朱愛英

摘要：現(xiàn)階段，我國政府針對房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)管理政策在不斷的調(diào)整和完善，房地產(chǎn)行業(yè)無論是從外部環(huán)境還是從內(nèi)部管理方面，都在不斷朝著規(guī)范化和完善化方向發(fā)展。但是，在這樣的大環(huán)境背景下，房地產(chǎn)企業(yè)怎樣對自身成本核算和成本控制進(jìn)行科學(xué)管理，成為房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)社會(huì)市場發(fā)展的重要保障?；诖耍疚囊约訌?qiáng)房地產(chǎn)成本核算的意義和有效措施為主對房地產(chǎn)成本核算工作進(jìn)行了分析和討論。在介紹了加強(qiáng)房地產(chǎn)成本核算意義的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中存在的問題和不足進(jìn)行了分析，最后，提出了一些加強(qiáng)房地產(chǎn)成本核算的有效措施和方法，旨在為提高房地產(chǎn)成本核算質(zhì)量和效果提供一些有價(jià)值的參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);成本核算;重要價(jià)值;經(jīng)營目標(biāo);管理水平

目前，我國政府對于房地產(chǎn)行業(yè)制定了更完善的政策，以此來促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定合理的發(fā)展。在這樣的發(fā)展背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要想更好地在市場競爭中獲取更有利的地位需要有效地控制企業(yè)自身的成本，加強(qiáng)成本核算，提升房地產(chǎn)企業(yè)的自身競爭力，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。

一、加強(qiáng)房地產(chǎn)成本核算的意義

（一）有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)

就目前整體的房地產(chǎn)發(fā)展情況和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢來說，房地產(chǎn)企業(yè)如果把自身的經(jīng)營管理工作僅僅局限在內(nèi)部的單獨(dú)部門，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)失去外部市場競爭力，長此以往，房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展將會(huì)受到很大的阻礙。所以，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)自身的成本核算管理工作，完善企業(yè)財(cái)務(wù)工作，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展情況對成本核算工程的內(nèi)容和范圍進(jìn)行控制，實(shí)現(xiàn)成本的最大價(jià)值和作用。而這一工作可以更好的讓房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展中，優(yōu)化自身的內(nèi)部管理工作，完善內(nèi)部工作流程和環(huán)境，讓各個(gè)環(huán)節(jié)流程中的工作效率得到提高，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展目標(biāo)。

（二）有利于提升房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理水平

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理發(fā)展的過程中，成本核算工作是財(cái)務(wù)管理工作中的重要組成部分，同時(shí)也是企業(yè)經(jīng)營發(fā)展管理工作中的重要內(nèi)容，對于企業(yè)的良性發(fā)展有著重要的價(jià)值和意義。成本核算工作中包含了眾多的內(nèi)容，不僅涵蓋了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營，同時(shí)也包含了企業(yè)的整體性內(nèi)容，成本核算管理工作深入到了房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)工作內(nèi)容的深處，從企業(yè)的整體發(fā)展目標(biāo)出發(fā)對企業(yè)的經(jīng)營狀況進(jìn)行負(fù)責(zé)。另外，成本核算工作管理過程中主要是借助于各種先進(jìn)的有效手段和方法，讓企業(yè)的經(jīng)營決策更加科學(xué)合理，符合企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展，讓企業(yè)的經(jīng)營管理更加順應(yīng)整個(gè)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，更好的實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營效益目標(biāo)。

二、房地產(chǎn)成本核算問題

（一）成本核算資金賬目不規(guī)范

在以往的房地產(chǎn)企業(yè)管理模式中，房地產(chǎn)成本核算中的資金賬目管理并不規(guī)范，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)管理工作時(shí)，無法對成本進(jìn)行準(zhǔn)確的核算和管理，主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面;第一，在房地產(chǎn)企業(yè)中成本核算內(nèi)容比較冗雜、會(huì)涉及很多的項(xiàng)目成本，需要非常專業(yè)的成本核算人員來進(jìn)行管理控制。但是，一些房地產(chǎn)企業(yè)對于這些成本核算工作，仍然是由普通崗位的財(cái)務(wù)人員來進(jìn)行核算管理的，因其專業(yè)水平不高，在工作上并不能積極主動(dòng)的去對各個(gè)項(xiàng)目的成本內(nèi)容進(jìn)行主動(dòng)了解，導(dǎo)致一些項(xiàng)目的資金賬目管理不夠完整規(guī)范。第二，因?yàn)楹芏喾康禺a(chǎn)企業(yè)對房產(chǎn)項(xiàng)目的銷售非常重視，而對于財(cái)務(wù)管理工作并不重視，財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)水平要求并不高，除了財(cái)務(wù)總監(jiān)之外，其他普通員工只要有些經(jīng)驗(yàn)，是相關(guān)財(cái)務(wù)專業(yè)方向的即可上崗，所以，這些財(cái)務(wù)管理人員對于各個(gè)工程項(xiàng)目的成本分類認(rèn)識(shí)不足。比如，各個(gè)項(xiàng)目前期的工程結(jié)算款、基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)用、安裝工程款項(xiàng)等都是在工作過程中不斷摸索著開展，工作效率和質(zhì)量并不高，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的很多項(xiàng)目建設(shè)中出現(xiàn)了分期支出問題。第三，一些財(cái)務(wù)人員對于房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本認(rèn)識(shí)也有所偏差，導(dǎo)致把不同階段的成本支出歸類成為同一類別;另外，房地產(chǎn)企業(yè)中的財(cái)務(wù)人員工作崗位變動(dòng)也比較大，這些崗位變動(dòng)導(dǎo)致資金賬目管理沒有形成連貫性，造成資金賬目管理缺乏規(guī)范性和統(tǒng)一性。

（二）款項(xiàng)支付晚于工程期

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算工作呈現(xiàn)出工程款項(xiàng)的結(jié)算要晚于工程進(jìn)度，工程進(jìn)度和工程款項(xiàng)的支付時(shí)間并不統(tǒng)一的問題。如果出現(xiàn)這種情況，需要房地產(chǎn)企業(yè)先向有關(guān)部門對工程量的情況進(jìn)行詳細(xì)的說明，在有關(guān)部門了解實(shí)際情況并進(jìn)行審批核對之后，明確下一步的工作。但是，通常情況下，這個(gè)過程需要的時(shí)間非常長，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門在沒有得到準(zhǔn)確的回復(fù)之后，在不做成本核算的情況下，并不能對工程量進(jìn)行準(zhǔn)確的估算，這樣就導(dǎo)致發(fā)票的獲取和項(xiàng)目的開發(fā)成本，要晚于實(shí)際的工程項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度。另外，很多時(shí)候房地產(chǎn)企業(yè)的前期投入成本比較高，對于資金的需求量比較大。這種情況的發(fā)生也會(huì)受到國家相關(guān)政策的影響，在政策的引導(dǎo)下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金獲取渠道變窄，再加上成本的需求量增加，如果銀行等金融機(jī)構(gòu)放緩了對房地產(chǎn)企業(yè)的放貸速度和放貸規(guī)模，房地產(chǎn)企業(yè)的資金籌集就會(huì)受到很大的限制，只能通過信托的方式來進(jìn)行資金籌集。

（三）成本費(fèi)用的歸類不規(guī)范

房地產(chǎn)企業(yè)中的成本費(fèi)用主要是各個(gè)項(xiàng)目中的成本費(fèi)用，是成本核算工作的重點(diǎn)內(nèi)容，成本費(fèi)用的歸類直接會(huì)影響成本核算工作的效率和質(zhì)量。但是，在很多房地產(chǎn)企業(yè)成本核算工作中，對于成本費(fèi)用的歸類出現(xiàn)了眾多的問題，比如，一些企業(yè)把日常管理和生產(chǎn)經(jīng)營中的費(fèi)用隨意納入間接成本或者是直接成本中，對于兩者的關(guān)系并不做明確的分類;還有一些房地產(chǎn)企業(yè)過于重視企業(yè)整體的成本核算工作，而對一些下屬企業(yè)的分項(xiàng)成本并沒有進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)劃和分類，導(dǎo)致整體的企業(yè)成本投入和實(shí)際的成本情況不一致。此外，一些泛地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)分配方面也缺乏科學(xué)根據(jù)，隨意性明顯，并不是嚴(yán)格按照成本分配原則來進(jìn)行成本分配管理的，這種行為容易導(dǎo)致成本費(fèi)用的歸類出現(xiàn)問題，造成成本核算的質(zhì)量不高，無法對成本進(jìn)行科學(xué)有效的控制。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)成本核算的建議

（一）統(tǒng)一與確定成本核算對象

在我國的房地產(chǎn)行業(yè)分期開發(fā)現(xiàn)象的出現(xiàn)，新的產(chǎn)品形態(tài)也逐漸顯現(xiàn)出來，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)之前對項(xiàng)目的開發(fā)情況進(jìn)行細(xì)致、全面的分析，如樣板房、分期開發(fā)和相關(guān)的配套設(shè)計(jì)，以及裝修等內(nèi)容，在做好充分的分析和了解之后，按照成本核算統(tǒng)一的原則來對企業(yè)各個(gè)項(xiàng)目的成本核算進(jìn)行管理，提高對各個(gè)項(xiàng)目成本核算的及時(shí)性和有效性，還可以對各種成本進(jìn)行有效的監(jiān)管。首先，針對一些規(guī)模比較小的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目要進(jìn)行獨(dú)立的成本核算，因?yàn)橐?guī)模比較小，所涉及的成本核算內(nèi)容相對比較少，開展獨(dú)立核算更加便于對項(xiàng)目成本進(jìn)行科學(xué)管理。其次，對于那些規(guī)模比較大，建設(shè)周期比較長的房地產(chǎn)項(xiàng)目，如商業(yè)中心、購物中心等大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，可以按照項(xiàng)目的功能作用來對項(xiàng)目進(jìn)行成本核算，這樣可以更好的和其他項(xiàng)目的成本核算內(nèi)容進(jìn)行區(qū)分，在企業(yè)成本核算工作開展中形成明確但又統(tǒng)一的成本核算對象。

（二）規(guī)范與整理工程資金項(xiàng)目

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本核算時(shí)，一些財(cái)務(wù)人員并不能對房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本支出進(jìn)行準(zhǔn)確的歸類，并且房地產(chǎn)項(xiàng)目的種類比較多，只能依靠經(jīng)驗(yàn)來進(jìn)行歸類，這樣比較容易出現(xiàn)資金項(xiàng)目紊亂問題，所以，房地產(chǎn)企業(yè)需要采取科學(xué)有效的措施。首先，財(cái)務(wù)部門要針對成本核算工作派遣專業(yè)的人員進(jìn)行管理負(fù)責(zé)，并且在進(jìn)行成本核算時(shí)，要在工程款項(xiàng)支付之前，對成本項(xiàng)目的類型進(jìn)行明確和劃分，并對成本項(xiàng)目的分類通過文件資料的方式進(jìn)行劃分，對沒有辦法進(jìn)行核定的成本項(xiàng)目類型進(jìn)行集中管控，以此來規(guī)范整理工程的資金管理項(xiàng)目，保障成本項(xiàng)目的合理性和科學(xué)性，避免因工程項(xiàng)目的建設(shè)周期影響到成本核算管理。其次，在進(jìn)行臺(tái)賬工作時(shí)，要對無法區(qū)分成本項(xiàng)目類別的內(nèi)容進(jìn)行特別備注，為后續(xù)的成本核算管理人員提供有效的參考依據(jù)。

（三）加強(qiáng)對成本核算費(fèi)用的整理分配

房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算費(fèi)用的分配，主要是采用的直接成本和間接成本分類管理的方式，但是，在實(shí)際的工作中很多成本核算人員，并不能準(zhǔn)確區(qū)分哪些成本項(xiàng)目屬于間接成本，哪些屬于直接成本，企業(yè)也沒有統(tǒng)一的直接和間接成本分類標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算費(fèi)用整理分配發(fā)生問題。因此，要采取一些有效的措施來加強(qiáng)對成本核算費(fèi)用的整理分配，形成完善的分配標(biāo)準(zhǔn)和制度，按照不同成本項(xiàng)目類型細(xì)節(jié)和特點(diǎn)來進(jìn)行整體性的分類，為成本核算人員提供直接和間接成本費(fèi)用的分類和計(jì)算參考依據(jù)。比如，可以按照房產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算面積或者是收益比例，作為公共配套設(shè)計(jì)費(fèi)用分配給收益對象、按照因果關(guān)系來把基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用合理分配給各個(gè)用戶。

（四）加強(qiáng)費(fèi)用記錄管理的合理性

房地產(chǎn)企業(yè)還要對成本核算費(fèi)用的記錄進(jìn)行科學(xué)管理，以此來加強(qiáng)對成本費(fèi)用的管理。房地產(chǎn)企業(yè)在對不同項(xiàng)目，不同類型的成本核算對象，成本核算費(fèi)用進(jìn)行統(tǒng)一整理歸類時(shí)，需要把其中數(shù)額比較小的成本費(fèi)用項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一合并，并在相同的標(biāo)準(zhǔn)下來進(jìn)行核算;針對數(shù)額比較大并且成本費(fèi)用在不斷發(fā)生的項(xiàng)目，采取單獨(dú)設(shè)計(jì)的方式來進(jìn)行核算。在進(jìn)行成本費(fèi)用記錄時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還要在比較短的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行成本費(fèi)用的記錄，在此過程中可以利用明細(xì)臺(tái)賬的方式，對較長一段時(shí)間內(nèi)的費(fèi)用記錄進(jìn)行整理和歸納，以此來保障成本核算費(fèi)用的準(zhǔn)確性。

四、結(jié)束語

總而言之，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，加強(qiáng)成本核算管控，對房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展有著重要的價(jià)值和意義，不僅可以優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化內(nèi)部經(jīng)營管理環(huán)境，同時(shí)還有利于房地產(chǎn)企業(yè)快速實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營發(fā)展目標(biāo)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要及時(shí)對自身成本核算工作中的問題進(jìn)行科學(xué)分析，找出可以解決成本核算問題的有效措施和方法，提高房地產(chǎn)成本核算效率和質(zhì)量。

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