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        基于灰色關(guān)聯(lián)度的房地產(chǎn)價格影響因素探析

        2021-12-16 22:39:32王調(diào)調(diào)鄧宇
        科技信息·學(xué)術(shù)版 2021年34期
        關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)價格灰色關(guān)聯(lián)度影響因素

        王調(diào)調(diào) 鄧宇

        摘要:為了遏制快速上漲的房價,厘清銀川市房地產(chǎn)價格影響因素,同時提供一套相對應(yīng)的調(diào)控體系?;谀壳皩τ阢y川市房地產(chǎn)價格影響因素分析多是在定性分析層面,采用灰色關(guān)聯(lián)度分析法,以2011—2018年寧夏建統(tǒng)計年鑒、銀川統(tǒng)計年鑒為研究基礎(chǔ),建立數(shù)學(xué)模型開展定量分析。從分析結(jié)果來看,居民消費價格指數(shù)、人口、住宅銷售面積、房屋竣工面積、房屋施工面積對房地產(chǎn)價格影響最為顯著。大量外來人口來銀,改善住房住型需求的增加及政府規(guī)劃都是銀川市市區(qū)房價持續(xù)上漲的原因,因此采用限購及稅率等措施限制來購買二套及以上房屋的購買量。

        關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)價格;影響因素;灰色關(guān)聯(lián)度

        2020年七、八月份銀川市房價漲幅連續(xù)居全國第一,引起了各方的高度關(guān)注。“房子是用來住的,不是用來炒的”的政策基調(diào),地方政府迅速出臺了一系列調(diào)控措施,房價的漲幅得以回落,但城市居民對于房價的感受依然是偏高。找出影響房價的相關(guān)因素,精準(zhǔn)采取調(diào)控措施調(diào)控房價。房價影響因素的研究分別基于不同角度,各有側(cè)重;在對房價影響因素進(jìn)行分析時所采用的方法各有優(yōu)勢與不足。目前對于銀川市影響房地產(chǎn)價格因素的研究大多采用定性分析,使用數(shù)學(xué)方法進(jìn)行定量分析較少。并且文章中所提出的調(diào)控措施大同小異,就一個地區(qū)而言針對性不強。本文采取灰色關(guān)聯(lián)度分析法,定量探討相關(guān)因素對房地產(chǎn)價格影響的相對重要性,計算出各個因素的關(guān)聯(lián)度大小,針對分析結(jié)果為銀川市房價調(diào)控政策做出建議。

        1.房地產(chǎn)價格影響因素分析方法的確定

        1.1. 分析方法的確定

        灰色關(guān)聯(lián)度分析(Grey elation Analysis,GRA),是一種多因素統(tǒng)計分析的方法。簡單來說,是在一個信息不確定性和不完全性的系統(tǒng)中,按照其發(fā)展態(tài)勢,分析一種指標(biāo)與其他幾個因素之間的變化關(guān)系,也就是關(guān)聯(lián)度。如果它們之間變化的態(tài)勢一致,說明關(guān)聯(lián)度較高;反之關(guān)聯(lián)度較低。

        1.2.房地產(chǎn)價格影響因素的選取

        根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)理論,影響房地產(chǎn)價格的因素可以歸類為需求端和供給端的因素。需求端是以消費者為出發(fā)點,以市場需求為衡量。供給端則是以供給為考量,從市場供給分析房地產(chǎn)價格升降的原因。

        需求是指消費者在一定價格條件下對某種商品的需求量,它包括消費者的購買意愿和支付能力。影響消費者市場需求的因素包括商品自身價格、消費者的偏好、消費者收入、替代品的價格、互補品的價格、消費者對未來收入的預(yù)期及其他影響因素。從需求角度來看,居民的購買能力是決定其是否買賣房屋的關(guān)鍵,影響居民購買能力的因素主要有居民可支配收入、居民消費價格指數(shù)、地區(qū)生產(chǎn)總值等。地區(qū)生產(chǎn)總值反映了某地區(qū)的經(jīng)濟實力和市場規(guī)模,是衡量區(qū)域經(jīng)濟狀況的最佳指標(biāo)。居民可支配收入是居民可自由支配的收入,反映了當(dāng)?shù)鼐用竦南M力和購買力。居民消費價格指數(shù)是居民家庭一般所購買的消費品和服務(wù)項目價格水平變動情況的宏觀經(jīng)濟指標(biāo),反映居民家庭購買消費商品及服務(wù)的價格水平變動情況,也就是各地商品價格變動情況。

        供給是指特定市場在一定時期內(nèi),與每一銷售價格相對應(yīng),生產(chǎn)者愿意并且能夠提供的商品數(shù)量。影響市場供給的因素有商品價格、生產(chǎn)成本、生產(chǎn)技術(shù)、價格預(yù)期及相關(guān)產(chǎn)品價格等。在房地產(chǎn)市場中,影響房屋供給量的主要因素有房地產(chǎn)企業(yè)本年完成投資、房屋竣工面積、房屋施工面積等,這些因素決定某段時期內(nèi)房地產(chǎn)市場準(zhǔn)現(xiàn)房和期房存量.

        1.3.影響因素及數(shù)據(jù)選取

        根據(jù)上文的分析并依據(jù)數(shù)據(jù)收集的可操作性、簡單性、科學(xué)性、可獲得性的原則,從需求端選取地區(qū)生產(chǎn)總值、居民消費價格指數(shù)、城鎮(zhèn)居民可支配收入、人口四個影響因素,從供給端選取住宅銷售面積、商品房銷售面積、房地產(chǎn)企業(yè)(單位)本年完成投資、房屋竣工面積、商品房待售面積、房屋施工面積六個影響因素,作為數(shù)據(jù)研究基礎(chǔ)。

        2.房地產(chǎn)價格影響因素的實證分析

        2.1.確定參考序列和比較序列

        參考序列用以反映系統(tǒng)行為特征,這里選擇銀川市市區(qū)新房均價作為參考序列,以2011—2018年銀川市市區(qū)新房價格來反映2011-2018年銀川市市區(qū)新房價格變化態(tài)勢 。選取地區(qū)生產(chǎn)總值、居民消費價格指數(shù)、城鎮(zhèn)居民可支配收入、人口、住宅銷售面積、商品房銷售面積、房地產(chǎn)企業(yè)(單位)本年完成投資、房屋竣工面積、商品房待售面積、房屋施工面積作為比較序列,分析上述因素與房地產(chǎn)價格之間的發(fā)展變化關(guān)系。

        參考序列為 Y={Y(1),Y(2),…,Y(n)},即2011-2018年各年銀川市市區(qū)新房均價。比較序列為Xi={xi(1),xi(2),…,xi(n)},i=1,2,…,m},該指標(biāo)體系中比較序列即為:X1(地區(qū)生產(chǎn)總值)、X2(城鎮(zhèn)居民消費價格指數(shù))、X3(城鎮(zhèn)居民可支配收入)、X4(年末總?cè)丝冢5(住宅銷售面積)、X6(固定資產(chǎn)投資額)、X7(竣工房屋面積)、X8(城鎮(zhèn)人口)、X9(商品房施工面積)。

        2.2.無量綱化處理

        由于不同種類的指標(biāo)之間其計量單位和數(shù)量級有所不同,所以不能直接進(jìn)行數(shù)據(jù)的比較分析。因此在進(jìn)行數(shù)據(jù)分析之前,先對數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理。在此次計算中,采用初始值法:對表1數(shù)據(jù)進(jìn)行處理。

        2.3.2計算關(guān)聯(lián)系數(shù)

        根據(jù)公式,借助表3進(jìn)行輔助,利用SPSS軟件進(jìn)行計算。其中ρ越小,分辨力越大。通常ρ的取值區(qū)間為(0,1),具體取值可視情況而定。當(dāng)ρ≤0.5463時,分辨力最好,通常ρ=0.5,故本次計算中取ρ=0.5

        2.4? 計算關(guān)聯(lián)度

        結(jié)果分析。根據(jù)計算結(jié)果,上述影響房價的因素的關(guān)聯(lián)度均大于0.5,說明選取的因素對銀川市市區(qū)房價都有影響。關(guān)聯(lián)度大于0.9的有居民消費價格指數(shù)、人口、住宅銷售面積、房屋竣工面積、房屋施工面積,關(guān)聯(lián)度在0.8—0.9之間的有城鎮(zhèn)居民可支配收入、地區(qū)生產(chǎn)總值、商品房銷售面積和商品房待售面積,在0.7—0.8之間是房地產(chǎn)企業(yè)(單位)本年度完成投資。說明居民消費價格指數(shù)、人口、住宅銷售面積、房屋竣工面積、房屋施工面積對銀川市市區(qū)房地產(chǎn)價格影響較大,其中居民消費價格指數(shù)、人口為需求端的影響因素,住宅銷售面積、房屋竣工面積、房屋施工面積則為供給端的影響因素。

        從上述結(jié)果來看,居民消費價格指數(shù)與銀川市房價的關(guān)聯(lián)度最大,這說明,當(dāng)物價上漲時,房價也隨之上漲。關(guān)聯(lián)度大于0.9的六個影響因素中,屬于供給端的因素就有四個,可以體現(xiàn)出新房均價與市場中房屋供應(yīng)量緊密相關(guān)。

        3.結(jié)論及政策建議

        根據(jù)上述分析,居民消費價格指數(shù)和人口對對銀川市新房均價影響最大。近年來,隨著經(jīng)濟快速發(fā)展,居民收入增加,物價水平不斷提高,同時,銀川市周邊石嘴山、中衛(wèi)、吳忠等市的人群,周圍省份,如陜北、內(nèi)蒙古的人,以及在銀川外來務(wù)工人員,都選擇在銀川市內(nèi)買房,使得銀川市的房屋需求量逐年增加,房地產(chǎn)市場快速發(fā)展。同時,隨著消費者對住房需求的升級,剛需減少,高品質(zhì)改善住房住型需求增加,且此類房屋數(shù)量嚴(yán)重不足,開發(fā)商順應(yīng)市場需求,轉(zhuǎn)變營銷策略,建設(shè)更多高品質(zhì)住房,這也使得房價節(jié)節(jié)升高。面對逐年增長的房價,政府雖然采取了一系列調(diào)控措施,但是效果不理想,其面臨的困難依舊很大。同時銀川市“南進(jìn)北拓”的發(fā)展戰(zhàn)略,讓開發(fā)商每年可以拿到大量土地,開發(fā)新樓盤,每年市場中都有房屋存量增加。這些原因使得銀川市新房均價不斷增加,居高不下。

        供給需求兩端齊發(fā)力,增加供給限制投資購買。人口是影響房價的一重大因素,隨著銀川市人都的快速增加,住房需求必然加大。居民住房需求有剛需和改善型,增加供給主要面對剛需需求,政府要加大對廉租房、經(jīng)濟適用房的財政投入,有計劃地增加供應(yīng)面積。堅持“房子是用來住的”,通過房產(chǎn)稅等政策打擊惡性炒房,對與多套房購買者,采用限購或提高稅率等措施限制購買,使住房滿足中低收入者的住房剛需或合理的改善性需求。

        引導(dǎo)消費者進(jìn)行合理投資。利用各種媒體宣傳合理的投資理念,使消費樹立正確的住房消費觀念,進(jìn)行合理投資。同時,加大對首套房的優(yōu)惠力度,增加對二套及以上購房的限制條件,建設(shè)健康的房地產(chǎn)市場。

        參考文獻(xiàn):

        [1]邱俊柯,范曉萱,甘林針.成都市房價影響因素灰色關(guān)聯(lián)度分析[J].合作經(jīng)濟與科技,2016(19):103-105.

        [2]魯剛. 聊城市新建住宅商品房價格影響因素實證分析[D].山東建筑大學(xué),2017.

        [3]杜漸.河北省房地產(chǎn)價格影響因素分析[J].市場研究,2020(01):50-51.技,2017(10):263-266.

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        [5]張哲源,王秀麗,李恒凱.中小城市住宅價格空間分布及影響因素分析——以贛州市為例[J].測繪科學(xué),2020,45(06):172-179

        作者簡介:王調(diào)調(diào)(1997—),女,學(xué)士,主要從事房地產(chǎn)開發(fā)與管理研究。

        通訊作者:鄧宇(1967—),男,博士研究生,主要從事城鄉(xiāng)建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)研究。

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