案情簡(jiǎn)介：

2001年，某市木材加工廠以其在城郊的6間實(shí)木板材生產(chǎn)線廠房的房屋所有權(quán)作為抵押物向某市商業(yè)銀行貸款70余萬(wàn)元。2017年，木材加工廠因經(jīng)營(yíng)不善被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，其主管部門將其資產(chǎn)與某市屬工業(yè)公司進(jìn)行重組，但未辦理房屋所有權(quán)變更登記。2018年，市屬工業(yè)公司將廠房與該市某商貿(mào)公司進(jìn)行房產(chǎn)置換，將木板材生產(chǎn)線拆除后交付商貿(mào)公司，但未辦理房屋所有權(quán)變更手續(xù)。商貿(mào)公司將廠房拆除后進(jìn)行開(kāi)發(fā)，建成商品住宅房及商鋪。為了辦理房屋銷售的相關(guān)手續(xù)，商貿(mào)公司要求工業(yè)公司注銷房屋所有權(quán)的抵押登記，并協(xié)助辦理土地過(guò)戶手續(xù)。商業(yè)銀行發(fā)現(xiàn)抵押物滅失后，要求工業(yè)公司承擔(dān)償還貸款的義務(wù)，并要求該市不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)停止辦理注銷抵押登記以及土地轉(zhuǎn)移登記等相關(guān)手續(xù)。

本案焦點(diǎn)：

抵押物滅失后，抵押登記注銷是否需要抵押權(quán)人同意，是否能夠直接注銷？抵押權(quán)人的合法權(quán)益該如何得到保障？

觀點(diǎn)分歧：

商業(yè)銀行認(rèn)為，工業(yè)公司處理作為抵押物的廠房時(shí)應(yīng)及時(shí)通知銀行，并履行貸款償還義務(wù)。工業(yè)公司與商貿(mào)公司的處置行為導(dǎo)致了抵押物滅失，應(yīng)先賠償貸款后，商貿(mào)公司才能銷售拆建后的商品房。未償還貸款卻以抵押物滅失為由要求注銷抵押登記，是企圖逃避貸款償還責(zé)任，登記機(jī)構(gòu)不該支持。

商貿(mào)公司認(rèn)為，商品房用地是工業(yè)公司以辦公綜合樓與其交換而來(lái)的，木材加工廠在銀行的貸款與其無(wú)關(guān)。商業(yè)銀行應(yīng)向工業(yè)公司追償，或者要求工業(yè)公司將辦公綜合樓拍賣償還貸款。廠房已經(jīng)被拆除，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)規(guī)定注銷相應(yīng)物權(quán)。

工業(yè)公司認(rèn)為，對(duì)原木材加工廠進(jìn)行資產(chǎn)重組的時(shí)候，商業(yè)銀行沒(méi)有申報(bào)債權(quán)，這筆貸款是否已經(jīng)償還或者該不該由其償還，需要經(jīng)國(guó)資管理部門審查后進(jìn)行確定。

該市不動(dòng)產(chǎn)登記中心認(rèn)為，經(jīng)核實(shí)，原木材加工廠的6間實(shí)木板材生產(chǎn)線廠房已被拆除，房屋所有權(quán)、抵押權(quán)等物權(quán)因此滅失，應(yīng)依規(guī)定辦理相應(yīng)的注銷登記。但商業(yè)銀行因注銷抵押登記而提出的損失賠償問(wèn)題，也需要積極面對(duì)。

分 析：

抵押物滅失后涉及到擔(dān)保、債權(quán)、債務(wù)等關(guān)系的調(diào)整，以及不動(dòng)產(chǎn)的注銷登記、轉(zhuǎn)移登記等事項(xiàng)的辦理，需從以下3個(gè)方面分析逐一理順。

一、簽訂抵押合同并辦理登記，表明抵押權(quán)設(shè)立

根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十五條“設(shè)立抵押權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式訂立抵押合同……”以及第一百八十七條“……抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立”的相關(guān)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)抵押要在法律上產(chǎn)生抵押權(quán)設(shè)立的效力，必須符合訂立書(shū)面抵押合同和辦理抵押登記這2個(gè)要件。抵押權(quán)有效，抵押權(quán)人才能享有物權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)。本案中，商業(yè)銀行與木材加工廠簽訂了抵押合同且辦理了登記手續(xù)，基于6間實(shí)木板材生產(chǎn)線廠房設(shè)立的抵押權(quán)有效。工業(yè)公司在未對(duì)木材加工廠的債權(quán)、債務(wù)進(jìn)行有效清理情況下，對(duì)已抵押給銀行的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處置；商貿(mào)公司明知工業(yè)公司未實(shí)際占有木材加工廠已設(shè)抵押的財(cái)產(chǎn)仍與其進(jìn)行房產(chǎn)置換，并在未取得合法的土地使用權(quán)的情況下就進(jìn)行開(kāi)發(fā)，屬于有過(guò)錯(cuò)行為，兩者均侵犯了商業(yè)銀行的合法抵押權(quán)。

二、因抵押物滅失，抵押權(quán)喪失效力

抵押物是抵押人所提供的用作抵押以保證債權(quán)實(shí)現(xiàn)的特定財(cái)產(chǎn)。抵押權(quán)與抵押物有著不可分割的聯(lián)系，抵押物的存在是抵押關(guān)系成立的前提。依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第五十八條“當(dāng)?shù)盅何餃缡r(shí)抵押權(quán)歸于消滅，因滅失所得的賠償金，應(yīng)當(dāng)作為抵押財(cái)產(chǎn)”的相關(guān)規(guī)定，債權(quán)人抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)須通過(guò)抵押物的價(jià)值而優(yōu)先受償，抵押物不存在，抵押權(quán)也就無(wú)法實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而抵押權(quán)因抵押物的滅失而消滅，本案中抵押物已滅失，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)按登記要求辦理注銷登記，確保不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的物權(quán)狀態(tài)與實(shí)際一致。無(wú)論不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)是否辦理抵押權(quán)的注銷登記，商業(yè)銀行的抵押權(quán)都會(huì)因廠房的滅失而喪失效力。

三、抵押物滅失后可優(yōu)先行使物上代位權(quán)

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第八十條“在抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權(quán)人可以就該抵押物的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金優(yōu)先受償。抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)未屆清償?shù)?，抵押?quán)人可以請(qǐng)求人民法院對(duì)保險(xiǎn)金、賠償金或補(bǔ)償金等采取保全措施”及當(dāng)時(shí)施行的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百七十四條“擔(dān)保期間，擔(dān)保財(cái)產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等，擔(dān)保物權(quán)人可以就獲得的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等優(yōu)先受償。被擔(dān)保債權(quán)的履行期未屆滿的，也可以提存該保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等”的相關(guān)規(guī)定，抵押權(quán)人不能對(duì)抵押人和抵押物行使抵押權(quán)時(shí), 可優(yōu)先行使物上代位權(quán)，對(duì)賠償金或者補(bǔ)償金等因抵押物毀損滅失后所得價(jià)款優(yōu)先受償。本案中，作為抵押人的木材加工廠因經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致?tīng)I(yíng)業(yè)執(zhí)照被注銷，企業(yè)解散重組，實(shí)木板材生產(chǎn)線廠房被拆除。商業(yè)銀行只能通過(guò)物上代位權(quán)，向工業(yè)公司、商貿(mào)公司追溯，要求他們對(duì)木材加工廠所欠的貸款本息連帶清償。

綜 述：

現(xiàn)實(shí)生活中，抵押權(quán)人在面對(duì)抵押物滅失、毀損等導(dǎo)致抵押權(quán)無(wú)法實(shí)現(xiàn)的復(fù)雜情形時(shí)，往往難以理清其中的關(guān)系。抵押權(quán)是抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)奈餀?quán)，抵押權(quán)因抵押物的滅失而滅失是抵押物滅失的法律后果之一。抵押物滅失導(dǎo)致抵押權(quán)人不能對(duì)抵押人和抵押物行使抵押權(quán)時(shí)，抵押權(quán)人可優(yōu)先行使物上代位權(quán)，就代位物優(yōu)先受償。如沒(méi)有代位物，可行使損害賠償請(qǐng)求權(quán)，要求侵權(quán)人賠償。綜上所述，抵押物滅失時(shí)，抵押權(quán)人應(yīng)關(guān)注的不是抵押登記是否注銷，而是追索代位物以及申請(qǐng)損害賠償，才能讓債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。

本案中，抵押物被拆除后，商業(yè)銀行只能就物上代位權(quán)向工業(yè)公司、商貿(mào)公司追償，不足部分可申請(qǐng)損害賠償。該市不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在對(duì)生產(chǎn)線廠房的房屋所有權(quán)進(jìn)行注銷時(shí)，商業(yè)銀行向城區(qū)法院起訴了工業(yè)公司、商貿(mào)公司，法院判決工業(yè)公司以原木材加工廠的財(cái)產(chǎn)對(duì)該廠所欠商業(yè)銀行的貸款本金及利息承擔(dān)清償責(zé)任，工業(yè)公司清償不足部分，商貿(mào)公司承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。