連平

人口增長和流動是影響房地產(chǎn)市場需求的中長期決定性因素。隨著經(jīng)濟不斷發(fā)展，人口從農(nóng)村向城市、從小城市向中心城市、從經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)向發(fā)達地區(qū)集中，是世界范圍城市化發(fā)展的普遍規(guī)律，也是中國未來人口流動和城市化發(fā)展的長期趨勢。

人口聚集效應(yīng)意味著帶來新的人口紅利，人口向少數(shù)地區(qū)集中會為流入地帶來區(qū)域性的人口紅利，催生流入地的住房需求增長。土地和金融則是決定房地產(chǎn)市場供給的關(guān)鍵因素。目前，我國大多數(shù)熱點城市的土地供應(yīng)和金融資源與人口流動并不完全匹配。在新型城鎮(zhèn)化背景下，為了更好地滿足流動人口住房需求、提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量、緩解人口流失地區(qū)財政支出壓力，有必要提高土地和金融資源的配置效率，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

要盤活存量建設(shè)用地，推動存量商業(yè)用地轉(zhuǎn)住宅用地。新一輪城市土地市場改革過程中，土地規(guī)劃需要摒棄外延擴張和粗放利用的老路，向以結(jié)構(gòu)性調(diào)整促進房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展的道路轉(zhuǎn)型。建議減少城鎮(zhèn)建設(shè)用地審批中工業(yè)用地比重，增加住宅、商服用地比重，優(yōu)化城市用地結(jié)構(gòu)，促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，制定工業(yè)用地轉(zhuǎn)商業(yè)、住宅用地權(quán)屬處理及其未來增值收益分配的切實可行的辦法。

重視現(xiàn)有城市存量土地的再開發(fā)及利用。隨著經(jīng)濟結(jié)構(gòu)改善和產(chǎn)業(yè)鏈調(diào)整，大城市產(chǎn)業(yè)迭代后留存下大量低效的土地，諸如老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、“工業(yè)銹帶”等地塊。根據(jù)國內(nèi)外城市發(fā)展的歷史經(jīng)驗，相較于對新增農(nóng)地轉(zhuǎn)城市用地的開發(fā)而言，存量土地開發(fā)的成本要更低廉。

鼓勵有條件的農(nóng)村宅基地進入土地流通市場?！笆奈濉逼陂g，應(yīng)當(dāng)鼓勵農(nóng)村宅基地進入流通市場，穩(wěn)慎改革農(nóng)村宅基地制度。據(jù)統(tǒng)計，目前我國農(nóng)村空置宅基地約3000萬畝，相當(dāng)于目前所有城市建成區(qū)的37%。逐步釋放部分空置宅基地不僅有助于降低地價，也可激活農(nóng)村居民對宅基地權(quán)益屬性。有必要加快完成房地一體的宅基地使用權(quán)確權(quán)登記頒證，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財產(chǎn)權(quán)，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)；鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置房屋；推動各地制定省內(nèi)統(tǒng)一的宅基地面積標準，探索對增量宅基地實行集約有獎、對存量宅基地實行退出有償?shù)葯C制。

嘗試土地指標跨區(qū)交易，解決重點城市土地指標不足問題。隨著新型城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進，人口不斷向發(fā)達地區(qū)聚集，導(dǎo)致我國重點城市建設(shè)用地指標十分緊缺，土地資源供給和空間保障的矛盾、城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展和居民住房保障的矛盾突出。對于重點城市而言，在建設(shè)用地指標的約束下，既要保證重大產(chǎn)業(yè)項目的用地需求又要保證居民的居住需求變得十分困難。相反，對于中西部欠發(fā)達地區(qū)而言，土地資源豐富，但由于經(jīng)濟欠發(fā)達，土地價值較低，城市建設(shè)用地指標較為充足。建議建立土地指標跨區(qū)域交易制度，推動土地要素市場化改革。通過發(fā)揮經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)資金和欠發(fā)達地區(qū)資源豐富的互補優(yōu)勢，可以在不增加全國土地建設(shè)用地指標條件下，有效地緩解重點城市工業(yè)用地和住宅用地供給的矛盾，同時又可以增加欠發(fā)達地區(qū)的財政收入。