小猩

恒大的崩盤危機(jī)，橫跨樓市、財(cái)經(jīng)、股市多個(gè)領(lǐng)域，各種聲音、各種傳言滿天飛。

像“違規(guī)挪用資金、項(xiàng)目停工數(shù)月、工人討薪、業(yè)主維權(quán)、被上市公司追債、被人民銀行約談”等情況也被眾多知情人爆出，負(fù)面信息鋪天蓋地襲來(lái)，有說(shuō)恒大欠債高達(dá)1.2萬(wàn)億的，有說(shuō)恒大馬上要破產(chǎn)的，不少人都在發(fā)問(wèn)“恒大到底怎么了？”

01

在了解事情來(lái)龍去脈前，我們先了解一下恒大是個(gè)什么樣的企業(yè)。

恒大集團(tuán)于1996年在廣州成立，2000年成為廣州房地產(chǎn)最具競(jìng)爭(zhēng)力企業(yè)第一名，并于2006年開啟了全國(guó)化布局，躋身中國(guó)房企20強(qiáng)。2009年，公司在香港成功上市，成為當(dāng)時(shí)在港市值最高的內(nèi)房企。

時(shí)至今日，恒大集團(tuán)已經(jīng)成為了世界500強(qiáng)的企業(yè)，除了大家熟知的恒大地產(chǎn)，它還擁有恒大新能源汽車、恒大物業(yè)、恒騰網(wǎng)絡(luò)、房車寶、恒大童世界、恒大健康、恒大冰泉等，共有八大產(chǎn)業(yè)。

但這些業(yè)務(wù)對(duì)于房地產(chǎn)起家的恒大來(lái)說(shuō)，有的并不熟悉也不擅長(zhǎng)，雖然在地產(chǎn)行業(yè)是大亨、佼佼者，但這并不代表在其他行業(yè)也能風(fēng)生水起。

自2020年7月以來(lái)，中國(guó)恒大股價(jià)就持續(xù)暴跌，市值縮水超9成，而且像足球、汽車、純凈水、糧油、健康這些產(chǎn)業(yè)更是連年虧損。

02

恒大處境到底有多困難？現(xiàn)在面臨的問(wèn)題又有哪些呢？

恒大財(cái)富出現(xiàn)兌付危機(jī)，引發(fā)群體維權(quán)，未兌產(chǎn)品金額可能高達(dá)400億元，涉及面可能超過(guò)7萬(wàn)人。信用危機(jī)，引發(fā)未來(lái)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流惡化。

今年6-8月公司銷售分別為716億、438以、381億元，同比增速為-6%、-13%、-26%，呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)。

由于恒大財(cái)富已引爆公司信用危機(jī)，購(gòu)房者對(duì)公司期房竣工信心已消失，銷售預(yù)計(jì)將進(jìn)一步下滑，且下滑幅度預(yù)計(jì)較大。由于恒大集團(tuán)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流主要靠地產(chǎn)銷售，因此未來(lái)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流預(yù)計(jì)將快速惡化。

那究竟恒大是怎么一步一步走到現(xiàn)在這種困境中的？

1、高杠桿擴(kuò)張后的債務(wù)惡化

首先，恒大在這十多年間瘋狂拿地蓋樓，尤其是利用杠桿（負(fù)債）拿地，熱炒房?jī)r(jià)，雖然近些年越來(lái)越嚴(yán)厲的房地產(chǎn)政策陸續(xù)發(fā)布，“房住不炒”成為主流，國(guó)家也重拳打擊炒房行為，而恒大卻依然在肆意熱炒房?jī)r(jià)，四處拿地蓋樓。

在萬(wàn)科曾喊出“活下去”口號(hào)時(shí)，恒大還在全國(guó)各地瘋狂拓展它的房地產(chǎn)版圖。

2、盲目無(wú)序擴(kuò)張多元化業(yè)務(wù)

其次，我們剛提到的恒大拓展汽車、金融等眾多不熟悉項(xiàng)目，導(dǎo)致其負(fù)債越來(lái)越高。僅僅是汽車項(xiàng)目，截至2020年投入已經(jīng)達(dá)到了474億。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，近兩年累計(jì)虧損超過(guò)了百億，沒(méi)有造出一輛車的恒大汽車，卻已經(jīng)燒了五六百億，這種盲目、無(wú)序的擴(kuò)張多元化對(duì)恒大自身來(lái)說(shuō)，也是一種損耗。

3、高比例分紅削弱現(xiàn)金流

根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，恒大2013年至今房的股利支付率為48%，高于同行。

其中受益最大的就是許家印家族。直至2021年7月15日，恒大突發(fā)公告商討派發(fā)特別股息，市場(chǎng)質(zhì)疑此舉“掏空上市公司”，隨后7月27日公司公告決定取消特別分紅方案。

4、政策接連沖擊

最后，今年政策調(diào)控也就是導(dǎo)致恒大陷入目前這個(gè)困局的最大原因。

今年，稱得上是房地產(chǎn)行業(yè)的改革年，像指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)、銀行貸款困難、“三道紅線”等等多方面因素全方位對(duì)房企進(jìn)行圍剿。

像恒大這種負(fù)債率本來(lái)就比較高的房企，受到的沖擊更大，負(fù)面消息接連傳出，加上樓市漸涼，銷售量下滑，銀行回款也比較困難，雖然說(shuō)恒大的土地儲(chǔ)備貨值較高，但恒大并沒(méi)有足夠的資金去支撐其開發(fā)，甚至目前存在變現(xiàn)困難和折現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

03

那恒大真的要破產(chǎn)了嗎？

雖然恒大目前已經(jīng)“四面楚歌”，但是它想破產(chǎn)也并沒(méi)有那么容易。這個(gè)世界上很多事情并不是非黑即白，所以，對(duì)于恒大來(lái)說(shuō)，也不是只有破產(chǎn)和不破產(chǎn)兩個(gè)結(jié)論。

恒大的財(cái)務(wù)危機(jī)問(wèn)題中，社會(huì)、經(jīng)濟(jì)問(wèn)題是非常復(fù)雜的。一般情況下，大型企業(yè)倒閉帶來(lái)的負(fù)面影響是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于正面影響的。

而且，由于恒大的“大勢(shì)已去”，目前對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)也造成了很大的影響。

比如說(shuō)恒大事件讓地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的部分民企信用連帶受損，融資受限，也使得其謹(jǐn)慎拿地，更加重視銷售回款，讓那些融資正常的央國(guó)企拿地競(jìng)爭(zhēng)減少，短期銷售烈化。

再?gòu)牧硪环矫鎭?lái)看，恒大事件也在一定程度上影響到房企們拿地積極性。近期各地的第二次集中供地的土拍呈現(xiàn)“滑鐵盧”現(xiàn)象，流拍率大幅提升，可能將加劇地方財(cái)政壓力。

再者，恒大如果破產(chǎn)，造成的后果不堪設(shè)想。

1、已經(jīng)購(gòu)買了房子還沒(méi)有收房的購(gòu)房者。如果恒大倒閉，在建的樓盤恐怕都會(huì)爛尾。在全國(guó)各地，恒大現(xiàn)在還有多少工地？將會(huì)有數(shù)百萬(wàn)的購(gòu)房者錢房?jī)煽铡?/p>

2、銀行和金融機(jī)構(gòu)。恒大的有息負(fù)債是5000多億，如果恒大破產(chǎn)，銀行的這些錢很有可能會(huì)打水漂。那么，這幾千億的損失，將會(huì)由銀行和這些金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)。

3、賣地者。前幾天，一個(gè)城市區(qū)政府還在公開向恒大催收以前拖欠的土地出讓金，恒大現(xiàn)在全國(guó)數(shù)百個(gè)城市，究竟拖欠了多少土地出讓金，恐怕只有他們的財(cái)務(wù)部門知道。

4、恒大的員工。現(xiàn)在恒大有20萬(wàn)員工，如果恒大破產(chǎn)，這些員工肯定都要失業(yè)，全國(guó)范圍內(nèi)與恒大有關(guān)的企業(yè)數(shù)量很多，每一個(gè)人的背后都是一個(gè)家庭。

5、恒大的供應(yīng)商和建筑公司。恒大現(xiàn)在有多少商票逾期，還有多少開出的尚沒(méi)有逾期的商票，恐怕也不是一個(gè)小數(shù)字。如果恒大倒閉，這些手握恒大商票的供應(yīng)商和建筑公司，肯定是損失慘重，大的供應(yīng)商還好一些，中小供應(yīng)商可能因?yàn)槟貌换刎浛疃鵀l臨破產(chǎn)，那么這些供應(yīng)商的員工同樣會(huì)面臨失業(yè)。

6、恒大的股民。恒大現(xiàn)在的股票是4只（中國(guó)恒大、恒大物業(yè)、恒大汽車、恒騰網(wǎng)絡(luò)），市值加起來(lái)好幾千億，如果恒大破產(chǎn)，幾十萬(wàn)甚至幾百萬(wàn)的股民同樣損失巨大。

所以，恒大破產(chǎn)不是看熱鬧那么簡(jiǎn)單，是會(huì)直接給市場(chǎng)和全國(guó)幾十萬(wàn)普通人帶來(lái)巨大損失的，因?yàn)闋砍兜暮蠊珖?yán)重，不管是他救還是自救，恒大都必須要撐下去，不然后果不堪設(shè)想。

04

那恒大的房子能不能買？買了恒大的房，我要不要退？它爛尾了，我該怎么辦？

前面我們提到過(guò)，恒大這樣的大企業(yè)想要破產(chǎn)也沒(méi)那么容易，至于能不能買，需要參考這三個(gè)層面：

1、如果恒大的項(xiàng)目已經(jīng)建好了（現(xiàn)房），就可以買。

2、如果這個(gè)項(xiàng)目還沒(méi)動(dòng)工，那千萬(wàn)不要碰。

3、如果已經(jīng)入手了一個(gè)在建的恒大項(xiàng)目，我的建議是千萬(wàn)別去鬧著退房。不鬧，還有機(jī)會(huì)把房子建完;如果鬧大了，還真有可能爛尾。

那這品牌房企都在接二連三的爆雷，作為置業(yè)者，買房該怎么買呢？

大家買房時(shí)可以參考“三道紅線”，這其中分為了“紅-橙-黃-綠”4檔管理。

屬于紅色檔的房企大概就是沒(méi)有人會(huì)給他借錢了，就比如恒大、首開、綠地3檔全踩，這類房企的爆雷危險(xiǎn)性較高。踩了兩條線的屬于橙色檔，祥生、華發(fā)、首創(chuàng)等。只有一條線的是黃色，綠色檔當(dāng)然就是最健康的企業(yè)了。

可以說(shuō)，“三道紅線”政策的發(fā)布，在規(guī)范整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的同時(shí)，也指出了房企存在著的問(wèn)題。

有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近3年來(lái)，全國(guó)已有超過(guò)1000家房企申請(qǐng)破產(chǎn)清算，意味著平均每天有一家房企破產(chǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)正面臨新一輪大洗牌。

不過(guò)由于目前樓市不平穩(wěn)，現(xiàn)在置業(yè)需要更加的謹(jǐn)慎，大家買房時(shí)除了要考核樓盤品質(zhì)之外，更要關(guān)注開發(fā)商的資金監(jiān)管情況以及土地儲(chǔ)備情況，還要重點(diǎn)關(guān)注房企的“三道紅線”，因?yàn)樘幱诰G檔安全區(qū)域的房企開發(fā)出的房子爛尾可能性比較低。而踩著“三道紅線”的房企，凈負(fù)債率較高，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。

所以，大企業(yè)安全系數(shù)更高一些。當(dāng)然，中小房企這個(gè)時(shí)候也不能總被誤傷，有些小房企實(shí)力還是很強(qiáng)的，我們可以重點(diǎn)關(guān)注它的兌現(xiàn)能力和資本背景。