王貴榮

【摘要】房地產(chǎn)交易過(guò)程中涉及評(píng)估方法及相關(guān)稅費(fèi)問(wèn)題，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)交易不僅要確保價(jià)格公平，更是應(yīng)該按照相關(guān)稅收政策規(guī)定及時(shí)繳納各類稅費(fèi)。目前常見的房地產(chǎn)評(píng)估方法有成本法、收益法及市場(chǎng)法，與之相關(guān)聯(lián)的稅費(fèi)有增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房地產(chǎn)稅、土地使用稅、契稅、印花稅及增值稅的附加稅（城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)等）等相關(guān)稅種?？梢哉f(shuō)房地產(chǎn)評(píng)估方法各有利弊，其所涉及稅費(fèi)情況各有不同。如不能進(jìn)行必要稅收籌劃，則可能會(huì)因此增加不必要納稅成本。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)評(píng)估;方法體系;稅費(fèi);交易管理;研究? ? ? ? ? ? ?【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.01.056

引言：

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有重要作用。房地產(chǎn)評(píng)估是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的保證之一，政府主管部門應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)交易的管理，制定科學(xué)合理的評(píng)估方法和體系，以對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到積極推動(dòng)作用。本文從房地產(chǎn)評(píng)估方法的概述入手，提出現(xiàn)行稅費(fèi)與房地產(chǎn)評(píng)估的關(guān)系，闡述房地產(chǎn)評(píng)估方法與所涉及相關(guān)稅費(fèi)，提出房地產(chǎn)評(píng)估方法體系在交易管理中的應(yīng)用策略。

1、房地產(chǎn)評(píng)估方法概述

1.1成本法及其特點(diǎn)

（1）成本法概述。所謂成本法，是指引用相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)重新購(gòu)置或是重新建設(shè)的思路和方法。一般來(lái)說(shuō)，公用建設(shè)項(xiàng)目如學(xué)校、圖書館、會(huì)展中心等建筑物的價(jià)格常采用該種評(píng)估方法。該類房地產(chǎn)評(píng)估方法測(cè)算過(guò)程中應(yīng)注重兩方面，一是土地成本計(jì)算，二是開發(fā)成本計(jì)算。土地成本計(jì)算包括地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過(guò)程中所支出費(fèi)用及稅金;開發(fā)成本計(jì)算過(guò)程中，包括土地開發(fā)成本（包括：房屋及建筑物所在宗地紅線外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用及宗地內(nèi)場(chǎng)地拆遷平整等費(fèi)用）及建筑物建設(shè)成本（包括：建筑安裝工程費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、室外工程費(fèi)等）。成本測(cè)算則涵蓋了辦公費(fèi)用、差旅費(fèi)、人員工資在內(nèi)的管理費(fèi)用計(jì)算。另外，計(jì)算過(guò)程中還要考慮財(cái)務(wù)費(fèi)用（利息）、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、利潤(rùn)等，以確保評(píng)估結(jié)果公平。

（2）成本法特點(diǎn)

通過(guò)成本法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格，主要是從開發(fā)商角度出發(fā)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，將其盡量還原為開發(fā)建設(shè)過(guò)程中所需要支出的成本進(jìn)行測(cè)算。然而，房地產(chǎn)作為一種特殊商品，不僅會(huì)因?yàn)榻ㄔO(shè)年限、使用年限的久遠(yuǎn)而產(chǎn)生貶值;也會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)、客戶、地理位置等因素，在一定程度上產(chǎn)生增值?，F(xiàn)實(shí)操作中，房地產(chǎn)價(jià)格不能完全通過(guò)消耗成本確定，還應(yīng)該考慮房地產(chǎn)本身效應(yīng)?？梢?，對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)，僅運(yùn)用成本法顯得有失偏頗。

1.2收益法及其特點(diǎn)

（1）收益法概述

收益法類似于利用貨幣時(shí)間價(jià)值的方式，把被評(píng)估房產(chǎn)未來(lái)純收益折算至現(xiàn)值，從而實(shí)現(xiàn)與被評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格相一致的方法。該方法應(yīng)用的是預(yù)期收益原理。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的收益法包含三個(gè)環(huán)節(jié)：計(jì)算類似房地產(chǎn)收益、測(cè)算還原利率及被評(píng)估房地產(chǎn)的其他因素、測(cè)算房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。

（2）收益法特點(diǎn)

收益法與成本法不同，它是從使用者視角出發(fā)估算房地產(chǎn)價(jià)格。收益法計(jì)算過(guò)程中，主要是對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)性投資，是對(duì)被評(píng)估對(duì)象的限制，在具有一定經(jīng)濟(jì)效益或潛在經(jīng)濟(jì)效益的房地產(chǎn)行業(yè)中應(yīng)用。從另一個(gè)角度來(lái)看，若被評(píng)估對(duì)象缺少預(yù)期收益或是難以測(cè)算收益，則該方法應(yīng)用過(guò)程中準(zhǔn)確率將大大降低。同時(shí)，該方法僅是對(duì)于被評(píng)估對(duì)象的未來(lái)價(jià)格進(jìn)行一個(gè)趨勢(shì)估算，受到企業(yè)管理、評(píng)估師的經(jīng)驗(yàn)判斷等影響因素，其結(jié)果具有很大的不確定性。

1.3市場(chǎng)比較法及其特點(diǎn)

（1）市場(chǎng)比較法概述

市場(chǎng)比較法是目前較為常用的一種房地產(chǎn)評(píng)估方法，不同于成本法、收益法，主要是將被評(píng)估對(duì)象與類似房地產(chǎn)的近期交易價(jià)格進(jìn)行對(duì)比，完成房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估。該類評(píng)估方法下，主要是運(yùn)用替代原理，以期確保相近似房地產(chǎn)價(jià)格的一致性。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的市場(chǎng)比較法，適用于房地產(chǎn)發(fā)展較為成熟的市場(chǎng)，通常會(huì)有大量類似的交易案例。該方法的運(yùn)用要注重幾個(gè)環(huán)節(jié)：對(duì)交易資料收集歸納和整理、選定合適的交易案例、進(jìn)行相關(guān)因素的修正后計(jì)算評(píng)估價(jià)格。

（2）市場(chǎng)比較法特點(diǎn)

該評(píng)估方法考慮市場(chǎng)目前類似房地產(chǎn)的價(jià)值后，采取替代原理，根據(jù)市場(chǎng)供求理論對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其評(píng)估價(jià)格更接近于市場(chǎng)公平價(jià)值，道理易懂且具有較強(qiáng)的合理性，易于被大家所認(rèn)可。缺點(diǎn)為受比較對(duì)象的數(shù)量限制，只有比較對(duì)象絕對(duì)量較大時(shí)才能夠適用，如果比較對(duì)象較少，則影響其準(zhǔn)確性。

2、現(xiàn)行稅費(fèi)與房地產(chǎn)評(píng)估的關(guān)系

2.1稅費(fèi)實(shí)質(zhì)及特征

（1）稅收實(shí)質(zhì)與特征

稅與費(fèi)是兩個(gè)不同的概念，“稅”主要是指稅收收入，我國(guó)90%以上的財(cái)政收入來(lái)自于稅收，稅收收入對(duì)于國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、國(guó)防建設(shè)、民生福祉等都起到重要的積極作用。稅收具有無(wú)償性、固定性、強(qiáng)制性的特征。無(wú)償性是指國(guó)家按照相關(guān)法律，向有納稅義務(wù)的納稅人征收稅款后無(wú)需返還;固定性是指稅款征收以前，根據(jù)稅收法定的原則確定的相關(guān)因素，具有相應(yīng)的固定性，在一定時(shí)期內(nèi)不會(huì)變更;強(qiáng)制性是指為了維持國(guó)家機(jī)器的運(yùn)轉(zhuǎn)，稅收通常以“法”的形式，對(duì)征收捐稅加以規(guī)定，并依法強(qiáng)制執(zhí)行。

（2）各類費(fèi)用實(shí)質(zhì)與特征

我國(guó)的費(fèi)用征收大致分兩類，一是與稅收較為接近，如教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)、城市配套費(fèi)等，這些與稅收的實(shí)質(zhì)有著相同之處;二是與經(jīng)濟(jì)活動(dòng)相關(guān)的費(fèi)用，如房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中的建設(shè)項(xiàng)目可行性研究費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等。該類費(fèi)用的發(fā)生是與正常經(jīng)濟(jì)活動(dòng)一并出現(xiàn)的，是相關(guān)單位及個(gè)人在參與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程中所需要支付的成本。

2.2與房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)的稅收法律

我國(guó)的稅收法律體系是以流轉(zhuǎn)稅為主、所得稅為輔、其他稅種為有效補(bǔ)充的整體結(jié)構(gòu)。目前，國(guó)內(nèi)在征的稅種涵蓋了七大類、十八個(gè)稅種。其中，流轉(zhuǎn)稅方面，營(yíng)改增以后，與房地產(chǎn)交易關(guān)系最為密切的營(yíng)業(yè)稅退出了歷史舞臺(tái)。我國(guó)為了公平稅賦、完善增值稅抵扣鏈條，由增值稅替代了營(yíng)業(yè)稅的征收功能，并且繳納增值稅同時(shí)，按規(guī)定還要繳納城市建設(shè)稅、教育費(fèi)附加及地方教育費(fèi)等，目前房地產(chǎn)交易中的流轉(zhuǎn)稅以增值稅為主要稅種。同時(shí)，房地產(chǎn)交易過(guò)程中還包括所得稅類，如企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅;其他稅種包括了土地增值稅、土地使用稅、印花稅、契稅等。

2.3稅費(fèi)與房地產(chǎn)評(píng)估的關(guān)系

房地產(chǎn)評(píng)估有三種方法，即成本法、收益法、市場(chǎng)比較法。若將被估價(jià)對(duì)象理解為一種權(quán)利，而不將其視作估價(jià)對(duì)象實(shí)體，則稅費(fèi)就是權(quán)利人所擁有的權(quán)利，或是利用該權(quán)利所實(shí)現(xiàn)的收益，這樣一來(lái)則需要支付相應(yīng)的成本及費(fèi)用。同時(shí)，我國(guó)目前的稅收體系中，除了增值稅為價(jià)外稅以外，其他各類稅種大多為價(jià)內(nèi)稅，即銷售價(jià)格中包含相應(yīng)的納稅成本。因而，房地產(chǎn)在估價(jià)過(guò)程中，如果不能很好的考慮稅費(fèi)與房地產(chǎn)評(píng)估的關(guān)系，則將造成估價(jià)上的不準(zhǔn)確，最終將影響房地產(chǎn)交易。

3、房地產(chǎn)評(píng)估方法所涉及的相關(guān)稅費(fèi)

3.1成本法評(píng)估所涉及的相關(guān)稅費(fèi)

成本法評(píng)估涉及的稅費(fèi)包括兩方面內(nèi)容，即與取得土地使用權(quán)相關(guān)的稅費(fèi)、房地產(chǎn)建設(shè)方面的稅費(fèi)。

首先，取得土地使用權(quán)相關(guān)的稅費(fèi)。城市拆遷取得的土地使用權(quán)、通過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得的土地使用權(quán)等兩種方式所支付的購(gòu)置土地使用權(quán)的費(fèi)用。

①城市拆遷取得的土地。做出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。根據(jù)相應(yīng)法律規(guī)定，通過(guò)對(duì)原有城市中房屋拆遷取得的土地使用權(quán)，需要支付相應(yīng)的拆遷安置費(fèi)用。支付標(biāo)準(zhǔn)為根據(jù)原房屋所在的區(qū)域、用途、已使用年限、建筑面積等因素，并以評(píng)估價(jià)格確定補(bǔ)償金額。

②通過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得的土地。支付相應(yīng)的交易手續(xù)費(fèi)及契稅。根據(jù)中華人民共和國(guó)主席令第五十二號(hào)《中華人民共和國(guó)契稅法》;契稅稅率為百分之三至百分之五;契稅的計(jì)稅依據(jù)：土地使用權(quán)出讓、出售，房屋買賣，為土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價(jià)格，包括應(yīng)交付的貨幣以及實(shí)物、其他經(jīng)濟(jì)利益對(duì)應(yīng)的價(jià)款。契稅的應(yīng)納稅額按照計(jì)稅依據(jù)乘以具體適用稅率計(jì)算。

其次，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段涉及的稅費(fèi)。包括前期費(fèi)用及建設(shè)中所產(chǎn)生的費(fèi)用，前期費(fèi)用包括科研費(fèi)用按工程造價(jià)0.5%收取、勘察費(fèi)按0.4%、設(shè)計(jì)費(fèi)按2.6%收取、招投標(biāo)費(fèi)按所在地政府規(guī)定收取;房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)成本：建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)等。需要說(shuō)明的是，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中所涉及的費(fèi)用大多沒有一個(gè)固定的標(biāo)準(zhǔn)，許多費(fèi)用都是由省級(jí)單位自行規(guī)定，有的甚至是市、縣級(jí)政府規(guī)定。并且許多費(fèi)用還分南方、北方兩區(qū)域。如北方需要交納供熱入網(wǎng)費(fèi)等。因此，估價(jià)人員對(duì)于不同地區(qū)的被評(píng)估對(duì)象進(jìn)行估價(jià)，要對(duì)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)研，較為深入地了解稅費(fèi)的種類及征收方式和辦法。

3.2收益法評(píng)估所涉及的相關(guān)稅費(fèi)

收益法評(píng)估所涉及的相關(guān)稅費(fèi)中，稅種包括了增值稅（9%稅率或是5%征收率）及相關(guān)的附加稅（城市建設(shè)稅7%、教育費(fèi)附加3%）所得稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、土增稅、印花稅等;費(fèi)用包括：租賃管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、土地收益金等。

房地產(chǎn)估價(jià)中相關(guān)稅費(fèi)金額的確定，主要是根據(jù)被評(píng)估對(duì)象收益來(lái)源來(lái)判斷。同時(shí)，被評(píng)估對(duì)象的權(quán)利狀況確定是稅費(fèi)征收或繳納過(guò)程中要考慮的一個(gè)重要因素?？梢哉f(shuō)，權(quán)利狀況不同，涉及稅費(fèi)種類也將不同。收益來(lái)源指的是被評(píng)估對(duì)象是通過(guò)出售產(chǎn)權(quán)獲得收益，還是出租不動(dòng)產(chǎn)獲得租金來(lái)實(shí)現(xiàn)收益，或是兩方面因素都涵蓋。

首先，出租性收益需要考慮稅費(fèi)。

①增值稅：根據(jù)《增值稅暫行條例》、財(cái)稅【2016】36號(hào)文等規(guī)定，租賃房產(chǎn)一般需要按9%征收增值稅，若該房產(chǎn)為2016年4月30日以前竣工使用的可選擇簡(jiǎn)易征收5%繳納增值稅，但是與租賃房相關(guān)的進(jìn)項(xiàng)稅金不得抵扣;個(gè)體工商戶、其他個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

②附加稅金：以增值稅繳納金額為稅基繳納，包括城市維護(hù)建設(shè)稅（城市市區(qū)為7%、縣城、建制鎮(zhèn)為5%、其他地區(qū)為1%）;教育費(fèi)附加3%、地方教育費(fèi)2%。

③房產(chǎn)稅：出租房屋房產(chǎn)稅為從價(jià)計(jì)征，一般納稅人按房產(chǎn)租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅;個(gè)人出租居民用房根據(jù)月租金收入不同，按不同征收率收取。以北京地區(qū)為例，如月租金收入在10萬(wàn)元以上的按4%稅率繳納房產(chǎn)稅。月租金收入在10萬(wàn)元以下的， 2019年以前綜合征收率為5%，2019年1月1日起綜合征收率為2.5%。

④土地使用稅：根據(jù)土地使用稅相關(guān)法律規(guī)定，以實(shí)際使用土地面積乘以稅率計(jì)算。稅率根據(jù)省級(jí)人民政府規(guī)定執(zhí)行。

⑤印花稅：按租金收入0.1%繳納。

⑥租賃管理費(fèi)：根據(jù)當(dāng)?shù)卣?guī)定計(jì)算。

⑦保險(xiǎn)費(fèi)：根據(jù)保險(xiǎn)公司規(guī)定計(jì)算。

⑧土地收益金：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，限于劃撥土地上的房屋出租，按租金中所含土地收益計(jì)算。

⑨所得稅。所得稅分為企業(yè)所得稅與個(gè)人所得稅。個(gè)人出租房產(chǎn)所得稅按10%繳納，而企業(yè)所得稅較為復(fù)雜。若企業(yè)符合小微企業(yè)，則規(guī)定年所得額100萬(wàn)以下按2.5%征收、100-300萬(wàn)元按10%征收;若企業(yè)不符合小微企業(yè)規(guī)定，則按25%繳納企業(yè)所得稅。

其次，出售性收益應(yīng)考慮的稅費(fèi)。

出售性收益所考慮的稅費(fèi)與出租性收益有許多相似之處，稅種方面增加了土地增值稅按增值額繳納土地增值稅，稅率為超率累進(jìn)稅率，分別30%、40%、50%及60%，同時(shí)印花稅稅率為0.03%，其他與出租性基本一致，不再贅述。

3.3市場(chǎng)比較法評(píng)估所涉及的相關(guān)稅費(fèi)

市場(chǎng)比較法的運(yùn)用，主要是參照近期類似房地產(chǎn)交易的價(jià)格。而房地產(chǎn)交易過(guò)程中，所涉及的稅費(fèi)包括了增值稅及其附加、所得稅、土地增值稅、契稅、印花稅、土地使用稅、房產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)、登記費(fèi)等。由于大多相關(guān)稅費(fèi)與前述的出售性收益基本相同，此處將不再重復(fù)敘述。著重要強(qiáng)調(diào)一下個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房的相關(guān)稅費(fèi)情況，以北京地區(qū)為例：個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房按稅法規(guī)定需要5.6%繳納增值稅及附加、1%房?jī)r(jià)或20%二次交易差繳納個(gè)人所得稅。但是，滿兩年的房產(chǎn)能夠免增值稅，但卻不能免除房1%的個(gè)人所得稅。而滿五年的房產(chǎn)能夠免增值稅，也能免除個(gè)人所得稅。其稅稅率分別為基準(zhǔn)稅率3%、優(yōu)惠稅率為1.5%和1%;交易手續(xù)費(fèi)一般住宅6元/平方米，非宅10元/平方米;測(cè)繪費(fèi)按房產(chǎn)購(gòu)入時(shí)間段不同分為按面積1.36元/平，和按件計(jì)收;登記費(fèi)一般為按件80元計(jì)收。

由于，我國(guó)目前個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)較為活躍，各地對(duì)房地產(chǎn)交易過(guò)程中稅費(fèi)的規(guī)定不盡相同，實(shí)際操作時(shí)，要根據(jù)各地政策具體對(duì)待。因此，對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)師來(lái)說(shuō)，在運(yùn)用市場(chǎng)比較法來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)的估價(jià)過(guò)程中，要充分考慮個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓的相關(guān)稅費(fèi)，分區(qū)域、分情況區(qū)別估算，以免出現(xiàn)誤判問(wèn)題。

4、房地產(chǎn)評(píng)估方法體系在交易管理中的應(yīng)用策略

4.1建立與完善評(píng)估理論

理論是指導(dǎo)實(shí)踐工作的基礎(chǔ)，對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)來(lái)說(shuō)，健全、完善的房地產(chǎn)評(píng)估理論是確保房地產(chǎn)評(píng)估方法在交易中順利開展的保障。房地產(chǎn)之所以受到人們的廣泛關(guān)注，一方面因?yàn)槠涫琴Y本密集型行業(yè)，受到相關(guān)政策、投資成本及市場(chǎng)影響的因素較多;另一方面，不可否認(rèn)的是國(guó)人戀房情結(jié)的因素，使得政府、人民群眾對(duì)于房地產(chǎn)走勢(shì)較為重視。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程中，要合理地考慮上述因素的影響，從而更好地指導(dǎo)評(píng)估工作。在實(shí)際評(píng)估工作中應(yīng)該結(jié)合以下幾個(gè)因素進(jìn)行考慮：

首先，從投入成本來(lái)看。一般來(lái)講，房地產(chǎn)交易中，投入成本的數(shù)值較為固定及準(zhǔn)確，有效對(duì)其評(píng)估，可為房地產(chǎn)交易及評(píng)估提供一個(gè)參考價(jià)值。

其次，從市場(chǎng)供求關(guān)系方面來(lái)看，將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)交易產(chǎn)生較大影響。房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)該利用房地產(chǎn)評(píng)估方法對(duì)市場(chǎng)因素做好相應(yīng)考慮，確保評(píng)估價(jià)格的客觀、公允。

最后，國(guó)家政策層面。在進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估中，要注意國(guó)家相關(guān)政策因素影響，要與政策保持一致，通過(guò)政策來(lái)指導(dǎo)評(píng)估工作。

4.2建立房地產(chǎn)評(píng)估信息化系統(tǒng)

信息化時(shí)代，各行各業(yè)都離不開信息化技術(shù)作為支撐。對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估而言，房地產(chǎn)交易管理信息系統(tǒng)的有效應(yīng)用，能夠提升房地產(chǎn)評(píng)估方法的應(yīng)用水平，并確保房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的準(zhǔn)確性。實(shí)際操作中，信息管理系統(tǒng)可以對(duì)于相關(guān)交易的各類信息實(shí)施等級(jí)管理，以便于房地產(chǎn)信息的查詢，為評(píng)估提供所需要數(shù)據(jù)。

以市場(chǎng)比較法為例，該方法需要運(yùn)用大量的數(shù)據(jù)作為參考，從而確保評(píng)估工作的準(zhǔn)確性。建立交易信息系統(tǒng)，相當(dāng)于設(shè)立一個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù)，可為房地產(chǎn)評(píng)估提供數(shù)據(jù)及信息，確保價(jià)格的公平性。房地產(chǎn)評(píng)估信息化系統(tǒng)的建立，能夠提高數(shù)據(jù)的共享程度、加速其傳播速度、優(yōu)化評(píng)估工作流程、提升工作效率。

總結(jié)：

房地產(chǎn)評(píng)估是房地產(chǎn)市場(chǎng)化的重要手段，也是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)不斷向前發(fā)展的積極輔助手段。尤其對(duì)于存量房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，評(píng)估價(jià)格的合理與否將是確保交易是否成功，是否能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)的去庫(kù)存政策起到積極的促進(jìn)作用?？陀^地講，三種房地產(chǎn)估價(jià)方法中，各自有其優(yōu)缺點(diǎn);對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)師來(lái)說(shuō)，在估價(jià)過(guò)程中要根據(jù)具體實(shí)際情況選擇合適的評(píng)估方法，并本著客觀、公正、負(fù)責(zé)任的態(tài)度開展評(píng)估工作，以確保房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估工作能夠順利開展。

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