新疆潤新測繪有限責任公司 鄭相雷

對于房屋測繪的工作必須足夠的重視，嚴格把控房產(chǎn)測繪的質(zhì)量，對于從事房產(chǎn)測繪的人員及單位要嚴格審查，加強監(jiān)管力度，促進整個房產(chǎn)測繪行業(yè)持續(xù)良性發(fā)展，從而維持我國房地產(chǎn)行業(yè)的良好形象，并促進其進一步發(fā)展。

一、房產(chǎn)測繪的內(nèi)容

房產(chǎn)測繪屬于眾多測繪工程中的一種，對測繪人員的專業(yè)能力要求較高。其基本內(nèi)容眾多，主要包括調(diào)查房產(chǎn)、繪制房產(chǎn)圖、房產(chǎn)平面控制測量、計算房產(chǎn)面積、測量房產(chǎn)要素、變更測量、檢查驗收成果資料等。在測量時要遵照相關(guān)國家標準，充分利用相關(guān)設(shè)備，選用適當?shù)臏y繪方法來測定房屋的地理位置、土地面積、房屋數(shù)量、房屋使用情況等，最終采用表格、文檔、數(shù)據(jù)分析、圖紙繪制等形式來具體表現(xiàn)測量結(jié)果。

房產(chǎn)測繪是測繪工程專業(yè)中一個很具有特點的測繪學分支，它測定的特定對象和范圍是房屋與房屋相關(guān)土地，也就說，房產(chǎn)測繪就是運用測繪儀器、測繪技術(shù)、測繪手段來測定房屋、土地及其房地產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況、位置、數(shù)量、質(zhì)量以及利用狀況的測繪學科。

二、房產(chǎn)測繪對房地產(chǎn)行業(yè)的意義及作用

隨著我國整體經(jīng)濟環(huán)境的良好發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模持續(xù)擴大，市場保持較好前景。作為房地產(chǎn)行業(yè)的基礎(chǔ)，房產(chǎn)測繪決定著房屋建筑的質(zhì)量，對于房地產(chǎn)行業(yè)有著巨大的影響，所以其技術(shù)與質(zhì)量也不能止步不前，應伴隨整個行業(yè)的發(fā)展而不斷更新進步。

當下我國正在持續(xù)推進城市化進程，對于房屋需求量較大，也就進一步擴大了行業(yè)規(guī)模，推動了行業(yè)進步發(fā)展，但同時對于房屋的質(zhì)量要求也會逐漸提高，這也拔高了房產(chǎn)測繪的標準，對房產(chǎn)測繪質(zhì)量的要求也隨之提高[1]。

（一）增加房地產(chǎn)行業(yè)的信息服務(wù)質(zhì)量

房產(chǎn)測繪不僅僅是為房屋建筑打基礎(chǔ)，對于房產(chǎn)交易等服務(wù)類型行業(yè)也發(fā)揮著十分重要的作用，因為房屋交易時所看到的戶型圖等圖紙都是基于房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)進行加工得到的，這些圖紙對于賣家而言，可以使其更好地了解房屋信息，從而做到有的放矢，對于買家而言，看到圖紙就基本了解了房屋戶型，從而為交易提供了一層保障。

（二）提高房地產(chǎn)行業(yè)的交易水平

在當今的網(wǎng)絡(luò)時代，信息紛繁，房地產(chǎn)行業(yè)各種各樣的信息也越來越復雜，單單房產(chǎn)信息就可能使買家頭昏腦漲，而房產(chǎn)測繪技術(shù)可以使得房屋信息更加簡明，將各種各樣的信息清晰明了地匯總到圖紙或圖表上，為房地產(chǎn)交易提供真實可靠的依據(jù)，從而建立一個良好安全的交易平臺，大大提高交易水平[2]。

三、房產(chǎn)測繪過程中影響質(zhì)量控制的因素

（一）較低的市場準入門檻

目前我國整體大環(huán)境趨勢良好，各行各業(yè)均蓬勃發(fā)展，房產(chǎn)測繪也不例外，行業(yè)發(fā)展速度不斷加快，行業(yè)門檻卻不斷降低。目前我國房屋測繪行業(yè)并沒有制訂出一套從業(yè)人員審核標準，這就導致當下的房產(chǎn)測繪從業(yè)人員并未具備足夠的專業(yè)能力，而且由于缺乏行業(yè)標準，市場中存在大量不良競爭的情況，影響了整個市場的穩(wěn)定，如果測繪價格波動過大，無法保證穩(wěn)定的盈利能力，就可能會造成真正專業(yè)技術(shù)合格的人才流失，最終影響房產(chǎn)測繪質(zhì)量。如果不能制定一套行之有效的準入標準，嚴格把控測繪人員的審查，整個房產(chǎn)測繪行業(yè)甚至房地產(chǎn)行業(yè)的后續(xù)發(fā)展都將受到影響。

（二）房產(chǎn)測繪單位資質(zhì)良莠不齊

對于房產(chǎn)測繪單位而言，并不是取得營業(yè)執(zhí)照就可以正式營業(yè)，更重要的是要擁有良好的營業(yè)資質(zhì)及能力，這樣才能保證房產(chǎn)測繪結(jié)果的質(zhì)量。因為整個房產(chǎn)測繪行業(yè)從業(yè)人員的準入要求不高，所以相關(guān)企業(yè)的房產(chǎn)測繪資質(zhì)及能力參差不齊，總體而言比較混亂，這也制約著行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。此外，目前行業(yè)內(nèi)部的企業(yè)管理制度也不夠健全，對于房產(chǎn)測繪質(zhì)量缺乏統(tǒng)一的標準，這也是導致房產(chǎn)測繪單位水平良莠不齊的一大因素。

（三）房產(chǎn)測繪機制不夠完善

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房產(chǎn)測繪的專業(yè)性以及技術(shù)性要求也越來越高。目前房地產(chǎn)領(lǐng)域的規(guī)范及標準還不夠完善，其發(fā)展形勢跟不上建筑形勢的變化，同時也達不到設(shè)計人員的要求，因而很多問題解決不了。在實際操作中只能按照國家在房產(chǎn)測繪規(guī)范中的相關(guān)規(guī)定解決問題，從而給測繪質(zhì)量造成了很大的影響。

四、房產(chǎn)測繪過程的質(zhì)量控制

（一）認真收集調(diào)查房產(chǎn)測繪項目資料

在開始具體的測繪前，首先對房地產(chǎn)測繪項目的空間位置進行復核，收集勘察區(qū)已有的控制成果、項目基本資料、各建筑物的規(guī)劃批復和驗收資料。各建筑物的設(shè)計文件（包括設(shè)計圖紙的電子文件）和各建筑物的預測文件，施工項目成果及控制資料補充概述，檢查項目基本施工文件是否齊全有效、周邊財產(chǎn)是否清晰。物業(yè)調(diào)查應以房屋調(diào)查為主，房屋調(diào)查內(nèi)容應包括房屋位置、用人單位、用途、層數(shù)、層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、竣工年份、用途、墻體位置等。還包括產(chǎn)權(quán)糾紛等基本產(chǎn)權(quán)信息來源，以及居住權(quán)邊界示意圖。

（二）編制房產(chǎn)測繪項目技術(shù)設(shè)計書

根據(jù)房地產(chǎn)測繪項目數(shù)據(jù)的收集和調(diào)查，認真編制房地產(chǎn)測繪項目施工文件，制定測繪精度，選擇測繪儀器。

（三）房產(chǎn)測繪外業(yè)測繪中的質(zhì)量控制

1.準備外業(yè)底圖

建筑物的設(shè)計通常被認為是基本的增加。注冊前必須整理電子設(shè)計，而且基礎(chǔ)階段的境界必須完全明確。只有紙的設(shè)計圖的項目，可以作為下圖使用副本，沒有設(shè)計圖的項目，可以在現(xiàn)場制作下圖?，F(xiàn)場的基本平面圖表示一側(cè)的墻壁，基本平面圖必須是A4或A3形式。如占地面積很大，是個復雜的項目，圖形可以適當增加。

2.外業(yè)實測

應測量每層以上各層的表面和表面線，以測量建筑物的邊緣。地下總尺寸可通過設(shè)計內(nèi)部尺寸和外部壁厚來實現(xiàn)。不能在現(xiàn)場測量的信息（壁厚）和子區(qū)域內(nèi)的信息（無間隙等）可存儲在設(shè)計數(shù)據(jù)中，并指示數(shù)據(jù)源。外部書桌通常用紅筆簽名，筆跡清晰，筆頭朝北，筆頭朝西，靠墻。內(nèi)部尺寸應記錄，外部尺寸應記錄在外部儀表中。壁厚以厘米為單位測量，在墻上畫一個圓圈，并以墻線存儲。為避免過度累積誤差，壁厚以米為單位進行測量。可適當測量內(nèi)部和外部長度，并可顯示縱向頭部。添加適當?shù)奈淖终f明，如“所有群集均已關(guān)閉”“地板上的破窗”“室外樓梯組件”“空間”等。每個草稿必須記錄在測量裝置、記錄器和設(shè)計者上，應準確、詳細地測量現(xiàn)場地圖，并根據(jù)事實進行記錄[3]。

（四）房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積計算過程中的質(zhì)量控制

房地產(chǎn)計量的質(zhì)量和計量結(jié)果的準確性直接關(guān)系到業(yè)主的合法權(quán)益，因此，房地產(chǎn)計量責任重大。為了保證測繪質(zhì)量和測繪成果，必須對房地產(chǎn)測繪及其成果進行分析。真實測量的原則為技術(shù)工作、性能研究和繪畫是客觀的。房地產(chǎn)計量涉及設(shè)計、合同，合同根據(jù)法院判決等法律文件確認相應的財產(chǎn)要素和權(quán)利，嚴格執(zhí)行財產(chǎn)計量和計量程序，現(xiàn)場作業(yè)完成后及時進行內(nèi)部調(diào)整和圖形處理，厚壁分析的精度是否滿足要求，不僅取決于各樓層和各數(shù)據(jù)的精度，還取決于地面圖的信息和標識以及建筑物內(nèi)外的現(xiàn)場測量，而且還關(guān)系到整個建筑的準確性。因此，應根據(jù)半視覺精度原則詳細討論實際平面度。

五、有效的質(zhì)量控制措施

（一）強化房產(chǎn)測繪標準

各級政府和有關(guān)監(jiān)督管理部門高度重視測繪工作；嚴格管理和監(jiān)督，懲治違法測繪單位，更好地維護測繪財產(chǎn)秩序。提高房地產(chǎn)測繪標準，對所有測繪單位進行資質(zhì)調(diào)查，達到標準后方可進入房地產(chǎn)市場。完善現(xiàn)行法律法規(guī)，使其更加合法、規(guī)范，提升測繪技術(shù)水平和測繪質(zhì)量，使測繪成果更加準確、高效。

（二）提高測繪人員的技術(shù)水平

在房地產(chǎn)測量和測繪領(lǐng)域，我們只有確保測量和測繪技術(shù)的有效性和標準化，才能進一步提高房地產(chǎn)測量和測繪的質(zhì)量。鑒于技術(shù)優(yōu)勢未得到充分發(fā)揮，主管管理單位應從源頭出發(fā)，定期對員工進行技術(shù)培訓，為了提高他們的專業(yè)技術(shù)和素質(zhì)，房地產(chǎn)測量師和測繪人員應該跟上時代步伐，積極學習國外先進的測量制圖知識和技能，在野外數(shù)據(jù)采集和野外圖形處理中充分發(fā)揮其優(yōu)勢，取得準確、嚴謹、理想的測繪成果，為保護土地所有者的合法權(quán)益提供充分地依據(jù)。

（三）加強檢查過程的質(zhì)量控制力度

為了確保房產(chǎn)測繪結(jié)果的整體質(zhì)量，主管行政當局應在不同級別審查相關(guān)調(diào)查結(jié)果。一般來說，接受二次檢查和一次驗收的質(zhì)量控制，包括對房地產(chǎn)測量和繪圖的廣泛檢查，這是一項控制任務(wù)。第二次檢查是由測量和繪圖單位與專職檢查員共同對測量和繪圖數(shù)據(jù)進行廣泛評估，主要是基于第一次檢查。測量和測繪領(lǐng)域的質(zhì)量控制完成后，由測量和測繪房地產(chǎn)單位的主管部門進行相關(guān)采集，更好地確保房地產(chǎn)測量和測繪結(jié)果的質(zhì)量，保障業(yè)主的切身利益。

無論質(zhì)量控制在哪一級進行，都應根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和行政規(guī)定獨立進行，顯著提高房地產(chǎn)測量和繪圖的質(zhì)量，確保測量和繪圖結(jié)果的有效性和準確性。此外，在檢查期間，主管人員還應編制各級檢查報告，在緊急情況下，主管人員應根據(jù)報告進行必要的更改。同時，檢查員還應進行自我監(jiān)督和同行審查，并采用最有效的檢查方法和建模程序，對商品房進行科學有序的審查，避免錯誤，這將對房地產(chǎn)測量和繪圖的發(fā)展產(chǎn)生重大影響。

六、結(jié)語

隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，社會對地理測量和房地產(chǎn)測繪的質(zhì)量要求越來越高，為確保地理測量和測繪市場的公平和正當競爭，應建立健全物業(yè)管理制度，提高測地線資質(zhì)；提高相關(guān)人員的測量技術(shù)水平，有效控制地理測量和房地產(chǎn)測繪質(zhì)量，促進地理測量和房地產(chǎn)測繪行業(yè)健康穩(wěn)定地發(fā)展。