隨著6月29日武漢首場(chǎng)集中供地土拍的結(jié)束，22個(gè)重點(diǎn)城市首輪集中出讓正式收官，總計(jì)成交住宅用地（含綜合用地）878宗，土地出讓金總額1.07萬億元。值得注意的是，除了各地紛紛設(shè)立土拍新規(guī)則以進(jìn)一步穩(wěn)定房?jī)r(jià)外，還嚴(yán)格禁止房企用“馬甲”公司拍地，即同一地塊中不得出現(xiàn)關(guān)聯(lián)企業(yè)。

多地土拍實(shí)施新規(guī)則

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，22城首批集中供地總計(jì)成交住宅用地（含綜合用地）878宗，土地出讓金總額為1.07萬億元，綜合溢價(jià)率15.1%。貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉接受《中國消費(fèi)者報(bào)》記者采訪時(shí)表示，從此輪集中土拍的結(jié)果可以看出，土拍規(guī)則的合理設(shè)定對(duì)穩(wěn)定價(jià)格作用顯著，城市熱度分化加劇，長(zhǎng)三角區(qū)域城市熱度最高，而品牌房企表現(xiàn)更加突出，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在進(jìn)一步分化。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，此次22城首次集中供地，共有71%的住宅用地設(shè)定了土地價(jià)格上限，“限地價(jià)+控房?jī)r(jià)+競(jìng)配建/競(jìng)自持”的規(guī)則搭配更是成為多數(shù)城市的選擇，以達(dá)到控制土地溢價(jià)率、控制房?jī)r(jià)、加大租賃房供給的目的，有效落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)。此輪22城集中出讓的綜合溢價(jià)率為15.1%，這意味著土拍規(guī)則取得了良好的穩(wěn)定地價(jià)的作用。

在此次22城集中供地中，重慶、濟(jì)南與武漢三城在拍地規(guī)則上皆未有限制，不過重慶規(guī)定部分地塊競(jìng)拍的溢價(jià)率若超過50%，企業(yè)需在一個(gè)半月內(nèi)繳清全額土地款。武漢則是在多數(shù)地塊出讓公告里標(biāo)明基礎(chǔ)配建、保障房、產(chǎn)業(yè)引入等需求，條件較嚴(yán)，定向性明顯，對(duì)房企的項(xiàng)目運(yùn)營能力要求高。

而蘇州、上海、鄭州則實(shí)施規(guī)避價(jià)高者得的“一次性報(bào)價(jià)”規(guī)則。貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩認(rèn)為，這一創(chuàng)新性土拍規(guī)則除了能有效控制溢價(jià)率、達(dá)到穩(wěn)地價(jià)效果，同時(shí)有助于實(shí)現(xiàn)公平競(jìng)爭(zhēng)，避免土地成交過于集中在個(gè)別房企。

“馬甲”搶地被禁止

與其他集中供地城市相比，最后出場(chǎng)的上海土地出讓制度更加規(guī)范，除了求穩(wěn)外，還明確嚴(yán)格禁止房企用“馬甲”拍地，即同一地塊中不得出現(xiàn)關(guān)聯(lián)企業(yè)。

上海市在此次土拍時(shí)強(qiáng)調(diào)，同一名申請(qǐng)人只能進(jìn)行一次交易申請(qǐng)，含聯(lián)合申請(qǐng)自然人及由其擔(dān)任法定代表人或負(fù)責(zé)人的法人或其他組織，或者同一法定代表人/負(fù)責(zé)人的法人或其他組織，視為同一名申請(qǐng)人。凡申請(qǐng)人之間有直接或間接參股控股投資等關(guān)聯(lián)關(guān)系的法人或其他組織，也視為同一名申請(qǐng)人。

事實(shí)上，今年以來，已有多地發(fā)文禁止房企用“馬甲”搶地。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此類舉措有利于土地招拍掛市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)，有利于政府有序向市場(chǎng)提供土地資源，對(duì)于穩(wěn)定樓市價(jià)格具有積極意義。

6月10日，東莞市發(fā)布《關(guān)于規(guī)范土地招拍掛競(jìng)買資格的通告》（試行），規(guī)定東莞土地參拍企業(yè)實(shí)繳出資必須大于0;參拍企業(yè)員工參保人數(shù)必須大于0;參拍企業(yè)連續(xù)報(bào)稅1年以上，納稅大于0。這意味著，新注冊(cè)的空殼公司將不能參與東莞土地拍賣。

6月8日，南昌市出臺(tái)的《南昌市人民政府辦公室發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅用地供應(yīng)調(diào)控工作的通知》稱，嚴(yán)格限制關(guān)聯(lián)公司參加同一宗住宅用地競(jìng)買，“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)”地塊的競(jìng)買人應(yīng)滿足土地出讓公告中明確的競(jìng)買要求，并在報(bào)名時(shí)書面承諾其關(guān)聯(lián)公司不參加同一宗地競(jìng)買。

5月21日，蘇州發(fā)布《關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)競(jìng)買要求的通告》，規(guī)定同一自然人、法人或其他組織直接絕對(duì)控股的公司不得參與同一商住或住宅地塊競(jìng)買，且競(jìng)買人土地出讓金的資金來源應(yīng)為自有資金。對(duì)于違反規(guī)定的競(jìng)買人，將被認(rèn)定為失信行為人，三年內(nèi)不得參與蘇州土拍。

“圍搶”干擾公平競(jìng)爭(zhēng)

在業(yè)內(nèi)人士看來，房企設(shè)立“馬甲”公司“圍搶”地塊，是很常見的做法。

以蘇州為例，在距蘇州首批集中供地還有10多天的時(shí)間里，旭輝、綠城等多家千億房企迅速成立數(shù)十家“馬甲”公司。其中，最“壕”的一家房企兩天內(nèi)在江蘇太倉新成立了15家房地產(chǎn)咨詢公司，均由該房企100%持股，注冊(cè)資本都為50萬元，法定代表人也都是同一個(gè)人。

一家品牌房企負(fù)責(zé)投資拍地的負(fù)責(zé)人對(duì)《中國消費(fèi)者報(bào)》記者坦言：“現(xiàn)在土拍政策并不是特別完善，或者說政策還有漏洞。在每家企業(yè)都帶‘馬甲’的情況下，單打獨(dú)斗相當(dāng)于自動(dòng)棄權(quán)，相信沒有哪一家房企愿意這樣做?！?/p>

據(jù)記者了解，房企注冊(cè)大量“馬甲”公司搶地的行為與近些年來土拍規(guī)則的變化有關(guān)。過去各城市土地出讓基本都是價(jià)高者得，這種模式下，天價(jià)地王不斷涌現(xiàn)，土拍弊端凸顯。為了將地價(jià)控制在合理范圍內(nèi)，保持市場(chǎng)理性，“觸頂最高限價(jià)轉(zhuǎn)為搖號(hào)、抽簽”的拍地模式應(yīng)運(yùn)而生。

如此一來，房企想要獲得高熱度地塊，往往最后拼的是概率和運(yùn)氣。于是開發(fā)商們開始注冊(cè)“馬甲”公司，畢竟多一個(gè)“馬甲”，就相當(dāng)于多一個(gè)籌碼，中簽的概率就會(huì)增加。

有房企負(fù)責(zé)人曾抱怨，大開發(fā)商的“馬甲”公司一出手，土地拍賣的門檻馬上就變高了，小開發(fā)商根本沒了機(jī)會(huì)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示，在拿地需要“搖號(hào)”的模式下，房企成立“馬甲”公司的目的是提高競(jìng)拍成功率，但這種行為會(huì)提升溢價(jià)率、抬高參拍門檻，從而加劇房企之間的分化。

中國城市經(jīng)濟(jì)專家委員會(huì)副主任宋丁也表示，房企采取多個(gè)“馬甲”的方式拿地，實(shí)際上是干擾了土地市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)，有違土地使用權(quán)招拍掛制度的公平、公正、透明。多城市禁止“馬甲”公司參與土拍，說明這個(gè)問題具有共性，接下來各地會(huì)針對(duì)“馬甲搶地”的現(xiàn)象，加大力度彌補(bǔ)政策漏洞。