鄭智維

“良性循環(huán)”的表述，是針對房地產行業(yè)首次提及。圖/楊東儒

除了再次強調“房住不炒”外，12月8日至10日召開的中央經濟工作會議強調，要支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

住房問題，既是民生問題，也是發(fā)展問題。不僅關系著千家萬戶的切身利益，群眾的安居樂業(yè)，住房建設也能夠拉動投資，促進消費，對經濟穩(wěn)增長有著重要意義。

自2016年12月中央首次提出“房住不炒”定位后，這是第五次強調“房住不炒”?！胺孔〔怀础?，開啟了房地產向居住、民生屬性回歸的時代。

“‘房住不炒’是頂層設計，是指導房地產和住房工作的長期指針，不會因一時出現(xiàn)下行和局部風險暴露而調整，這個戰(zhàn)略定力是不能動搖的。戰(zhàn)略定力不變，短期策略調整時，就會有底線、有堅守，不會亂了陣腳?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說。

12月6日，房地產行業(yè)接連迎來兩個重磅消息。

當天，中央政治局會議指出，要推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

同日，中國人民銀行宣布，將于12月15日降準0.5個百分點，釋放長期資金約1.2萬億元。

“第三輪土地出讓流拍現(xiàn)象明顯，包括熱點城市，開發(fā)商拿地情緒不高，靠國企、央企和本地區(qū)城投平臺給土地市場托底。”李宇嘉說。

正常理解，房地產市場循環(huán)鏈條包括土地出讓、開發(fā)建設、融資和銷售、竣工和交付。在李宇嘉看來，現(xiàn)在房地產循環(huán)可能存在不暢，“土地流拍，意味著供地循環(huán)不暢”。

除了供地外，房地產市場鏈條的開發(fā)建設、房產交易等環(huán)節(jié)也存在一些問題。

由于資金鏈緊張、銀行擔心風險，開發(fā)貸落不了地，開發(fā)商開工和加快施工的積極性不高。而受房企債務違約，擔心房子交付不了，以及房價下跌預期影響，購房者買房情緒降低。因為交易成本高，銀行不給貸款，二手房交易下滑更明顯，導致?lián)Q房需求受影響，也沖擊新房。

“大起大落不是健康的?！崩钣罴畏治?，調整土地出讓政策，降低拿地門檻，增加開發(fā)貸款投放力度，重啟并購貸款，降低二手房交易成本，目的是讓循環(huán)鏈條保持順暢。其中，增加資金潤滑劑對循環(huán)鏈條的疏通尤為重要，央行全面降準的目的也正在于此。

12月3日晚，中國恒大發(fā)布公告稱，收到要求其履行一項金額為2.6億美元擔保義務的通知。在集團未能履行擔?；蚱渌攧肇熑蔚那闆r下，可能導致債權人要求債務加速到期。

這意味著，恒大發(fā)生第一筆實質性債務違約。

“良性循環(huán)”的表述，是針對房地產行業(yè)首次提及。接受媒體采訪時，中國社會科學院城環(huán)所研究員王業(yè)強表示，良性循環(huán)反映的是一個更加積極的政策信號，對房地產不是單純限制，要讓它與國民經濟形成良性互動。

現(xiàn)階段要根據(jù)各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產開發(fā)貸款、并購貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進房地產行業(yè)和市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

“之前房地產是一個高周轉、高杠桿的運行模式?！碧K寧金融研究院研究員黃大智分析，這種模式導致一系列問題。例如，房價高企，房地產企業(yè)風險偏高，財政對土地出讓金依賴比較大等。

在李宇嘉看來，這次并沒有再次強調長效機制，并不意味著長效機制的擱置?！笆且幚砗枚唐诤烷L期的關系、定力和策略的關系，把長效機制建設和短期調控有機結合起來?！?/p>

從這個角度來看，信貸寬松是適度的，是在符合房地產金融宏觀審慎的框架下，滿足合理需求。

這意味著，貸款集中度、三道紅線、貸款比例和規(guī)模控制仍舊有效，特別是對開發(fā)貸的風險控制比較嚴格。因此，不太可能出現(xiàn)大面積寬松，而是導向性比較強。

當短期市場出現(xiàn)明顯波動時，平抑這種波動是當期政策的重點。

李宇嘉預計，今年年底，房地產市場開始走穩(wěn)，明年一季度出現(xiàn)小幅回升。但也只是小幅反彈，不是趨勢反轉。

如今，以“房住不炒”為核心的調控政策已經延續(xù)5年之久。通過運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，建立起符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制，從而抑制房地產泡沫。

與此同時，構建起以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系。

中央經濟工作會議還首次提出預期引導的概念。

“在預期管理和引導方面將有新的動作?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進分析，除租購并舉、長租房、保障性住房等方面外，未來對于存量市場的房地產發(fā)展模式、房地產稅的推進等方面都會有各類新的政策。

談及降準的影響，嚴躍進認為，銀行的信貸配置能力增強，能夠促進房地產市場的活躍和更穩(wěn)健發(fā)展。

“對于合理合規(guī)的一手房認購、二手房認購、首套房認購、二套房認購、租房消費、開發(fā)領域、并購領域、裝修領域等8類房地產貸款需求，均可以給予合理的保障?！眹儡S進解釋。