闞立娜，蘇 芳，常建新

（陜西科技大學經濟與管理學院，西安 710021）

一、引 言

隨著我國農業(yè)供給側結構性改革的深入推進，農地市場化流轉越來越活躍，高質量的金融支持對實現(xiàn)適度規(guī)模經營和促進農業(yè)現(xiàn)代化轉變尤為重要。通過“三權分置”開展農地經營權抵押貸款，是引導信貸資金支持農業(yè)規(guī)模經營的有效途徑。2015~2018年全國試點的農地經營權抵押貸款實踐表明，農地抵押貸款一定程度上緩解了普通農戶和新型經營主體的融資困境，但存在內生動力不足等問題（林一民等，2020）。而最關鍵癥結在于農地經營權作為抵押品的價值確定和處置變現(xiàn)環(huán)節(jié)，尤其是對不同產權屬性的農地經營權價值評估問題，科學準確地評估農地經營權價值是農地抵押貸款順利開展的重要條件（林建偉等，2015）。我國《擔保法》規(guī)定，抵押的本質就是對債權的保證，要求抵押資產評估必須在“保證銀行貸款安全”的目的下進行。開展農地抵押需要在貸款發(fā)生時和貸款期限結束時評估出農地經營權的抵押價值，作為銀行確定貸款額度或處置抵押物的參考依據(jù)（王志彬等，2012）。但我國農村資產評估行業(yè)發(fā)展緩慢，普遍缺乏專業(yè)的評估機構，評估標準和評估方法不夠規(guī)范，相關的基礎配套工作也不夠完善（楊兆廷等，2019）。土地對農民而言不僅僅是一種純粹的經濟資源，更是關系到生存依賴、福利保障、身份特征及農耕情感等多維特征的財產（胡新艷等，2016）。因此，農地價值評估是覆蓋了資產評估、農地資本價值實現(xiàn)、農民社會保障等多方面的社會經濟問題。2020年4月，中國土地估價師與土地登記代理人協(xié)會發(fā)布了《農村集體土地價格評估技術指引》，為農地抵押貸款價值評估提供了參考依據(jù)。該指引強調，在評價土地價值時不僅要參照《農用地估價規(guī)程》，還要充分考慮市場發(fā)育成熟度、相關配套政策完善程度及市場交易主體的風險認識與偏好等因素。農地價值評估能為農地要素流通和農地資本抵押功能實現(xiàn)提供切實的價格依據(jù)，科學設計農地經營權價值評估體系，合理考慮各種影響因素，準確評估農地抵押價值，是當前政府部門和學術界需要關注的重點問題。本文在農地“三權分置”背景下，以農地承包經營權和流轉經營權屬性差異為切入點，利用寧夏平羅和陜西高陵兩地區(qū)參與農地抵押貸款的農戶調研數(shù)據(jù)，通過構建模型檢驗農地自身及生產特征、經營項目及資產特征、農戶個人及家庭特征、地區(qū)經濟及政策環(huán)境特征四類因素對農地抵押評估價值的影響，進一步分析不同農地產權屬性下影響效應的異質性，為科學評估農地資產價值和推動農地經營權抵押貸款可持續(xù)發(fā)展提供參考。

二、理論分析與研究假說

（一）農地抵押評估價值的影響因素

土地價值是由土地收益決定的，農地經營權抵押貸款中，抵押物本質上是土地經營的預期收益，借款人的還款能力和抵押物處置風險也是影響金融機構授信并放貸的重要因素（操基平等，2020）。因此農地價值評估應以農地未來獲取收益的能力為核心，還要兼顧借款人的還款能力和抵押物處置變現(xiàn)環(huán)境。一般情況下，農地預期收益越高、借款人的還款能力越強、抵押物處置變現(xiàn)環(huán)境越好，農地的評估價值就越高。

經典地租理論和農業(yè)區(qū)位理論強調了農地自身和生產特征因素對農地潛在價值的影響，具體包括農地面積、農地質量、地理位置和基礎設施狀況等因素。其中農地面積是影響農地價值的最主要因素，提高農地經營面積能夠發(fā)揮規(guī)模經濟效應，進而增加農業(yè)預期收益（王興穩(wěn)等，2017）。土壤質量較好的農地可提高產量，減少生產投入和管理時間，從而提高農業(yè)收益和農地價值（帥曉林，2012）。不可移動性是農地的重要自然屬性，農地的區(qū)位對其生產條件、使用途徑及可交易性均產生決定性影響（王德福，2017）。農地所處的地理位置距離城鎮(zhèn)越遠，運輸成本越高，市場信息傳遞越慢，農產品銷售也會受到影響，農業(yè)收益就越低（郝宇彪等，2018）。農業(yè)基礎設施包括水利灌溉條件、農產品銷售網點建設、農技服務機構等內容，基礎設施條件越好，越有利于促進農業(yè)專業(yè)化和產業(yè)化發(fā)展，進而提高農地收益（Feichtinger等，2016）。據(jù)此，提出假設1。

假設1：農地自身及生產特征變量正向影響農地經營權抵押評估價值。農地面積越大、農地質量越好、地理位置越優(yōu)越、基礎設施越完善，農地評估價值越高。

成本收益理論和風險控制理論強調了農業(yè)經營項目及資產特征對農地收益和經營風險的影響，具體包括經營項目前景、項目成本支出、地上附著物價值和是否購買農業(yè)保險等因素。經營項目前景和項目成本是影響生產經營活動預期收益的重要因素，地上附著物和農業(yè)保險是降低經營風險的有效手段（申云等，2012）。地上附著物是農地價值的重要組成部分，主要包括溫室大棚、水利灌溉等農業(yè)設施以及地上種養(yǎng)物，這些構成了農地抵押貸款的一種擔保，附著物價值越高，農地評估價值也越高（宮斌斌等，2019）。農業(yè)保險是對經營活動的一種安全保障，當項目經營不善時，也可成為償還貸款的一種資金來源（任大馳等，2021），因此購買農業(yè)保險的農地經營權評估價值更高。據(jù)此，提出假設2。

假設2：經營項目及資產特征變量影響農地經營權抵押評估價值。經營項目前景、地上附著物價值和農業(yè)保險正向影響農地評估價值；項目成本負向影響農地評估價值。

根據(jù)信息經濟學理論，農戶個體和家庭特征能傳遞出其還款能力信息，這也成為金融機構發(fā)放貸款的主要參考（白永秀等，2010），具體包括農戶年齡、文化程度、家庭農業(yè)收入占比、家庭成員在城鎮(zhèn)有穩(wěn)定工作的人數(shù)。農戶年齡越大，傳統(tǒng)思想觀念越強，經營能力和市場意識越低，盈利能力和還款能力越差，農地評估值也較低。而農戶文化程度越高，從事農業(yè)生產的經營業(yè)務能力和還款能力越強，農地評估價值越高（吳學兵等，2016）。農業(yè)收入占比體現(xiàn)了農戶家庭對農業(yè)的依賴和重視程度，該比例越高，表明家庭對農業(yè)的投入越大，獲利可能性越大，農地評估價值也越高（Stephen等，2007）。家庭成員在城鎮(zhèn)有穩(wěn)定工作的人數(shù)，代表著家庭承受經營風險的能力，該比例越高，表明農戶家庭經濟來源越穩(wěn)定，償還貸款能力越強，農地評估價值就越高（朱文玨等，2018）。據(jù)此，提出假設3。

假設3：農戶個人及家庭特征變量影響農地經營權抵押評估價值。文化程度、城鎮(zhèn)工作人數(shù)及農業(yè)收入占比正向影響農地評估價值；農戶年齡負向影響農地評估值。

根據(jù)外部性和抵押風險理論，抵押物處置是否順暢，關系到抵押物變現(xiàn)程度和銀行信貸風險的大小。地區(qū)經濟和政策環(huán)境是影響抵押物處置變現(xiàn)的最主要外部條件，具體包括地區(qū)經濟發(fā)展水平、交通便利條件、農地流轉市場和風險擔保機制。地區(qū)經濟發(fā)展對農業(yè)生產具有擠出效應，這種作用會通過抬高地租表現(xiàn)出來（楊震宇等，2020）。交通便利條件直接影響農業(yè)生產的耕作成本和運輸成本，交通條件越便利，越有利于提升農地價值（張曉娟，2018）。農村資產抵押權實現(xiàn)的關鍵在于是否有市場，建立和完善農村資產流轉市場對農地價值評估至關重要（邱道持，2015）。農地流轉市場建設得越完善，農地作為抵押品的變現(xiàn)和處置就越容易，抵押物評估值越高。風險保證機制通常由政府風險補償金、銀行、擔保（保險）公司聯(lián)合在一起，形成“銀政擔”的風險分擔機制，可降低金融機構開展農地抵押貸款的信貸風險（張曉玫等，2016）。據(jù)此，提出假設4。

假設4：地區(qū)經濟與政策環(huán)境特征變量正向影響農地經營權抵押評估價值。經濟發(fā)展水平越高、交通條件越便利、農地流轉市場和政府風險擔保機制越完善，農地評估價值越高。

（二）產權屬性對農地評估價值影響的異質性分析

“三權分置”下農地經營權抵押貸款可分為“分而不離”的承包型土地經營權抵押貸款和“既分又離”的流轉型土地經營權抵押貸款（汪險生等，2017）。按照貸款對象不同，前一種主要面向具有集體成員身份的普通農戶，后一種主要面向規(guī)模化經營的新型農業(yè)經營主體。第一，從產權價值構成角度分析，普通農戶作為借款人，抵押的農地承包經營權包含經濟、社會與身份價值等多維屬性；規(guī)模經營主體作為借款人，抵押的農地流轉經營權在流轉期限內只包含經濟價值。二者在價值構成上的差異決定了流轉經營權作為抵押品的資本屬性更強，開展規(guī)模生產的預期收益越大（彭澎等，2019）。第二，從產權穩(wěn)定性角度分析，土地經營權的承包（流轉）期限代表了抵押產權的穩(wěn)定程度。普通農戶對農地擁有長久的準所有權，規(guī)模經營主體在合同期限內擁有穩(wěn)定的農地使用權。規(guī)模經營戶作為抵押主體時，以市場合約的直接抵押方式可降低借款費用，提升其還款能力（王巖等，2017）。第三，從產權的可交易性角度分析，農地承包經營權因產權分散和承擔社會保障功能導致在土地市場上流轉變現(xiàn)的交易成本較高，而規(guī)?；牧鬓D經營權比細碎的承包經營權具有更好的交易性和變現(xiàn)能力（徐華君等，2017）。據(jù)此，提出假設5。

假設5：農地承包經營權和流轉經營權在產權價值構成、產權穩(wěn)定性和產權可交易性方面的不同屬性，決定了二者作為抵押品，在收益、還款和處置變現(xiàn)能力方面的差異。這種差異導致假設1～4中，四類因素對不同農地產權抵押評估價值的影響存在異質性。

綜上，農地經營權抵押評估價值的影響機理如圖1所示。

三、數(shù)據(jù)來源與變量說明

（一）數(shù)據(jù)來源與樣本描述

本研究所用數(shù)據(jù)來源于2018年8月和2019年8月對寧夏回族自治區(qū)平羅縣和陜西省西安市高陵區(qū)兩地區(qū)農戶的入戶調查。為保證樣本的代表性，在初步考察地區(qū)實際情況后，選擇平羅縣的黃渠橋鎮(zhèn)、陶樂鎮(zhèn)、姚伏鎮(zhèn)和高陵區(qū)的鹿苑街道、通遠街道、張卜鎮(zhèn)6個鎮(zhèn)（街道）作為調查點，根據(jù)樣本鄉(xiāng)鎮(zhèn)金融機構信貸員的介紹，選擇4~5個農地抵押貸款發(fā)生率比較高的村，并在樣本村中隨機選擇10個左右的農戶家庭進行問卷調查。調查共發(fā)放問卷250份，剔除無效問卷后，最終獲得有效問卷238份，問卷有效率為95.2%。具體調查內容包括農戶個人及家庭基本情況、農地生產及經營項目基本情況、農地產權抵押貸款及價值評估情況等。樣本的基本特征如表1所示。

表1 樣本農戶及家庭基本特征

（二）變量說明

1.被解釋變量

本文的被解釋變量為農地評估值，即金融機構、政府相關部門或第三方評估主體對貸款農戶抵押的農地經營權進行評估所確定的價值。

2.解釋變量

本文的解釋變量包括農地自身及生產特征變量、經營項目及資產特征變量、農戶個體及家庭特征變量、地區(qū)經濟與政策環(huán)境變量。具體變量含義與描述性統(tǒng)計結果如表2所示。

表2 變量的含義及描述性統(tǒng)計

四、實證方法與結果分析

為避免變量間多重共線導致的估計偏誤，對解釋變量進行VIF（方差膨脹因子）檢驗，結果中VIF最大值為2.73，遠小于10，說明解釋變量之間相關性較弱，不存在多重共線。

（一）基準回歸估計

為更好地反映各類因素對農地評估價值的影響，采用單對數(shù)形式，建立農地抵押評估價值影響因素的多元回歸模型。

式（1）中，Va為抵押農地的評估價值，L為農地自身及生產特征變量，P為經營項目及資產特征變量，F(xiàn)為農戶個體及家庭特征變量，Z為地區(qū)經濟及政策環(huán)境變量，β0代表常數(shù)項，βl、βp、βf、βz分別代表解釋變量對評估值的影響效應，εi是隨機擾動項。運用stata14.0軟件處理樣本數(shù)據(jù)，表3為農地抵押評估價值影響因素的模型估計結果。

從整體上看，農地自身及生產特征變量中農地面積、農田質量、基礎設施狀況對農地評估值的影響均顯著為正，系數(shù)分別為0.652、0.030和0.091，三個變量的影響效應與研究假設一致；但農地位置對農地評估價值影響不顯著。經營項目及資產特征變量中經營項目前景與地上附著物價值顯著正向影響農地評估價值，系數(shù)分別0.215和0.414，兩個變量的影響效應與研究假設一致；但經營項目成本和購買農業(yè)保險兩個變量影響不顯著。農戶個體及家庭特征變量中農戶年齡對農地評估價值在10%水平上存在顯著負向影響，系數(shù)為-0.058；家庭城鎮(zhèn)工作人數(shù)在5%水平上顯著正向影響農地評估價值，系數(shù)為0.061，兩個變量的影響效應與研究假設一致；但農戶文化程度和家庭農業(yè)收入占比對農地價值影響不顯著。地區(qū)經濟及政策環(huán)境變量中經濟發(fā)展水平顯著正向影響農地評估價值，系數(shù)為0.035，與研究假設一致；但交通便利條件、農地流轉市場、風險保證機制三個變量影響不顯著。

（二）抵押產權屬性異質性估計

為進一步分析不同抵押農地產權屬性在各因素影響農地評估價值時的差異化作用，將樣本按照產權主體分為普通農戶和新型經營主體兩類，分別進行回歸，進而得到各類影響因素對農地評估價值的影響在不同產權主體之間的異質性。具體分析結果如表3所示。

表3 實證回歸分析結果

1.農地自身及生產特征對新型經營主體農地流轉經營權抵押評估值的影響較大。具體而言，農地面積、農田質量、地理位置和基礎設施狀況四個變量對新型經營主體農地評估值均存在顯著正向影響，其中農地面積的影響作用最強。但對于普通農戶，農地細碎化導致農田質量、地理位置和基礎設施等因素的重要性因規(guī)模不經濟而下降，因此對農地評估價值的影響均不顯著?？梢?，不論何種形式的農地產權，農地面積是影響農地抵押評估價值的關鍵變量，故農地抵押貸款更適用于解決經營規(guī)模較大的新型經營主體的融資需求。

2.經營項目及資產特征對新型經營主體農地流轉經營權抵押評估值的影響較大。具體而言，經營項目前景、經營項目成本、地上附著物價值、購買農業(yè)保險四個變量對新型經營主體農地評估價值影響均顯著為正。大部分普通農戶以種植傳統(tǒng)作物為主，項目前景和成本支出相對穩(wěn)定，農業(yè)保險的購買率較低，只有地上附著物價值這個變量對普通農戶農地評估價值影響顯著。由此可得經營主體科學合理地選擇農業(yè)項目是提高農地評估價值的關鍵，同時要提高農業(yè)保險意識，有效轉移農業(yè)風險。

3.農戶個體及家庭特征對普通農戶農地承包經營權抵押評估值的影響較大。具體而言，年齡、教育程度、城鎮(zhèn)工作人數(shù)三個變量對普通農戶農地抵押評估價值均存在顯著影響，但對于新型經營主體，只有農業(yè)收入占比變量在10%水平上對評估價值存在顯著正向影響。因此普通農戶進行農地承包經營權抵押貸款應重視自身素質條件和家庭收入來源的改善，進而提高生產活動盈利能力和還款能力。

4.地區(qū)經濟及政策環(huán)境特征對普通農戶和新型經營主體農地抵押評估值的影響大致相同。具體而言，經濟發(fā)展水平和交通便利條件均能顯著影響農地評估價值；而農地流轉市場對普通農戶的影響更顯著，原因在于農地流轉市場建設越完善，越有利于小規(guī)模的農地承包經營權進行流轉交易；風險擔保機制對于新型經營主體規(guī)?；牧鬓D經營權抵押貸款有更強的安全保障，因此對評估價值影響更顯著。因此，良好的經濟基礎和穩(wěn)定的政策環(huán)境有利于提高農地抵押產權的資本價值和流轉變現(xiàn)能力。

（三）穩(wěn)健性檢驗

考慮到農地抵押評估價值樣本數(shù)據(jù)出現(xiàn)尖峰或厚尾分布及存在異方差等情況，為探究各類影響因素對不同水平評估值影響的異質性，采用分位數(shù)回歸方法進行穩(wěn)健性檢驗。本研究選擇0.1、0.25、0.5、0.75和0.9五個分位點，估計結果如表4所示。

表4 分位數(shù)回歸結果

續(xù)表

從分位數(shù)估計的具體結果可得出，農地自身和農業(yè)項目兩類變量對農地評估價值在高分位點上的影響大于低分位點，原因在于樣本中農地評估值在30萬元以上的貸款農戶中，新型農業(yè)經營主體占到74.5%，即高分位點樣本以新型經營主體為主；而農戶個體及家庭特征變量對農地評估價值在低分點上的影響大于高分位點，主要由于樣本中農地評估價值在30萬元以下的貸款農戶中，普通農戶占到71.7%，即低分位點樣本以普通農戶為主。地區(qū)經濟及政策環(huán)境變量中只有經濟發(fā)展水平在五個分位點均通過顯著性檢驗，其他三個變量對不同分位點農地評估值的影響存在差異。分位數(shù)回歸結果與基準回歸結果一致。

五、結論與政策建議

（一）結論

本研究基于農地抵押貸款試點地區(qū)寧夏平羅和陜西高陵的調研數(shù)據(jù)，探討了農地經營權抵押評估價值的影響因素，并檢驗各類因素在不同產權屬性和不同農業(yè)主體農地評估值之間影響的異質性，所得結論如下：第一，農地自身及生產特征、農業(yè)項目及資產特征兩類變量對新型經營主體農地評估值的影響大于普通農戶，開展適度規(guī)模經營、加大農業(yè)基礎設施投入、科學合理地選擇經營項目、積極購買農業(yè)保險等措施均可增加農地的抵押評估價值。第二，農戶個體及家庭特征變量對普通農戶農地評估值的影響大于新型經營主體。為了提高農地抵押貸款對普通農戶的金融支持效應，價值評估時應該充分考慮抵押農地和經營項目等方面因素，降低貸款人個人和家庭等因素的權重。第三，地區(qū)經濟及政策環(huán)境變量對兩類主體農地評估值的影響基本相同。當?shù)卣畱蕴岣叩貐^(qū)經濟為首要任務，同時通過改善交通便利條件、搭建農地流轉交易平臺、構建風險保證機制等措施為農地價值提升創(chuàng)造良好的支撐條件。

（二）政策建議

第一，農地抵押價值評估前，地方政府不僅要積極引入獨立規(guī)范的第三方評估機構，并采用資格準入制度和定期考核機制，也要開設農村資產評估業(yè)務培訓，加大評估人才的培養(yǎng)。同時加強農地抵押貸款和價值評估管理辦法的政策宣傳，提高貸款農戶的金融認知水平和參與意愿，降低農地抵押價值影響因素的約束效應。

第二，農地抵押價值評估過程中，應充分考慮產權屬性差異對評估結果的影響，做到精準識別，分類施策。對普通農戶抵押的農地承包經營權，構建基于產權價值的評估模型，重點體現(xiàn)承包經營權的社會價值屬性；對于規(guī)模經營主體抵押的流轉經營權，構建基于公允價值的評估模型，重點體現(xiàn)供求關系下流轉經營權的市場價值。

第三，農地抵押價值評估后：地方政府一方面要積極建立由縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村三級土地流轉服務平臺組成的市場交易體系，解決抵押物處置變現(xiàn)的后顧之憂；另一方面要加強政策支持，建立多元化的風險防控機制，充分發(fā)揮政府貸款風險補償金的兜底作用，同時整合農業(yè)保險、機構擔保、巨災防范、惠農補貼等多種措施，形成多元化的風險防范體系。