一個(gè)重要因素??梢哉f(shuō),權(quán)利狀況不同,涉及稅費(fèi)種類也將不同。收益來(lái)源指的是被評(píng)估對(duì)象是通過(guò)出售產(chǎn)權(quán)獲得收益,還是出租不動(dòng)產(chǎn)獲得租金來(lái)實(shí)現(xiàn)收益,或是兩方面因素都涵蓋。
首先,出租性收益需要考慮稅費(fèi)。
①增值稅:根據(jù)《增值稅暫行條例》、財(cái)稅【2016】36號(hào)文等規(guī)定,租賃房產(chǎn)一般需要按9%征收增值稅,若該房產(chǎn)為2016年4月30日以前竣工使用的可選擇簡(jiǎn)易征收5%繳納增值稅,但是與租賃房相關(guān)的進(jìn)項(xiàng)稅金不得抵扣;個(gè)體工商戶、其他個(gè)人出租住房,按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額,向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
②附加稅金:以增值稅繳納金額為稅基繳納,包括城市維護(hù)建設(shè)稅(城市市區(qū)為7%、縣城、建制鎮(zhèn)為5%、其他地區(qū)為1%);教育費(fèi)附加3%、地方教育費(fèi)2%。
③房產(chǎn)稅:出租房屋房產(chǎn)稅為從價(jià)計(jì)征,一般納稅人按房產(chǎn)租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅;個(gè)人出租居民用房根據(jù)月租金收入不同,按不同征收率收取。以北京地區(qū)為例,如月租金收入在10萬(wàn)元以上的按4%稅率繳納房產(chǎn)稅。月租金收入在10萬(wàn)元以下的, 2019年以前綜合征收率為5%,2019年1月1日起綜合征收率為2.5%。
④土地使用稅:根據(jù)土地使用稅相關(guān)法律規(guī)定,以實(shí)際使用土地面積乘以稅率計(jì)算。稅率根據(jù)省級(jí)人民政府規(guī)定執(zhí)行。
⑤印花稅:按租金收入0.1%繳納。
⑥租賃管理費(fèi):根據(jù)當(dāng)?shù)卣?guī)定計(jì)算。
⑦保險(xiǎn)費(fèi):根據(jù)保險(xiǎn)公司規(guī)定計(jì)算。
⑧土地收益金:根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》,限于劃撥土地上的房屋出租,按租金中所含土地收益計(jì)算。
⑨所得稅。所得稅分為企業(yè)所得稅與個(gè)人所得稅。個(gè)人出租房產(chǎn)所得稅按10%繳納,而企業(yè)所得稅較為復(fù)雜。若企業(yè)符合小微企業(yè),則規(guī)定年所得額100萬(wàn)以下按2.5%征收、100-300萬(wàn)元按10%征收;若企業(yè)不符合小微企業(yè)規(guī)定,則按25%繳納企業(yè)所得稅。
其次,出售性收益應(yīng)考慮的稅費(fèi)。
出售性收益所考慮的稅費(fèi)與出租性收益有許多相似之處,稅種方面增加了土地增值稅按增值額繳納土地增值稅,稅率為超率累進(jìn)稅率,分別30%、40%、50%及60%,同時(shí)印花稅稅率為0.03%,其他與出租性基本一致,不再贅述。
3.3市場(chǎng)比較法評(píng)估所涉及的相關(guān)稅費(fèi)
市場(chǎng)比較法的運(yùn)用,主要是參照近期類似房地產(chǎn)交易的價(jià)格。而房地產(chǎn)交易過(guò)程中,所涉及的稅費(fèi)包括了增值稅及其附加、所得稅、土地增值稅、契稅、印花稅、土地使用稅、房產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)、登記費(fèi)等。由于大多相關(guān)稅費(fèi)與前述的出售性收益基本相同,此處將不再重復(fù)敘述。著重要強(qiáng)調(diào)一下個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房的相關(guān)稅費(fèi)情況,以北京地區(qū)為例:個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房按稅法規(guī)定需要5.6%繳納增值稅及附加、1%房?jī)r(jià)或20%二次交易差繳納個(gè)人所得稅。但是,滿兩年的房產(chǎn)能夠免增值稅,但卻不能免除房1%的個(gè)人所得稅。而滿五年的房產(chǎn)能夠免增值稅,也能免除個(gè)人所得稅。其稅稅率分別為基準(zhǔn)稅率3%、優(yōu)惠稅率為1.5%和1%;交易手續(xù)費(fèi)一般住宅6元/平方米,非宅10元/平方米;測(cè)繪費(fèi)按房產(chǎn)購(gòu)入時(shí)間段不同分為按面積1.36元/平,和按件計(jì)收;登記費(fèi)一般為按件80元計(jì)收。
由于,我國(guó)目前個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)較為活躍,各地對(duì)房地產(chǎn)交易過(guò)程中稅費(fèi)的規(guī)定不盡相同,實(shí)際操作時(shí),要根據(jù)各地政策具體對(duì)待。因此,對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)師來(lái)說(shuō),在運(yùn)用市場(chǎng)比較法來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)的估價(jià)過(guò)程中,要充分考慮個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓的相關(guān)稅費(fèi),分區(qū)域、分情況區(qū)別估算,以免出現(xiàn)誤判問(wèn)題。
4、房地產(chǎn)評(píng)估方法體系在交易管理中的應(yīng)用策略
4.1建立與完善評(píng)估理論
理論是指導(dǎo)實(shí)踐工作的基礎(chǔ),對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)來(lái)說(shuō),健全、完善的房地產(chǎn)評(píng)估理論是確保房地產(chǎn)評(píng)估方法在交易中順利開展的保障。房地產(chǎn)之所以受到人們的廣泛關(guān)注,一方面因?yàn)槠涫琴Y本密集型行業(yè),受到相關(guān)政策、投資成本及市場(chǎng)影響的因素較多;另一方面,不可否認(rèn)的是國(guó)人戀房情結(jié)的因素,使得政府、人民群眾對(duì)于房地產(chǎn)走勢(shì)較為重視。因此,在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程中,要合理地考慮上述因素的影響,從而更好地指導(dǎo)評(píng)估工作。在實(shí)際評(píng)估工作中應(yīng)該結(jié)合以下幾個(gè)因素進(jìn)行考慮:
首先,從投入成本來(lái)看。一般來(lái)講,房地產(chǎn)交易中,投入成本的數(shù)值較為固定及準(zhǔn)確,有效對(duì)其評(píng)估,可為房地產(chǎn)交易及評(píng)估提供一個(gè)參考價(jià)值。
其次,從市場(chǎng)供求關(guān)系方面來(lái)看,將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)交易產(chǎn)生較大影響。房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)該利用房地產(chǎn)評(píng)估方法對(duì)市場(chǎng)因素做好相應(yīng)考慮,確保評(píng)估價(jià)格的客觀、公允。
最后,國(guó)家政策層面。在進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估中,要注意國(guó)家相關(guān)政策因素影響,要與政策保持一致,通過(guò)政策來(lái)指導(dǎo)評(píng)估工作。
4.2建立房地產(chǎn)評(píng)估信息化系統(tǒng)
信息化時(shí)代,各行各業(yè)都離不開信息化技術(shù)作為支撐。對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估而言,房地產(chǎn)交易管理信息系統(tǒng)的有效應(yīng)用,能夠提升房地產(chǎn)評(píng)估方法的應(yīng)用水平,并確保房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的準(zhǔn)確性。實(shí)際操作中,信息管理系統(tǒng)可以對(duì)于相關(guān)交易的各類信息實(shí)施等級(jí)管理,以便于房地產(chǎn)信息的查詢,為評(píng)估提供所需要數(shù)據(jù)。
以市場(chǎng)比較法為例,該方法需要運(yùn)用大量的數(shù)據(jù)作為參考,從而確保評(píng)估工作的準(zhǔn)確性。建立交易信息系統(tǒng),相當(dāng)于設(shè)立一個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù),可為房地產(chǎn)評(píng)估提供數(shù)據(jù)及信息,確保價(jià)格的公平性。房地產(chǎn)評(píng)估信息化系統(tǒng)的建立,能夠提高數(shù)據(jù)的共享程度、加速其傳播速度、優(yōu)化評(píng)估工作流程、提升工作效率。
總結(jié):
房地產(chǎn)評(píng)估是房地產(chǎn)市場(chǎng)化的重要手段,也是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)不斷向前發(fā)展的積極輔助手段。尤其對(duì)于存量房地產(chǎn)來(lái)說(shuō),評(píng)估價(jià)格的合理與否將是確保交易是否成功,是否能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)的去庫(kù)存政策起到積極的促進(jìn)作用??陀^地講,三種房地產(chǎn)估價(jià)方法中,各自有其優(yōu)缺點(diǎn);對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)師來(lái)說(shuō),在估價(jià)過(guò)程中要根據(jù)具體實(shí)際情況選擇合適的評(píng)估方法,并本著客觀、公正、負(fù)責(zé)任的態(tài)度開展評(píng)估工作,以確保房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估工作能夠順利開展。
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