三爺

阿瓊是北京寫字樓里面的一個普通白領，在這個城市掙扎又不失倔強地前行，看著飆升的房價和干癟的積蓄，心里充滿著矛盾，心有不甘地憤憤道，如果能早出生個七八年就好了。

終于，在國家的限購限貸的政策下，房價降溫了，阿瓊終于決定用父母一輩子的積蓄，加上自己的收入，買一套房子。從此，背上了重重的房貸，每個月收入的百分之七八十都搭進去了，而自己只能收緊腰帶過日子。

事實上，這樣的情況在中國太常見了，最新的數據顯示，居民收入接近一半都用來還房貸，一線城市更甚。其實，早在30年前，日本人早就經歷此種劫難，并且失去了20年的發(fā)展。

今天我要給大家講的是“日本房地產泡沫的故事”，也許聽聽別人家的故事，我們才能更清晰和理智地去判斷，自己家的故事更多的是讓我們顧影自憐。

往事并不如煙，時代變遷，人性不變，不同的國家、不同的階層、不同的時代，在所有的不同之中，人性往往是共通的。而所有房地產危機的爆發(fā)，背后都是人性的貪婪與恐慌。

日本的經濟奇跡

從20世紀60年代開始，日本經濟成為發(fā)展速度最快的國家，向全世界展示了從戰(zhàn)敗陰影中復興的形象，被稱為“日本奇跡”。在80年代初期，日本連續(xù)趕超意大利、法國、英國和德國，成為亞洲第一經濟強國和僅次于美國的世界第二經濟強國，并且取代美國成為世界上最大的債權國。

美國人的銀行、超市，甚至好萊塢的哥倫比亞電影公司和紐約的標志性建筑——洛克菲勒大樓都成為了日本人的囊中之物。日本經濟進入了令人炫目的鼎盛時期，但在空前繁榮的背后，一場危機正在醞釀當中。

“廣場協(xié)議”：陰謀？陽謀？

從1979年底到1984年底，為了治理通脹，美聯儲開始大幅加息，美元匯率上漲了近60%，美元過強導致美國對外貿易逆差大幅增長。

為了改變這種處境，1985年，美國老大哥開始把自己的小弟叫到一起，美、日、德、法、英簽訂了“廣場協(xié)議”，小弟們一致同意幫助美國老大哥讓美元貶值，以緩解美國大幅逆差以及美元的升值壓力。然而站在歷史的角度看，日本應該感到細思極恐，美國當時的目的還是為了打擊自己最大的債權國—日本，而當時日本仿佛并沒有意識到已經陷入美國老大哥的圈套。

于是，果然如美國所愿，廣場協(xié)議之后，日元的升值幅度最大，三年間升值了86.1%。日元的國際地位提升，日本對外投資進行擴張，但與此同時，日本經濟也已經埋下了泡沫破滅的炸彈。

日本房地產泡沫開啟

日元升值，外需開始變弱，日本政府開始將重點轉移到國內，想要通過提高內需促進經濟。

于是乎，從1986年到1987年，日本連續(xù)5次降息，大量的錢開始涌入到經濟中，在低利率以及流動性過剩的背景下，大量資金流向了股市和房地產市場。資金的逐利性以及人性的貪婪就此展開，居民開始紛紛買股買房。

于是，股價扶搖直上，地價暴漲，但是當時日本國內的城鎮(zhèn)化率超過90%，房地產發(fā)展的空間有限。于是，一個巨大的泡沫正在誕生。

日本房地產泡沫的狂熱

日本房價經歷泡沫開始、泡沫形成、泡沫變大，這中間有著多股勢力在推波助瀾，似乎都想著能從這個巨大的蛋糕上分得一杯羹。

第一股勢力，也是最強大的推手，那就是銀行。

在泡沫面前，銀行也開始慢慢失去理智，放任風險的變大，甚至于忽視、無視風險的存在，在房價持續(xù)上漲階段，銀行業(yè)低估房地產作抵押的貸款所含的風險，甚至發(fā)放無抵押的信用貸款（是不是感覺和美國2008年的次貸危機很像）。

1984—1989年， 銀行的房貸年均增長率為19.9%，遠遠超出了同一時期9.2%的貸款增速。而當時，日本企業(yè)購入土地所需資金大部分來自銀行貸款。于是惡性循環(huán)開始，房產、股票不斷增值，借款人抵押物也不斷增值，籌集到的資金也不斷增加?；I集的資金又不斷投入到房產和股票，循環(huán)往復，房價不斷推高，股市不斷上漲。于此對應的是地價高、股價高，企業(yè)完全脫離實體經濟增長，泡沫日益膨脹。

第二股勢力，國際熱錢。

這些錢的嗅覺是非常靈敏的，在世界各個國家尋找最優(yōu)收益的可能性。在當時的日本，簽訂廣場協(xié)議之后，日元每年保持5%的升值水平，這意味著國際資本只要持有日元資產，可以通過匯率變動，獲得5%以上的匯兌收益。敏銳的國際資本迅速進來，在日本的股票和房地產市場上呼風喚雨。國際廉價資本的流入，加劇了日元升值壓力，導致股價和房價快速上漲，從而吸引了更多的國際資本進入日本投機，泡沫越吹越大。

第三股勢力，國內的投機資本。

隨著大量資金涌入房地產行業(yè)，日本的地價開始瘋狂飆升。1985年到1988年，東京地價增長了近2倍。當時，僅東京都的地價就相當于美國全國的土地價格，制造了世界上空前的房地產泡沫。然而同一時期，日本名義GDP的年增幅只有5%左右。由于地價快速上漲，已經嚴重影響到了實體工業(yè)的發(fā)展。

建筑用地價格過高，使得許多工廠企業(yè)難以擴大規(guī)模，過高的地價也給政府的建設帶來了嚴重的阻礙，高昂的房價更是使普通日本人買不起屬于自己的住房……日本泡沫經濟離實體經濟越走越遠。

當時的泡沫到底嚴重到什么程度？最明顯的是，從1984年，也就是泡沫經濟開始的前一年到1990年，房價從40萬日元/平米上漲到了190萬日元/平米，短短六七年時間房價翻了近5倍。而東京地價更甚，從1984年的146萬日元/平米，上漲到了1990年的916萬日元/平米，算下來翻了6倍有余。當時日本的中產階級就算是40年不吃不喝，也買不起100平米的房子。

看到這，我好像理解了日本年輕人消極怠工的心態(tài)，不愿意結婚，不愿意生孩子，因為反正不管怎么努力，也買不起房，于是混混日子算了。

很多人可能會想，日本人難道沒有察覺風險的來臨嗎？對于居民和企業(yè)來說，當時已經完全沉浸在美麗的神話之中，相信“土地不會貶值”，日本人多地少，堅信土地稀缺，相信“東京房價不會下跌”。奠定這一神話崇拜基礎的，是日本過去十幾年強勁的經濟增長，在日本看來，取代美國成為世界第一經濟強國似乎不遠了。

為這一神話推波助瀾的，還有一種信念，即政府會永遠支持房地產。日本只有一個東京，吸引著全國乃至全球的人口流入，站在世界的中心，怎會有泡沫破裂的擔憂？

這就好像阿瓊始終倔強地相信，北京的房價不會降一樣吧？

日本房地產泡沫破裂

神話終究是神話，當雪崩發(fā)生的時候，沒有一片雪花會認為是自己的責任。在房地產最后瘋狂的時刻，日本的地價總額增量是其GDP的1.19倍，意味著日本地價一年的增幅就超過了日本全國所有行業(yè)制造的財富。然而，很多日本人民還沉浸在夢中，不愿意醒來。

在股市和房市雙重的泡沫壓力下，日本政府選擇主動擠泡沫，最終股市、房市先后破裂。

1990年，日本股市率先崩盤，造成了大量的企業(yè)裁員。為了生存，企業(yè)開始售賣資產，拋售房產。被裁掉的員工因無力還貸，開始棄供，銀行大量壞賬。大量房產棄給了銀行，銀行開始拍賣房產。1991年，房地產泡沫破裂，大城市房價直接腰斬，小城市房價下跌20%～30%。

那日本政府是否采取了挽救措施呢？做了，但這些措施不但沒能挽救房地產，反而成了房地產泡沫破裂的催化劑。當時，日本嚴控房地產貸款，基本上就停止了房地產貸款;提高房地產稅收，兩年之內的房地產交易被苛以重稅;收緊貨幣，銀行連續(xù)加息。一開始，日本政府沒有意識到擠泡沫會產生如此大危害，如果提前知道，可能政策會有所變化。

日本失去的二十年

房產暴富不過黃粱一夢，1991年，島國樓市決堤，房價一瀉千里，隨著泡沫破裂，企業(yè)資產負債表惡化，銀行不良資產率上升，政府債臺高筑，大量銀行和地產企業(yè)倒閉。日本家庭的資產急劇縮水，當年傾盡所有買房的家庭一夜返貧，跌到現在還未回血，每年還要交著沉重的賦稅，財富效應隨之消失。

日本經濟更是萎靡不振，20年間，日本年均GDP增速只有0.75%，陷入長達20年的持續(xù)衰退。日本政治影響力下降，超級大國夢破滅。

時隔20年之后，在安倍經濟學的刺激下，日本經濟才開始有了回暖的跡象，不過付出的代價是慘痛的。