長(zhǎng)春理工大學(xué) 蔣函

一、業(yè)主委員會(huì)在實(shí)務(wù)中的困境

隨著我國城市規(guī)劃的完善、社會(huì)治理理念的興起，業(yè)主自治已經(jīng)成為一種必然的趨勢(shì)。然而隨之產(chǎn)生的矛盾和問題也是與日俱增，在中國裁判文書網(wǎng)上以“業(yè)主委員會(huì)”為關(guān)鍵詞搜索可以發(fā)現(xiàn)，業(yè)主委員會(huì)在實(shí)務(wù)中存在的困境還是很多的：業(yè)主委員會(huì)“名存實(shí)亡”，成為少數(shù)人掌握在手中謀取私利的工具；業(yè)主的知情權(quán)受到侵犯；業(yè)主委員會(huì)受基層行政部門干預(yù)過多等等。

（一）業(yè)主委員會(huì)“名不符實(shí)”

我國法律雖然賦予了業(yè)主通過業(yè)主委員會(huì)行使業(yè)主自治的權(quán)利，但現(xiàn)實(shí)是業(yè)主大會(huì)有名無實(shí)。一方面是業(yè)主自己對(duì)于權(quán)利行使地懈?。涸谶x舉業(yè)主委員會(huì)時(shí)，人們往往出于“多一事不如少一事”“事不關(guān)己、高高掛起”“各人自掃門前雪，莫管他人瓦上霜”等心理或者是對(duì)業(yè)主委員會(huì)運(yùn)營(yíng)費(fèi)、管理費(fèi)等費(fèi)用的望而卻步；另一方面則是一些別有用心的人利用職權(quán)和關(guān)系暗箱操作將業(yè)主委員會(huì)變成了自己的牟利工具，如在小區(qū)利用自己業(yè)主委員會(huì)委員的身份私下接觸一些小區(qū)維護(hù)的施工方或者是與社區(qū)外的組織或者其他人聯(lián)合侵犯本社區(qū)的利益。業(yè)主的消極不作為和業(yè)主委員會(huì)的濫作為導(dǎo)致了業(yè)主委員會(huì)在實(shí)際運(yùn)作中變成了一個(gè)名義上是維護(hù)全體業(yè)主共同利益的自治性組織，而實(shí)則是處處侵害業(yè)主利益的冗余機(jī)構(gòu)。與此同時(shí)帶來的不利后果就是業(yè)主在發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)的決議或決定等不利行為時(shí)，要么忍氣吞聲、自食苦果；要么向法院起訴，堅(jiān)決地請(qǐng)求撤銷業(yè)主委員會(huì)對(duì)自己不利的決定決議，然而就算業(yè)主獲得了法院的支持，但損失的財(cái)產(chǎn)卻是實(shí)實(shí)在在地失去了，最后得到的也不過是一個(gè)兩敗俱傷的結(jié)果。

（二）業(yè)主委員會(huì)受行政干預(yù)過多

業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主行使建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)的必要途徑之一，但實(shí)踐中業(yè)主通過業(yè)主委員會(huì)行使自己的共有權(quán)卻存在著諸多的障礙，其中重要的一個(gè)原因就是業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利設(shè)置虛無。根據(jù)《民法典》對(duì)業(yè)主委員會(huì)的規(guī)定，地方人民政府的街道辦事處和基層群眾性自治組織居民委員會(huì)可以指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主設(shè)立選舉業(yè)主委員會(huì)，那么這個(gè)指導(dǎo)的界限在哪？是全程指導(dǎo)還是從旁協(xié)助，只負(fù)責(zé)大方向的引導(dǎo)？

行政權(quán)力過大或者說占據(jù)強(qiáng)勢(shì)的主導(dǎo)地位一直是我國法治建設(shè)面臨的嚴(yán)峻問題，法律規(guī)定的“指導(dǎo)”在實(shí)踐操作中往往就變成了實(shí)質(zhì)性的“管轄”。行政權(quán)力的強(qiáng)勢(shì)干預(yù)像一把雙刃劍，一方面強(qiáng)勢(shì)的公權(quán)力入駐業(yè)主委員會(huì)可以有效地維持業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)行，切實(shí)地維護(hù)業(yè)主的各項(xiàng)權(quán)利；但另一方面公權(quán)力介入的過多就使得業(yè)主委員會(huì)這一業(yè)主自治的民間性組織實(shí)際上變成了基層政府部門的“小區(qū)辦事處”，變成了街道辦事處和居民委員會(huì)的下級(jí)，而這與立法賦予業(yè)主委員會(huì)的自治理念相悖。

二、《民法典》仍未解決的問題

業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主、物業(yè)、基層政府的“夾縫中生存”是當(dāng)前的一個(gè)普遍社會(huì)現(xiàn)象。在業(yè)主看來，業(yè)主委員會(huì)是政府和物業(yè)的“狗腿子”；在物業(yè)看來，業(yè)主委員會(huì)又是要求不斷、頤指氣使的甲方；而在政府看來，業(yè)主委員會(huì)又是一個(gè)尸位素餐，沒有存在意義的多余組織。而業(yè)主委員會(huì)之所以會(huì)面臨這樣的窘境，歸根結(jié)底，就是法律規(guī)定的過于籠統(tǒng)，甚至是根本沒有規(guī)定。

（一）業(yè)主委員會(huì)的法律地位未明確

在我國業(yè)主自治發(fā)展的十幾年里，對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的法律地位問題，法律法規(guī)一直沒有一個(gè)明確的態(tài)度。最新出臺(tái)的《民法典》對(duì)于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員的態(tài)度仍然只是“可以設(shè)立”，在這種模糊的法律規(guī)定下，一些地方執(zhí)行機(jī)構(gòu)對(duì)于業(yè)主大會(huì)的態(tài)度就變得微妙了，因?yàn)樵凇翱梢浴边@種有選擇的框架下，他們會(huì)想當(dāng)然地默認(rèn)為可以不設(shè)立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的態(tài)度，任晨光律師在專門針對(duì)“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”與“物業(yè)服務(wù)合同”部分內(nèi)容的研討會(huì)上提出“業(yè)主大會(huì)設(shè)不設(shè)，業(yè)主可以直接選擇，要不要成為一個(gè)法人團(tuán)體組織，業(yè)主可以選擇，但是業(yè)主委員會(huì)必須有?！睒I(yè)主委員會(huì)是代表業(yè)主行使管理權(quán)力的重要組織，其是否具有民事能力、能否代表業(yè)主與物業(yè)談判簽訂物業(yè)服務(wù)合同這些實(shí)務(wù)中現(xiàn)實(shí)存在的問題都需要其有一個(gè)明確的法律地位。因此，不論是賦予其獨(dú)立的民事主體資格還是承認(rèn)其是法人組織，《民法典》對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的法律地位都應(yīng)該有一個(gè)十分鮮明的態(tài)度，以便于實(shí)務(wù)中司法在審理有關(guān)業(yè)主委員會(huì)的主體資格時(shí)能夠統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，而不再有“同案不同判”的現(xiàn)象出現(xiàn)。

（二）業(yè)主委員會(huì)決議方式存在缺陷

《民法典》對(duì)于業(yè)主委員會(huì)成立的具體條件和程序等問題并未詳細(xì)說明，只是作了一個(gè)引證條款將具體的問題交給了未來的單行法規(guī)來解決，而對(duì)于業(yè)主共同決議事項(xiàng)的表決要求雖然有一些變動(dòng)，將“使用”和“籌集”維修資金的概念分開，并增加了“改變或利用共有部分”的規(guī)定，但決議方式還是“三分之二”“四分之三”的占比，歸根結(jié)底這還是“少數(shù)服從多數(shù)”的理念，這樣的方式對(duì)大多數(shù)人是公平合理的，也是比較科學(xué)的方式。但這種單一的決議方式在一些特定的必須要犧牲少數(shù)業(yè)主的利益的情況下，對(duì)那些必須要放棄或犧牲自己的合法權(quán)利的業(yè)主來說也是不公平的，法律從來不倡導(dǎo)“舍我其誰”的大無畏精神，“法律面前人人平等”的原則不僅要貫徹到生命權(quán)和人權(quán)等基本權(quán)利的保障中，也要體現(xiàn)在財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)中，況且強(qiáng)行的“犧牲精神”也不是立法的本意。

（三）業(yè)主委員會(huì)民事責(zé)任的立法缺失

實(shí)務(wù)中常常有在當(dāng)事人一方是業(yè)主委員會(huì)時(shí)，對(duì)方會(huì)以其主體不適格，不能獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任等為理由提出抗辯，并且最終因?yàn)榉ㄔ旱恼J(rèn)識(shí)差異而導(dǎo)致業(yè)主委員會(huì)敗訴的案例。本次《民法典》在業(yè)主委員會(huì)的內(nèi)容上規(guī)定的不多，在其民事責(zé)任上更是著墨甚少。民事責(zé)任的承擔(dān)依賴于民事主體的法律地位，盡管現(xiàn)在關(guān)于業(yè)主委員會(huì)的法律地位理論界和實(shí)務(wù)界還都莫衷一是，但對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任能力還是應(yīng)該予以肯定的。試想，當(dāng)業(yè)主委員會(huì)作為甲方代表與物業(yè)或者是小區(qū)規(guī)劃施工承包方等乙方“對(duì)簿公堂”時(shí)，其代表的是全體業(yè)主的利益，若敗訴，風(fēng)險(xiǎn)自是由全體業(yè)主承擔(dān)，但若僅是因?yàn)闃I(yè)主委員會(huì)自身的原因敗訴，即在業(yè)主委員會(huì)有過失的情況下，那么全體業(yè)主還要集體“買單”嗎？業(yè)主委員會(huì)畢竟是一個(gè)組織，是有運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的，而不是純工具，業(yè)主委員會(huì)的所有過失都由全體業(yè)主承擔(dān)責(zé)任顯然不盡公平。況且，若業(yè)主委員會(huì)不能嚴(yán)格履行職責(zé)或者是委員為了給自己或自己的親友謀利而以業(yè)主委員會(huì)的名義濫用職權(quán)、徇私舞弊，比如私下以全體業(yè)主名義低價(jià)出租出售停車位、經(jīng)營(yíng)性門市房等，一旦出現(xiàn)這些問題，那么這個(gè)法律責(zé)任的界限又在哪里？若事事皆由全體業(yè)主以個(gè)人名義承擔(dān)責(zé)任，顯然這時(shí)候的業(yè)主委員會(huì)就成了一些人規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、逃避責(zé)任的工具，那么一旦業(yè)主的財(cái)產(chǎn)利益遭受了不可彌補(bǔ)的損失，業(yè)主除了行使一個(gè)撤銷權(quán)請(qǐng)求法院撤銷該不利行為外，也得不到什么實(shí)質(zhì)性的補(bǔ)償和賠償，這樣的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)讓業(yè)主承擔(dān)不是科學(xué)立法的目的。

三、對(duì)于明確業(yè)主委員會(huì)的法律地位的建議

針對(duì)上述提出的當(dāng)前業(yè)主委員會(huì)在實(shí)務(wù)中的法律困境，筆者認(rèn)為，《民法典》畢竟是我國第一部民法典，一些規(guī)定雖然不是盡善盡美的，但我國的法治建設(shè)也不僅僅是一部《民法典》能夠完全闡明的，對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的法律地位、主體資格等問題還可以在經(jīng)過一段時(shí)間的實(shí)踐積累出經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，總結(jié)出一套最適合我國國情和法治發(fā)展的方案，而將這些內(nèi)容規(guī)范化并在全國推廣，就有賴于將來再頒布一些單行法規(guī)或者出臺(tái)相關(guān)的司法解釋來解決了，并且學(xué)術(shù)討論和實(shí)務(wù)審判也是兩個(gè)層面，在實(shí)踐中還有審判指導(dǎo)等法院內(nèi)部文件來規(guī)范審判工作的進(jìn)行。

（一）出臺(tái)司法解釋將業(yè)主委員會(huì)的法律地位明確化

僅僅這一部厚厚的法典遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足司法實(shí)務(wù)的需要，通過出臺(tái)相應(yīng)的司法解釋對(duì)法條給予一個(gè)官方統(tǒng)一的解讀是十分必要且是必須這樣操作的。通過出臺(tái)司法解釋將業(yè)主委員會(huì)的法律地位明確，賦予其一定程度上的民事主體資格，是大勢(shì)所趨。因?yàn)闃I(yè)主委員會(huì)要處理一些日常事務(wù)，其不可能事事都經(jīng)過全體業(yè)主的表決，這樣不僅浪費(fèi)時(shí)間、浪費(fèi)資源，而且業(yè)主委員會(huì)也就失去了存在的意義。況且業(yè)主不是固定不變的，業(yè)主總是在流動(dòng)的，因此賦予業(yè)主委員會(huì)以獨(dú)立的意志，使得該常設(shè)組織能夠獨(dú)立的代表全體業(yè)主處理日常事務(wù)，獨(dú)立承擔(dān)一些民事責(zé)任是非常高效且便利的做法。

（二）最高法發(fā)布指導(dǎo)性案例指導(dǎo)實(shí)務(wù)審判

我國雖然不是判例法國家，但近些年指導(dǎo)性案例對(duì)于案子的審判意義不言而喻，最高人民法院發(fā)布的指導(dǎo)性案例都是非常典型且有現(xiàn)實(shí)意義的案例，是在全國都具有普適性意義的。法律相比于現(xiàn)實(shí)永遠(yuǎn)是滯后的，不論現(xiàn)在的法律有多么的完美，在將來適用于案例中時(shí)都會(huì)出現(xiàn)一些問題，因此在經(jīng)過一段時(shí)間的審判總結(jié)后，最高人民法院可以繼續(xù)發(fā)布一些比較典型的指導(dǎo)性案例，通過法院的審判活動(dòng)來規(guī)范業(yè)主委員會(huì)的行為，并且明確業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利界限和法律責(zé)任等。