大神

“三道紅線”之下，開發(fā)商日子很不好過。

某大的爆雷就像是倒下的多米諾骨牌，緊跟著一連串品牌房企開始倒下。先光被曝光項(xiàng)目停工，由此揭開了四川地產(chǎn)一哥藍(lán)某地產(chǎn)的危機(jī)。接著是寶能被曝債務(wù)危機(jī)，房企的社會(huì)信任一落千丈。

隨后江西的新力地產(chǎn)求助信被媒體聚焦，多個(gè)樓盤已停工，負(fù)債率高達(dá)8 0%。新力地產(chǎn)股票一夜直接暴跌了87%，市值蒸發(fā)了123億港元 。

更慘的是，一邊聲明報(bào)道不實(shí)的新力地產(chǎn)，一邊全體員工降薪。其中副總裁級(jí)別降70%，總經(jīng)理級(jí)別降60%，總監(jiān)級(jí)降50%。

還沒消停兩天，9月20日，富力公告10 0億元賣掉富力物業(yè)，直接透露了富力資金鏈很緊張，已經(jīng)到了變賣家產(chǎn)的地步了。

不僅如此，富力還公開表示，這僅僅是開始，賣一個(gè)物業(yè)公司還不夠還債。

“本集團(tuán)亦將繼續(xù)積極尋求另外的資金來源及資產(chǎn)出售機(jī)會(huì)，以管理現(xiàn)金流及緩解由經(jīng)營(yíng)狀況及外來因素改變而帶來的市場(chǎng)不確定性”。

可見，當(dāng)前開發(fā)商負(fù)債壓力有多大了。

確實(shí)，幾天后，9月26日午間，光耀集團(tuán)就宣布破產(chǎn)。

就連融創(chuàng)這幾天也出來聲明：從未有過、也沒有任何需求和意愿向政府提交“尋求幫助”文件。只是口頭匯報(bào)的腹稿，因工作失誤發(fā)到了紹興本地的一個(gè)房產(chǎn)交流群，造成了信息的外露。

這就是“三道紅線”下的開發(fā)商們。

有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年9月12日，今年已經(jīng)有284家房企破產(chǎn)，僅僅8月份宣布破產(chǎn)的開發(fā)商就不少于42家。

有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，2021年房企到期債務(wù)規(guī)模將會(huì)達(dá)到12448億元，突破萬億元的關(guān)口。

這背后是多少家房企的負(fù)債壓力！

這足以讓房地產(chǎn)市場(chǎng)直接來一場(chǎng)大洗禮，讓曾經(jīng)千億級(jí)別的房企輪番塌房。

我們來看看房企的負(fù)債壓力究竟有多大，以新力為例。截至今年6月底，新力控股總資產(chǎn)是1120億元，總負(fù)債918億元，其中手持現(xiàn)金只有140億元，一年內(nèi)的到期債務(wù)有13 2 . 4億元，剛剛覆蓋它一年到期的債務(wù)， 其它的錢從哪里來呢？

首先，肯定融資。

但新力負(fù)面被曝之后，惠譽(yù)、標(biāo)普等國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)把新力控股的評(píng)級(jí)展望下調(diào)到負(fù)面。

新力社會(huì)融資的路基本就斷了。

畢竟之前的欠款都可能還不上了，后面誰還敢借錢給它呢？

所以現(xiàn)在新力在各地的項(xiàng)目融資更受挫了。隨后又引發(fā)一系列供應(yīng)商討債，本來打算買房的老百姓也都不敢買了，怕爛尾。

可以說是內(nèi)憂外患。

富力也是如此。有息借款約為1433.5億元，一年內(nèi)的短期借款約為519億元。而富力目前僅有現(xiàn)金127.6億元。

這個(gè)現(xiàn)金流完全不夠還短期借款的，資金缺口太大了。

早在8月就被惠譽(yù)、標(biāo)普先后下調(diào)了評(píng)級(jí)展望。

和新力一樣，富力也是“三道紅線”全中的房企。

這個(gè)時(shí)候舊債還不上，再融資就別想了。

債務(wù)壓力大，開發(fā)商降價(jià)賣房也很難。

首先是“限跌令”不允許。兩個(gè)月內(nèi)，張家口、岳陽、桂林、菏澤、昆明、沈陽、江陰、株洲、唐山相繼都出臺(tái)了類似維穩(wěn)限跌的舉措。

其次是，樓市太冷了。易居研究院監(jiān)測(cè)的11個(gè)熱點(diǎn)城市，9月二手住宅成交量約為4 . 3萬套，環(huán)比大降19.8%，同比暴降45.5%。這是2015年（本輪全國(guó)上升行情）以來最慘淡的9月。

上海9月二手房成交量大跌40%;深圳9月二手房成交量跌破2000套;杭州 9月二手房成交量跌破4000套;北京，相比8月跌掉兩成成交量。

作為樓市風(fēng)向標(biāo)的土拍，更是前所未有的爆冷。

杭州第二批土拍，10地9流拍;廣州第二批土拍，八成低價(jià)成交，33%流拍;重慶第二批土拍，27宗地底價(jià)成交，僅一宗土地溢價(jià)0.43%;深圳第二批土拍，央企國(guó)企拿了八成。

第三，更重要的是老百姓們也害怕了。

看到這些“上了黑名單”的房企名字都繞道走，更別說買房了。比如華夏幸福、泰禾、協(xié)信、藍(lán)某、恒大、寶能、陽光100、恒泰、富力、花樣年、榮盛等。

除了這些已經(jīng)“上了黑名單”的被公開的房企，其實(shí)還有很多房企正在塌房的路上，特別是一些中小房企，不知名，也沒有太公開的數(shù)據(jù)。如何避開這些房企，降低買爛尾房風(fēng)險(xiǎn)呢？

首先，這幾類開發(fā)商的房子盡量別買，很有可能就是個(gè)大火坑！

1、“三道紅線”下，處于紅檔的開發(fā)商，其現(xiàn)金流可能隨時(shí)斷裂，要慎重考慮。

紅檔房企，有息負(fù)債規(guī)模不得增加。舊債到期了，借不到錢，只有靠經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流。

可當(dāng)下市場(chǎng)太冷，預(yù)期太差，草木皆兵，項(xiàng)目去化慢，回款難，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流不夠還債，可能導(dǎo)致其資金鏈斷裂。

比如，紅檔房企京投發(fā)展、格力地產(chǎn)、中天、嘉凱城等，這些房企也許能熬過去，也許隨時(shí)就倒下了，比如藍(lán)某、泰和、華夏幸福等。

2、項(xiàng)目主要布局在三四線的房企，要慎重考慮。

項(xiàng)目主要分布在一二線城市的房企，現(xiàn)金流相對(duì)會(huì)比布局在三四線的房企要好很多。

3、瘋狂打折賣房回款，甚至打六折七折的，極有可能已經(jīng)出現(xiàn)債務(wù)違約，要慎重考慮。

在新房限價(jià)、土拍限制之下，再疊加自身負(fù)債和高融資成本，很多項(xiàng)目都貼著成本賣。

這個(gè)時(shí)候再這么大力度促銷，那肯定是非常缺錢了，極有可能是開發(fā)商跑路前最后的瘋狂，收割一撥是一撥。

4、高管頻繁跳槽，極有可能公司財(cái)務(wù)狀況堪憂。

因?yàn)楦吖茏罱咏鼨?quán)力中心，他們對(duì)公司財(cái)務(wù)狀況最清楚，如果高管頻繁離職，說明公司已經(jīng)到了非常危險(xiǎn)的邊緣。

5、內(nèi)部員工薪酬發(fā)放不規(guī)律，甚至延遲或停薪，說明現(xiàn)金流開始變得非常糟糕了。

工地有停工現(xiàn)象，有商票無法兌付，開始有供應(yīng)商上門討債，那就說明現(xiàn)金流已經(jīng)出現(xiàn)問題。

6、業(yè)界口碑差的房企，這個(gè)時(shí)候更要謹(jǐn)慎。

市場(chǎng)好的時(shí)候還偷工減料、胡亂承諾、忽悠政府、坑合作伙伴等等，市場(chǎng)不好的時(shí)候，更不會(huì)有什么底線，即使不爛尾，交房延期、品質(zhì)縮水肯定跑不了。

除了上面這幾類盡量別買的開發(fā)商，那么值得買的靠譜開發(fā)商有哪些呢？

1、現(xiàn)在還能到處拿地的國(guó)企央企。

比如招商、中海、保利、華潤(rùn)、金茂、萬科，等等。

2、產(chǎn)品口碑不錯(cuò)、有特色的房企。

比如仁恒、融創(chuàng)、建發(fā)、旭輝，還有一些地方性好口碑房企，他們的共同點(diǎn)是在業(yè)內(nèi)和市場(chǎng)的認(rèn)可度都很高，每個(gè)項(xiàng)目口碑都很好。

總之，今年買房千萬不要看排名和規(guī)模了，因?yàn)榇蠖鄶?shù)房企的規(guī)模就是靠高負(fù)債撐起來的，當(dāng)下恰恰這類房企最危險(xiǎn)。