● 覃筱雪，肖 垚

案情簡介：

2008年馮某與陳某簽訂了協(xié)議書，約定陳某自愿將1套單位福利房（涉案房屋）轉(zhuǎn)讓給馮某，由馮某支付全部購房款并支付一定金額給陳某作為購房指標(biāo)補償金。2016年，陳某辦理了涉案房屋的不動產(chǎn)權(quán)證，但未與馮某辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，并將涉案房屋抵押給盧某，同時辦理了不動產(chǎn)抵押登記。

馮某知悉上述情況后，于2017年向法院提起民事訴訟，請求判定陳某與盧某簽訂的主債權(quán)債務(wù)合同和抵押合同無效。2018年民事一審法院判決以上兩款合同有效，馮某不服，提起上訴，2019年民事二審法院判決以上兩款合同無效。2020年，馮某持民事二審判決材料向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請撤銷抵押登記，不動產(chǎn)登記機構(gòu)認為馮某的申請材料不符合撤銷抵押登記的要求，建議馮某向法院提起撤銷涉案房屋不動產(chǎn)抵押登記的行政訴訟，再依據(jù)行政訴訟判決材料辦理抵押注銷登記。2021年法院受理該案件的行政訴訟。

本案焦點：

馮某能否持法院判決主債權(quán)債務(wù)合同和抵押合同無效的民事判決材料來辦理抵押注銷登記？

觀點分歧：

馮某認為，法院已判決涉案房屋設(shè)立抵押權(quán)時依據(jù)的主債權(quán)債務(wù)合同和抵押合同無效，故該抵押權(quán)的設(shè)立已喪失基礎(chǔ)法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)予以撤銷，其可以憑民事判決材料申請辦理抵押注銷登記。

盧某認為，其與陳某在辦理涉案房屋的不動產(chǎn)抵押登記時，已盡到了審查物權(quán)公示的法定義務(wù)，向不動產(chǎn)登記機構(gòu)提交的申請材料亦符合登記條件，該登記行為事實清楚，程序合法，不應(yīng)撤銷抵押登記。

不動產(chǎn)登記機構(gòu)認為，其已依職權(quán)審查了涉案房屋的抵押登記材料，申請材料齊全，程序合法，做出的登記行為并無不當(dāng)，且相關(guān)法律法規(guī)并沒有規(guī)定民事判決材料可以用來辦理抵押注銷登記。因此，馮某不能直接持法院的民事判決材料來辦理抵押注銷登記，只能憑行政判決的有關(guān)材料來辦理。

分 析：

一、主債權(quán)債務(wù)合同無效，抵押權(quán)亦不具備法律效力

抵押權(quán)為擔(dān)保物權(quán)，具有擔(dān)保物權(quán)的從屬性，根據(jù)《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第三百九十三條“有下列情形之一的，擔(dān)保物權(quán)消滅：（一）主債權(quán)消滅……”的規(guī)定，抵押權(quán)的發(fā)生、轉(zhuǎn)移和消滅均從屬于其所擔(dān)保的主債權(quán)（2021年法院受理該案件的行政訴訟，此時《民法典》已施行）。本案中，陳某和盧某簽訂的主債權(quán)債務(wù)合同已被判定為無效，即涉案房屋的主債權(quán)失去效力，因此，作為從屬權(quán)利的抵押權(quán)也無法獨立存在。根據(jù)《民法典》第四百條“設(shè)立抵押權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立抵押合同……”的規(guī)定，抵押合同成立并生效是抵押權(quán)成立的基礎(chǔ)法律關(guān)系，為抵押權(quán)的存續(xù)提供正當(dāng)合理的原因力。本案中，陳某和盧某簽訂的主債權(quán)債務(wù)合同和抵押合同均被判定為無效，涉案房屋設(shè)定的抵押權(quán)失去了依存的基礎(chǔ)法律關(guān)系，應(yīng)予以撤銷。

根據(jù)《民法典》第三百八十八條“設(shè)立擔(dān)保物權(quán)，應(yīng)當(dāng)依照本法和其他法律的規(guī)定訂立擔(dān)保合同。擔(dān)保合同包括抵押合同、質(zhì)押合同和其他具有擔(dān)保功能的合同。擔(dān)保合同是主債權(quán)債務(wù)合同的從合同。主債權(quán)債務(wù)合同無效的，擔(dān)保合同無效……擔(dān)保合同被確認無效后，債務(wù)人、擔(dān)保人、債權(quán)人有過錯的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯各自承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任”的規(guī)定，主債權(quán)債務(wù)合同被確認無效后，抵押合同無效，抵押權(quán)失去了依存的基礎(chǔ)法律關(guān)系。本案中，馮某已支付全部集資建房費用，且并非是因馮某而導(dǎo)致涉案房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記事項無法辦理，馮某對涉案房屋的所有權(quán)有合理的期待權(quán)。陳某將涉案房屋抵押給盧某的行為，屬于無權(quán)處分。在法院確認主債權(quán)債務(wù)合同和抵押合同無效后，盧某實際上并未取得涉案房屋的抵押權(quán)，其與陳某應(yīng)就自身過錯承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

二、登記的主要依據(jù)被認定無效，可憑生效的民事判決材料單方申請撤銷該登記行為

本案中，馮某已取得涉案房屋的主債權(quán)債務(wù)合同和抵押合同無效的民事判決，且判決書里已厘清該案件不存在善意取得第三人。根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》第十四條“因買賣、設(shè)定抵押權(quán)等申請不動產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請。屬于下列情形之一的，可以由當(dāng)事人單方申請……（三）人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府的決定等設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動產(chǎn)權(quán)利的……”以及《民法典》第一百五十五條“無效的或者被撤銷的民事行為自始沒有法律約束力”的規(guī)定，陳某與盧某簽訂的主債權(quán)債務(wù)合同和抵押合同無效，陳某將涉案房屋抵押給盧某的行為沒有法律效力，不受法律保護。不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)依據(jù)判決材料撤銷陳某與盧某的抵押登記事項。同時，不動產(chǎn)登記簿上的記載應(yīng)與真實權(quán)利狀態(tài)保持一致，方能最大程度地維護交易安全。本案中，馮某對涉案房屋的所有權(quán)雖未登記公示，但他是涉案房屋的實際權(quán)利人，在不存在善意取得第三人的情況下，應(yīng)保證不動產(chǎn)登記簿記載事項是房屋實際權(quán)利人的真實意愿表示。因此，馮某可憑生效的法律文書單方申請撤銷涉案房屋的抵押登記。

綜 述：

在不動產(chǎn)登記機構(gòu)的要求下，馮某于2021年向法院提起行政訴訟，請求法院撤銷涉案房屋的抵押登記。法院裁定，因陳某和盧某簽訂的主債權(quán)債務(wù)合同和抵押合同無效，涉案房屋設(shè)定的抵押權(quán)已失去了依存的基礎(chǔ)法律關(guān)系，抵押權(quán)消滅，撤銷不動產(chǎn)登記機構(gòu)作出的抵押登記。最終，不動產(chǎn)登記機構(gòu)按行政判決要求撤銷了涉案房屋的抵押登記。

現(xiàn)實中，主債權(quán)債務(wù)合同、抵押合同被法院判決無效的現(xiàn)象較為普遍。而當(dāng)事人持生效的民事判決材料申請撤銷抵押登記時，不動產(chǎn)登記機構(gòu)通常建議當(dāng)事人持行政訴訟的判決材料來申請，在不存在善意第三人的情況下，這樣容易造成當(dāng)事人和不動產(chǎn)登記機構(gòu)的經(jīng)濟損失，因此應(yīng)在日常工作中加強對此類案件的甄別能力。