文/孔媛

（兆新評估咨詢有限公司）

從近年來我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的整體態(tài)勢看，房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)著舉足輕重的地位，在房地產(chǎn)交易中不可避免地興起了房地產(chǎn)估價行業(yè)。房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展是建立在房地產(chǎn)市場火爆的前提下，不僅是新房，二手房也越來越受關(guān)注。房地產(chǎn)估價行業(yè)是對房地產(chǎn)進(jìn)行量化分析，用直觀的數(shù)字形式對各類固定資產(chǎn)進(jìn)行評估，其中的技術(shù)性很強，如果沒有采取一定的技術(shù)手段，評估結(jié)果也會缺乏公允性，導(dǎo)致相關(guān)利益人權(quán)益受損，所以估價工作要引起行業(yè)高度重視。從當(dāng)前大數(shù)據(jù)時代背景下房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展趨勢看，仍然存在著部分問題，導(dǎo)致估價行業(yè)的發(fā)展無法緊跟房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展步伐。

一、房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r

我國的房地產(chǎn)估價行業(yè)最早起步于20世紀(jì)80年代，當(dāng)時很多房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)都是由國企或者事業(yè)單位改制而來，所以使得該行業(yè)伴隨著濃重的“國企”色彩，并且當(dāng)時估價主要以征收拆遷業(yè)務(wù)活動為主。直至90年代，隨著我國住房制度的變革，房地產(chǎn)商品化相關(guān)政策的推行，使得該行業(yè)迎來了第一個春天，行業(yè)逐漸變得規(guī)范，職業(yè)資格制度也相繼得到完善。進(jìn)入21世紀(jì)以來，房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)也逐漸開始拓展，各種以不動產(chǎn)為抵押物的金融活動也相繼出現(xiàn)，這階段房地產(chǎn)抵押價值評估業(yè)務(wù)突然增多。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2019年，一級房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)累計評估項目157萬個，評估總價值超過24萬億元，評估建筑面積達(dá)23億平方米，土地面積達(dá)34億平方米。而且從業(yè)務(wù)類型看，抵押估價業(yè)務(wù)占比最高，高達(dá)55.99%，如圖1所示。

圖1 房地產(chǎn)估價產(chǎn)業(yè)占比

二、房地產(chǎn)估價行業(yè)面臨的機(jī)遇

大數(shù)據(jù)作為新時代重要的戰(zhàn)略資源，備受關(guān)注，大數(shù)據(jù)在房地產(chǎn)估價行業(yè)的應(yīng)用為房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展帶來了強大的技術(shù)支撐。

（1）當(dāng)前一些“共有產(chǎn)權(quán)房”“廉租房”“公共租賃房”等房地產(chǎn)新政策的推出，可以提供多元化住房供應(yīng)體系，這期間也會涉及很多房子的二次評估，比如共有產(chǎn)權(quán)房，一次是成本價測算，一次是銷售價評估，房屋租賃價格評估等都是新增的評估業(yè)務(wù)。

（2）房地產(chǎn)稅收從增量轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪渴俏磥戆l(fā)展的必然趨勢，因為財政部部長發(fā)布的《加快建立現(xiàn)代財政制度》文章中就表明了工商業(yè)房地產(chǎn)和個人住房都按照評估值進(jìn)行房地產(chǎn)稅征收。所以未來房地產(chǎn)稅收的基礎(chǔ)依據(jù)就是評估值，這對于房地產(chǎn)市場也會有極大的影響，也會帶來新的評估業(yè)務(wù)。

（3）利用大數(shù)據(jù)，可以收集更多數(shù)據(jù)信息，并結(jié)合云計算、多種算法體系，使得數(shù)據(jù)采集能力、運算能力、信息處理能力都更強。也實現(xiàn)了數(shù)據(jù)資源共享，通過存儲估價案例，采用收益法、市場比較法更合理地進(jìn)行評估活動。比如某房地產(chǎn)估價行業(yè)運用PEST 分析、EFE矩陣分析、CPM 模型分析、SWOT矩陣分析、QSPM定量計劃矩陣等戰(zhàn)略工具為企業(yè)提供可行的估價方案和有價值的借鑒。

三、房地產(chǎn)估價行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)

（一）房地產(chǎn)估價缺乏制度保障

我國房地產(chǎn)估價行業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷了20多年的發(fā)展，到目前為止已經(jīng)建立了比較適合我國國情的法律法規(guī)體系、行業(yè)自律機(jī)制和行政監(jiān)督管理制度，這些制度體系和機(jī)制的完善都給我國房地產(chǎn)估價行業(yè)的穩(wěn)定、健康發(fā)展提供了保障。我國最早的房地產(chǎn)估價制度是在1994出臺，并于2007年在《城市房地產(chǎn)管理法》中確切的規(guī)定了估價機(jī)構(gòu)和估價師擁有一定的法律地位，并且國家實施了房地產(chǎn)估價人員資格認(rèn)證和房地產(chǎn)評估兩個基本制度。但是目前房地產(chǎn)估價行業(yè)相關(guān)制度體系并不完善，甚至相關(guān)法律法規(guī)都沒有健全，也就無法對房地產(chǎn)估價行業(yè)進(jìn)行合理管控。所以在缺乏法律法規(guī)和完善規(guī)章制度的條件下，房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)的應(yīng)用可能會破壞原本平衡的行業(yè)秩序。比如占據(jù)市場，估價機(jī)構(gòu)會惡意壓價為客戶提供服務(wù)，形成行業(yè)的惡性競爭。另外估價師也可能利用公司的數(shù)據(jù)信息平臺搞個人獨立的估價，私下承接估價業(yè)務(wù)，借助平臺資質(zhì)挖掘公司客戶等[1]。

（二）估價師的主觀判斷會影響估價結(jié)果的準(zhǔn)確性

當(dāng)前，不管是傳統(tǒng)估價方式，還是云估價，房地產(chǎn)價格的影響因素很大部分是來自估價師的主觀判斷，甚至有些時候會無視其他影響因素對價格產(chǎn)生的影響，會默認(rèn)各因素權(quán)重相當(dāng)，這是極其不科學(xué)的表現(xiàn)。另外房地產(chǎn)估價采用的收益法和成本法中的報酬率和成新率測算并沒有十分科學(xué)合理的判定標(biāo)準(zhǔn)，仍然以估價師的主觀判斷為主。而且在實際估價行業(yè)由于評估人員的個人能力原因，以及經(jīng)驗千差萬別，所以不同的評估人員對同一因素的判斷是不同的，合理性也有待考究。這樣的差異導(dǎo)致了行業(yè)內(nèi)經(jīng)常會出現(xiàn)“同案不同估、同宗不同價”的現(xiàn)象[2]。

（三）房地產(chǎn)估價技術(shù)不夠先進(jìn)

在當(dāng)今信息高度發(fā)達(dá)的時代，社會各界都基本實現(xiàn)了信息化管理。各行各業(yè)也借助信息化管理系統(tǒng)幫助企業(yè)內(nèi)部解決問題，提升工作效率。特別是云計算、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的應(yīng)用，使得企業(yè)工作效率提高的同時也為企業(yè)降低了人工成本。房地產(chǎn)估價行業(yè)自然也應(yīng)用了信息化技術(shù)，但是目前已有的信息化技術(shù)仍然比較淺顯，并沒有更深層次地挖掘高端技術(shù)與行業(yè)之間的聯(lián)系。房地產(chǎn)估價行業(yè)信息化系統(tǒng)一般都是單獨存在的板塊，并沒有實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享，導(dǎo)致評估工作不能準(zhǔn)確、公正地進(jìn)行，甚至結(jié)果可信度存在很大爭議。

（四）《資產(chǎn)評估法》的出臺對房地產(chǎn)估價行業(yè)的影響

《資產(chǎn)評估法》是2016年7月正式出臺，并于12月實施。此法的出臺確定了包括房地產(chǎn)估價行業(yè)在內(nèi)的六大類資產(chǎn)評估行業(yè)都將統(tǒng)一于一部大的法律框架下，徹底結(jié)束了過去九龍治水的分散局面。對整個評估行業(yè)市場格局、體制、機(jī)制等都產(chǎn)生了極大的影響。大一統(tǒng)的法律法規(guī)可以規(guī)范評估行為，保障評估當(dāng)事人合法權(quán)益，有序維護(hù)社會經(jīng)濟(jì)秩序，高效解決一些突發(fā)問題，也可以進(jìn)一步提升法律法規(guī)的地位。過去沒有統(tǒng)一的法律法規(guī)，多部分散的評估規(guī)范同時存在，行業(yè)間可能出現(xiàn)交叉管理、也有些管理漏洞，資產(chǎn)評估過程中就會讓相關(guān)工作人員沒有一定的工作依據(jù)，評估體系不同，估價師和估價機(jī)構(gòu)的相關(guān)工作責(zé)任也劃分不清晰，行業(yè)監(jiān)管有一定的難度。

四、房地產(chǎn)估價企業(yè)的應(yīng)對措施

（一）健全房地產(chǎn)估價制度

制度體系保障和法律法規(guī)的建設(shè)是房地產(chǎn)估價行業(yè)良性發(fā)展的基礎(chǔ)。所以從行業(yè)實際出發(fā)，要積極探索適合房地產(chǎn)估計的制度體系規(guī)范。

首先借助云估價發(fā)展的前提尋求可以與傳統(tǒng)估價和諧共處的模式，傳統(tǒng)估價方式有著當(dāng)前人工智能無法替代的優(yōu)勢，所以毫無保留地取代傳統(tǒng)估價方式是不現(xiàn)實的，總歸云估計要與傳統(tǒng)估價相平衡。其次，在房地產(chǎn)估價行業(yè)內(nèi)部加強新時代云估價培訓(xùn)工作，為云估價的實現(xiàn)奠定基礎(chǔ)。最后，政府管理部門要與房地產(chǎn)估價行業(yè)協(xié)會、專家等共同商量做好頂層設(shè)計工作，統(tǒng)籌規(guī)劃云估價的實際使用范圍和規(guī)范。

（二）營造良好的企業(yè)氛圍，提升員工對企業(yè)的凝聚力

良好的企業(yè)環(huán)境可以有效提高企業(yè)戰(zhàn)略實施效率。俗話說環(huán)境塑造人，對于企業(yè)同樣是在環(huán)境中塑造的，成功的企業(yè)必然很重視良好的內(nèi)部環(huán)境。對于員工來說，如果企業(yè)內(nèi)部環(huán)境氛圍好，也就為員工良性發(fā)展奠定了很好的基礎(chǔ)，比如良好的工作作風(fēng)、職業(yè)道德、執(zhí)行勝任能力等。也可以設(shè)計和營造另外一種環(huán)境氛圍，比如舉辦各種團(tuán)建活動、員工戶外拓展訓(xùn)練、集體外出旅游、員工聯(lián)歡活動、生日慶祝活動等。也可以鼓勵公費贊助員工參加各種行業(yè)內(nèi)知識技能培訓(xùn)，參加行業(yè)類團(tuán)隊比賽等，從而為員工營造出大家更認(rèn)同的企業(yè)價值觀和共同愿景。依靠和諧、融洽的人際關(guān)系塑造一個輕松、愉快、公平競爭的企業(yè)文化氛圍[3]。

（三）提升房地產(chǎn)估價企業(yè)專業(yè)技術(shù)水平

作為專業(yè)性的房地產(chǎn)估價組織機(jī)構(gòu)，技術(shù)當(dāng)然是第一生產(chǎn)力，專業(yè)技術(shù)水平的高低不僅體現(xiàn)在評估服務(wù)質(zhì)量方面，也是保障組織機(jī)構(gòu)實現(xiàn)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)的重要手段，提升組織機(jī)構(gòu)技術(shù)水平和業(yè)務(wù)能力對其自身的可持續(xù)發(fā)展和保持行業(yè)競爭力有著極其重要的作用。

其一，在原有技術(shù)基礎(chǔ)上引入先進(jìn)人才和技術(shù)，彌補當(dāng)前公司在部分領(lǐng)域技術(shù)和經(jīng)驗存在的不足。比如企業(yè)上市評估、機(jī)械搬遷評估、綠化補償評估等。其二，估價師要積極學(xué)習(xí)行業(yè)規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，尤其是領(lǐng)會新出臺法律制度中的含義，做到熟練掌握市場需求、心中有數(shù)，提高評估工作的專業(yè)勝任能力。其三，瞄準(zhǔn)新科技應(yīng)用和動向，提升內(nèi)部研發(fā)系統(tǒng)和創(chuàng)新能力，如果條件允許可以與科研院所、行業(yè)頂級專家進(jìn)行合作，聯(lián)合研發(fā)新型軟件技術(shù)。其四，參與高端項目的競爭，在大型復(fù)雜項目中通過實踐磨煉出更好的綜合技術(shù)實力，躋身行業(yè)前列[4]。

（四）升級估值管理平臺，提升信息化管理水平

以大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)、云計算、智能終端為時代發(fā)展典型代表的信息化技術(shù)短短幾年里快速崛起，也對人們的生活、工作帶來了一定的影響，房地產(chǎn)估價行業(yè)應(yīng)用大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)模式也逐漸明朗。房地產(chǎn)估計行業(yè)要不斷完善自身企業(yè)信息化管理系統(tǒng)，建立自己的機(jī)房、服務(wù)器、局域網(wǎng)、網(wǎng)頁、評估輔助功能等板塊，并且不斷加大信息化和智能化的人力、財力、物力等方面的投入，進(jìn)一步提升估價企業(yè)信息化建設(shè)水平。

案例分析：某房地產(chǎn)估價公司經(jīng)過20多年的發(fā)展，已經(jīng)積累了大量估價資料、數(shù)據(jù)信息等。包括三大類：一是知識信息管理系統(tǒng)，有著大量基礎(chǔ)估價數(shù)據(jù)，包含工業(yè)、商業(yè)、居住等房地產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、抵押、征收、土地、企業(yè)資產(chǎn)、課稅等業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)、評估報告模板、現(xiàn)場勘查記錄、照片影像、項目案例等資料信息等。二是業(yè)務(wù)運作數(shù)據(jù)統(tǒng)計，包含各種客戶信息，企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、事業(yè)單位、政府部門、法院以及競爭對手等的信息、行業(yè)數(shù)據(jù)等。三是自動辦公管理系統(tǒng)，包括行政辦公、財務(wù)數(shù)據(jù)、公司內(nèi)部評估師的人力資源信息等公司內(nèi)部管理類信息。但是這三個信息系統(tǒng)的板塊并沒有實現(xiàn)良好的數(shù)據(jù)對接，所以要進(jìn)一步加強評估板塊數(shù)據(jù)對接，建設(shè)全面的、高效的信息數(shù)據(jù)系統(tǒng)。實現(xiàn)公司內(nèi)部各種信息的快速傳遞、共享、分析，也借此提高公司員工之間的溝通交流，提升工作效率。對接后的信息系統(tǒng)也可以實現(xiàn)公司內(nèi)部和外部之間的溝通交流，提升客戶服務(wù)滿意度。利用信息系統(tǒng)也便于公司管理層及時捕捉市場信息，做出正確局勢判斷。另外也為公司的新業(yè)務(wù)開展提供了一定的信息數(shù)據(jù)支撐和技術(shù)支撐[5]。

五、總結(jié)

綜上所述，隨著大數(shù)據(jù)時代的到來，各行各業(yè)都在普及信息化管理，房地產(chǎn)估價行業(yè)同樣也迎來了新的發(fā)展機(jī)遇，實現(xiàn)了數(shù)據(jù)信息共享、實現(xiàn)了高效數(shù)據(jù)管理，使得估價在更加開放透明的環(huán)境中進(jìn)行，更加具有公正性和公平性。但是在面臨機(jī)遇的同時也會面臨諸多挑戰(zhàn)，比如房地產(chǎn)估價缺乏制度保障、估價師的主觀判斷會影響估價結(jié)果的準(zhǔn)確性、房地產(chǎn)估價技術(shù)不夠先進(jìn)等，對于這些挑戰(zhàn)，本文也提出了健全房地產(chǎn)估價制度、提升房地產(chǎn)估價企業(yè)專業(yè)技術(shù)水平、營造良好的企業(yè)氛圍、提升員工對企業(yè)的凝聚力、升級估值管理平臺、提升信息化管理水平的應(yīng)對措施，盡可能保障估價結(jié)果更公正，有說服力，為房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展帶來一定的積極作用。