湖北省聯(lián)投新城發(fā)展集團(tuán)有限公司 石哲

伴隨我國城市化整體發(fā)展進(jìn)程持續(xù)加速，土地資產(chǎn)作為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中關(guān)鍵要素，極具價(jià)值性。國企現(xiàn)階段已經(jīng)慢慢意識(shí)到企業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型及參與到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中土地資產(chǎn)所起到關(guān)鍵性作用，實(shí)行自有土地開發(fā)建設(shè)、改造棚戶區(qū)、安置房屋建設(shè)、出售土地等各種不同處置方式，確保土地價(jià)值得以提升，讓國有資產(chǎn)能夠?qū)崿F(xiàn)保值增值。近幾年，通過對(duì)部分地區(qū)國企土地資產(chǎn)的處置情況分析發(fā)現(xiàn)，我國部分國企單位在處置土地資產(chǎn)層面成績(jī)頗豐，但各種潛在問題也逐步凸顯，因此，做好國企改革當(dāng)中土地資產(chǎn)的處置綜合分析，積極構(gòu)思若干處置對(duì)策，對(duì)國企改革當(dāng)中土地資產(chǎn)整體處置工作高效實(shí)施，具有突出的現(xiàn)實(shí)意義和價(jià)值。

一、國企改革及土地資產(chǎn)處置

（一）國企改革

國企改革，其從屬黨中央對(duì)于國企重大的戰(zhàn)略發(fā)展方針當(dāng)中的重要步驟，積極落實(shí)國企改革，對(duì)國有資本實(shí)現(xiàn)保值增值有著積極作用，可促使國有經(jīng)濟(jì)綜合競(jìng)爭(zhēng)力得到有效增強(qiáng)，更能夠?qū)匈Y本整體功能持續(xù)放大[1]。

（二）土地資產(chǎn)處置

國企改革當(dāng)中，依照著特定原則與方式來處置國企所有土地資產(chǎn)實(shí)際使用權(quán)，即為土地資產(chǎn)的處置。

二、常見問題分析

（一）土地資產(chǎn)層面缺乏強(qiáng)有效的管理

大部分國企均有著十分繁重生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)任務(wù)，精力大部分集中于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)層面，不夠重視土地資產(chǎn)層面認(rèn)識(shí)，集中表現(xiàn)為：并未系統(tǒng)化研究現(xiàn)有土地資產(chǎn)具體情況，土地處置缺少規(guī)劃，土地資產(chǎn)閑置過多，利用率較低，土地資產(chǎn)基本底數(shù)并不清楚，缺少精準(zhǔn)性數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，不夠明確了解土地資產(chǎn)的整體現(xiàn)狀。經(jīng)過現(xiàn)有調(diào)查資料可了解到，部分國企并未統(tǒng)計(jì)明確土地資產(chǎn)層面數(shù)據(jù)資料；還有部分國企對(duì)于土地資產(chǎn)實(shí)際權(quán)屬劃定模糊不清，部分老企業(yè)有著較長(zhǎng)建廠歷史，且歷經(jīng)脫鉤劃轉(zhuǎn)，丟失較多土地資產(chǎn)資料，較難確定具體的權(quán)屬，以至于部分土地資產(chǎn)難以過戶、更名，難以變更土地資產(chǎn)的獲取方式各層面問題產(chǎn)生[2]。

（二）缺乏規(guī)范化處置程序

國企改革實(shí)踐過程落實(shí)土地資產(chǎn)相應(yīng)處置工作期間，部分國企缺乏規(guī)范化處置土地資產(chǎn)層面程序，處置部分土地資產(chǎn)期間，并未嚴(yán)格依照相應(yīng)規(guī)定履行各項(xiàng)決策程序，直接自行決定招拍掛，規(guī)范性嚴(yán)重匱乏，致使土地資產(chǎn)難以經(jīng)過市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)其各項(xiàng)功能，較難最大化土地資產(chǎn)整體價(jià)值，對(duì)于國企改革實(shí)踐過程當(dāng)中土地資產(chǎn)各項(xiàng)處置工作有效落實(shí)較為不利。

（三）國企的土地資產(chǎn)較低運(yùn)營(yíng)效率問題突出

某些國企雖手握土地資產(chǎn)相對(duì)較多，部分屬于市中心位置優(yōu)質(zhì)的土地資產(chǎn)，但該部分土地資產(chǎn)多數(shù)均為出租、閑置及被動(dòng)處置等，該部分國企并未積極主動(dòng)實(shí)施土地資產(chǎn)開發(fā)盤活處理，整體上呈較低的運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，以至于土地資產(chǎn)潛在的隱性流失層面的問題，土地資產(chǎn)真實(shí)價(jià)值并未得到有效發(fā)揮，不利于國企改革期間土地資源整體處置工作有序?qū)嵤?/p>

（四）處置土地資產(chǎn)層面缺乏完善的法律法規(guī)

國內(nèi)現(xiàn)行部分法律法規(guī)，其針對(duì)國企土地資產(chǎn)的使用權(quán)實(shí)現(xiàn)有序流轉(zhuǎn)、開發(fā)盤活土地資產(chǎn)、公平參與到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境當(dāng)中均可起到重要作用[3]。但因缺少對(duì)國企土地資產(chǎn)用于公共服務(wù)及公共管理層面用地處置的相應(yīng)市場(chǎng)價(jià)格明確規(guī)定，以至于國企改革實(shí)踐過程落實(shí)土地資產(chǎn)相應(yīng)處置工作期間，部分用地單位會(huì)將該部分國企土地資產(chǎn)規(guī)劃成公共服務(wù)及公共管理層面用地，處置價(jià)值低于市場(chǎng)價(jià)值，嚴(yán)重?fù)p害到國企根本利益，對(duì)國企更好地實(shí)現(xiàn)升級(jí)轉(zhuǎn)型及歷史遺留相關(guān)問題的妥善處理產(chǎn)生阻礙，更會(huì)影響著國企改革實(shí)踐過程落實(shí)土地資產(chǎn)整體處置效果。

三、合理處置土地資產(chǎn)若干思考

（一）土地資產(chǎn)基礎(chǔ)性的管理工作務(wù)必落實(shí)到位

國企改革實(shí)踐過程，若想積極落實(shí)土地資產(chǎn)相應(yīng)處置工作，則土地資產(chǎn)基礎(chǔ)性的管理工作就務(wù)必落實(shí)到位，將整體管理水準(zhǔn)有效提升。對(duì)此，所需做出努力詳細(xì)如下：厘清國企改革過程土地資產(chǎn)層面的權(quán)責(zé)關(guān)系，對(duì)國企土地資產(chǎn)基本權(quán)益予以明確，相應(yīng)土地資產(chǎn)文件當(dāng)中需做出詳細(xì)說明；應(yīng)與國企現(xiàn)有土地資產(chǎn)整體情況相結(jié)合，將各項(xiàng)配套制度妥善制定，確保國企改革實(shí)踐過程落實(shí)土地資產(chǎn)各項(xiàng)處置及管理工作均可實(shí)現(xiàn)有法可依、有章可循[4]；對(duì)國企整體土地資產(chǎn)實(shí)施深入調(diào)研工作，對(duì)每宗土地整體情況做到了然于心，將土地資產(chǎn)的臺(tái)賬有效建立。可多向土地業(yè)務(wù)方面的專家請(qǐng)教，便于對(duì)土地情況實(shí)施深入研究，與土地資產(chǎn)的臺(tái)賬相結(jié)合，將國企開發(fā)利用土地資產(chǎn)整體規(guī)劃確定下來，對(duì)有疑難雜癥存在的部分土地資產(chǎn)，建立起獨(dú)立工作小組，并與具體情況相結(jié)合，將土地資產(chǎn)實(shí)際權(quán)屬層面問題妥善處理好，以確保國企改革實(shí)踐過程土地資產(chǎn)各項(xiàng)處置工作得以有序落實(shí)。

（二）結(jié)合國企主業(yè)確保土地資產(chǎn)各項(xiàng)處置工作穩(wěn)步實(shí)施

國企務(wù)必要正確認(rèn)識(shí)及了解土地資產(chǎn)這項(xiàng)生產(chǎn)要素所起到關(guān)鍵性作用，尤其是對(duì)于國企升級(jí)轉(zhuǎn)型、歷史遺留相關(guān)問題處理層面可起到積極作用。各地部分國企現(xiàn)階段均對(duì)自身主業(yè)予以有效明確[5]。對(duì)此，土地資產(chǎn)的處置盤活層面工作便需結(jié)合國企主業(yè)積極落實(shí)下去，促使國企升級(jí)轉(zhuǎn)型更好地實(shí)現(xiàn)。在國企改革實(shí)踐落實(shí)土地資產(chǎn)相應(yīng)處置工作期間，務(wù)必對(duì)土地資產(chǎn)周圍控規(guī)和開發(fā)計(jì)劃予以全面調(diào)查、細(xì)致了解，以便于判斷其是否關(guān)系著國企自身主業(yè)，以談判的方式，尋找到最適宜項(xiàng)目的相應(yīng)切入點(diǎn)，把它打造成為國企重要的發(fā)展平臺(tái)，不僅可實(shí)現(xiàn)國企改革實(shí)踐過程土地資產(chǎn)整體處置工作穩(wěn)步實(shí)施，還對(duì)國企主業(yè)高效發(fā)展起到一定積極影響。

（三）重視土地資產(chǎn)多種處置方式的科學(xué)運(yùn)用

國企現(xiàn)階段對(duì)于自有土地資產(chǎn)的開發(fā)利用通常實(shí)行土地資產(chǎn)一級(jí)開發(fā)、安置房屋建設(shè)。改造棚戶區(qū)、出售土地等相應(yīng)處置方式，國企需著重考慮到自身基本特點(diǎn)及土地資產(chǎn)潛在差異性情況，科學(xué)選定與國企自身主業(yè)發(fā)展相吻合，且對(duì)國企總體經(jīng)濟(jì)利益可起到良好提升作用的一種處置土地資產(chǎn)實(shí)施方式，便于更好地開發(fā)利用及處置土地資產(chǎn)，將土地資產(chǎn)整體價(jià)值有效提升。針對(duì)市中心位置自有的土地資產(chǎn)，國企需盡量實(shí)行土地資產(chǎn)的一級(jí)開發(fā)方式，如某地區(qū)市中心位置土地資產(chǎn)，其原有計(jì)劃是當(dāng)成公共用地予以處置，但經(jīng)多次協(xié)商溝通后，決定將其更改成國企自行落實(shí)開發(fā)建設(shè)，以至于該部分土地資產(chǎn)整體價(jià)值提高達(dá)10倍以上，此項(xiàng)目完成開發(fā)建設(shè)過后，項(xiàng)目對(duì)外招商選定和國企自身主業(yè)可有協(xié)同化效應(yīng)產(chǎn)生業(yè)態(tài)，將銀行相關(guān)大型的金融機(jī)構(gòu)積極引入，所獲取土地資產(chǎn)整體處置效果較為理想化，對(duì)國企整體資本的運(yùn)營(yíng)及主業(yè)發(fā)展較為有利。那么，針對(duì)改造棚戶區(qū)土地資產(chǎn)的處置方式，務(wù)必要與國企總體情況相結(jié)合，將可行性的思路提出來，盡量確保員工可被安置于同塊土地上面，把其余土地騰空，并集中用于國企發(fā)展，將員工住房及國企發(fā)展層面問題協(xié)同化處理好，實(shí)現(xiàn)國企改革實(shí)踐過程土地資產(chǎn)高效化處置利用。

（四）重視法律法規(guī)持續(xù)完善化

其一，注重地方立法的逐步深化。地方的土地立法，其從屬國家土地資產(chǎn)立法最好補(bǔ)充，更屬于國家土地資產(chǎn)立法及地方土地資產(chǎn)立法基本接軌需求。對(duì)此，重視法律法規(guī)持續(xù)完善化，就務(wù)必要注重地方立法的逐步深化，并將其作為國企改革過程當(dāng)中土地資產(chǎn)有效處置重點(diǎn)工作內(nèi)容。以完善體系為基礎(chǔ)，有效融合各項(xiàng)法律法規(guī)，注重預(yù)防及處罰有效聯(lián)合，對(duì)政府及各個(gè)部門、國企等法律責(zé)任、權(quán)限均予以有效明確，將土地資產(chǎn)的處置原則性各項(xiàng)規(guī)定逐步轉(zhuǎn)化成具有可操作性的相應(yīng)法律法規(guī)條文。對(duì)于國企改革過程當(dāng)中土地資產(chǎn)相關(guān)處置層面法律法規(guī)不夠完善化的層面問題，妥善處理好，細(xì)化法律法規(guī)具體條文，確保地方立法下，可對(duì)土地資產(chǎn)的處置利用予以規(guī)范化。其二，對(duì)土地資產(chǎn)權(quán)利基本主體予以有效明確，以立法為基礎(chǔ)，明確國企改革過程當(dāng)中土地資產(chǎn)權(quán)利人實(shí)際主體地位，對(duì)權(quán)利主體所享有權(quán)利基本類型、收益權(quán)、使用權(quán)、所有權(quán)等均予以有效明確，對(duì)權(quán)利主體各項(xiàng)責(zé)任均確定好。其三，將違法用地各項(xiàng)確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)妥善制定出來，涉及責(zé)任主體、具體認(rèn)定程序和各個(gè)要件、違法行為等，更好地規(guī)范國企改革過程當(dāng)中土地資產(chǎn)各種處置利用行為，確保國企改革實(shí)踐過程土地資產(chǎn)整體處置工作得以高效化、標(biāo)準(zhǔn)化完成。

（五）重視具備較強(qiáng)執(zhí)行能力土地資產(chǎn)的管理隊(duì)伍有效建立

國企擁有著較多高價(jià)值性的土地資產(chǎn)，現(xiàn)階段已經(jīng)逐步成為較多矛盾點(diǎn)。那么，國企改革實(shí)踐過程，為確保土地資產(chǎn)總體處置工作能夠順利完成，則國企務(wù)必要重視具備較強(qiáng)執(zhí)行能力土地資產(chǎn)的管理隊(duì)伍有效建立，整個(gè)隊(duì)伍所需具備能力要求詳細(xì)如下：應(yīng)當(dāng)善于實(shí)施土地資產(chǎn)深入調(diào)查研究層面能力，不做深入調(diào)查研究，則無發(fā)言權(quán)，經(jīng)過深入的調(diào)查研究，才可從整體上客觀的了解及把握土地資產(chǎn)具體情況，整體情況可做到了然于心；整個(gè)隊(duì)伍人員均應(yīng)當(dāng)具備土地資產(chǎn)層面專家的素質(zhì)和能力，因處置土地資產(chǎn)從屬是極具專業(yè)性的一項(xiàng)工作，專家們具備豐富的處置土地資產(chǎn)層面實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，可以給工作人員與實(shí)際情況更為貼切合的理化建議或者意見等，對(duì)國企改革實(shí)踐過程土地資產(chǎn)高效化處置工作有序?qū)嵤┹^為有利。整個(gè)隊(duì)伍成員集思廣益，具備較強(qiáng)的能力，能夠與調(diào)查情況、專家所提出建議或者意見相結(jié)合，將各項(xiàng)問題處理可行性、有效性思路提出，簡(jiǎn)單的各種復(fù)雜性的問題，便于更好地處理問題；該隊(duì)伍成員均需具備較強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)能力?？梢哉f，土地資產(chǎn)層面問題一般均極具錯(cuò)綜復(fù)雜性，具體落實(shí)期間需積極溝通協(xié)調(diào)好專家及相關(guān)人員，對(duì)此，整個(gè)管理隊(duì)伍成員均應(yīng)當(dāng)掌握更多溝通技巧、相關(guān)專業(yè)知識(shí)等，并能夠熟練運(yùn)用到具體工作當(dāng)中，積極溝通協(xié)調(diào)及處理各種問題，確保國企改革實(shí)踐過程土地資產(chǎn)各項(xiàng)處置工作能夠順利實(shí)施。此外，管理隊(duì)伍成員應(yīng)當(dāng)注重對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相關(guān)知識(shí)的深入學(xué)習(xí)及全面掌握，在土地開發(fā)期間應(yīng)積極尋找更多的意向客戶，以公正、公平及公開性市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)方式，確?？蛻裟軌?qū)?yīng)土地資產(chǎn)的處置實(shí)行公開競(jìng)價(jià)，最大化土地資產(chǎn)的整體價(jià)值。

四、結(jié)語

綜上所述，在國企改革實(shí)踐土地資產(chǎn)整體處置工作當(dāng)中雖現(xiàn)存較多問題，但只要積極落實(shí)基礎(chǔ)性的管理工作、結(jié)合國企主業(yè)確保土地資產(chǎn)各項(xiàng)處置工作穩(wěn)步實(shí)施、重視土地資產(chǎn)多種處置方式的科學(xué)運(yùn)用、法律法規(guī)持續(xù)完善化、土地資產(chǎn)的管理隊(duì)伍有效建立等，便能夠有效處理該部分問題，積極推進(jìn)國企改革實(shí)踐過程土地資產(chǎn)高效處置利用。