王貴榮

【摘要】房地產(chǎn)交易過程中涉及評估方法及相關(guān)稅費問題，國內(nèi)房地產(chǎn)交易不僅要確保價格公平，更是應(yīng)該按照相關(guān)稅收政策規(guī)定及時繳納各類稅費。目前常見的房地產(chǎn)評估方法有成本法、收益法及市場法，與之相關(guān)聯(lián)的稅費有增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房地產(chǎn)稅、土地使用稅、契稅、印花稅及增值稅的附加稅（城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育費等）等相關(guān)稅種。可以說房地產(chǎn)評估方法各有利弊，其所涉及稅費情況各有不同。如不能進(jìn)行必要稅收籌劃，則可能會因此增加不必要納稅成本。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)評估;方法體系;稅費;交易管理;研究? ? ? ? ? ? ?【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.01.056

引言：

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對國家經(jīng)濟增長具有重要作用。房地產(chǎn)評估是促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的保證之一，政府主管部門應(yīng)該加強對房地產(chǎn)交易的管理，制定科學(xué)合理的評估方法和體系，以對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到積極推動作用。本文從房地產(chǎn)評估方法的概述入手，提出現(xiàn)行稅費與房地產(chǎn)評估的關(guān)系，闡述房地產(chǎn)評估方法與所涉及相關(guān)稅費，提出房地產(chǎn)評估方法體系在交易管理中的應(yīng)用策略。

1、房地產(chǎn)評估方法概述

1.1成本法及其特點

（1）成本法概述。所謂成本法，是指引用相關(guān)不動產(chǎn)重新購置或是重新建設(shè)的思路和方法。一般來說，公用建設(shè)項目如學(xué)校、圖書館、會展中心等建筑物的價格常采用該種評估方法。該類房地產(chǎn)評估方法測算過程中應(yīng)注重兩方面，一是土地成本計算，二是開發(fā)成本計算。土地成本計算包括地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)過程中所支出費用及稅金;開發(fā)成本計算過程中，包括土地開發(fā)成本（包括：房屋及建筑物所在宗地紅線外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用及宗地內(nèi)場地拆遷平整等費用）及建筑物建設(shè)成本（包括：建筑安裝工程費、勘察設(shè)計和前期工程費、室外工程費等）。成本測算則涵蓋了辦公費用、差旅費、人員工資在內(nèi)的管理費用計算。另外，計算過程中還要考慮財務(wù)費用（利息）、銷售費用、銷售稅費、利潤等，以確保評估結(jié)果公平。

（2）成本法特點

通過成本法評估房地產(chǎn)價格，主要是從開發(fā)商角度出發(fā)對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，將其盡量還原為開發(fā)建設(shè)過程中所需要支出的成本進(jìn)行測算。然而，房地產(chǎn)作為一種特殊商品，不僅會因為建設(shè)年限、使用年限的久遠(yuǎn)而產(chǎn)生貶值;也會因為市場、客戶、地理位置等因素，在一定程度上產(chǎn)生增值?，F(xiàn)實操作中，房地產(chǎn)價格不能完全通過消耗成本確定，還應(yīng)該考慮房地產(chǎn)本身效應(yīng)?？梢?，對于房地產(chǎn)估價，僅運用成本法顯得有失偏頗。

1.2收益法及其特點

（1）收益法概述

收益法類似于利用貨幣時間價值的方式，把被評估房產(chǎn)未來純收益折算至現(xiàn)值，從而實現(xiàn)與被評估對象的市場價格相一致的方法。該方法應(yīng)用的是預(yù)期收益原理。房地產(chǎn)價格評估的收益法包含三個環(huán)節(jié)：計算類似房地產(chǎn)收益、測算還原利率及被評估房地產(chǎn)的其他因素、測算房地產(chǎn)評估時點的價格。

（2）收益法特點

收益法與成本法不同，它是從使用者視角出發(fā)估算房地產(chǎn)價格。收益法計算過程中，主要是對于不動產(chǎn)風(fēng)險性投資，是對被評估對象的限制，在具有一定經(jīng)濟效益或潛在經(jīng)濟效益的房地產(chǎn)行業(yè)中應(yīng)用。從另一個角度來看，若被評估對象缺少預(yù)期收益或是難以測算收益，則該方法應(yīng)用過程中準(zhǔn)確率將大大降低。同時，該方法僅是對于被評估對象的未來價格進(jìn)行一個趨勢估算，受到企業(yè)管理、評估師的經(jīng)驗判斷等影響因素，其結(jié)果具有很大的不確定性。

1.3市場比較法及其特點

（1）市場比較法概述

市場比較法是目前較為常用的一種房地產(chǎn)評估方法，不同于成本法、收益法，主要是將被評估對象與類似房地產(chǎn)的近期交易價格進(jìn)行對比，完成房地產(chǎn)價格評估。該類評估方法下，主要是運用替代原理，以期確保相近似房地產(chǎn)價格的一致性。房地產(chǎn)價格評估的市場比較法，適用于房地產(chǎn)發(fā)展較為成熟的市場，通常會有大量類似的交易案例。該方法的運用要注重幾個環(huán)節(jié)：對交易資料收集歸納和整理、選定合適的交易案例、進(jìn)行相關(guān)因素的修正后計算評估價格。

（2）市場比較法特點

該評估方法考慮市場目前類似房地產(chǎn)的價值后，采取替代原理，根據(jù)市場供求理論對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，其評估價格更接近于市場公平價值，道理易懂且具有較強的合理性，易于被大家所認(rèn)可。缺點為受比較對象的數(shù)量限制，只有比較對象絕對量較大時才能夠適用，如果比較對象較少，則影響其準(zhǔn)確性。

2、現(xiàn)行稅費與房地產(chǎn)評估的關(guān)系

2.1稅費實質(zhì)及特征

（1）稅收實質(zhì)與特征

稅與費是兩個不同的概念，“稅”主要是指稅收收入，我國90%以上的財政收入來自于稅收，稅收收入對于國內(nèi)的經(jīng)濟增長、國防建設(shè)、民生福祉等都起到重要的積極作用。稅收具有無償性、固定性、強制性的特征。無償性是指國家按照相關(guān)法律，向有納稅義務(wù)的納稅人征收稅款后無需返還;固定性是指稅款征收以前，根據(jù)稅收法定的原則確定的相關(guān)因素，具有相應(yīng)的固定性，在一定時期內(nèi)不會變更;強制性是指為了維持國家機器的運轉(zhuǎn)，稅收通常以“法”的形式，對征收捐稅加以規(guī)定，并依法強制執(zhí)行。

（2）各類費用實質(zhì)與特征

我國的費用征收大致分兩類，一是與稅收較為接近，如教育費附加、地方教育費、城市配套費等，這些與稅收的實質(zhì)有著相同之處;二是與經(jīng)濟活動相關(guān)的費用，如房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的建設(shè)項目可行性研究費、勘察設(shè)計費、招標(biāo)代理費、監(jiān)理費等。該類費用的發(fā)生是與正常經(jīng)濟活動一并出現(xiàn)的，是相關(guān)單位及個人在參與市場經(jīng)濟活動過程中所需要支付的成本。

2.2與房地產(chǎn)評估相關(guān)的稅收法律

我國的稅收法律體系是以流轉(zhuǎn)稅為主、所得稅為輔、其他稅種為有效補充的整體結(jié)構(gòu)。目前，國內(nèi)在征的稅種涵蓋了七大類、十八個稅種。其中，流轉(zhuǎn)稅方面，營改增以后，與房地產(chǎn)交易關(guān)系最為密切的營業(yè)稅退出了歷史舞臺。我國為了公平稅賦、完善增值稅抵扣鏈條，由增值稅替代了營業(yè)稅的征收功能，并且繳納增值稅同時，按規(guī)定還要繳納城市建設(shè)稅、教育費附加及地方教育費等，目前房地產(chǎn)交易中的流轉(zhuǎn)稅以增值稅為主要稅種。同時，房地產(chǎn)交易過程中還包括所得稅類，如企業(yè)所得稅、個人所得稅;其他稅種包括了土地增值稅、土地使用稅、印花稅、契稅等。

2.3稅費與房地產(chǎn)評估的關(guān)系

房地產(chǎn)評估有三種方法，即成本法、收益法、市場比較法。若將被估價對象理解為一種權(quán)利，而不將其視作估價對象實體，則稅費就是權(quán)利人所擁有的權(quán)利，或是利用該權(quán)利所實現(xiàn)的收益，這樣一來則需要支付相應(yīng)的成本及費用。同時，我國目前的稅收體系中，除了增值稅為價外稅以外，其他各類稅種大多為價內(nèi)稅，即銷售價格中包含相應(yīng)的納稅成本。因而，房地產(chǎn)在估價過程中，如果不能很好的考慮稅費與房地產(chǎn)評估的關(guān)系，則將造成估價上的不準(zhǔn)確，最終將影響房地產(chǎn)交易。

3、房地產(chǎn)評估方法所涉及的相關(guān)稅費

3.1成本法評估所涉及的相關(guān)稅費

成本法評估涉及的稅費包括兩方面內(nèi)容，即與取得土地使用權(quán)相關(guān)的稅費、房地產(chǎn)建設(shè)方面的稅費。

首先，取得土地使用權(quán)相關(guān)的稅費。城市拆遷取得的土地使用權(quán)、通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得的土地使用權(quán)等兩種方式所支付的購置土地使用權(quán)的費用。

①城市拆遷取得的土地。做出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：被征收房屋價值的補償;因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。根據(jù)相應(yīng)法律規(guī)定，通過對原有城市中房屋拆遷取得的土地使用權(quán)，需要支付相應(yīng)的拆遷安置費用。支付標(biāo)準(zhǔn)為根據(jù)原房屋所在的區(qū)域、用途、已使用年限、建筑面積等因素，并以評估價格確定補償金額。

②通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得的土地。支付相應(yīng)的交易手續(xù)費及契稅。根據(jù)中華人民共和國主席令第五十二號《中華人民共和國契稅法》;契稅稅率為百分之三至百分之五;契稅的計稅依據(jù)：土地使用權(quán)出讓、出售，房屋買賣，為土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價格，包括應(yīng)交付的貨幣以及實物、其他經(jīng)濟利益對應(yīng)的價款。契稅的應(yīng)納稅額按照計稅依據(jù)乘以具體適用稅率計算。

其次，房地產(chǎn)項目建設(shè)階段涉及的稅費。包括前期費用及建設(shè)中所產(chǎn)生的費用，前期費用包括科研費用按工程造價0.5%收取、勘察費按0.4%、設(shè)計費按2.6%收取、招投標(biāo)費按所在地政府規(guī)定收取;房地產(chǎn)項目建設(shè)成本：建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費等。需要說明的是，房地產(chǎn)項目建設(shè)過程中所涉及的費用大多沒有一個固定的標(biāo)準(zhǔn)，許多費用都是由省級單位自行規(guī)定，有的甚至是市、縣級政府規(guī)定。并且許多費用還分南方、北方兩區(qū)域。如北方需要交納供熱入網(wǎng)費等。因此，估價人員對于不同地區(qū)的被評估對象進(jìn)行估價，要對當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)研，較為深入地了解稅費的種類及征收方式和辦法。

3.2收益法評估所涉及的相關(guān)稅費

收益法評估所涉及的相關(guān)稅費中，稅種包括了增值稅（9%稅率或是5%征收率）及相關(guān)的附加稅（城市建設(shè)稅7%、教育費附加3%）所得稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、土增稅、印花稅等;費用包括：租賃管理費、保險費、土地收益金等。

房地產(chǎn)估價中相關(guān)稅費金額的確定，主要是根據(jù)被評估對象收益來源來判斷。同時，被評估對象的權(quán)利狀況確定是稅費征收或繳納過程中要考慮的一個重要因素。可以說，權(quán)利狀況不同，涉及稅費種類也將不同。收益來源指的是被評估對象是通過出售產(chǎn)權(quán)獲得收益，還是出租不動產(chǎn)獲得租金來實現(xiàn)收益，或是兩方面因素都涵蓋。

首先，出租性收益需要考慮稅費。

①增值稅：根據(jù)《增值稅暫行條例》、財稅【2016】36號文等規(guī)定，租賃房產(chǎn)一般需要按9%征收增值稅，若該房產(chǎn)為2016年4月30日以前竣工使用的可選擇簡易征收5%繳納增值稅，但是與租賃房相關(guān)的進(jìn)項稅金不得抵扣;個體工商戶、其他個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅。

②附加稅金：以增值稅繳納金額為稅基繳納，包括城市維護建設(shè)稅（城市市區(qū)為7%、縣城、建制鎮(zhèn)為5%、其他地區(qū)為1%）;教育費附加3%、地方教育費2%。

③房產(chǎn)稅：出租房屋房產(chǎn)稅為從價計征，一般納稅人按房產(chǎn)租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅;個人出租居民用房根據(jù)月租金收入不同，按不同征收率收取。以北京地區(qū)為例，如月租金收入在10萬元以上的按4%稅率繳納房產(chǎn)稅。月租金收入在10萬元以下的， 2019年以前綜合征收率為5%，2019年1月1日起綜合征收率為2.5%。

④土地使用稅：根據(jù)土地使用稅相關(guān)法律規(guī)定，以實際使用土地面積乘以稅率計算。稅率根據(jù)省級人民政府規(guī)定執(zhí)行。

⑤印花稅：按租金收入0.1%繳納。

⑥租賃管理費：根據(jù)當(dāng)?shù)卣?guī)定計算。

⑦保險費：根據(jù)保險公司規(guī)定計算。

⑧土地收益金：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，限于劃撥土地上的房屋出租，按租金中所含土地收益計算。

⑨所得稅。所得稅分為企業(yè)所得稅與個人所得稅。個人出租房產(chǎn)所得稅按10%繳納，而企業(yè)所得稅較為復(fù)雜。若企業(yè)符合小微企業(yè)，則規(guī)定年所得額100萬以下按2.5%征收、100-300萬元按10%征收;若企業(yè)不符合小微企業(yè)規(guī)定，則按25%繳納企業(yè)所得稅。

其次，出售性收益應(yīng)考慮的稅費。

出售性收益所考慮的稅費與出租性收益有許多相似之處，稅種方面增加了土地增值稅按增值額繳納土地增值稅，稅率為超率累進(jìn)稅率，分別30%、40%、50%及60%，同時印花稅稅率為0.03%，其他與出租性基本一致，不再贅述。

3.3市場比較法評估所涉及的相關(guān)稅費

市場比較法的運用，主要是參照近期類似房地產(chǎn)交易的價格。而房地產(chǎn)交易過程中，所涉及的稅費包括了增值稅及其附加、所得稅、土地增值稅、契稅、印花稅、土地使用稅、房產(chǎn)交易手續(xù)費、測繪費、登記費等。由于大多相關(guān)稅費與前述的出售性收益基本相同，此處將不再重復(fù)敘述。著重要強調(diào)一下個人轉(zhuǎn)讓二手房的相關(guān)稅費情況，以北京地區(qū)為例：個人轉(zhuǎn)讓二手房按稅法規(guī)定需要5.6%繳納增值稅及附加、1%房價或20%二次交易差繳納個人所得稅。但是，滿兩年的房產(chǎn)能夠免增值稅，但卻不能免除房1%的個人所得稅。而滿五年的房產(chǎn)能夠免增值稅，也能免除個人所得稅。其稅稅率分別為基準(zhǔn)稅率3%、優(yōu)惠稅率為1.5%和1%;交易手續(xù)費一般住宅6元/平方米，非宅10元/平方米;測繪費按房產(chǎn)購入時間段不同分為按面積1.36元/平，和按件計收;登記費一般為按件80元計收。

由于，我國目前個人二手房轉(zhuǎn)讓市場較為活躍，各地對房地產(chǎn)交易過程中稅費的規(guī)定不盡相同，實際操作時，要根據(jù)各地政策具體對待。因此，對于房地產(chǎn)估價師來說，在運用市場比較法來進(jìn)行房地產(chǎn)的估價過程中，要充分考慮個人二手房轉(zhuǎn)讓的相關(guān)稅費，分區(qū)域、分情況區(qū)別估算，以免出現(xiàn)誤判問題。

4、房地產(chǎn)評估方法體系在交易管理中的應(yīng)用策略

4.1建立與完善評估理論

理論是指導(dǎo)實踐工作的基礎(chǔ)，對于房地產(chǎn)評估行業(yè)來說，健全、完善的房地產(chǎn)評估理論是確保房地產(chǎn)評估方法在交易中順利開展的保障。房地產(chǎn)之所以受到人們的廣泛關(guān)注，一方面因為其是資本密集型行業(yè)，受到相關(guān)政策、投資成本及市場影響的因素較多;另一方面，不可否認(rèn)的是國人戀房情結(jié)的因素，使得政府、人民群眾對于房地產(chǎn)走勢較為重視。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)估價過程中，要合理地考慮上述因素的影響，從而更好地指導(dǎo)評估工作。在實際評估工作中應(yīng)該結(jié)合以下幾個因素進(jìn)行考慮：

首先，從投入成本來看。一般來講，房地產(chǎn)交易中，投入成本的數(shù)值較為固定及準(zhǔn)確，有效對其評估，可為房地產(chǎn)交易及評估提供一個參考價值。

其次，從市場供求關(guān)系方面來看，將會對房地產(chǎn)交易產(chǎn)生較大影響。房地產(chǎn)估價師應(yīng)該利用房地產(chǎn)評估方法對市場因素做好相應(yīng)考慮，確保評估價格的客觀、公允。

最后，國家政策層面。在進(jìn)行房地產(chǎn)評估中，要注意國家相關(guān)政策因素影響，要與政策保持一致，通過政策來指導(dǎo)評估工作。

4.2建立房地產(chǎn)評估信息化系統(tǒng)

信息化時代，各行各業(yè)都離不開信息化技術(shù)作為支撐。對房地產(chǎn)評估而言，房地產(chǎn)交易管理信息系統(tǒng)的有效應(yīng)用，能夠提升房地產(chǎn)評估方法的應(yīng)用水平，并確保房地產(chǎn)評估價格的準(zhǔn)確性。實際操作中，信息管理系統(tǒng)可以對于相關(guān)交易的各類信息實施等級管理，以便于房地產(chǎn)信息的查詢，為評估提供所需要數(shù)據(jù)。

以市場比較法為例，該方法需要運用大量的數(shù)據(jù)作為參考，從而確保評估工作的準(zhǔn)確性。建立交易信息系統(tǒng)，相當(dāng)于設(shè)立一個數(shù)據(jù)庫，可為房地產(chǎn)評估提供數(shù)據(jù)及信息，確保價格的公平性。房地產(chǎn)評估信息化系統(tǒng)的建立，能夠提高數(shù)據(jù)的共享程度、加速其傳播速度、優(yōu)化評估工作流程、提升工作效率。

總結(jié)：

房地產(chǎn)評估是房地產(chǎn)市場化的重要手段，也是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)不斷向前發(fā)展的積極輔助手段。尤其對于存量房地產(chǎn)來說，評估價格的合理與否將是確保交易是否成功，是否能夠為房地產(chǎn)的去庫存政策起到積極的促進(jìn)作用?？陀^地講，三種房地產(chǎn)估價方法中，各自有其優(yōu)缺點;對于房地產(chǎn)估價師來說，在估價過程中要根據(jù)具體實際情況選擇合適的評估方法，并本著客觀、公正、負(fù)責(zé)任的態(tài)度開展評估工作，以確保房地產(chǎn)價格評估工作能夠順利開展。

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