楊玉婷

摘要：現(xiàn)如今中國正處于城市化進程加速的關(guān)鍵階段，同時也伴隨著一系列的房價問題，作為重點民生問題，受到廣泛關(guān)注。到2011年為止，我國城鎮(zhèn)化率首次突破50%，并在不斷上升。伴隨著城鎮(zhèn)化進程的不斷加速，房價也水漲船高，因此有關(guān)城鎮(zhèn)化與房價之間關(guān)系，值得深入研究。

關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)化;住房市場;房價

1998年，我國徹底取消了福利分房制度，住房市場化拉開帷幕，與此同時房地產(chǎn)市場也逐漸升溫，房價不斷上漲，于1999-2019年我國商品房平均銷售價格保持著穩(wěn)定上升趨勢，截至2011年末，城鎮(zhèn)化率首次突破50%。中國正處于城鎮(zhèn)化進程加速的關(guān)鍵階段，與此同時，社會中的諸多矛盾也開始顯現(xiàn)出來，其中人們對房價問題的關(guān)注度也逐漸攀升。

一、城市化與住房市場價格影響研究

考慮城鎮(zhèn)化杜房地產(chǎn)價格的影響，目前學(xué)者基本形成了城鎮(zhèn)化率與房價的正向相關(guān)關(guān)系的結(jié)論，但是在具體影響程度方面的相關(guān)研究還存在較大的差異，并且如今有關(guān)城鎮(zhèn)化率影響房價的具體機制的實證研究較少，絕大多數(shù)停留在理論層面的分析。

（許遠明，歐陽鷺霞，2013）利用了1999-2010年的省級面板數(shù)據(jù)，并重點研究了空間區(qū)域差異以及城市化對房價所產(chǎn)生的影響。主要研究的方法為實證研究，研究結(jié)果也表明城鄉(xiāng)間的收入差距的確會對房價以及城鎮(zhèn)化率產(chǎn)生一定的影響。（郭娜，吳敬，2015）以城鄉(xiāng)收入差距作為城鎮(zhèn)化率的工具變量，解決內(nèi)生性問題。其結(jié)果表明城鎮(zhèn)化率重視導(dǎo)致房價不斷攀升的重要原因，相關(guān)影響系數(shù)達到0.132。地區(qū)居民收入差距越大，城鎮(zhèn)化水平越高：居民收入差距增加1個百分點，城鎮(zhèn)化率上漲0.2個百分點。由此可見城鄉(xiāng)收入差距是城鎮(zhèn)化率重要的影響因素。其中城鎮(zhèn)化率每提高1個百分點，商品房平均銷售價格將上升0.78個百分點，這最終會導(dǎo)致住宅商品房價格提高0.71個百分點（周文興，林新朗，2012）。（韓正龍，王洪衛(wèi)，2014）提出城鎮(zhèn)化會產(chǎn)生兩大影響，其中包括直接影響以及間接影響，這兩大影響關(guān)系都與空間距離存在負向變動的關(guān)系，其中在東北地區(qū)，城鎮(zhèn)化所表現(xiàn)的直接影響最為顯著，在東部地區(qū)所表現(xiàn)出的間接影響最為顯著。（任木榮，劉波，2009）認為城市化水平越高的地區(qū)，城市化水平對房價的彈性越大;從時間回歸的結(jié)果來看，隨著城市化的不斷推進，城市化水平對房價的彈性逐漸增大。

二、城市化進程中的對策建議

堅持房產(chǎn)稅改革，與土地出讓制度一起開展，控制好持有成本，避免房價上漲過快。土地出讓金制度下，借助市場機制的作用，土地出讓價款將會由消費者承擔(dān)，因此土地出讓價款將會與房價產(chǎn)生正相關(guān)關(guān)系，從而產(chǎn)生惡性循環(huán)。由此可知，如果要進行土地出讓金制度改革，需要將住房成本轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)稅，進而成為房價的組成部分之一。如此一來，房產(chǎn)的確定性成本將不斷上漲，與此同時也不會存在地價因素，因此住房預(yù)期價格不會受到影響，可以制止投機性住房需求，更好的控制房價。（王鶴，周少君，2017）。

開征新型房產(chǎn)稅。我國首次在上海以及重慶兩個直轄市進行房產(chǎn)稅的試點，其很大程度上屬于商品稅，其征收的房產(chǎn)稅極易轉(zhuǎn)嫁，因此其對于投資性的住房需求的抑制作用并不顯著。對于一些投機需求者，購房所產(chǎn)生的房產(chǎn)稅成本比較小，遠遠低于投機收益。除此之外，如果投機者能夠沒有阻礙地進行住房買賣，那么房產(chǎn)稅最終會由最終購買者承擔(dān)，由此可知該房產(chǎn)稅主要抑制了住房剛性需求。

現(xiàn)如今我國房地產(chǎn)市場仍然處于不平衡時期，在進行轉(zhuǎn)型的過程中存在失衡。其中城鄉(xiāng)收入差距所產(chǎn)生的住房潛在需求向真實需求的轉(zhuǎn)換還缺少一定的條件，如果僅靠數(shù)量式的城鎮(zhèn)化，將會對房地產(chǎn)市場的發(fā)展產(chǎn)生負面影響。因此關(guān)鍵是在于實現(xiàn)城鎮(zhèn)化的質(zhì)變，為了促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，需要搭建一個質(zhì)量與數(shù)量并駕齊驅(qū)的組合。

參考文獻：

[1]許遠明，歐陽鷺霞.（2013）.城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)市場需求的影響——基于我國省際面板數(shù)據(jù)的實證分析[J].建筑經(jīng)濟，373（11），61-63.

[2]郭娜，吳敬.（2015）.老齡化、城鎮(zhèn)化與我國房地產(chǎn)價格研究——基于面板平滑轉(zhuǎn)換模型的分析[J].當(dāng)代經(jīng)濟科學(xué)，37（2），11-17，124.

[3]韓正龍，王洪衛(wèi).（2014）.區(qū)域差異、城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)價格——來自中國房地產(chǎn)市場的證據(jù)[J].經(jīng)濟問題探索，379（2），63-70.

[4]任木榮，劉波.（2009）.房價與城市化的關(guān)系——基于省際面板數(shù)據(jù)的實證分析[J].南方經(jīng)濟，233（2），41-49.

[5]王鶴，周少君.（2017）.城鎮(zhèn)化影響房地產(chǎn)價格的“直接效應(yīng)”與“間接效應(yīng)”分析——基于我國地級市動態(tài)空間杜賓模型[J].南開經(jīng)濟研究，194（2），3-22.