任澤平

房地產(chǎn)稅試點(diǎn)終于來了！2021年10月23日，全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的決定（以下簡稱《決定》）發(fā)布。

房地產(chǎn)稅改革加快。近年來重要會議及文件中多次提及房地產(chǎn)稅，相比此前表態(tài)，本次《決定》進(jìn)一步明確了房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的改革目標(biāo)、實(shí)施路徑、征收對象等。

一、房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的原因

第一，調(diào)控房地產(chǎn)，嚴(yán)格落實(shí)“房住不炒”，增加保有環(huán)節(jié)成本。自2016年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出“房住不炒”后，每年政府工作報(bào)告都以此定調(diào)當(dāng)年房地產(chǎn)市場?！稕Q定》提出：“為積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法與改革，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)和土地資源節(jié)約集約利用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。

因此，此次試點(diǎn)地區(qū)應(yīng)該以房價(jià)上漲壓力較大的熱點(diǎn)城市為主，比如長三角、珠三角、京津冀等地區(qū)以及部分區(qū)域中心城市。同時(shí)，扣除抵扣面積以后，對于投機(jī)炒房的多套房和豪宅的征稅力度可能較大。

第二，隨著房地產(chǎn)大開發(fā)時(shí)代漸進(jìn)尾聲，土地財(cái)政難以為繼，存量房時(shí)代到來，從土地財(cái)政向房地產(chǎn)稅轉(zhuǎn)型是大勢所趨、形勢所迫。

根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，2020年我國常住人口口徑的城鎮(zhèn)化率為63.9%，考慮到2.86億農(nóng)民工在農(nóng)村留守的家屬（其中，外出農(nóng)民工16959萬人，本地農(nóng)民工11601萬人），如果能夠?qū)崿F(xiàn)農(nóng)民工市民化和基本公共服務(wù)均等化，我國寬口徑的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到75%左右，而發(fā)達(dá)國家的城鎮(zhèn)化率普遍在80%-90%之間，快速城鎮(zhèn)化階段漸進(jìn)尾聲，土地財(cái)政難以為繼。根據(jù)我們的測算，土地加稅收成本占房價(jià)的6成左右。

根據(jù)財(cái)政部數(shù)據(jù)，2020年地方政府與房地產(chǎn)相關(guān)收入總額10.4萬億，其中國有土地出讓金收入8.4萬億，5個(gè)房地產(chǎn)特有稅種稅收合計(jì)1.97萬億。2012-2020年土地出讓金占地方財(cái)政收入的比例由20.0%增至30.4%;2012-2020年土地出讓收入和房地產(chǎn)專項(xiàng)稅合計(jì)占地方財(cái)政收入從27.1%升至37.6%。

第三，地方財(cái)政吃緊，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，完善地方主體稅，增加地方穩(wěn)定的稅收來源。

在美國，地方的主體稅是房地產(chǎn)稅、消費(fèi)稅和個(gè)人所得稅。當(dāng)前我國地方收入壓力大，主因是地方政府隱性債務(wù)監(jiān)管趨嚴(yán)和房地產(chǎn)市場不景氣。2021年5月以來，房地產(chǎn)銷售快速降溫，9月商品房銷售面積和銷售額同比分別為-13. 2%和-15.8%;土地大幅流拍，截至10月17日，實(shí)施土地集中供應(yīng)的掛牌地塊822宗，流拍地塊266宗，流拍率高達(dá)32 .4%，其中北京、廣州、杭州、沈陽流拍率超50%。

第四，房產(chǎn)為居民主要財(cái)富資產(chǎn)，房地產(chǎn)稅改革立法有助于發(fā)揮其調(diào)節(jié)個(gè)人收入分配、縮減貧富差距功能，實(shí)現(xiàn)“共同富?！薄?/p>

居民部門主要繳納收入稅（工薪所得、勞務(wù)所得、稿酬所得、財(cái)產(chǎn)租賃所得等），財(cái)產(chǎn)稅基本為零。但在經(jīng)濟(jì)高速增長后，社會積累了大量的存量財(cái)富，僅靠工資征稅來調(diào)節(jié)收入差距已經(jīng)力有不逮，開征財(cái)產(chǎn)稅（主要是房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)贈與稅）既能調(diào)節(jié)高收入，也能為低收入群體的社會保障提供資金支持。

中國收入差距處于較高水平，2019年中國收入基尼系數(shù)0.465，高于0.4這一警戒線。財(cái)富差距在世界處于中等偏低水平，但快速上升，2020年中國財(cái)富排名前1%居民占總財(cái)富的比例升至30.6%。

二、房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的方案

1）從稅源看，此次試點(diǎn)地區(qū)將以房價(jià)上漲壓力較大的熱點(diǎn)城市為主，比如長三角、珠三角、京津冀等地區(qū)以及部分區(qū)域中心城市。采取熱點(diǎn)城市試點(diǎn)方式，除了技術(shù)難度下降之外，還有就是復(fù)雜性下降。如果全國普征房地產(chǎn)稅，需要實(shí)現(xiàn)全國不動產(chǎn)實(shí)名制和房地產(chǎn)聯(lián)網(wǎng)，而根據(jù)美國、韓國、英國等經(jīng)驗(yàn)，不動產(chǎn)實(shí)名制和金融實(shí)名制是現(xiàn)代國家治理的基礎(chǔ)，既是經(jīng)濟(jì)改革，也是政治改革。

2）從課稅對象看，以存量房為基礎(chǔ)征稅的可能性較大。此前上海與重慶試點(diǎn)效果未達(dá)預(yù)期的原因之一是其課稅對象范圍過小，上海僅對新購住宅征稅，重慶僅對高端住宅征稅。隨著一二線城市進(jìn)入存量房時(shí)代，增量住宅增速放緩，課稅對象將以存量房為基礎(chǔ)。

3）從課稅依據(jù)看，預(yù)計(jì)我國房地產(chǎn)稅試點(diǎn)將以市場評估價(jià)值為征稅基礎(chǔ)?；诎l(fā)達(dá)國家、上海重慶方案的經(jīng)驗(yàn)，有以虛擬租金或市場評估價(jià)值為征稅基礎(chǔ)兩種方式，預(yù)計(jì)我國房地產(chǎn)稅試點(diǎn)將以市場評估價(jià)值為征稅基礎(chǔ)，并且根據(jù)家庭成員人數(shù)、撫養(yǎng)負(fù)擔(dān)、生育狀況、特殊群體等給予抵扣面積或稅收優(yōu)惠。

4）從稅率看，可能由國務(wù)院劃定稅率范圍、各地因城施策確定差異化稅率，且整體稅率不會太高。根據(jù)發(fā)達(dá)國家及上海重慶經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)稅率主要采取累進(jìn)稅率、平均稅率方式，且稅率較低。此前上海重慶分別采用0.4%、0.6%兩檔和0.5%、1%、1. 2%三檔稅率，預(yù)計(jì)試點(diǎn)城市將因城施策，稅率一開始不會太高。

5）從稅收優(yōu)惠看，可能采取首套免征和免征面積相結(jié)合的方式，同時(shí)對剛需及特殊群體免征。此前上海試點(diǎn)方案的免征面積是人均居住面積的2倍，預(yù)計(jì)此次試點(diǎn)將對免征面積做出調(diào)整，以擴(kuò)大稅基。

6）目前爭議點(diǎn)主要是：由于交易環(huán)節(jié)的契稅、土地增值稅等較重，開征存量環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅，能否降低交易環(huán)節(jié)稅負(fù)，否則居民整體稅負(fù)提升較大;如何解決解釋民用住宅土地使用權(quán)年限70年和房地產(chǎn)稅的關(guān)系及合理性，70年以后怎么辦，能否給居民穩(wěn)定預(yù)期;推出時(shí)點(diǎn)的選擇，前期“三道紅線”、貸款集中度管理、限購限貸等政策集中出臺，當(dāng)前房地產(chǎn)市場和土拍市場不景氣。

三、房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的影響

由于此次房地產(chǎn)稅開征以試點(diǎn)為主，征稅力度一開始可能不會太大，循序漸進(jìn)。2018年美國各州房地產(chǎn)稅實(shí)際稅率為0. 27%-2 .4%。但是，也要防止運(yùn)動式“減碳”等重演。短期來看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場銷售清淡、土地市場大幅流拍，因此房地產(chǎn)稅在這個(gè)時(shí)點(diǎn)推出對市場壓力不小，具體影響程度取決于征稅力度。理想的政策推出時(shí)點(diǎn)應(yīng)該是房地產(chǎn)周期向上、市場銷售火熱的時(shí)候，如2015-2016年，市場和企業(yè)能接得住。

當(dāng)然，政策從研究、制定到落地有時(shí)間跨度。我們之前提出“房地產(chǎn)是最堅(jiān)硬的泡沫，力爭軟著陸，避免硬著陸，用時(shí)間換空間”。

長期來看，房地產(chǎn)稅對具體區(qū)域的影響還是取決于供求關(guān)系。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，在供不應(yīng)求和貨幣超發(fā)的情況下，稅負(fù)可以轉(zhuǎn)嫁，反之則無法轉(zhuǎn)嫁甚至增加區(qū)域市場壓力。房地產(chǎn)長期看人口、中期看土地、短期看金融。根據(jù)我們的研究，未來中國人口將向都市圈城市群和區(qū)域中心城市集聚，人口流入和流出地區(qū)的房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)明顯分化，這在美國、日本等均發(fā)生過。

據(jù)測算，2020年中國城鎮(zhèn)住房套戶比為1.09，一線、二線、三四線城市分別為0.97、1.08、1.12，中國住房整體已經(jīng)靜態(tài)平衡，但是區(qū)域供求差異極大。隨著人口往都市圈城市群流入，未來仍面臨住房短缺現(xiàn)象，但東北、西北以及非都市圈城市群的低能級城市，由于人口外遷嚴(yán)重，不僅已經(jīng)出現(xiàn)供給過剩，而且未來過剩程度還將加深。

長遠(yuǎn)來看，住房制度改革的治本之策是城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定和房地產(chǎn)稅，從而實(shí)現(xiàn)供求平衡，以改變當(dāng)前人地錯配、供求分離以及一二線高房價(jià)、三四線高庫存的問題。

四、展望

經(jīng)全國人大授權(quán)，預(yù)計(jì)未來房地產(chǎn)稅將在房價(jià)上漲壓力較大的熱點(diǎn)城市試點(diǎn)，力度大于上海和重慶現(xiàn)有試點(diǎn)。試點(diǎn)后將逐步擴(kuò)圍?！稕Q定》提出：“本決定授權(quán)的試點(diǎn)期限為五年。條件成熟時(shí)，及時(shí)制定法律。”隨著存量房時(shí)代來臨，從土地財(cái)政向房地產(chǎn)稅轉(zhuǎn)型開始啟動。

據(jù)測算，2020年中國住房市值418萬億元，是GDP的4.1倍，占股債房市值的66%。從住房市值與GDP的比例看，2020年中國為414%，高于美國、日本、德國、英國、法國的148%、233%、271%、339%、354%。

2000-2020年中國住房市值從23萬億元增加到418萬億元，年均增長15.6%;人均住房市值從1.8萬元到29.6萬元，年均增長15%，高于人均GDP的12.3%;城鎮(zhèn)人均住房市值從4.5萬元到43.4萬元，年均增長12%。

什么是大勢？就是降低房地產(chǎn)、金融、教育、互聯(lián)網(wǎng)等的利潤和壟斷，以及由此引發(fā)的過去長期對民生和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的擠壓和成本，大力發(fā)展制造業(yè)、硬科技、實(shí)體經(jīng)濟(jì)、新能源、新基建、資本市場等。百年未遇之大變局，也是百年未有之大機(jī)遇。

看清這一大趨勢，至關(guān)重要。每個(gè)企業(yè)每個(gè)人最終都是時(shí)代的產(chǎn)物。中國未來中長期面臨三大挑戰(zhàn)：中美貿(mào)易摩擦及脫鉤風(fēng)險(xiǎn);人口老齡化少子化加速到來;房地產(chǎn)最堅(jiān)硬的泡沫如何避免硬著陸，實(shí)現(xiàn)軟著陸。

面對這三大挑戰(zhàn)，我們實(shí)施了一系列戰(zhàn)略和政策調(diào)整，比如實(shí)現(xiàn)科技自立自強(qiáng)、解決“卡脖子”技術(shù)、注冊制和北交所為“專精特新”服務(wù)、大力推進(jìn)新能源和新能源汽車革命、放開三孩、清理校外培訓(xùn)、延遲退休年齡、反壟斷和防止資本無序擴(kuò)張、試點(diǎn)房產(chǎn)稅、三道紅線、貸款集中度管理等。如果你選擇做正確的事，運(yùn)氣就在你這邊。

五、他山之石：美國、英國、日本如何征收房地產(chǎn)稅

各國房產(chǎn)稅形式多樣，政策不一。從計(jì)稅基礎(chǔ)看，主要有兩種：一是以虛擬租金為征稅基礎(chǔ);二是以評估價(jià)值為征稅基礎(chǔ)。從稅率看，發(fā)達(dá)國家主要采用累進(jìn)稅率和平均稅率。從稅收優(yōu)惠看，發(fā)達(dá)國家主要采用稅額抵扣、延遲納稅、減稅、設(shè)置起征點(diǎn)等方式。

1）美國土地、房屋一體化征稅，房地產(chǎn)稅以評估價(jià)值為計(jì)稅基礎(chǔ)，評估價(jià)值與市場價(jià)值接近，稅率通過地方政府“以支定收”確定。美國對土地、房屋實(shí)行一體化征稅模式，通常由郡政府統(tǒng)一征收，然后劃轉(zhuǎn)到相應(yīng)部門。房地產(chǎn)稅=評估價(jià)值×評估率×名義稅率。

從計(jì)稅基礎(chǔ)看，美國以評估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)，評估價(jià)值和市場價(jià)值較為接近;有些州并不對評估價(jià)值進(jìn)行全額征收，而是設(shè)置評估率，用以調(diào)節(jié)不同類型房產(chǎn)的實(shí)際稅率。從稅率看，美國通過“以支定收”確定稅率，地方政府根據(jù)財(cái)政預(yù)算支出與收入、房地產(chǎn)評估價(jià)值和評估率確定稅率。從稅收優(yōu)惠看，美國通過稅額抵扣、延遲納稅的方式給予剛需、老年人、殘疾人、低收入群體稅收優(yōu)惠。

2）英國房產(chǎn)稅起源于十七世紀(jì)中期英格蘭的“爐灶稅”，即以一戶所擁有的爐灶數(shù)量作為征稅對象的稅種，用于為貧民提供救濟(jì)。

現(xiàn)今英國住房財(cái)產(chǎn)稅是地方政府的重要稅收的收入來源，主要用于英國地方政府的公共事業(yè)開支。據(jù)英國統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2020財(cái)年，英格蘭市政稅合計(jì)征收322億英鎊，占地方政府全部財(cái)政收入的29%。

3）日本對保有環(huán)節(jié)征收固定資產(chǎn)稅和都市計(jì)劃稅，以評估價(jià)值為稅基，評估價(jià)值小于市場價(jià)值，設(shè)置“負(fù)擔(dān)率”調(diào)節(jié)機(jī)制。

日本市町村政府每年向土地和房產(chǎn)所有者征收固定資產(chǎn)稅和都市計(jì)劃稅。從計(jì)稅基礎(chǔ)看，固定資產(chǎn)稅與都市計(jì)劃稅稅基相同，均為房屋或土地評估價(jià)值，每3年評估一次，土地評估價(jià)值一般為上一年土地公示價(jià)格的70%。

設(shè)置“負(fù)擔(dān)率”調(diào)節(jié)機(jī)制，避免地價(jià)大幅波動帶來額外的稅收壓力。從稅率看，由中央政府設(shè)置基準(zhǔn)稅率，地方政府在此基礎(chǔ)上調(diào)整。固定資產(chǎn)稅基準(zhǔn)稅率長期保持在1.4%，都市計(jì)劃稅稅率在0.2%-0.3%。從稅收優(yōu)惠看，日本以設(shè)置起征點(diǎn)作為稅收優(yōu)惠方式，對評估價(jià)值低于30萬日元的土地和20萬日元的房屋免稅。