文/陸卓玉

從2003年外資企業(yè)進(jìn)入中國催生出第一批高端長租公寓企業(yè)起，到2015年中國長租公寓企業(yè)進(jìn)入一個快速發(fā)展時期，國內(nèi)長租公寓行業(yè)的市場規(guī)范相比行業(yè)發(fā)展處于滯后狀態(tài)，行業(yè)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)缺失。2020年疫情突發(fā)，給長租公寓企業(yè)運(yùn)營帶來巨大挑戰(zhàn)，公寓企業(yè)“爆雷”頻發(fā)，引發(fā)了較大的社會問題。如何規(guī)范長租公寓企業(yè)以保障行業(yè)健康發(fā)展，成為政府、社會、行業(yè)需要研究與探討的問題。日本租賃住宅占比較大，租賃住房約占存量住房的36%，租賃住宅管理行業(yè)經(jīng)歷過房地產(chǎn)周期波動，形成了如大東建托這樣的一批租賃住宅管理企業(yè)。國內(nèi)長租公寓商業(yè)模式在建立初期也曾大量借鑒日本企業(yè)經(jīng)驗(yàn)，日本規(guī)范租賃住宅管理行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)值得我們學(xué)習(xí)與借鑒。

一、日本租賃住宅管理行業(yè)的現(xiàn)狀與問題

日本總務(wù)省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年日本存量住宅中，自有住宅占比61.2%，租賃住宅占比35.6%，其中約80.2%的租賃住宅為民間租賃住宅，它是日本居民住房選擇的一個重要組成部分。然而，由于租賃住宅管理行業(yè)規(guī)范不完善，接連出現(xiàn)業(yè)主與管理機(jī)構(gòu)之間的糾紛事件，并且有擴(kuò)大范圍的趨勢。

（一）日本租賃住宅管理行業(yè)的現(xiàn)狀

1.超過90%的租賃住宅部分或全部委托機(jī)構(gòu)運(yùn)營。

隨著日本總?cè)丝谶M(jìn)入負(fù)增長階段，人口老齡化程度加劇，一方面租賃住宅的招租難度增加，另一方面租賃住宅業(yè)主老齡化程度也在增加，業(yè)主將租賃住宅委托專業(yè)機(jī)構(gòu)管理的需求日益增加，超過90%的日本租賃住宅業(yè)主將租賃住宅的管理部分或者全部委托給專業(yè)公司。以招租與簽約為租賃住宅管理中的兩個關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，可將整個租賃住宅管理劃分為三個大環(huán)節(jié)：招租環(huán)節(jié)、簽訂租賃合同環(huán)節(jié)、租后管理環(huán)節(jié)。日本租賃住宅的管理形態(tài)主要分為四類：

其一，全部由業(yè)主自行管理；

其二，將招租、簽訂租賃合同的部分委托給專業(yè)機(jī)構(gòu)，其他部分由業(yè)主自行管理；

其三，將招租、簽約以及管理的一部分委托給專業(yè)機(jī)構(gòu)；

其四，全部委托給專業(yè)機(jī)構(gòu)管理。

據(jù)日本國土交通省調(diào)查，2010年日本租賃住宅中業(yè)主完全自行管理的占比只有9.2%，從招租、簽約到租后管理全部委托給專業(yè)機(jī)構(gòu)的占比最高，達(dá)到65.2%。

圖1 日本租賃住宅的四類管理形態(tài)及占比

2.約九成租賃住宅管理機(jī)構(gòu)受《宅地建物交易法》規(guī)范。根據(jù)日本國土交通省調(diào)查，2015年日本約有3.24萬個租賃住宅管理機(jī)構(gòu)，其中2.94萬個（占比90.7%）同時從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，受《宅地建物交易法》①（以下簡稱《宅建法》）規(guī)范?！墩ǚā分幸?guī)定了從事經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)必須滿足的條件，規(guī)定機(jī)構(gòu)必須備案登記，并對信息、從業(yè)公司、保證機(jī)構(gòu)、宅建士行為準(zhǔn)則分別進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定，保證房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為與經(jīng)紀(jì)行業(yè)運(yùn)行健康有序。

圖2 2015年日本租賃住宅管理機(jī)構(gòu)數(shù)量

3.業(yè)主與租賃住宅管理機(jī)構(gòu)之間的糾紛依舊嚴(yán)重。根據(jù)日本總務(wù)省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2000年以來日本民營租賃住宅租金水平呈現(xiàn)下降趨勢，民營木質(zhì)租賃住宅租金2018年較2008年下降5.5個百分點(diǎn)。隨著日本住宅空置率的上升與租金的下降，市場中不斷出現(xiàn)管理方租金轉(zhuǎn)賬延遲、押金不返還、無提前約定收取不合理租金管理報(bào)酬等不規(guī)范行為，甚至出現(xiàn)部分管理機(jī)構(gòu)破產(chǎn)導(dǎo)致業(yè)主租金難以回收的情況，租賃住宅管理從業(yè)者與業(yè)主之間的糾紛依舊嚴(yán)重。

圖3 1978-2018年日本各類租賃住宅月租金變化情況

（二）租賃住宅管理行業(yè)糾紛頻發(fā)的原因分析

1.租賃住宅管理行業(yè)中轉(zhuǎn)租模式風(fēng)險易發(fā)。日本租賃住宅的管理有兩種模式，一是受托管理模式，二是轉(zhuǎn)租模式。受托管理模式下，管理機(jī)構(gòu)接受出租方的租賃住宅管理委托，代替出租方對住宅進(jìn)行租賃管理。轉(zhuǎn)租模式下，管理機(jī)構(gòu)通過與所有者（出租方）簽訂轉(zhuǎn)租合同的方式代替所有者（出租方）成為出租方，然后以轉(zhuǎn)租出租方的身份將房屋出租給承租人，并直接進(jìn)行租賃房屋管理的。

圖4 兩種租賃住宅管理模式的區(qū)別

轉(zhuǎn)租模式容易產(chǎn)生風(fēng)險。日本住宅轉(zhuǎn)租模式一般為附帶建房式轉(zhuǎn)租模式，這種商業(yè)模式一般針對閑置土地持有者，在住宅用地上建設(shè)租賃住宅的同時保證租賃住宅建設(shè)完畢后一定期限的租金收益，幫助地主管理租賃住宅，省去業(yè)主管理麻煩，并有避稅效果，可以給業(yè)主帶來穩(wěn)定、安全的資產(chǎn)運(yùn)用回報(bào)。多數(shù)情況下，負(fù)責(zé)租賃住宅建設(shè)的建筑方與轉(zhuǎn)租方是關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)。轉(zhuǎn)租模式容易產(chǎn)生風(fēng)險主要有三個原因：

第一，租金存在變動風(fēng)險。首先，雖然管理機(jī)構(gòu)在轉(zhuǎn)租合同中會注明“租金不會下降”或者“保證穩(wěn)定租金”，但管理機(jī)構(gòu)在此合同中作為承租人受《借地借家法》②保護(hù)，有權(quán)向出租人（即物業(yè)所有者）提出降低租金的請求（《借地借家法》第32條第1項(xiàng)）。其次，多數(shù)合同中也會注明，每隔2年（或者5年）定期對租金進(jìn)行調(diào)整。

第二，后期可能會發(fā)生各類費(fèi)用支出。上一位居住者退租之后的房屋狀況不確定，可能會發(fā)生的保潔、修繕、外壁修補(bǔ)、防水修繕等費(fèi)用金額不等，多數(shù)合同中會約定由物業(yè)所有者承擔(dān)。

第三，部分原本在普通租賃關(guān)系中歸屬于業(yè)主的收入，在轉(zhuǎn)租合同中歸屬于租賃企業(yè)。一般日本住房租賃中歸業(yè)主所有的禮金與合約更新費(fèi)，在轉(zhuǎn)租模式中歸管理機(jī)構(gòu)所有；轉(zhuǎn)租合約剛開始的幾個月一般會設(shè)定幾個月的租客募集期，這段時間不能保證固定租金收益，因此這段時間的租金收入一般歸管理機(jī)構(gòu)所有。許多業(yè)主對這些收入的歸屬并不知情，導(dǎo)致業(yè)主在預(yù)估租金回報(bào)率時出現(xiàn)偏差，過高估計(jì)租賃的回報(bào)率。

轉(zhuǎn)租機(jī)構(gòu)會以長期穩(wěn)定租金收入為賣點(diǎn)，誘導(dǎo)客戶建設(shè)租賃住宅以獲取建筑訂單，后期租金下降，收支情況惡化，租金收入無法抵付客戶建造租賃住宅的貸款，導(dǎo)致最終業(yè)主不得不放棄租賃住宅的所有權(quán)。一些轉(zhuǎn)租機(jī)構(gòu)會對租金收益較差的業(yè)主提出大幅降低租金水平的請求，業(yè)主若不同意降低租金，就將面臨轉(zhuǎn)租合同被終止的風(fēng)險?，F(xiàn)實(shí)中確實(shí)存在業(yè)主拒絕降低租金、轉(zhuǎn)租機(jī)構(gòu)強(qiáng)行終止轉(zhuǎn)租協(xié)議并將入住客戶全部遷入附近由本公司管理的其他租賃住宅的情況。

2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)規(guī)范在租賃住宅管理方面存在空白區(qū)。一方面，存在《宅建法》規(guī)范下無需備案的租賃住宅管理機(jī)構(gòu)。日本國土交通省測算數(shù)據(jù)顯示，2015年有2648家租賃住宅管理機(jī)構(gòu)既非宅建從業(yè)機(jī)構(gòu)，也沒有在國土交通省進(jìn)行租賃住宅管理從業(yè)備案。另一方面，雖然大部分租賃住宅管理機(jī)構(gòu)同時為宅建從業(yè)機(jī)構(gòu)，《宅建法》可以保證這些機(jī)構(gòu)在租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中行為合理，但由于《宅建法》針對的是經(jīng)紀(jì)行為，其規(guī)范范圍截至簽訂租賃合同，并未對租后管理行為進(jìn)行具體規(guī)范。

圖5 《宅建法》規(guī)范租賃住宅管理時存在租后管理監(jiān)管空白

3.此前出臺的租賃住宅管理行業(yè)規(guī)范沒有強(qiáng)制效力。2011年12月，為了保護(hù)租賃雙方合法權(quán)益與租賃住宅運(yùn)營管理的健康運(yùn)行，日本國土交通省制定了租賃住宅管理行業(yè)的備案登記制度。2016年9月，國土交通省再次出臺了一系列規(guī)范租賃住宅管理業(yè)務(wù)的通知，要求備案機(jī)構(gòu)在簽訂租賃管理合同時進(jìn)行重要事項(xiàng)說明。但該登記制度屬于非強(qiáng)制制度，沒有強(qiáng)制效力。

雖然日本在規(guī)范租賃住宅管理業(yè)務(wù)上出臺了一系列規(guī)范性制度，但由于登記備案制度并不是強(qiáng)制的，只針對備案登記后的從業(yè)者，導(dǎo)致這些制度無法預(yù)防租賃管理行業(yè)與轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)可能產(chǎn)生的各種風(fēng)險。

二、出臺《租賃住宅管理業(yè)務(wù)規(guī)范法》

2017年9月，日本國土交通省組織“租賃住宅管理行業(yè)相關(guān)研討會”討論強(qiáng)化對租賃住宅管理行業(yè)與從業(yè)者的規(guī)范管理，并于2020年3月6日通過內(nèi)閣向眾議院提出《租賃住宅管理業(yè)務(wù)規(guī)范法》（以下簡稱《法律》）立法提案，2020年6月12日表決通過，租賃住宅管理機(jī)構(gòu)備案登記從不強(qiáng)制變?yōu)闈M足一定條件必須登記備案。

（一）明確《法律》的規(guī)范范圍

第一，《法律》明確了租賃住宅管理行業(yè)的經(jīng)營范圍不僅包括租賃管理維護(hù)業(yè)務(wù)，也包括與此相關(guān)的租賃合同簽訂與資金管理業(yè)務(wù)。根據(jù)《法律》規(guī)定，租賃住宅管理行業(yè)接受租賃住宅的出租人委托，開展以下業(yè)務(wù)（以下簡稱“管理業(yè)務(wù)”）：

其一，該委托租賃住宅的維護(hù)（住宅各居室與其他部分的定期檢查、清掃等，以及必要的修繕）業(yè)務(wù)（包括合同簽訂的居間、間接代理或者代理業(yè)務(wù)）；

其二，該委托租賃住宅相關(guān)的租金、押金、物業(yè)管理費(fèi)等其他金錢管理業(yè)務(wù)（僅限前述規(guī)定業(yè)務(wù)中包括的資金管理業(yè)務(wù)）。

圖6 《租賃住宅管理業(yè)務(wù)規(guī)范法》的規(guī)范范圍

第二，《法律》專門定義了轉(zhuǎn)租合同與轉(zhuǎn)租從業(yè)企業(yè)。據(jù)《法律》規(guī)定，“特定租賃合同”是指，租賃住宅的一種特殊租賃合同，即承租人將租賃住宅轉(zhuǎn)租給第三者，以此為經(jīng)營事業(yè)簽訂的合同。“特定轉(zhuǎn)租事業(yè)者”是指基于特定租賃合同將承租的租賃住宅轉(zhuǎn)租給第三者的經(jīng)營者。

（二）《法律》主要規(guī)范內(nèi)容

1.設(shè)立租賃住宅管理行業(yè)登記備案制度?！斗伞芬?guī)定，管理戶數(shù)超過200戶的租賃住宅管理從業(yè)者有義務(wù)在國土交通省登記備案，考慮到小規(guī)模管理從業(yè)者（管理戶數(shù)不滿200戶）租賃押金等金錢相關(guān)管理數(shù)額較小，不強(qiáng)制其備案。《法律》規(guī)定，登記備案的租賃住宅管理從業(yè)者必須盡到如表1所示的義務(wù)。

表1 登記備案租賃住宅管理從業(yè)者義務(wù)情況

2.規(guī)范轉(zhuǎn)租從業(yè)者與業(yè)主之間的合同行為。租賃管理行業(yè)的轉(zhuǎn)租模式中，從業(yè)者一方面使用“保證穩(wěn)定的租金收入”、“一定會有利潤”等勸誘說辭，另一方面又以租客減少等理由單方面減少租金，業(yè)主若不同意就解除合同，導(dǎo)致糾紛頻發(fā)。因此《法律》中專門設(shè)置了關(guān)于規(guī)范轉(zhuǎn)租合同的規(guī)定，包括：禁止不當(dāng)?shù)膭裾T行為，禁止過度宣傳與廣告，與業(yè)主簽訂同意轉(zhuǎn)租的委托合同前需要進(jìn)行重要事項(xiàng)說明，任何人均可以向國土交通大臣提出審查申請，此外還有相關(guān)處罰規(guī)定。

三、啟示與政策建議

隨著國內(nèi)租賃市場的不斷發(fā)展與人口老齡化程度的加深，中國租賃住宅管理需求會逐步增長。雖然租賃住宅管理的部分商業(yè)模式存在一定的風(fēng)險易發(fā)性，但是通過合理的行業(yè)管理與規(guī)范措施的實(shí)施，可以實(shí)現(xiàn)行業(yè)健康發(fā)展。在借鑒日本規(guī)范租賃住宅管理行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，本文提出以下建議：

一是以租賃管理而非租賃成交為目的的租賃管理經(jīng)營行為（包括租賃委托管理、轉(zhuǎn)租/包租等業(yè)務(wù)模式）與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為有較大的區(qū)別，應(yīng)當(dāng)分別進(jìn)行規(guī)范管理。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)主要是以成交/交易為目的的經(jīng)營行為，租賃經(jīng)紀(jì)行為也僅僅是以促成租賃合約簽訂為目的，不涉及后續(xù)的租賃管理。從日本行業(yè)規(guī)范法律的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)可以發(fā)現(xiàn)，如果將以租賃管理為經(jīng)營目的的租賃住宅管理行業(yè)歸入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)加以管理，將出現(xiàn)租后管理行為的規(guī)范空白。

二是除包租/轉(zhuǎn)租模式外，允許租賃管理與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)混業(yè)經(jīng)營。雖然租賃住宅管理經(jīng)營與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的經(jīng)營目的不同，但多數(shù)情況下，招租與租賃合同簽訂是機(jī)構(gòu)獲得業(yè)主租賃住宅管理委托的前置條件。日本租賃住宅管理企業(yè)超過九成同時從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，大部分企業(yè)屬于混業(yè)經(jīng)營。為了順應(yīng)經(jīng)濟(jì)與行業(yè)發(fā)展規(guī)律，應(yīng)當(dāng)允許租賃住宅管理機(jī)構(gòu)混業(yè)經(jīng)營。另外，我國《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十五條禁止房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)賺取租金差價，為避免經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)借包租與轉(zhuǎn)租名義賺取租金差價，建議單獨(dú)規(guī)定禁止從事包租與轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)的租賃管理機(jī)構(gòu)混業(yè)經(jīng)營。

三是租賃住宅管理機(jī)構(gòu)管理規(guī)模達(dá)到一定戶數(shù)的應(yīng)強(qiáng)制其備案登記，并嚴(yán)格規(guī)范備案企業(yè)的責(zé)任義務(wù)。從日本租賃住宅管理行業(yè)的發(fā)展歷史可以發(fā)現(xiàn)，將租賃住宅轉(zhuǎn)租給第三方以收取租金差價的經(jīng)營模式在遭遇市場租金大幅波動或長期持續(xù)下降時是天然存在經(jīng)營風(fēng)險的，租賃管理企業(yè)與業(yè)主之間容易出現(xiàn)糾紛，最終導(dǎo)致業(yè)主方遭受經(jīng)濟(jì)損失?？紤]到租賃住宅管理的轉(zhuǎn)租模式容易引發(fā)各類風(fēng)險，建議嚴(yán)格規(guī)范已備案的租賃住宅管理機(jī)構(gòu)的責(zé)任義務(wù)。可參考日本經(jīng)驗(yàn)，規(guī)定備案機(jī)構(gòu)必須在經(jīng)營場所配備具備資質(zhì)的租賃業(yè)務(wù)管理者，簽訂委托合同前必須進(jìn)行重要事項(xiàng)說明，將機(jī)構(gòu)運(yùn)營資金與租金、定金分開管理，定期向業(yè)主進(jìn)行經(jīng)營情況報(bào)告。

注釋

①《宅地建物交易法》，相當(dāng)于日本的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，主要用于規(guī)范不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為，規(guī)范范圍涉及建筑（主要是住宅，但不僅限于住宅）、住宅用地流通的各個環(huán)節(jié)（包括買賣、交換與租賃）。

② 《借地借家法》，日本用于保護(hù)租賃關(guān)系中租借方的專門法律。