【摘要】如今，我國的經(jīng)濟水平已經(jīng)跨上了一個新高度，運營市場也逐漸壯大，許多產(chǎn)業(yè)也應(yīng)運發(fā)展起來，比如說房地產(chǎn)行業(yè)，對我國經(jīng)濟的發(fā)展發(fā)揮了非常重要的作用。如今的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已經(jīng)建立起一定的規(guī)模，建立了自己獨有的運營模式。像房地產(chǎn)這種行業(yè)，在運營管理中不能只注重眼前的利益，還要注重產(chǎn)品的質(zhì)量，使房地產(chǎn)企業(yè)在市場中獲得長遠的發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);運營管理水平

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.01.010

引言：

房地產(chǎn)行業(yè)在市場中的發(fā)展十分客觀。而房地產(chǎn)企業(yè)如果想要在市場中長遠的立足需要加強對于企業(yè)的運營管理，通過運營管理發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中遇到的問題，從而制定相應(yīng)的解決辦法，為企業(yè)發(fā)展建立長遠的發(fā)展目標(biāo)，提升企業(yè)的盈利水平。

1、房地產(chǎn)企業(yè)運營管理工作的內(nèi)容

1.1運營管理的系統(tǒng)目標(biāo)

企業(yè)如果要長遠的發(fā)展就要建立長遠的系統(tǒng)目標(biāo)。特別是像房地產(chǎn)這種行業(yè)，企業(yè)在運營中需要以系統(tǒng)目標(biāo)為主，根據(jù)系統(tǒng)的目標(biāo)展開各項工作業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)公司在進行運營管理時，需要認(rèn)真分析企業(yè)在市場中的運營情況和企業(yè)在市場中的優(yōu)勢和劣勢，根據(jù)企業(yè)具體的運營狀況制定企業(yè)的系統(tǒng)目標(biāo)。在運營管理中需要注意房地產(chǎn)業(yè)績的發(fā)展情況，根據(jù)公司的業(yè)績情況，分析企業(yè)存在的問題和自身具有的優(yōu)勢，保障企業(yè)運營管理各項工作的有序開展。

1.2運營管理戰(zhàn)略

企業(yè)的運營管理離不開長遠目標(biāo)的建立，只有戰(zhàn)略目標(biāo)明確，才能方便決策者更好的做出決策，采取行動。關(guān)于戰(zhàn)略的制定包含三個方面：一是公司整體戰(zhàn)略;二是公司的經(jīng)營戰(zhàn)略;三是關(guān)于公司的具體業(yè)務(wù)戰(zhàn)略。戰(zhàn)略的制定需要從全局進行考慮，這一點和房地產(chǎn)業(yè)長遠的發(fā)展目標(biāo)相契合。另外在戰(zhàn)略制定時，需要考慮管理者和從業(yè)者的意見，而不能僅從領(lǐng)導(dǎo)者的角度考慮制定管理戰(zhàn)略。

1.3運營管理的評價對象

根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營特點，確定估價對象在企業(yè)管理中非常重要。信息的具體收集和排序取決于正確的對象。另一方面，在發(fā)布評估結(jié)果時，將主題確定為特定的評估對象，評價結(jié)果才會對員工發(fā)揮正確的作用。一般而言，業(yè)績管理評價對象在房地產(chǎn)行業(yè)中，主要包含兩類：一個是公司的整體業(yè)績，另一個是個人業(yè)績。公司的整體業(yè)績可以使公司的經(jīng)營管理更加優(yōu)化、完善，在市場上更具競爭力。通過實施個性化服務(wù)，員工可以更好地完成任務(wù)，促進員工之間的競爭，實現(xiàn)員工的職業(yè)升華，兩者是優(yōu)勢互補的，公司業(yè)績的提升有助于為員工提供更好的工作環(huán)境，個人業(yè)績的提升助力了公司業(yè)績的提升。

2、房地產(chǎn)企業(yè)的運營管理現(xiàn)狀

2.1房地產(chǎn)公司不重視房地產(chǎn)的經(jīng)營管理

過去，很多房地產(chǎn)企業(yè)從投資的角度考慮企業(yè)的發(fā)展，光是購買土地就可以獲得足夠的利益?？傮w來說，當(dāng)時通過房地產(chǎn)業(yè)剛剛興起，通過簡單的投資就能獲得利益，房地產(chǎn)業(yè)還沒有形成一定的管理運營體系，管理的方式與現(xiàn)在相比也比較粗放，投資者可能是企業(yè)，但也有可能是個人，不用擔(dān)心控制公司管理層。然而，這種情況在2007年發(fā)生了變化。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，在2007年房產(chǎn)低價開始飛速上調(diào)，房地產(chǎn)的發(fā)展也具有了一定規(guī)模。在這種情況下，房地產(chǎn)商需要經(jīng)過合理的運營管理才有可能獲得收益，否則在這種高成本的市場運作下，企業(yè)很難獲得盈利。因此，有的房地產(chǎn)企業(yè)希望通過合理的運營管理降低開發(fā)成本，以此為企業(yè)獲取更多利潤。

2.2房地產(chǎn)企業(yè)資金管理水平低

如果房地產(chǎn)市場狀況良好，幾乎可以隨意出售。公司未制定嚴(yán)格的資金使用制度，大額資金使用不接受報告制度。突然間，受國家政治控制的房地產(chǎn)市場形勢惡劣，國家對于金融的管控力度加大，房地產(chǎn)企業(yè)面臨銷售不暢，資金出現(xiàn)嚴(yán)重問題。因此，公司必須快速開發(fā)和銷售，對資本進行嚴(yán)格規(guī)劃和實時監(jiān)控，并為資本流程的標(biāo)準(zhǔn)化管理和后續(xù)行動做出貢獻，改善企業(yè)的資金現(xiàn)狀，對企業(yè)投資做出合理規(guī)劃，對企業(yè)資產(chǎn)進行宏觀調(diào)控，保證企業(yè)基金正常運作，保證持續(xù)的現(xiàn)金流動，在高成本的市場環(huán)境下，確保企業(yè)正常的盈利水平。

2.3房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問題

目前，房地產(chǎn)公司的價格管理是對整個項目建設(shè)過程的管理，但實際操作存在一些問題。主要有以下幾點：（1）在現(xiàn)階段的房地產(chǎn)中，對于項目工程的管理主要還是以工程結(jié)算價格為主，還是延續(xù)原本的工程架構(gòu)，而面對如今市場的變化，不應(yīng)只注重施工過程中的價格控制，還需要關(guān)注在工程開工前對項目進行投資預(yù)算，對工程價格進行控制;（2）工程價格管理被動，按照設(shè)計圖編制預(yù)算，主要以計算工程價格為主，但卻忽略了在規(guī)劃階段，項目價格管理影響設(shè)計、優(yōu)化設(shè)計并有效控制價格。（3）在如今房地產(chǎn)的市場中，許多企業(yè)存在成本管理的誤區(qū)，不具備“多角度，全方位”的管理意識。

3、建立房地產(chǎn)公司運營管理體系的重要性

如今房地產(chǎn)快速發(fā)展，具有了一定規(guī)模，在發(fā)展中已經(jīng)具備一定的發(fā)展體系。但是對于一些中小房地產(chǎn)企業(yè)無法應(yīng)對市場的變化，出現(xiàn)銷售困難，融資停滯的困境。但就近年來的市場變化，出現(xiàn)了低利率資金，基準(zhǔn)公司需要抓住這個機會，有效利用這些資金，帶動自身企業(yè)資金鏈條，促進自身企業(yè)的發(fā)展。由于項目數(shù)量巨大，幾個城市群的持續(xù)發(fā)展首先需要區(qū)域多項目管理。通過深化房地產(chǎn)的運營管理水平，在不同地區(qū)制定不同的發(fā)展戰(zhàn)略和營銷模式，提升企業(yè)在不同市場中的盈利能力。在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中關(guān)注輕資產(chǎn)經(jīng)營管理模式的運用，在一定程度上擴大企業(yè)的盈利范圍，增強企業(yè)的抗風(fēng)險能力。中國信息技術(shù)的不斷發(fā)展，如ERP系統(tǒng)管理、移動平臺管理和iPad直播等，目前正在為規(guī)劃和運營管理系統(tǒng)的建設(shè)提供重要支持。對于一些中小型企業(yè)，可以運用這些系統(tǒng)和管理方式，擺脫在新市場中面臨的困境。特別是在如今經(jīng)濟飛速發(fā)展的市場中，項目開發(fā)的數(shù)量逐年增加，企業(yè)規(guī)模逐漸擴大，對于中小型企業(yè)面臨管理困難的問題。因此，在有效消除發(fā)展瓶頸之前，必須切實提高項目的經(jīng)營管理能力。根據(jù)品牌房地產(chǎn)公司的成功開發(fā)經(jīng)驗，在國有化過程中，多項目和跨區(qū)域項目得到了有效實施，為了保證房地產(chǎn)開發(fā)過程的正常運行，我們需要建立科學(xué)、健全的經(jīng)營管理體系。在激烈的市場競爭中，保持發(fā)展效益，提高產(chǎn)品質(zhì)量，提高公司的規(guī)劃和管理能力，支持成本優(yōu)化，制定科學(xué)合理的銷售策略，能夠有效提升公司的經(jīng)濟效益和社會效益。

4、提高房地產(chǎn)企業(yè)運營管理水平

房地產(chǎn)行業(yè)進入理性時代，如何改進項目的運營和管理？改善項目的運營和管理無非是為公司創(chuàng)造更多的利益。第一，降低營運成本，提高房地產(chǎn)公司的盈利能力;第二，加強房地產(chǎn)公司的資金流動能力，為企業(yè)更好的創(chuàng)收;三是加強企業(yè)的內(nèi)部管理，制定合理的發(fā)展戰(zhàn)略。

4.1控制項目成本

在項目開發(fā)中，需要合理規(guī)劃各個操作過程，對資金投入進行預(yù)判，有效控制房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本，避免不必要的投資損失。

（1）綜合考慮多種市場因素，做出正確的投資決策。在投資中需要決策者結(jié)合自身經(jīng)驗，充分利用相關(guān)職能部門提供的數(shù)據(jù)和建議，做出正確的投資決定。在投資中需要盡量準(zhǔn)確計算土地成本、前期規(guī)定費、工程價格、政策層面必須提前了解項目的資金水平、預(yù)算投入、產(chǎn)出和經(jīng)濟效益，考慮自身資金營運狀況和投資項目在未來市場的發(fā)展情況，綜合考慮多種情況，慎重做出投資決定。

在整個項目的開發(fā)中，需要合理把控工程的價格和項目實施過程，注重在設(shè)計階段對項目投資提前進行結(jié)算和計量，實現(xiàn)項目投資節(jié)約最大化。因此，在工程整個的控制中要注重設(shè)計階段的研究。一個好的設(shè)計不僅能產(chǎn)生良好的社會效果，還必須有一定的經(jīng)濟效益。因此，在進行工程設(shè)計時，需要考慮兩方面因素，一是設(shè)計的實用效果和客戶要求，二是需要將設(shè)計所需的建設(shè)成本考慮在內(nèi)，在滿足客戶需求的同時，達到收益最大化。

（2）加快項目的具體實施階段。在項目的具體實施階段，公司應(yīng)進行項目招標(biāo)。投標(biāo)人在項目管理中有著不可替代的地位，他是項目具體的執(zhí)行者，控制工程價格的核心建設(shè)項目是設(shè)計完成后、建設(shè)項目開始前的項目報價階段。目的是引入競爭機制，另一個還能有效降低建設(shè)成本。

合理選擇施工單位或材料設(shè)備供應(yīng)商。項目在投資實行階段需要注重將工程建設(shè)落實到法律層面，確保工程受到法律的保護，防止出現(xiàn)不實虛假的合作關(guān)系。當(dāng)然在施工中，在保證項目的質(zhì)量的前提下，降低施工成本。

因此在項目的具體實施階段，需要考慮項目的超標(biāo)情況和項目的工程的建設(shè)，確保項目的質(zhì)量和項目真實性，以及項目的收益情況。

（3）要掌握關(guān)鍵，為了加強對項目最終和項目評估各個階段的管理，必須對整個項目的施工和生產(chǎn)活動的全過程進行檢查。在審查技術(shù)項目時，不僅應(yīng)注意正在審議的項目的驗證和最終驗證，還應(yīng)注意使用前和使用中的驗證。事前審查可以使項目施工的準(zhǔn)備工作更加合理，項目管理團隊可以超越“檢查””，有效防止或避免可能預(yù)見的錯誤。在事中監(jiān)查，即施工階段，經(jīng)過千個過程進行的監(jiān)查，這樣的監(jiān)查更準(zhǔn)確、更有利可圖，完成后，可以達到事半功倍的效果。

4.2資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的提高

（1）縮短開發(fā)周期，特別是在前期建設(shè)階段的準(zhǔn)備階段，并盡量降低土地成本的財務(wù)成本。為了縮短開發(fā)周期，您可以先設(shè)置前面的流程，可以事先做好大量的準(zhǔn)備，進行“成本和時間的交換”。接著采用工程并行作業(yè)，如果你保證時間周期，盡可能多地執(zhí)行不同的操作，交叉和并行。最后，多項目運營采用規(guī)模應(yīng)用模式：整理產(chǎn)品線，優(yōu)化資源，擴大產(chǎn)品和管理的應(yīng)用性。

（2）加強與地方政府的溝通與協(xié)調(diào)，盡快取得相關(guān)證書，使項目符合融資條件，提高自身資源的利用效率，或進行金融革新，降低自籌資金風(fēng)險。

（3）控制銷售和還款的節(jié)奏，如：B.開張月份的批準(zhǔn)率，以加速資金周轉(zhuǎn)。關(guān)于售樓處的進度控制，按照公司的經(jīng)營、市場營銷的要求進行，開場前盡量降低自己資金的占有量。大樓銷售后，加強了與銀行的合作，貸款及時到達。

（4）圍繞公司財務(wù)資金轉(zhuǎn)移要求，通過插入和連接有效技術(shù)，優(yōu)化工程量實施進度，科學(xué)合理平衡工程量。數(shù)量實施計劃的優(yōu)化必須與供應(yīng)商的采購管理和資源分配相結(jié)合。首先，根據(jù)項目還款中心、公司融資票據(jù)或當(dāng)?shù)劁N售情況，優(yōu)化和延期非重要線路的工程量，對非重要線路需要資源，然后及時插入結(jié)構(gòu)。其次，計劃和組織設(shè)備和材料的采購，并優(yōu)化資本準(zhǔn)備情況。

4.3制定發(fā)展戰(zhàn)略，加強房地產(chǎn)運營管理建設(shè)

（1）加強房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略目標(biāo)體系建設(shè)。一個好的戰(zhàn)略，能最大限度的調(diào)動企業(yè)員工的工作積極性，提升員工的工作效率，員工促進企業(yè)各項工作高效的完成。因此制定企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略在房地產(chǎn)的運營管理中十分重要。在企業(yè)發(fā)展中注重培養(yǎng)員工“共同建設(shè)企業(yè)，為企業(yè)創(chuàng)收”的發(fā)展意識，讓基層員工能參加，要進行透明的加強戰(zhàn)略指導(dǎo)。這樣的話，公司的運營管理戰(zhàn)略目標(biāo)和員工的工作緊密相連。這樣不僅強化了企業(yè)的凝聚力，也提高了企業(yè)的生命力。

在如今可持續(xù)的發(fā)展背景下，房地產(chǎn)企業(yè)需要準(zhǔn)確調(diào)節(jié)自身的運營模式，迎接時代帶給產(chǎn)業(yè)的新挑戰(zhàn)，滿足低碳環(huán)保的生產(chǎn)要求。我們需要結(jié)合公司的實際狀況，為房地產(chǎn)公司制定科學(xué)合理的市場戰(zhàn)略。在保證產(chǎn)品質(zhì)量的同時，應(yīng)建立適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的運營管理體系，確保產(chǎn)品運營標(biāo)準(zhǔn)化。從多個角度制定房地產(chǎn)公司的產(chǎn)品開發(fā)戰(zhàn)略，促進產(chǎn)品定位，創(chuàng)造不動產(chǎn)企業(yè)。實施獨特的品牌和標(biāo)準(zhǔn)化處理，為房地產(chǎn)管理體系的建設(shè)和應(yīng)用提供了良好的條件。在房地產(chǎn)開發(fā)中應(yīng)合理管控建設(shè)成本，在生產(chǎn)中樹立可持續(xù)發(fā)展意識，提高了客戶對房地產(chǎn)項目的粘性，并實施人性化護理。在滿足消費者對房地產(chǎn)產(chǎn)品多樣化需求、提升消費者體驗、順利拓展房地產(chǎn)企業(yè)品牌效益的同時，有助于提升房地產(chǎn)行業(yè)潛在的市場競爭力。

（2）加強房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)鏈的價值分析。認(rèn)真分析房地產(chǎn)企業(yè)的價值鏈，對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理有很大的幫助。在闡明運營績效管理時，公司將仔細分析業(yè)務(wù)鏈的價值。如果房地產(chǎn)公司的發(fā)展目標(biāo)相對完善，管理層需要重新評估之前制定的發(fā)展計劃，并要求相關(guān)部門和員工分析業(yè)務(wù)鏈的價值。將業(yè)務(wù)鏈的分析結(jié)果分類作為績效管理的基準(zhǔn)。和，在構(gòu)筑符合公司要求的價值體系，提高企業(yè)運營管理水平時，必須明確知道各部門和各職場的價值。

（3）制定科學(xué)的房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略。房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)自身的發(fā)展和市場需要，制定合理的發(fā)展戰(zhàn)略。戰(zhàn)略主要包括從上到下、從下到下上下結(jié)合3種。首先從上到下，這第一種方法通常是通過討論企業(yè)的上層，然后劃分總體戰(zhàn)略來制定企業(yè)發(fā)展的總體戰(zhàn)略，實行給所有部門。但是，這個方法缺乏公平性。因為部門從自己的立場，做出對你有利的結(jié)論。在制定公司管理層的戰(zhàn)略目標(biāo)時，經(jīng)過認(rèn)真的討論和分析，動員全體員工按照公司的發(fā)展方向制定戰(zhàn)略目標(biāo)。只有這樣的戰(zhàn)略才能科學(xué)地實施和實施。因此，房地產(chǎn)公司制定戰(zhàn)略的科學(xué)性是非常重要的，必須得到企業(yè)負(fù)責(zé)人的重視。

（4）做好戰(zhàn)略實施中的績效管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)的健康、長遠發(fā)展離不開部門之間的合作和每個員工的工作。公司管理者在進行業(yè)績考核時，必須清楚地知道，這種方法不僅可以激發(fā)員工的工作積極性，而且可以對員工的工作質(zhì)量進行嚴(yán)格的評估。員工必須通過審計結(jié)果發(fā)現(xiàn)工作中存在的問題，找到解決方案，共同推動公司戰(zhàn)略目標(biāo)的實施。因此，房地產(chǎn)公司在實施經(jīng)營管理時，不僅要對員工的工作成果進行考核，還要對工作過程進行檢查，，進一步實現(xiàn)公司整體的戰(zhàn)略目標(biāo)。

在新的市場條件下，房地產(chǎn)企業(yè)想要獲得長久穩(wěn)定的發(fā)展，需要根據(jù)自身企業(yè)的經(jīng)營狀況建立有效的經(jīng)營管理模式，把握全局，考慮多方面因素，為企業(yè)的發(fā)展提供合理的戰(zhàn)略目標(biāo)，保證企業(yè)持續(xù)科學(xué)的運轉(zhuǎn)。為了促進房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，需要支持先進的管理體系，創(chuàng)建制度，實施標(biāo)準(zhǔn)化，需要優(yōu)秀的管理理念，強化房地產(chǎn)從業(yè)人員責(zé)任心，更新觀念。明確業(yè)務(wù)管理體系的重要性，加強房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展各部門之間的協(xié)調(diào)與溝通，完善房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)管理體系的應(yīng)用，通過積極合作，確保房地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略。目標(biāo)是非常一致和科學(xué)的、準(zhǔn)確、可行的戰(zhàn)略規(guī)劃，為房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展提供內(nèi)部支持。而且，房地產(chǎn)公司的現(xiàn)代化應(yīng)使全體員工樹立正確的經(jīng)營管理觀念，把握社會發(fā)展的總體狀況和發(fā)展規(guī)劃，根據(jù)公司的發(fā)展現(xiàn)狀，建立專門的研討小組，幫助企業(yè)制定科學(xué)的投資計劃和市場與營銷計劃。并且通過企業(yè)的監(jiān)督部門將這些管理模式落實到房地產(chǎn)企業(yè)的日常運營管理中。

總結(jié)：

隨著經(jīng)濟市場和國家政策的改變，房地產(chǎn)業(yè)需要提高房地產(chǎn)的運營管理水平，提升自身的核心競爭力，根據(jù)市場變化和企業(yè)自身優(yōu)勢，制定出長遠的符合房地產(chǎn)自身發(fā)展的系統(tǒng)戰(zhàn)略，制定出符合企業(yè)發(fā)展的盈利模式。另外，房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展中需要解決資金的問題，提升企業(yè)資金周轉(zhuǎn)的能力，為企業(yè)發(fā)展提供有效有力后盾，加強房地產(chǎn)業(yè)在市場上的核心競爭力。

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作者簡介：

李時續(xù)，性別：男，出生年月：1977年9月，籍貫：河南潢川，學(xué)歷：碩士，研究方向：地產(chǎn)行業(yè)運營管理。