柯談

最近，我看到不少營銷公眾號，把一點點的小利好吹得天花亂墜，慫恿大家說現(xiàn)在是最好的抄底時間、撿筍時間。在這里我可以負責(zé)任地告訴大家，牛市剛剛結(jié)束，熊市已經(jīng)降臨，房產(chǎn)投資的抄底時機遠未到來，切勿盲目行動。

1、千萬別奢望調(diào)控放松

最近，樓市確實有一些利好，比如張家口、昆明、沈陽、唐山等10個城市先后出臺了新房“限跌令”，ZF不準開發(fā)商大幅降價促銷。

大灣區(qū)以東莞為首的5個城市都將二手房交易個稅從2%降低至1%。

廣州、佛山有部分銀行降低了房貸利率。

7月全面降準釋放1萬億后，四季度大概率還會繼續(xù)降準，未來1年期LPR降息也不是沒有可能。

8月31日，長春發(fā)放購房補貼;10月10日，哈爾濱也開始發(fā)放購房補貼，給房企減負。

9月18日，證券時報發(fā)文《滿足真實住房需求離不開房貸資源的有效配置》;9月22日，經(jīng)濟日報發(fā)文《樓市調(diào)控應(yīng)注意滿足剛需》。

9月24日，貨幣政策委員會第三次例會提出兩個維護：維護房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展、維護住房消費者合法權(quán)益。9月29日，央行銀保監(jiān)會在房地產(chǎn)金融工作座談會上再次重申兩個維護。

以上利好，說到底都是維穩(wěn)，根本算不上刺激，完全不會導(dǎo)致各地樓市再次啟動。

因為下半年開始，我國經(jīng)濟下行壓力增大，土地流拍、大房企資金鏈斷裂，新房二手房速凍，我們需要給經(jīng)濟維穩(wěn)、給樓市維穩(wěn)?，F(xiàn)在是穩(wěn)定壓倒一切。

高層為樓市也是操碎了心，剛剛釋放點利好，就得立刻發(fā)文以正視聽。典型的給個甜棗打一巴掌。9月29日，經(jīng)濟日報再次發(fā)文《房地產(chǎn)調(diào)控不可輕言放松》，文中強調(diào)：“當(dāng)前，不能因為個別房企和個別城市出現(xiàn)一些新情況，就輕言放松調(diào)控，不能重回將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟手段的老路上去”。

其實，縱觀全國樓市，你就能看得出來，持續(xù)陰跌的城市ZF在忙著托市，大漲過的城市仍在不遺余力的收緊調(diào)控。比如，北京在樓市已經(jīng)降溫的基礎(chǔ)上，國慶前最后一天又出臺了二手房指導(dǎo)價;東莞在樓市早已冷卻半年之后，剛剛又發(fā)布了218個熱門小區(qū)二手房指導(dǎo)價，而在這之前東莞還把二手房交易個稅從2%降至1%。

說了半天，其實記住一句話就可以了：現(xiàn)在的利好政策都是強力調(diào)控之后的自我糾偏，都是為了維穩(wěn)，距離刺激樓市還有十萬八千里！

2、最大的風(fēng)險

限制房企融資的“三道紅線”和限制銀行給樓市放貸的“兩道紅線”剛剛公布時，很多磚家都歪曲解讀，不以為然，可事實證明了高層的決心，現(xiàn)在土拍的流拍、房企的爆雷、樓市的入冬，都是這“五道紅線”的直接結(jié)果。

2021年1-9月，前100家房企的融資總額為10919億元，同比下降21%。其中，第三季度的融資額為2872億元，同比下降38%，環(huán)比下降24%，融資額創(chuàng)2018年以來的最低水平。

今年以來已有華夏幸福、藍光發(fā)展、陽光100、泰禾、新力、恒大、花樣年等多家開發(fā)商出現(xiàn)了資金流動性問題。

“三道紅線”、“兩道紅線”都不是權(quán)宜之計，都不是短期行為，而是國家針對房地產(chǎn)管控的長效機制，是會長期執(zhí)行的。

所以，今明兩年，計劃買新房的朋友務(wù)必謹慎小心，“三道紅線”中不達標的房企不要買，盡量買達標的大央企大國企。

今明兩年，買房的最大風(fēng)險就是：新房爛尾，二手站崗！

3、置換陷阱

當(dāng)下，房產(chǎn)置換已經(jīng)成為一項高危行為，尤其是賣掉自住房買二手房的置換。

比如上海，“三價就低”導(dǎo)致的結(jié)果就是首套房首付從35%提高到了60%，二套房首付從70%提高到了80%。

現(xiàn)在的上海置換客，等你賣掉自住房的那一刻，你會發(fā)現(xiàn)手里剩的錢連剛剛賣掉的房子也買不回來，更別提改善置換了。不是房價漲了，而是首付太高了。

目前，已經(jīng)出臺二手房指導(dǎo)價的城市有15個：深圳、成都、西安、寧波、合肥、上海、廣州、東莞、無錫、紹興、金華、衢州、溫州、三亞、北京。

二手房指導(dǎo)價的本質(zhì)就是降低杠桿、提高首付，所以包括但不限于以上這15個城市這兩年都是置換禁區(qū)，務(wù)必謹慎！

4、饑不擇食的投資

資金是會流動的，投資是會外溢的。

每次牛市結(jié)束，住宅限購后，商住公寓都會火起來，這次也一樣，比如杭州、深圳。永遠是記吃不記打。

公寓的弊端主要是交易稅費奇高、增值差、不能落戶讀書、舒適感差、居住辦公混合、人員素質(zhì)參差不齊等。

急不可待的投資可以理解，錢放在手里發(fā)燙可以理解，沒趕上抄底住宅也可以理解，但是投資公寓就不可饒恕了。

寧可錯過一輪住宅周期，也決不能上公寓的破車。

商鋪、辦公樓、小產(chǎn)權(quán)房同理，都是小白投資陷阱。切記！

5、買在高位

房企資金鏈緊張，又融不到錢，銀行貸款卡得又死，要想活下去，只能打折賣房，回籠資金。

雖然已經(jīng)有10個城市出臺了“限跌令”，但是打折的花樣會層出不窮，工抵房、精裝改毛坯，買房送車位，買房送裝修，買房返現(xiàn)金，第二套半價，只有想不到，沒有做不到。

陰跌的城市，現(xiàn)在買新房，一定比年底貴，年底買新房，一定比明年五一貴。二手房同理。

6、杠桿最大時抄底

判斷抄底時機是個技術(shù)活。如果你實在學(xué)不會，我告訴你個最簡易、最有效的技巧：杠桿最大、首付最低的時候，就是抄底絕佳時機。

政策放松時可能會降低首付，首付不降時可能會放松貸款，貸款不動時可能會放松融資?？傊?，當(dāng)你發(fā)現(xiàn)貸款的杠桿可以用到最大時，實際首付可以降到最低時，就是抄底樓市的最佳時機。

買房必用杠桿，這不是你有錢沒錢的問題，而是因為杠桿不友好時，房價根本不會漲。所有城市都是如此。

7、攢房票

9月11日，武漢發(fā)文開始“零門檻”搶人了。接下來的樓市冷靜期內(nèi)，各省會和二線城市去庫存保財政的有力武器就是搶人大戰(zhàn)。

樓市越差，越要搶人。不讓放松調(diào)控，就搶人接盤。

熊市里，最適合的操作就是：把三四線城市的房子置換到一二線去。

所以，現(xiàn)在你的閑置資金千萬別再浪費在三四線老家了，目前已經(jīng)零門檻落戶的省會就有福州、濟南、沈陽、昆明、太原、南昌、石家莊等，未來零門檻的二線會越來越多。

去省會，攢錢、攢房票、攢貸票，這是熊市里最明智的舉措。

8、租金的誤區(qū)

房產(chǎn)投資，過度關(guān)注租金高低是誤區(qū)。

房產(chǎn)投資首要關(guān)注的必須是增值潛力，而不是租金多少。

1）周邊有空地，正在開發(fā)的待成熟板塊雖然租金暫時不高，但往往房價增值更快。

2）成熟老城區(qū)的老破小、老式塔樓租金更高，但是房價增值嚴重跑輸大盤。

3）小戶型租售比更高，但是改善大戶型增值更快，接盤俠更多。

4）辦公樓、公寓租售比最高，但是房價萬年不漲，其實總體的投資回報率非常低。

9、熊市如何賣房

熊市里賣房，考驗的就是預(yù)判后市的能力。

已經(jīng)大漲過的一線和強二線城市，假如計劃賣房，現(xiàn)在趕緊主動降至市場價之下拋掉，越往后拖價格越低?，F(xiàn)在不降價，幾個月后就得降更多才能賣得掉，反而延誤了時機。

買房時，不能買漲的最快的那一套，但是賣房時，必須作跌得最快的那一個。

10、哪些房產(chǎn)會漲？

2020-2021年這輪小牛市，所有上漲城市都不是普漲，都不是全面上漲，而是區(qū)域和品質(zhì)分化上漲，為啥？

就是因為政府沒有徹底松綁調(diào)控，沒有大力度刺激樓市，所以覺醒并且行動的只是有錢人和有資產(chǎn)的人，純剛需無房戶自始至終沒有被帶動。所以，只有豪宅、改善房、學(xué)區(qū)房漲幅巨大，普宅毫無波瀾。

這個理念在未來極大概率還會繼續(xù)適用，因為徹底松綁調(diào)控的可能性越來越低。

非學(xué)區(qū)老破小、非核心地段老破小、低單價大面積老式住宅、2000年前的塔樓、戶型奇葩的外銷房、遠郊房產(chǎn)、文旅地產(chǎn)都將是增值差，逐漸被淘汰的資產(chǎn)，只要有能力，盡量避而遠之。

切記：徹底松綁，全面上漲;局部寬松，豪宅上漲。最后，再來說下周期。這輪牛市是徹底歇菜了。需求、資金、房票貸票都已經(jīng)消耗殆盡，需要重新積攢和蓄力，才能沖擊下一波牛市，這才是周期的奧秘。所以，現(xiàn)在些許的利好根本不可能重新點燃樓市。請務(wù)必看清大勢，正確抉擇！