趙巧萌

摘要：“每六個(gè)人中有一個(gè)是流動(dòng)人口”，國家衛(wèi)生健康委員會(huì)發(fā)布的《2020年中國流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告》顯示，我國流動(dòng)人口數(shù)量再創(chuàng)新高。隨著流動(dòng)人口的增多以及房價(jià)攀升等社會(huì)經(jīng)濟(jì)問題愈發(fā)凸顯，房屋租賃市場日趨火爆。從分散式長租公寓盈利模式分析為切入點(diǎn)，從利潤點(diǎn)、利潤對象、利潤源、利潤杠桿、利潤屏障五個(gè)角度對此進(jìn)行分析，并針對現(xiàn)有狀況詳細(xì)闡述存在的問題并進(jìn)行總結(jié)。

關(guān)鍵詞：長租公寓;盈利模式;發(fā)展期

1.分散式長租公寓概況

自2015年，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺(tái)《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于加快培育發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》，大力支持住房租賃市場的發(fā)展，相關(guān)政策及指導(dǎo)意見紛紛出臺(tái)，以輕資產(chǎn)運(yùn)營的專業(yè)公寓運(yùn)營商應(yīng)運(yùn)而生，如蛋殼公寓、蘑菇租房、自如。同時(shí)，由于國內(nèi)長租公寓市場的空白，專業(yè)的公寓運(yùn)營商紛紛采取較為激進(jìn)的擴(kuò)張戰(zhàn)略來占領(lǐng)市場，因此，在融資渠道狹窄、盈利周期長的現(xiàn)狀下，如何突破現(xiàn)有的盈利瓶頸以及尋找新的贏利點(diǎn)，成為解決長租公寓行業(yè)持續(xù)發(fā)展的重中之重。

長租公寓主要分為重資產(chǎn)為代表的集中式和輕資產(chǎn)為主的分散式，前者有政府公租房、地產(chǎn)商自建公寓，房屋產(chǎn)權(quán)為運(yùn)營者所有;后者則以自如、魔方、青客等“二房東”模式的長租公寓，房屋產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離。本文主要研究以自如、魔方等為代表的分散式下的長租公寓盈利模式。

2.分散式長租公寓盈利模式分析

本文將從利潤點(diǎn)、利潤對象、利潤源、利潤杠桿、利潤屏障五個(gè)方面分析分散式長租公寓的盈利模式，探究實(shí)現(xiàn)正向盈利的破局要點(diǎn)。

2.1利潤點(diǎn)

利潤點(diǎn)是企業(yè)以目標(biāo)客戶群體為中心提供的產(chǎn)品或服務(wù)，及時(shí)把握市場動(dòng)態(tài)的消費(fèi)需求變化，提供滿足不同客戶群體差異化需求的產(chǎn)品或服務(wù)，才能創(chuàng)造更多的收入及價(jià)值。

而以自如為代表的長租公寓利潤點(diǎn)，主要有房屋租賃、家服、家裝三大類別。其中，房屋租賃可細(xì)分為自如寓、自如驛、短租等針對不同人群、不同需求的特色租房服務(wù);而家服涵蓋了搬家、保潔、維修;自如更是把自身產(chǎn)品橫向拓展到家裝市場，利用房屋租賃所雇傭的家裝設(shè)計(jì)師、施工團(tuán)隊(duì)、供貨渠道以獲取更高的利潤。自如通過對住房租賃、使用、后續(xù)保養(yǎng)、裝修等相關(guān)環(huán)節(jié)，構(gòu)成了全方位的消費(fèi)鏈條，創(chuàng)造出更多利潤點(diǎn)分籃效應(yīng)。

2.2利潤對象

隨著城市化進(jìn)程的加快和大學(xué)生擴(kuò)招政策的持續(xù)影響，大量年輕人涌入一二線城市謀求發(fā)展機(jī)會(huì)，隨之而來的就是對房屋租賃的極大需求。長租公寓穩(wěn)定的租賃關(guān)系、良好的房屋管理和具有一定品質(zhì)的房屋內(nèi)飾受到年輕人的推崇，極大的滿足了年輕人薪資不高，但追求的較高生活品質(zhì)的需求。長租機(jī)構(gòu)因其時(shí)尚簡約化的房源供給，以及貼心的配套服務(wù)，獲得了城市青年的認(rèn)可。

在房源供給上，合租租客信息透明、裝修質(zhì)量過關(guān)、是否環(huán)保成為租客普遍關(guān)心的重點(diǎn)，其中有62.5%租客更加關(guān)注“室內(nèi)環(huán)境健康環(huán)?！?。以自如為代表的頭部長租運(yùn)營公司，用戶的滿意度超過80%。根據(jù)艾媒咨詢《2019年中國長租公寓市場現(xiàn)狀調(diào)查和消費(fèi)者行為檢測報(bào)告》，長租公寓的受眾群體主要是白領(lǐng)階層，大約43.0%的白領(lǐng)愿意一直租房而不買房;在一線城市中，北上廣深的公寓入住率分別高達(dá)93.0%、89.0%、95.0%、96.0%。因此，住房租賃市場是非常巨大的。

2.3利潤源

從獲取利潤的途徑上來看，首先是通過采購大量房源，規(guī)模效率降低拿房成本、裝修翻新成本等方式賺取租金差額;其次是提供各類附加增值服務(wù)，創(chuàng)造額外利潤。從自如、蛋殼等租房APP上可以看出，搬家、保潔、維修等生活附加服務(wù)十分成熟，與市場價(jià)相差無幾，且服務(wù)質(zhì)量有品牌背書，更受租客青睞。最后，長租公寓依然可以橫向發(fā)展業(yè)務(wù)，開拓市場來獲取利潤，針對不同租客的租賃周期、租賃形式、居住需求探索新的房屋租賃可能。同樣以自如為例，自如不僅有“做二房東”的長租公寓，更是增加了自如直租、自如驛、自如民宿來加大對房源的利用與開發(fā)，探究各類人群的需求。

2.4利潤杠桿

2017年7月18日，證監(jiān)會(huì)、住建部等九部委《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》中表明，“加大對住房租賃企業(yè)的金融支持力度，拓寬直接融資渠道，支持發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。此前，長租公寓企業(yè)便陸續(xù)通過“信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”“租金貸”等方式通過資本市場擴(kuò)張資本、提前獲得房屋租金。

以自如為例，2017年8月15日，自如發(fā)行了“中信證券自如1號房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”。該產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模為5億元，預(yù)期收益率為5.39%，發(fā)行期限為2年。2017年9月29日在上交所正式掛牌交易。在本專項(xiàng)計(jì)劃中，中信證券作為管理人，以原始權(quán)益人北京眾誠友融信息科技有限公司（以下簡稱眾誠友融）轉(zhuǎn)讓的基礎(chǔ)資產(chǎn)在2017年8月15日設(shè)立了本專項(xiàng)計(jì)劃。本專項(xiàng)計(jì)劃的受托人以信托計(jì)劃設(shè)立時(shí)的資金和信托存續(xù)期間委托人追加的資金——向借款人發(fā)放個(gè)人消費(fèi)信托貸款，該信托貸款以受托支付的方式支付予房屋資產(chǎn)管理人，用于支付借款人根據(jù)《房屋租賃合同》應(yīng)向房屋資產(chǎn)管理人支付的房屋租金和服務(wù)費(fèi)。

另一方面，自如在官網(wǎng)上重點(diǎn)宣傳自如客專享分期業(yè)務(wù)，自如租客在與自如簽訂租賃合同的時(shí)候，同時(shí)與中國對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司簽署了一份貸款合同，貸款期限為11個(gè)月。而自如租客貸款所得11個(gè)月的租金，卻在貸款合同中規(guī)定，“甲方同意乙方委托第三方支付機(jī)構(gòu)或銀行以資金代付的方式講本合同項(xiàng)下的貸款本金數(shù)額于貸款之日起從乙方賬戶受托支付至房屋資產(chǎn)管理人的指定賬戶?！奔醋匀缱饪屯鈱①J款所得資金在貸款之日便一次性付給了自如。自如便會(huì)用獲得錢去開拓新市場，現(xiàn)在每年都在擴(kuò)張，其中也包括去其他城市開拓市場。

2.5利潤屏障

由于長租公寓依然處于一個(gè)快速發(fā)展階段，市場份額依舊在不斷變化之中。從這個(gè)角度看，長租公寓行業(yè)還未出現(xiàn)一個(gè)占據(jù)大量市場份額的龍頭企業(yè)，所以不斷通過擴(kuò)大規(guī)模來確定體量和搶占市場已成為競爭的主要手段?？刂颇梅砍杀竞脱b修費(fèi)用，降低房屋的空置率就成為企業(yè)運(yùn)營的重點(diǎn);同時(shí)，快速擴(kuò)張所帶來的資金壓力導(dǎo)致眾多企業(yè)尋求融資已成為常態(tài)。其次，鑒于這幾年眾多長租公寓相繼“暴雷”，值得信賴的品牌形象和企業(yè)內(nèi)部核心競爭力也成為企業(yè)應(yīng)當(dāng)維系和培養(yǎng)的重點(diǎn)。

3.分散式長租公寓盈利模式所存在的問題

3.1拿房成本高、凈利潤低

首先，長租公寓的拿房成本高、凈利潤較低。其中，拿房成本占的比例最大，一般占到50%-70%，有的甚至達(dá)到80%。輕資產(chǎn)模式下，主要賺的是租金的差價(jià)。每套房的租金收入=市場租金-房東租金-改造成本-運(yùn)營成本，以及各種稅費(fèi)平攤，得到凈利潤。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，每套房的改造裝修成本約4-5萬元， 能夠保障出租率、租金和需求匹配，不能過度裝修。另外，相應(yīng)環(huán)保要求，一般房屋裝修改造完畢之后還有一個(gè)月左右的甲醛釋放空置期，以及還要承擔(dān)房屋空置的風(fēng)險(xiǎn)。其次，租房所產(chǎn)生的衍生服務(wù)與外部環(huán)境下的相關(guān)服務(wù)相比，增加了品牌運(yùn)營成本與采購成本，難以產(chǎn)生足夠的收益以維持運(yùn)營。

3.2投資回收期長、回報(bào)率低

從目前來看，按租售比來說，北京已經(jīng)遠(yuǎn)超1 ： 200的安全線，預(yù)計(jì)在1 ： 500左右，但是更有城市的租售比在1 ： 1000上下。投資回收期長、投資回報(bào)率低是現(xiàn)有模式主要存在的問題;靠租金來維持長租公寓盈利是相當(dāng)不客觀的，其后續(xù)運(yùn)營及發(fā)展可能會(huì)比較艱難。

3.3運(yùn)營難度大、競爭激烈

缺乏匹配的運(yùn)營能力也是影響盈利的重要原因。分散式長租公寓主要經(jīng)歷“拿房—裝修—出租”三個(gè)環(huán)節(jié)。無論是在搜集合適房源、降低裝修成本還是在提高入住率上，都在考驗(yàn)運(yùn)營人員的個(gè)人能力和平臺(tái)品牌影響力。而處于發(fā)展期下的長租公寓，尤其是初具規(guī)模、影響力較小的企業(yè)，更是面臨著運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)和外部競爭對手的擠壓。

4.結(jié)論

在當(dāng)今大環(huán)境下，租房子是奮斗在一二線城市中年輕人的必然選擇，而長租公寓作為一種新興的租賃模式，在其發(fā)展過程中必然要經(jīng)歷“陣痛期”。在連續(xù)出現(xiàn)“暴雷”事件的背后，運(yùn)營公司應(yīng)當(dāng)迅速調(diào)整整體的戰(zhàn)略安排、解決資金營運(yùn)困難、合理利用國家相關(guān)政策以及轉(zhuǎn)變金融工具的使用方式來盡快實(shí)現(xiàn)盈利和促進(jìn)分散式長租公寓市場的健康發(fā)展。長租公寓的盈利模式需要進(jìn)行調(diào)整，但市場的規(guī)模化依然值得期待。

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