周康玲

（華北水利水電大學(xué) 河南 鄭州 450045）

一、物業(yè)服務(wù)合同概述

隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及人口數(shù)量的持續(xù)增長，我國人民群眾住房的問題也隨之浮現(xiàn)。盡管我國地大物博，傳統(tǒng)的院落式的住宅，也不能夠滿足日益增多的人民群眾的居住需求。因此，高樓層式的住宅小區(qū)應(yīng)運(yùn)而生。不同于院落式住宅，小區(qū)的居民共同生活在一個區(qū)域內(nèi)，享用共有的公共設(shè)施、娛樂健身設(shè)施以及亭臺樓閣等。這些設(shè)施的維護(hù)，修復(fù)問題、小區(qū)的衛(wèi)生清潔問題、停車位的管理、消防安全以及其他公共服務(wù)的問題都需要所有的業(yè)主共同努力維護(hù)。然而實(shí)踐中業(yè)主們難以達(dá)成共識，因此小區(qū)的業(yè)主通常會與物業(yè)服務(wù)人員簽訂物業(yè)服務(wù)合同，將其管理小區(qū)的部分權(quán)利讓渡于物業(yè)服務(wù)人。物業(yè)服務(wù)合同出現(xiàn)，在很大程度上解決了業(yè)主們之間的問題，然而物業(yè)服務(wù)質(zhì)量參差不齊，特別是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差的，極易引發(fā)群體矛盾，嚴(yán)重影響居民安穩(wěn)的生活以及社區(qū)的秩序。因此物業(yè)服務(wù)合同在實(shí)踐中的應(yīng)用以及履行，仍需進(jìn)一步完善。

物業(yè)服務(wù)合同是指，物業(yè)服務(wù)人為小區(qū)業(yè)主提供服務(wù)，并向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的合同。通過《民法典》第937條的規(guī)定可得而知，物業(yè)服務(wù)合同的簽訂主體較之前的規(guī)定有所擴(kuò)展，也就是說其簽訂的主體范圍不再僅僅限于物業(yè)服務(wù)企業(yè)，“其他管理人”也可以列入簽訂主體的范圍。有學(xué)者認(rèn)為，在物業(yè)服務(wù)合同中，物業(yè)管理人員是管理者一方，而小區(qū)業(yè)主是被管理者一方。毋庸贅述這種觀點(diǎn)是站不住腳的，從管理的對象來看，其管理內(nèi)容主要是對小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施、停車位、衛(wèi)生等進(jìn)行管理，而非對業(yè)主個人行為的管理。筆者認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)合同是一種提供服務(wù)的活動，由小區(qū)業(yè)主支付服務(wù)費(fèi)，而非管理與被管理的關(guān)系。

二、物業(yè)服務(wù)合同履行過程中出現(xiàn)的問題

（一）前期物業(yè)服務(wù)合同規(guī)制缺陷

前期物業(yè)服務(wù)階段，是物業(yè)服務(wù)活動的基礎(chǔ)階段，是建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)人員簽訂的有關(guān)前期物業(yè)服務(wù)階段，雙方民事主體的權(quán)利義務(wù)所達(dá)成的協(xié)議，該合同訂立時，業(yè)主并不是直接參與人。與普通物業(yè)服務(wù)合同不同，普通的物業(yè)服務(wù)合同，約束業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人員兩方法律關(guān)系，而前期物業(yè)服務(wù)合同則約束建設(shè)單位、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)三方主體。然而在實(shí)踐中，房屋建設(shè)單位利用其優(yōu)勢在簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時，易與其子公司或者其他人惡意串通，損害小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益，同時也為后期的物業(yè)服務(wù)帶來糾紛的隱患。此時，普通物業(yè)服務(wù)合同即使還沒有生效，通過業(yè)主委員表決，也很難解決前期物業(yè)服務(wù)合同，嚴(yán)重侵害了業(yè)主的合法權(quán)益。

（二）合同簽訂過程中權(quán)利義務(wù)內(nèi)容約定不清

大多數(shù)物業(yè)服務(wù)合同在簽訂過程中，涉及到業(yè)主一方的權(quán)利通常是監(jiān)督權(quán)，解聘權(quán)以及知情權(quán)等，業(yè)主的義務(wù)是繳納物業(yè)費(fèi)；而物業(yè)服務(wù)人一方的權(quán)利主要是收物業(yè)費(fèi)，其義務(wù)包括多個方面，比如小區(qū)的衛(wèi)生清潔、安全保障義務(wù)、建筑物的保養(yǎng)和維修義務(wù)等。物業(yè)服務(wù)合同是一種民事合同，其核心內(nèi)容應(yīng)以雙方民事主體的真實(shí)意圖為基礎(chǔ)，才能達(dá)成協(xié)議。然而僅僅依靠各方當(dāng)事人的意思簽訂合同，很難達(dá)成一致。因此，在權(quán)利義務(wù)內(nèi)容方面需要通過法律層面的參與，在意思自治的基礎(chǔ)上，明確權(quán)利義務(wù)的內(nèi)容，從而使雙方當(dāng)事人清楚地認(rèn)識到各自權(quán)利義務(wù)的內(nèi)容。如《民法典》第943條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)定期且以合理的方式，向小區(qū)業(yè)主公開維修資金使用明細(xì)；業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等，并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告。該法條僅規(guī)定了“定期”二字，但是對于其具體多長時間沒有做出明確規(guī)定，在實(shí)踐中，物業(yè)服務(wù)人有可能會拖延甚至不進(jìn)行公開、不報告，極可能引起不必要的糾紛。

（三）物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量無明確約定

長期以來，物業(yè)服務(wù)合同糾紛中最突出的問題，就是業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)人員收取較高的物業(yè)服務(wù)費(fèi)卻提供較低的服務(wù)質(zhì)量，甚至不履行其管理義務(wù)。例如，小區(qū)環(huán)境的衛(wèi)生臟亂差、電梯未按時進(jìn)行維護(hù)。此時處于弱勢地位的業(yè)主通常會采取拒付服務(wù)費(fèi)的方式表達(dá)不滿，而物業(yè)服務(wù)人以此為由降低服務(wù)質(zhì)量，有的甚至?xí)扇〔划?dāng)?shù)姆绞酱叽贅I(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)，形成一個惡性循環(huán)，激化業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人的矛盾。物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為一方當(dāng)事人，有專業(yè)的管理模式以及專業(yè)的經(jīng)營能力，理應(yīng)當(dāng)承擔(dān)更多的企業(yè)責(zé)任。同時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也是民事主體，其經(jīng)營的主要目的便是獲取利潤。在物業(yè)服務(wù)合同中，應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)服務(wù)人員的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，以達(dá)到業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人員之間的利益平衡，既能保護(hù)業(yè)主的權(quán)益，又能使物業(yè)服務(wù)人員有利可圖，從而實(shí)現(xiàn)雙贏。

三、完善物業(yè)服務(wù)的主要措施

（一）完善前期物業(yè)服務(wù)合同法律規(guī)制

在實(shí)踐中，由于施工單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管分離，在招投標(biāo)中存在大量暗箱操作，侵害業(yè)主利益。強(qiáng)制建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)公司分開經(jīng)營已成為共識，也是規(guī)范早期物業(yè)服務(wù)的重要手段。第一，要積極貫徹前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)法律，使前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)意識深入人心，抵制招標(biāo)過程中產(chǎn)生的不規(guī)范行為。第二，建設(shè)單位不得選擇自己的子公司或關(guān)聯(lián)公司，將建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)分開，形成相互制約關(guān)系，明確建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的權(quán)利和責(zé)任，從根本上杜絕可能侵害業(yè)主權(quán)益的情況。第三，多渠道解決前期物業(yè)糾紛，發(fā)揮房管局、街道辦、居委會等主體，進(jìn)行有效的行政指導(dǎo)，提高行政部門責(zé)任意識，通過建立調(diào)節(jié)制度等方式，有效化解矛盾。

（二）明晰合同當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)

我國《民法典》中，對于物業(yè)服務(wù)合同中當(dāng)事人雙方的權(quán)利義務(wù)規(guī)定得較為籠統(tǒng)、宏觀，沒有明確規(guī)定雙方的權(quán)利和義務(wù)。而在實(shí)踐中，可以綜合考慮小區(qū)的實(shí)際情況，將該部分進(jìn)行原則性規(guī)定，從城市、地區(qū)、經(jīng)濟(jì)等情況全面考量，從而更好地完善物業(yè)服務(wù)合同。本文認(rèn)為，在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系到雙方主體的權(quán)利和義務(wù)時，為了保障業(yè)主的權(quán)益，可以對物業(yè)服務(wù)人的義務(wù)要求更加嚴(yán)格一點(diǎn)。與此同時，物業(yè)服務(wù)人所享有的權(quán)利也應(yīng)同等重視并加以保障。此外，在緊急情況下，有必要在物業(yè)服務(wù)合同中增加業(yè)主的義務(wù)。即當(dāng)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生糾紛且涉及到人身和財(cái)產(chǎn)的損失時，可以依據(jù)該條款對業(yè)主以及物業(yè)服務(wù)人員產(chǎn)生約束力，以此達(dá)到維護(hù)二者之間的和諧關(guān)系，使其共同遵守物業(yè)管理。

（三）提升物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量

1.公開并規(guī)范物業(yè)服務(wù)人員的服務(wù)行為

業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人員簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依照協(xié)議的約定履行其義務(wù)。對于物業(yè)服務(wù)質(zhì)量約定不明或者沒有約定的，可以依據(jù)《民法典》第511條對于合同質(zhì)量的規(guī)定處理，即按照強(qiáng)制性國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的標(biāo)準(zhǔn)履行其服務(wù)行為。在具體履行物業(yè)服務(wù)合同過程中，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)將服務(wù)事項(xiàng)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，涉及業(yè)主重大利益的內(nèi)容進(jìn)行公開公示，既公開物業(yè)服務(wù)信息?！睹穹ǖ洹返?43條規(guī)定了物業(yè)服務(wù)信息公開制度，要求物業(yè)服務(wù)人員采用合理方式，定期將服務(wù)事項(xiàng)、對共有部分的經(jīng)營與收益情況、服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容事項(xiàng)向業(yè)主公開，同時報告業(yè)主大會和業(yè)主委員會。此前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在不公開財(cái)務(wù)收支的情況，致使業(yè)主的知情權(quán)受損，激化業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人的矛盾。因此，物業(yè)服務(wù)人員在嚴(yán)格履行其服務(wù)內(nèi)容時，也應(yīng)將服務(wù)信息及時進(jìn)行公開公示，從而取得業(yè)主的信任。

2.明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)《民法典》第944條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人員不得采取停止供電、水、熱等方式催交物業(yè)費(fèi)，然而實(shí)踐中，這樣的情形卻經(jīng)常發(fā)生。為保障業(yè)主的權(quán)益，有必要明確收取物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。本文認(rèn)為，物業(yè)費(fèi)的高低應(yīng)取決于物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，也就是說物業(yè)費(fèi)應(yīng)與服務(wù)等級和質(zhì)量相符，實(shí)行質(zhì)價相符的原則。在此基礎(chǔ)上制定收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，明確管理形式和費(fèi)用構(gòu)成。

結(jié)束語：

《民法典》的頒布是我國現(xiàn)有法律的繼承和發(fā)揚(yáng)，具有劃時代的重要意義。其中關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定與我們的生活息息相關(guān)，業(yè)主方與物業(yè)服務(wù)方簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，是小區(qū)治理的重要方面，正確的理解與適用有關(guān)物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，有利于解決雙方主體的矛盾糾紛，易于實(shí)現(xiàn)對住宅小區(qū)的多層次、多元化、多途徑的治理，營造出一個和諧美好的氛圍，從而達(dá)到維護(hù)小區(qū)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人雙方的合法權(quán)益之目的。