張烜東

一、問(wèn)題的提出

近年來(lái),許多購(gòu)買者為了規(guī)避房屋限購(gòu)政策、減少稅款或者享受優(yōu)惠等目的,而借用他人的名義購(gòu)買房屋并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)?！?〕借名買房所涉及的情形很多,有的因違背國(guó)家政策、損害公共利益等原因?qū)е潞贤瑹o(wú)效。本文所探討的僅限于不存在脫法行為的借名買房的情形。其中,借用他人名義購(gòu)房之人為借名人,而登記名義人為出名人?！?〕為了表述的便利,行文中的借名人常替之以真實(shí)權(quán)利人,出名人常替之以登記名義人。在借名買房的場(chǎng)合,房屋的購(gòu)置款由借名人實(shí)際支付,并且一般由其對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)際占有、使用和收益。而出名人僅是登記于不動(dòng)產(chǎn)登記簿之人,并沒(méi)有實(shí)際出資。如此一來(lái),就出現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)登記與房屋的真實(shí)權(quán)利人不一致的現(xiàn)象。雖然借名人和出名人之間往往會(huì)通過(guò)訂立借名合同,對(duì)房屋的權(quán)屬作出明確約定,但是實(shí)踐中出名人違背約定擅自處分房產(chǎn)的現(xiàn)象并不鮮見(jiàn),進(jìn)而引發(fā)了糾紛。由于借名買房糾紛所涉及的法律關(guān)系復(fù)雜,司法實(shí)踐中各法院對(duì)此類案件之處理分歧較大。歸結(jié)起來(lái),主要有兩種處理觀點(diǎn):第一種觀點(diǎn)認(rèn)為,出名人處分房產(chǎn)的行為屬于無(wú)權(quán)處分,故只有在滿足了善意取得的條件之后,買受人方可取得房屋所有權(quán)。例如,在“韓利祥與韓玉娟所有權(quán)確認(rèn)糾紛”一案中,淄博市周村區(qū)人民法院認(rèn)為:“不動(dòng)產(chǎn)登記只具有推定的效力,涉案房屋由原告出資購(gòu)買,購(gòu)房手續(xù)及產(chǎn)權(quán)證亦由原告保管,因此原告應(yīng)為案涉房產(chǎn)的實(shí)際所有權(quán)人。被告將房產(chǎn)出售予第三人,屬于無(wú)權(quán)處分。第三人雖出于善意購(gòu)買該房屋,但因產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移尚未完成,不能構(gòu)成善意取得?！薄?〕參見(jiàn)“韓利祥、李美含等與韓玉娟所有權(quán)確認(rèn)糾紛案”,淄博市周村區(qū)人民法院(2017) 魯0306 民初2750 號(hào)民事判決書(shū)。第二種觀點(diǎn)則認(rèn)為,出名人作為登記名義人,其對(duì)房屋的處分當(dāng)然屬于有權(quán)處分,買受人不必借助善意取得制度即可繼受取得房屋的所有權(quán)。例如,在“李書(shū)儉確認(rèn)合同效力糾紛”一案中,北京市第一中級(jí)人民法院在裁判書(shū)中寫(xiě)道:“出名人出售的是登記在自己名下的房屋,是有權(quán)處分而并非無(wú)權(quán)處分。借名人應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)將房產(chǎn)登記在出名人名下的風(fēng)險(xiǎn)。且購(gòu)房前看房并非買房的必經(jīng)手續(xù),買受人可以取得房屋的所有權(quán)?！薄?〕參見(jiàn)“李書(shū)儉確認(rèn)合同效力糾案”,北京市第一中級(jí)人民法院(2017) 京01 民再93 號(hào)民事判決書(shū)。這兩種不同的裁判思路最終將會(huì)導(dǎo)向不同的裁判結(jié)果,進(jìn)而出現(xiàn)同案不同判之現(xiàn)象,損害司法的公正性。因此,有必要分析分歧其產(chǎn)生的原因,以期在理論上達(dá)成共識(shí),并助益于司法實(shí)踐。具體而言,包括以下幾方面的內(nèi)容:第一,無(wú)權(quán)處分的認(rèn)定問(wèn)題。在不動(dòng)產(chǎn)交易中,何為無(wú)權(quán)處分?在不動(dòng)產(chǎn)以登記作為物權(quán)變動(dòng)的生效要件的情況下,出名人因登記而成為房屋名義上的“所有權(quán)人”,那么其是否也享有對(duì)房屋的處分權(quán)?對(duì)此問(wèn)題之解答,涉及我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的模式選擇問(wèn)題以及不動(dòng)產(chǎn)登記的法律意義。第二,在出名人違背合同約定,擅自處分房屋時(shí),買受人的“善意”標(biāo)準(zhǔn)該如何把握?是單純以不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公示狀態(tài)為準(zhǔn),還是需要課以其他注意義務(wù)?買受人的善意認(rèn)定時(shí)點(diǎn)與動(dòng)產(chǎn)交易有何區(qū)別?受讓不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)理解為申請(qǐng)登記之時(shí)抑或登記完成之時(shí)?第三,在善意取得制度中,真實(shí)權(quán)利人與買受人的利益分屬兩個(gè)不同的陣營(yíng)。善意的買受人依據(jù)登記這一權(quán)利外觀而獲得法律的保護(hù),真實(shí)權(quán)利人因此喪失標(biāo)的物所有權(quán),這無(wú)疑體現(xiàn)了法律更加青睞于對(duì)交易安全的保護(hù)。但是買受人取得標(biāo)的物所有權(quán)僅需其自身符合法律規(guī)定的相關(guān)要件即可,還是另需來(lái)自真實(shí)權(quán)利人的歸責(zé)性的支持方更具正當(dāng)性?這涉及財(cái)產(chǎn)的靜態(tài)安全與動(dòng)態(tài)安全的平衡問(wèn)題,不可謂不重要。下文將圍繞這些問(wèn)題,對(duì)借名買房中的善意取得適用問(wèn)題展開(kāi)分析。

二、無(wú)權(quán)處分的認(rèn)定

沒(méi)有無(wú)權(quán)處分,就沒(méi)有善意取得。因此,無(wú)權(quán)處分的認(rèn)定問(wèn)題,是本文研究的起點(diǎn)?！睹穹ǖ洹返?11 條規(guī)定:“無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的,所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán):(一) 受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意;(二) 以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓;(三) 轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記,不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人……”可見(jiàn),《民法典》延續(xù)了《物權(quán)法》106 條的規(guī)定,維持了不動(dòng)產(chǎn)可以適用善意取得的規(guī)定,且在體例安排上,仍將之與動(dòng)產(chǎn)善意取得置于同一條文之中。按照法條的文義,不動(dòng)產(chǎn)善意取得的發(fā)生,一般需要滿足無(wú)處分權(quán)人處分不動(dòng)產(chǎn)、受讓人的善意、合理的轉(zhuǎn)讓價(jià)格以及已經(jīng)辦理了移轉(zhuǎn)登記四個(gè)要件?？梢?jiàn),無(wú)權(quán)處分的認(rèn)定,是善意取得制度可否適用的前提條件。然而在不動(dòng)產(chǎn)交易中,如何認(rèn)定無(wú)權(quán)處分?以借名買房為例,出名人受借名人之托,成為不動(dòng)產(chǎn)法律意義上的“所有權(quán)人”。若出名人未經(jīng)借名人同意,擅自處分不動(dòng)產(chǎn)的,是否構(gòu)成無(wú)權(quán)處分?因?yàn)槲覈?guó)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登記作為生效要件,因此即有學(xué)者認(rèn)為,“在借名登記的情況下,出名人因在登記機(jī)構(gòu)辦理了登記手續(xù)而取得房屋所有權(quán),其為真實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人,對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的處分當(dāng)屬有權(quán)處分。借名人與出名人的內(nèi)部買房約定,不能對(duì)抗合同以外的第三人?！薄?〕參見(jiàn)程嘯:《不動(dòng)產(chǎn)登記簿的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤與不動(dòng)產(chǎn)善意取得》,載《法學(xué)家》2017 年第2期,第50 頁(yè)。此觀點(diǎn)顯然把登記直接視為所有權(quán)的“來(lái)源”,在認(rèn)定登記名義人為所有權(quán)人之后,進(jìn)而肯定其對(duì)標(biāo)的物的處分權(quán),從而否定善意取得的適用空間。筆者認(rèn)為,此觀點(diǎn)值得商榷。若第三人可因登記而取得對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的處分權(quán),那么其亦可因占有而取得對(duì)動(dòng)產(chǎn)的處分權(quán),這顯然混淆了作為物權(quán)變動(dòng)的原因行為與交付(或登記) 的事實(shí)行為,不符合物權(quán)變動(dòng)的基本法理。

(一) 登記與原因行為

登記作為一種公示手段,主要目的在于保護(hù)交易安全而非創(chuàng)設(shè)權(quán)利?！睹穹ǖ洹返?16 條第1 款規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。在民法理論上一般稱之稱為權(quán)利正確性推定原則,〔2〕黃薇:《中華人民共和國(guó)民法典物權(quán)編釋義》,法律出版社2020 年版,第22 頁(yè)。其本質(zhì)是在訴訟中對(duì)當(dāng)事人的證明責(zé)任進(jìn)行分配,與實(shí)體權(quán)利的歸屬并無(wú)直接關(guān)聯(lián)。從物權(quán)變動(dòng)的角度觀之,因?yàn)槲覈?guó)采取的是“債權(quán)形式主義”,只有“原因行為”(債權(quán)合意)配合登記才能發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效果。登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的最后一個(gè)步驟,雖為物權(quán)變動(dòng)的生效要件,但其本身并非賦權(quán)行為,作為“原因行為”的債權(quán)合意才是物權(quán)變動(dòng)效力的來(lái)源?！?〕參見(jiàn)郭明瑞:《關(guān)于物權(quán)法公示公信原則諸問(wèn)題的思考》,載《清華法學(xué)》2017 年第2 期,第33 頁(yè)。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》若干問(wèn)題的解釋(一) (法釋〔2016〕 5 號(hào),以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法解釋一》) 第2 條規(guī)定:“當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人,請(qǐng)求確認(rèn)其享有物權(quán)的,應(yīng)予支持。”此規(guī)則即旨在矯正“債權(quán)形式主義”之下單純以不動(dòng)產(chǎn)登記作為物權(quán)確權(quán)根據(jù)的問(wèn)題。〔4〕孫憲忠:《〈物權(quán)法司法解釋(一) 〉 與交易中的物權(quán)確認(rèn)規(guī)則》,載《法律適用》2016 年第11 期,第54 頁(yè)。這一思想在執(zhí)行領(lǐng)域也得到了法院的支持。江蘇省高級(jí)人民法院于2015 年7 月發(fā)布的《執(zhí)行異議之訴案件審理指南》第19 條規(guī)定:“人民法院針對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的房屋實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行,案外人以其與被執(zhí)行人存在借名登記關(guān)系,其系房屋實(shí)際所有權(quán)人為由,請(qǐng)求對(duì)該標(biāo)的物停止執(zhí)行并確認(rèn)所有權(quán)的,原則上不予支持。但是案外人有充分證據(jù)證明被執(zhí)行人只是名義產(chǎn)權(quán)人、案外人才是真正產(chǎn)權(quán)人,且不違反國(guó)家利益、社會(huì)公共利益的除外?！闭蛉绱?不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因行為無(wú)效或者被撤銷的,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)即使辦理了登記也會(huì)被撤銷。相反,如果原因行為有效,登記因程序違法被撤銷的,權(quán)利人仍可要求對(duì)方當(dāng)事人繼續(xù)履行原因行為所設(shè)定的義務(wù),協(xié)助辦理登記手續(xù)并獲得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)?？梢?jiàn),相對(duì)于債權(quán)合意的基礎(chǔ)地位而言,不動(dòng)產(chǎn)登記具有從屬性。只有當(dāng)?shù)怯浀闹赶蚺c債權(quán)合意的指向一致時(shí),才會(huì)產(chǎn)生正確的實(shí)體法效果。

因?yàn)樵趥鶛?quán)形式主義之下,登記被視為履行合同的事實(shí)行為,無(wú)需作成獨(dú)立的物權(quán)合意,因此在借名買房中,登記的指向顯然為登記簿所載之人,即出名人。那么債權(quán)合意的指向?yàn)檎l(shuí)呢?在此需要考察達(dá)成債權(quán)合意的雙方當(dāng)事人。根據(jù)房屋買賣合同訂立主體的不同,借名買房可以進(jìn)一步區(qū)分為兩種情形:一是出名人僅提供購(gòu)房所需的相關(guān)材料,訂立合同和辦理登記等事宜皆由借名人為之。二是出名人除了提供購(gòu)房所需材料之外,還受借名人之托辦理上述其他事宜,而借名人僅提供購(gòu)房資金。因此,買賣合同的主體可能為出賣人與借名人,也可能為出賣人與出名人。在第一種情形下,債權(quán)合意在出賣人與借名人之間達(dá)成當(dāng)屬無(wú)疑。在第二種情形下,債權(quán)合意是否在出賣人與出名人之間達(dá)成呢?此時(shí)需要考察雙方當(dāng)事人的意思表示。就出名人而言,其雖作為合同締約方,但是并無(wú)購(gòu)買房屋的意思表示。對(duì)于出賣人而言,其當(dāng)然有出售房屋的意思表示,但其追求的只是交易結(jié)果的達(dá)成,一般而言并不會(huì)在意合同的締約方是誰(shuí)。因此,出賣人讓與房屋的意思表示應(yīng)理解為借助出名人向借名人作出,并與借名人購(gòu)買房產(chǎn)的意思表示達(dá)成合意?！?〕參見(jiàn)楊代雄:《借名購(gòu)房及借名登記中的物權(quán)變動(dòng)》,載《法學(xué)》2016 年第8 期,第34～35頁(yè)。因此,雖然登記的指向?yàn)槌雒?但是債權(quán)合意的指向卻為借名人。所以在登記指向與債權(quán)合意的指向發(fā)生偏差的情況下,出名人因?yàn)槿鄙倭嗽蛐袨榈闹С?并不能僅憑借登記而取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。

在比較法上,確有將登記視為權(quán)利本身的例子,典型者如《德國(guó)民法典》第892 條。〔2〕本條規(guī)定:“為有利于根據(jù)法律行為取得一項(xiàng)權(quán)利或者取得該項(xiàng)權(quán)利上的權(quán)利的人,土地登記簿中所記載的內(nèi)容應(yīng)視為是正確的,對(duì)其正確性提出的異議已進(jìn)行登記的或者取得人明知其為不正確的除外。權(quán)利人為了特定人的利益而限制其處分已登記于土地登記簿中的權(quán)利的,該項(xiàng)限制僅在土地登記簿中有明顯記載或者為權(quán)利取得人所明知時(shí),始對(duì)權(quán)利取得人發(fā)生效力。”“取得權(quán)利應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?權(quán)利取得人知悉前款事實(shí)的時(shí)間以提出登記申請(qǐng)的時(shí)間為準(zhǔn),根據(jù)第873 條的規(guī)定所必需的協(xié)議是在以后簽訂時(shí),以協(xié)議成立時(shí)間為準(zhǔn)。”但首先,德國(guó)的物權(quán)變動(dòng)模式采取的是物權(quán)形式主義,登記是一個(gè)物權(quán)行為,需要一個(gè)獨(dú)立于買賣合同的合意,且不受原因行為無(wú)效的影響,從而有別于我國(guó)的債權(quán)形式主義。其次,不同于《民法典》物權(quán)編第216 條的程序性推定功能,第892 條作為實(shí)體法規(guī)范,直接將登記的權(quán)利視為權(quán)利本身,〔1〕鮑爾、施蒂爾納:《德國(guó)物權(quán)法》(上冊(cè)),法律出版社2004 年版,第489 頁(yè)。具有絕對(duì)的公信力,登記名義人即為真正的所有權(quán)人。而按照我國(guó)目前關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)則設(shè)計(jì),體現(xiàn)的只能是登記的相對(duì)公信力。因?yàn)榈怯浌帕Φ膹?qiáng)弱與登記信息能否準(zhǔn)確反映不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)密切相關(guān)。要保證登記具有高度的公信力,登記機(jī)構(gòu)就應(yīng)當(dāng)對(duì)當(dāng)事人提交的材料進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查。〔2〕即登記機(jī)構(gòu)要審查材料所反映的法律事實(shí)是否真實(shí)、合法、有效,尤其是要對(duì)導(dǎo)致權(quán)利變動(dòng)的法律事實(shí)的真實(shí)性、合法性加以審查。參見(jiàn)梅瑞琦:《不動(dòng)產(chǎn)登記公信力制度基礎(chǔ)研究——兼論我國(guó)登記制度構(gòu)建》,載《河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)學(xué)報(bào)》2015 年第4 期,第89～90 頁(yè)。而礙于登記機(jī)構(gòu)自身的權(quán)限和審查能力的限制,一般認(rèn)為,對(duì)于當(dāng)事人的申請(qǐng)材料,只能遵循以形式審查為主、實(shí)質(zhì)審查為輔的原則。〔3〕參見(jiàn)尹飛:《不動(dòng)產(chǎn)登記行為的性質(zhì)及其展開(kāi)——兼論民法典編纂中不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善》,載《清華法學(xué)》2018 年第2 期,第54 頁(yè)。這決定了我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記所表現(xiàn)的只能是一種不完全的公信力,即相對(duì)公信力?！?〕參見(jiàn)劉貴祥:《論無(wú)權(quán)處分和善意取得的沖突和協(xié)調(diào)——以私賣夫妻共有房屋時(shí)買受人的保護(hù)為中心》,載《法學(xué)家》2011 年第5 期,第104 頁(yè)。因此,在我國(guó)現(xiàn)行法下,無(wú)法是從物權(quán)的變動(dòng)模式觀之,抑或從登記的公信力觀之,都無(wú)法將登記名義人等同于真實(shí)的所有權(quán)人。

(二) 無(wú)權(quán)處分:登記與原因行為的偏離

可見(jiàn),在借名買房中,正是因?yàn)榈怯浥c真實(shí)的債權(quán)合意發(fā)生了偏差,使登記名義人與真實(shí)權(quán)利人一分為二,造成了“登記錯(cuò)誤”的結(jié)果,〔5〕不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤包括權(quán)利主體錯(cuò)誤與權(quán)利內(nèi)容錯(cuò)誤,限于本文的主題,此處僅探討權(quán)利主體登記錯(cuò)誤。進(jìn)而導(dǎo)致了無(wú)權(quán)處分的發(fā)生。質(zhì)言之,登記錯(cuò)誤是不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的適用前提。但登記名義人究竟屬于完全無(wú)處分權(quán)或是處分權(quán)受限,應(yīng)該根據(jù)登記錯(cuò)誤的類型來(lái)決定。〔6〕①A 公司通過(guò)拍賣取得了B 公司被法院強(qiáng)制執(zhí)行的一套房屋但未辦理登記。C 公司與法院執(zhí)行局法官合謀偽造拍賣成交確認(rèn)書(shū)與法院的協(xié)助執(zhí)行通知書(shū),將房屋登記在了C 公司名下,此時(shí)C 公司對(duì)于房屋完全無(wú)處分權(quán);②登記機(jī)構(gòu)將A、B 共有的房屋登記為A 單獨(dú)所有,此時(shí)A 對(duì)于共有的房屋的處分權(quán)受限。參見(jiàn)程嘯:《不動(dòng)產(chǎn)登記法研究》,法律出版社2018 年版,第313～314 頁(yè)。

其實(shí),在不動(dòng)產(chǎn)交易中,導(dǎo)致登記錯(cuò)誤的情形很多,并不限于借名買房的情況。有因登記機(jī)構(gòu)的疏漏造成的,也有因登記機(jī)構(gòu)與第三人合謀改變真實(shí)登記樣態(tài)的,也有許多是當(dāng)事人“自愿”將不動(dòng)產(chǎn)登記在他人名下。例如真正權(quán)利人借用他人名義進(jìn)行登記、共有的不動(dòng)產(chǎn)只以一人的名義進(jìn)行登記等。借名登記即屬于其中的一種常見(jiàn)情形,其與夫妻之間的房產(chǎn)登記較為相似,實(shí)踐中夫妻共有的房產(chǎn)大多只登記在夫妻一方名下。即登記都反映了當(dāng)事人的真實(shí)意愿,但登記簿上所載,卻并未正確反映不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)。就此有學(xué)者認(rèn)為,夫妻共有房屋登記在一方名下是夫妻意思自治的結(jié)果,不屬于當(dāng)事人提供虛假資料導(dǎo)致的登記錯(cuò)誤,也不屬于登記機(jī)構(gòu)自身的原因所致,但也屬于登記瑕疵,發(fā)生登記錯(cuò)誤的法律后果?！?〕參見(jiàn)孫若軍:《論我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的完善——以遏制夫妻共有房屋被一方擅自處分為視角》,載《浙江工商大學(xué)學(xué)報(bào)》2013 年第3 期,第48 頁(yè)。除了當(dāng)事人的因素之外,就事實(shí)層面而言,我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度雖然趨于完善,但是仍存在其不可克服的缺陷。例如:不動(dòng)產(chǎn)買賣合同的訂立與辦理過(guò)戶登記之間往往存在一定的時(shí)間間隔。在此期間,買受人雖已實(shí)際占有房屋,但不動(dòng)產(chǎn)卻尚未完成權(quán)屬變更登記;又如不動(dòng)產(chǎn)買賣合同被撤銷,而登記尚未變更;被繼承人死亡,遺產(chǎn)即刻發(fā)生物權(quán)變動(dòng),但繼承登記必然滯后于該物權(quán)變動(dòng),因此在辦理變更登記之前,登記錯(cuò)誤將持續(xù)存在。此時(shí)只要登記的權(quán)利被處分,無(wú)權(quán)處分即現(xiàn)實(shí)發(fā)生。就此有學(xué)者將登記錯(cuò)誤總結(jié)為:登記錯(cuò)誤是指登記沒(méi)有真實(shí)表明不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)狀況,在權(quán)利與外觀之間出現(xiàn)偏離的現(xiàn)象。真實(shí)權(quán)利的判斷,要從當(dāng)事人以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)為目的的實(shí)體法意思表示中去尋找,登記狀態(tài)與該意思表示內(nèi)容相符的,方為正確。〔2〕常鵬翶:《善意取得的中國(guó)問(wèn)題——基于物權(quán)法草案的初步分析》,載張雙根等主編:《中德私法研究》(第2 卷),北京大學(xué)出版社2006 年版,第69 頁(yè)。筆者贊同此觀點(diǎn),即對(duì)于登記錯(cuò)誤的理解,不應(yīng)局限于因登記機(jī)構(gòu)的疏漏而導(dǎo)致的登記與實(shí)情不一致的情況,而應(yīng)作擴(kuò)大解釋,凡是登記簿上所載與真實(shí)權(quán)利狀況不一致的,皆為錯(cuò)誤。

那么,在錯(cuò)誤登記的情況下,究竟誰(shuí)享有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的處分權(quán)?筆者認(rèn)為,出名人與借名人都是無(wú)權(quán)處分人。對(duì)于出名人而言,其雖為登記名義人,但因登記與原因行為的偏差且受到借名合同的約束,〔3〕在陳林榮與成都市青白江區(qū)普澤小額貸款有限公司案外人執(zhí)行異議之訴一案一審民事判決書(shū)中,成都市青白江區(qū)人民法院認(rèn)為,雖然涉案房產(chǎn)登記在黃磊、芮雪名下,但黃磊、芮雪違反《借名購(gòu)房合同》的約定將該房屋抵押給普澤公司,構(gòu)成無(wú)權(quán)處分。參見(jiàn)“陳林榮與成都市青白江區(qū)普澤小額貸款有限公司案外人執(zhí)行異議案”,成都市青白江區(qū)人民法院(2019) 川0113 民初3579 號(hào)民事判決書(shū)。因此仍沒(méi)有處分權(quán)限。有學(xué)者認(rèn)為,當(dāng)出名人向第三人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí),對(duì)于借名人而言,屬于無(wú)權(quán)處分;但對(duì)于第三人而言,是有權(quán)處分。有權(quán)處分和無(wú)權(quán)處分,是針對(duì)不同的當(dāng)事人而言的。〔1〕參見(jiàn)趙秀梅、尹小鷺:《不動(dòng)產(chǎn)善意取得中無(wú)權(quán)處分認(rèn)定研究》,載《北京理工大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版)》2018 年第6 期,第121 頁(yè)。筆者認(rèn)為,第三人因不動(dòng)產(chǎn)登記而信賴出名人的處分行為為有權(quán)處分不能作為出名人是否享有處分權(quán)的判斷標(biāo)準(zhǔn)。分析善意取得的構(gòu)成要件可知,處分人究竟是有權(quán)處分還是無(wú)權(quán)處分,是針對(duì)真正權(quán)利人而言的。第三人依權(quán)利外觀而產(chǎn)生的對(duì)于處分人有權(quán)處分的信賴,應(yīng)該是屬于構(gòu)成要件之“善意”的內(nèi)容而非構(gòu)成要件之“無(wú)權(quán)處分”的內(nèi)容。即在登記權(quán)利人和第三人的交易中,權(quán)利推定規(guī)則不應(yīng)適用,應(yīng)當(dāng)依據(jù)真實(shí)的權(quán)利狀況來(lái)判斷交易當(dāng)事人是否構(gòu)成無(wú)權(quán)處分?！?〕王利明:《不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件研究》,載《政治與法律》2008 年第10 期,第4 頁(yè)。例如甲將不動(dòng)產(chǎn)抵押給乙,并辦理了抵押登記。但因?yàn)楣ぷ魅藛T的操作失誤,將附著在甲不動(dòng)產(chǎn)之上的抵押權(quán)錯(cuò)誤涂銷。雖然此時(shí)登記簿上的甲的不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)沒(méi)有權(quán)利負(fù)擔(dān),但是甲僅能出讓有抵押權(quán)負(fù)擔(dān)的不動(dòng)產(chǎn),若其出讓無(wú)抵押權(quán)負(fù)擔(dān)的不動(dòng)產(chǎn),則同樣構(gòu)成無(wú)權(quán)處分?！?〕參見(jiàn)葉金強(qiáng):《物權(quán)法第106 條解釋論之基礎(chǔ)》,載《法學(xué)研究》2010 年第6 期,第63 頁(yè)。在否認(rèn)了出名人的處分權(quán)后,那么作為實(shí)際出資、使用不動(dòng)產(chǎn)的借名人是否享有處分權(quán)呢?筆者認(rèn)為,借名人同樣沒(méi)有此權(quán)利。雖然借名人得以實(shí)際控制不動(dòng)產(chǎn),但因?yàn)槠洳皇堑怯浢x人,所以欠缺對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利外觀。只有在變更登記之后,事實(shí)上的物權(quán)人與名義上的物權(quán)人重新合一之際,才能恢復(fù)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的圓滿支配。

三、善意的認(rèn)定

在登記錯(cuò)誤的情況下,登記名義人為無(wú)權(quán)處分,買受人善意的認(rèn)定對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)能否終局性移轉(zhuǎn)具有決定性意義。但因?yàn)樯埔庾鳛橘I受人的心理活動(dòng)難以為外人所知曉,所以在司法實(shí)踐中存在認(rèn)定上的困難并容易產(chǎn)生分歧。因此,必須將善意的認(rèn)定客觀化,〔4〕顏梅林:《不動(dòng)產(chǎn)善意取得之善意要件認(rèn)定研究》,載《溫州大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版)》2013年第1 期,第83 頁(yè)。即只有在客觀上出現(xiàn)應(yīng)當(dāng)由買受人負(fù)責(zé)的情況時(shí),才能對(duì)其提出主觀上的問(wèn)責(zé)?！睹穹ǖ洹肺餀?quán)編第311 條對(duì)于買受人所羅列的要求,其實(shí)就是要將善意以某種肉眼可見(jiàn)的形式固定下來(lái)。在此探討善意認(rèn)定過(guò)程中爭(zhēng)議較大兩個(gè)方面:一方面是在登記作為公示手段的情況下,能否以重大過(guò)失為由否定買受人的善意?換言之,買受人除了對(duì)登記信息的信賴之外,是否還被課以其他的注意義務(wù)?另一方面是善意認(rèn)定的時(shí)點(diǎn)問(wèn)題。因?yàn)殡S著交易的進(jìn)行,買受人對(duì)于標(biāo)的物與出賣人處分權(quán)限的認(rèn)知也可能發(fā)生變化,因此善意的界定時(shí)點(diǎn)就顯得尤為重要,其關(guān)乎原權(quán)利人與買受人的利益平衡,甚至?xí)绊懡灰椎陌踩c秩序。

(一) 善意與重大過(guò)失

在民法上,尚無(wú)關(guān)于善惡意的統(tǒng)一定義。一般認(rèn)為,善意是指行為人在從事法律行為時(shí)不知道或無(wú)法知道其行為缺乏法律根據(jù),而認(rèn)為其行為合法或其行為的相對(duì)人有合法權(quán)利的一種主觀心理狀態(tài)。惡意作為與善意相對(duì)的概念,一般是指行為人在從事法律行為時(shí),明知其行為缺乏法律根據(jù)或其行為相對(duì)人缺乏合法權(quán)利的一種主觀心理狀態(tài)。〔1〕馬開(kāi)軒:《論善意、惡意在民法上的體現(xiàn)》,載《學(xué)習(xí)論壇》2009 年第6 期,第78 頁(yè)。雖然善意系指“不知”、惡意系指“明知”在理論上已屬通說(shuō),但何謂 “不知”以及如何判斷“不知”,卻未有定論。另外,若僅以知與不知來(lái)衡量善惡意,則顯然沒(méi)有過(guò)錯(cuò)制度的適用余地。〔2〕過(guò)錯(cuò)分為故意與過(guò)失,過(guò)失根據(jù)其程度不同,又可進(jìn)一步分為重大過(guò)失、一般過(guò)失與具體過(guò)失。參見(jiàn)程嘯的《侵權(quán)責(zé)任法》一書(shū)第269 頁(yè)。因?yàn)榧词故且蛑卮筮^(guò)失而不知,也仍為不知,而不知即為善意?！睹穹ǖ洹返?11 條關(guān)于善意取得的規(guī)定中,未對(duì)何為善意作進(jìn)一步的解釋。但是《物權(quán)法解釋一》第15 條卻規(guī)定:“受讓人受讓不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí),不知道轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán),且無(wú)重大過(guò)失的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人為善意。”即《物權(quán)法》司法解釋直接在善意的判定中引入了重大過(guò)失這一《侵權(quán)責(zé)任法》領(lǐng)域的概念,并以此來(lái)否定買受人的善意。

究其原因,筆者認(rèn)為主要包括以下兩點(diǎn):第一,若第三人對(duì)某一事實(shí)不知情,是由重大過(guò)失所致,卻仍可以照其所欲發(fā)生法律效果進(jìn)而導(dǎo)致真實(shí)權(quán)利人的權(quán)利受損,有違公平原則。因?yàn)橹卮筮^(guò)失表明第三人對(duì)自身權(quán)利的漠視幾乎達(dá)到了極致,在比較法上,重大過(guò)失很多情形下都被當(dāng)作故意來(lái)對(duì)待,因此法律當(dāng)然可以否定第三人的權(quán)利主張。第二,重大過(guò)失可以作為當(dāng)事人之間分?jǐn)傉{(diào)查成本與控制交易風(fēng)險(xiǎn)的要素,進(jìn)而使交易的安全與效率處于動(dòng)態(tài)平衡之中。因?yàn)樵诘谌嗣髦那樾蜗?當(dāng)然無(wú)需花費(fèi)成本核實(shí)權(quán)利與其外觀是否一致,因此第三人明知出賣人無(wú)所有權(quán)或處分權(quán)仍選擇與其進(jìn)行交易,屬于自甘風(fēng)險(xiǎn)的行為,則當(dāng)然由第三人承擔(dān)不利后果;若第三人對(duì)權(quán)利與外觀不一致的情況并非明知,而是僅存疑惑,則需要付出相應(yīng)的調(diào)查核實(shí)成本,若其應(yīng)該采取相應(yīng)的調(diào)查措施卻沒(méi)有為之,此時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)問(wèn)題,取決于第三人的注意義務(wù)的大小?！?〕石一峰:《私法中善意認(rèn)定的規(guī)則體系》,載《法學(xué)研究》2020 年第4 期,第137 頁(yè)。若第三人負(fù)有的較高的注意義務(wù)而沒(méi)有為之,則法律認(rèn)為其應(yīng)當(dāng)知道卻不知道,即存在重大過(guò)失而無(wú)法善意取得。若第三人負(fù)有的注意義務(wù)較低,則法律并不會(huì)對(duì)其提出問(wèn)責(zé),這也是一般的過(guò)失并不會(huì)否認(rèn)第三人善意的原因,此時(shí)仍由真實(shí)權(quán)利人承擔(dān)不利后果。這在《民法典》第313 條善意取得的法律效果上已有體現(xiàn)。照其規(guī)定,善意取得動(dòng)產(chǎn)后將導(dǎo)致動(dòng)產(chǎn)之上的原有權(quán)利消滅,但是受讓人在受讓時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道該權(quán)利的除外?！?〕雖然此條是關(guān)于動(dòng)產(chǎn)善意取得的規(guī)定,但其同樣準(zhǔn)用于不動(dòng)產(chǎn)善意取得。參見(jiàn)崔建遠(yuǎn):《物權(quán)法》,中國(guó)人民大學(xué)出版社2017 年版,第91 頁(yè)。即法律以應(yīng)當(dāng)知道為由剝奪了受讓人本可以享受的利益。在比較法上,同樣有例可循。例如《德國(guó)民法典》第122 條即將“應(yīng)當(dāng)知悉”與“因過(guò)失而不知”等同。因此,綜合以上的分析,我們可以得出如下結(jié)論:雖然善意本身并不包括過(guò)失,但過(guò)失可以作為判斷主觀善惡意的考量因素。若行為人違反交易中所負(fù)的注意義務(wù),達(dá)到了重大過(guò)失(應(yīng)當(dāng)知道卻不知道) 的程度,則可能喪失法律給予的有利待遇。〔3〕參見(jiàn)曾江波:《民事善意制度研究》,《北大法律評(píng)論》2004 年第4 期,第495 頁(yè)。

對(duì)于動(dòng)產(chǎn)而言,因其流動(dòng)性遠(yuǎn)高于不動(dòng)產(chǎn),其占有人可能是動(dòng)產(chǎn)的保管人、承租人、質(zhì)權(quán)人等,所以權(quán)利與外觀相互分離也成為常態(tài)。正因如此,除了出賣人對(duì)標(biāo)的物的占有之外,買受人還負(fù)有結(jié)合具體的交易環(huán)境、交易對(duì)象等一系列因素并排除合理懷疑之后,方能善意取得動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。若買受人存在重大過(guò)失,則排除善意取得的適用。學(xué)界對(duì)此已經(jīng)達(dá)成較為統(tǒng)一的意見(jiàn)。相較于以占有作為公示手段的動(dòng)產(chǎn)而言,以登記作為公示手段的不動(dòng)產(chǎn)非經(jīng)登記無(wú)法發(fā)生物權(quán)的變動(dòng),加之行政手段的支持,權(quán)利與外觀分離的情況較少,登記因此得以享有較高的公信力。就此有學(xué)者認(rèn)為買受人因登記的存在而豁免了探知物權(quán)真相的義務(wù)。即登記之外的因素,并不能構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)交易中所必需的審慎狀況。〔4〕參見(jiàn)常鵬翱:《善意取得的中國(guó)問(wèn)題——基于物權(quán)法草案的初步分析》,載《中德私法研究》,北京大學(xué)出版社2007 年版,第15～16 頁(yè)。即使受讓人對(duì)于登記簿不正確的原因事實(shí)有所認(rèn)識(shí),但怠于由此推知其不正確者仍為善意?！?〕戴永盛:《論不動(dòng)產(chǎn)冒名處分的法律適用》,載《法學(xué)》2014 年第7 期,第129 頁(yè)。但是,在具體適用中,排除故意的善意標(biāo)準(zhǔn)仍有一定的擴(kuò)大解釋空間。比如,取得人知道標(biāo)的物正處于訴訟之中,或知道此為可撤銷的登記,則視為知道登記簿不正確。如果取得人固執(zhí)己見(jiàn),堅(jiān)持認(rèn)為土地登記簿正確,則不會(huì)照其主觀認(rèn)識(shí)認(rèn)定其為“不知道”,而應(yīng)視為其知道。Westermannetal.,Sachenrecht,2011,S.711.甚至有學(xué)者借鑒比較法,認(rèn)為只要第三人取得的物權(quán)是在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中登記的物權(quán),即可認(rèn)定第三人為善意,第三人是否查閱了登記簿在所不問(wèn)。〔2〕常鵬翱:《物權(quán)法典型判例研究》,人民法院出版社2002 年版,第199 頁(yè);申惠文:《不動(dòng)產(chǎn)善意取得與登記公信力之比較》,載《廣西大學(xué)學(xué)報(bào)(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版)》2008 年第4 期,第66 頁(yè)。

筆者認(rèn)為,雖然不動(dòng)產(chǎn)登記有國(guó)家權(quán)力機(jī)關(guān)為之背書(shū),但是如前所述,登記機(jī)構(gòu)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記并不負(fù)有完全的實(shí)質(zhì)審查義務(wù),且現(xiàn)實(shí)中的交易狀況遠(yuǎn)非法律之預(yù)設(shè)所能及,所以我們不能為了強(qiáng)化登記的公信力,而人為限制買受人的注意義務(wù),將登記的內(nèi)容作為買受人善意的全部來(lái)源。誠(chéng)然,登記所載可以彌補(bǔ)買受人在交易中的信息劣勢(shì)地位,但這并不意味著完全免除了買受人自身對(duì)交易信息的探知義務(wù)。強(qiáng)調(diào)降低獲取信息的成本并非意味著要厚待那些對(duì)自身權(quán)利漠不關(guān)心的人。〔3〕參見(jiàn)劉保玉、郭棟:《權(quán)利外觀保護(hù)理論及其在我國(guó)民法典中的設(shè)計(jì)》,載《法律科學(xué)(西北政法大學(xué)學(xué)報(bào))》2012 年第5 期,第66 頁(yè)。否則未免有鼓勵(lì)買受人忽視正常交易中應(yīng)負(fù)的注意義務(wù)之嫌疑。可是,登記畢竟不同于占有,對(duì)第三人的注意義務(wù)要求越高,對(duì)登記簿的公信力削弱就越大,甚至?xí)裾J(rèn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記簿存在的意義。在“莊勤惠、陳科武、中國(guó)工商銀行股份有限公司廣州第一支行金融借款合同糾紛案”中,廣東省高級(jí)人民法院即認(rèn)為,銀行已對(duì)抵押房產(chǎn)是否存在共有人進(jìn)行了核實(shí),陳科武、周友明作為按份共有人亦均簽字確認(rèn)。故在陳科武、周友明未披露存在其他未登記的共有人的情況下,苛求銀行審查抵押權(quán)的設(shè)立是否經(jīng)過(guò)其他未登記共有人的同意,勢(shì)必影響不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力,亦不合理地加重了銀行的審查責(zé)任。因此,應(yīng)認(rèn)定銀行已經(jīng)盡到審慎注意義務(wù),并無(wú)重大過(guò)失。〔4〕參見(jiàn)“莊勤惠、陳科武、中國(guó)工商銀行股份有限公司廣州第一支行金融借款合同糾紛案”,廣東省高級(jí)人民法院(2019) 粵民再231 號(hào)民事判決書(shū)。所以,為了平衡登記之公信力與第三人注意義務(wù)的關(guān)系,應(yīng)將第三人的注意義務(wù)限定在“能推導(dǎo)出登記簿不正確的事實(shí)”的范圍內(nèi)較為適宜?！?〕王洪亮:《論登記公信力的相對(duì)化》,載《比較法研究》2009 年第5 期,第38 頁(yè)。然而何謂“登記簿不正確的事實(shí)”則需要結(jié)合具體案情進(jìn)行認(rèn)定。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)具有較高的價(jià)值,所以當(dāng)事人在交易之時(shí)一般都持較為審慎的態(tài)度,若無(wú)特殊事由,買受人一般會(huì)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地考察,若買受人發(fā)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)由他人實(shí)際占有的情況下,理應(yīng)引發(fā)警惕和關(guān)注。司法實(shí)踐即有法院認(rèn)為,雖然房屋登記在出名人名下,但在房屋由借名人實(shí)際占有使用的情況下,買受人沒(méi)有對(duì)房屋的實(shí)際情況進(jìn)行考查,對(duì)房屋地理位置、房屋面積、屋內(nèi)構(gòu)造等相關(guān)情況均不了解,不符合市場(chǎng)交易習(xí)慣,有違于常理,應(yīng)認(rèn)定買受人未盡審查注意的義務(wù),其購(gòu)房行為存在重大過(guò)失,不能善意取得房屋所有權(quán)?！?〕參見(jiàn)“張福猛與汪娟、聶超所有權(quán)確認(rèn)糾紛案”,白城市中級(jí)人民法院(2018) 吉08 民終713 號(hào);“蔡鴻與練廣華確認(rèn)合同無(wú)效糾紛案”,清遠(yuǎn)市中級(jí)人民法院(2016) 粵18 民終565 號(hào)。若不動(dòng)產(chǎn)不是由借名人實(shí)際占有,但買受人在交易過(guò)程中獲取的信息已經(jīng)和登記的內(nèi)容出現(xiàn)明顯沖突可能性的,同樣應(yīng)該引起買受人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人處分權(quán)的合理懷疑。此時(shí)買受人就應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎交易,進(jìn)一步調(diào)查或要求對(duì)方提供更多的證據(jù),如購(gòu)房的合同、發(fā)票等相關(guān)文件資料?！?〕參見(jiàn)葉金強(qiáng):《論善意取得構(gòu)成中的善意且無(wú)重大過(guò)失要件》,載《法律科學(xué)》2004 年第5期,第84 頁(yè)。若買受人仍“一廂情愿”地以登記的信息為準(zhǔn)而進(jìn)行交易,應(yīng)認(rèn)為其存在重大過(guò)失而非為善意第三人?！?〕因?yàn)樵谫I受人知道不動(dòng)產(chǎn)由他人占有的情況下,并不能直接得出買受人“明知權(quán)利主體錯(cuò)誤”的結(jié)論,所以解釋為買受人存在重大過(guò)失較為合適。另外,交易的當(dāng)事人之間是否存在親密關(guān)系,往往也會(huì)成為認(rèn)定重大過(guò)失的關(guān)鍵。例如,甲與乙是夫妻關(guān)系,丙為二人的共同好友。在甲或乙單方向丙處分共有房屋時(shí),丙基于與甲乙親密關(guān)系,應(yīng)詢問(wèn)另一方。且因?yàn)楸c甲乙是共同好友的緣故,往往對(duì)兩人所有的不動(dòng)產(chǎn)有所了解,出現(xiàn)夫妻一方單獨(dú)處分不動(dòng)產(chǎn)時(shí)應(yīng)引發(fā)受讓人的合理懷疑,基于此種懷疑,丙應(yīng)盡合理和必要的詢問(wèn)義務(wù)。若未加詢問(wèn)而直接受讓不動(dòng)產(chǎn)的,應(yīng)認(rèn)定其構(gòu)成重大過(guò)失?！?〕參見(jiàn)杜萬(wàn)華:《物權(quán)法司法解釋(一) 理解與適用》,人民法院出版社2016 年版,第387 頁(yè);肖大明:《不動(dòng)產(chǎn)無(wú)權(quán)處分中善意的認(rèn)定》,載《人民司法》2018 年第17 期,第53 頁(yè)。而在“向可文與孫艷、陳秀英及中國(guó)工商銀行股份有限公司深圳灣支行、中原地產(chǎn)代理(深圳) 有限公司確認(rèn)合同無(wú)效糾紛”一案中,法院認(rèn)為,如果出賣人與買受人為初次交易,買受人在不認(rèn)識(shí)出賣人及其配偶的情況下,買受人一般難以有確切渠道了解出賣人的基本情況,更無(wú)法了解出賣人及其配偶之間是否存在夫妻內(nèi)部矛盾,基于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的信賴,買受人一般不會(huì)“高度懷疑”出賣人處分不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利,也不應(yīng)苛責(zé)買受人應(yīng)盡到調(diào)查詢問(wèn)的義務(wù)。因此,以一般的普通人的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)為基礎(chǔ),買受人已盡到了相關(guān)審查義務(wù),并不存在其知道或者應(yīng)當(dāng)知道出賣人處分房產(chǎn)時(shí)未經(jīng)其他共有人同意的權(quán)利瑕疵,并無(wú)重大過(guò)失?！?〕參見(jiàn)“向可文與孫艷、陳秀英及中國(guó)工商銀行股份有限公司深圳灣支行、中原地產(chǎn)代理(深圳) 有限公司確認(rèn)合同無(wú)效糾紛案”,深圳市中級(jí)人民法院(2018) 粵03 民終23059 號(hào)民事判決書(shū)。因此總而言之,在登記公信力的支持下,仍存在重大過(guò)失的適用空間,但是應(yīng)該結(jié)合具體的交易情況和舉證責(zé)任的分配規(guī)則謹(jǐn)慎認(rèn)定。一般而言,不能課以第三人“主動(dòng)調(diào)查”的義務(wù),而只能在交易信息已經(jīng)與登記信息產(chǎn)生強(qiáng)烈沖突之后,要求第三人應(yīng)盡一定的“求證”義務(wù)。

(二) 善意認(rèn)定的時(shí)點(diǎn)

因?yàn)榻灰资且粋€(gè)持續(xù)的過(guò)程,所以法律必須對(duì)買受人善意持續(xù)的時(shí)間即認(rèn)定的時(shí)點(diǎn)問(wèn)題做出規(guī)定。按照《民法典》第311 條之規(guī)定,無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的,受讓人欲善意取得,其條件之一必須滿足在受讓不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的。在不動(dòng)產(chǎn)交易中,對(duì)于“受讓時(shí)”作何理解主要存在三種觀點(diǎn):交付標(biāo)的物時(shí);申請(qǐng)登記時(shí);登記完畢時(shí)。持第一種觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為,第311 條并未區(qū)分動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn),且在同一條款中對(duì)二者進(jìn)行規(guī)定,因此受讓均以標(biāo)的物交付時(shí)為準(zhǔn)。持第二種觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為,因?yàn)榈怯浀倪^(guò)程以及登記的時(shí)耗并非當(dāng)事人所能左右,所以以申請(qǐng)登記時(shí)作為善意的時(shí)點(diǎn)更為合理,同時(shí)于受讓人而言也更為有利?！?〕參見(jiàn)王澤鑒:《民法物權(quán)》,中國(guó)政法大學(xué)出版社2001 年版,第124 頁(yè)。且善意認(rèn)定的時(shí)點(diǎn)一般以行為時(shí)為準(zhǔn),法律評(píng)價(jià)的對(duì)象是當(dāng)事人行為之時(shí)而非行為結(jié)束之后。因此只要受讓人申請(qǐng)登記時(shí)為善意,就足以表明其行為的正當(dāng)性。所以即使此后買受人知悉出賣人無(wú)權(quán)處分,也不妨礙善意取得的構(gòu)成。〔3〕王利明:《善意取得制度的構(gòu)成——以我國(guó)物權(quán)法草案第111 條為分析對(duì)象》,載《中國(guó)法學(xué)》2006 年第4 期,第85 頁(yè)。持第三種觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為,一個(gè)完整的受讓過(guò)程應(yīng)當(dāng)完成所有權(quán)的轉(zhuǎn)移,不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移在登記后始為發(fā)生,因此只有在登記完畢時(shí)仍為善意者才適用善意取得?！?〕崔建遠(yuǎn)等:《物權(quán)法》,清華大學(xué)出版社2008 年版,第128 頁(yè)。

筆者認(rèn)為,第三種觀點(diǎn)較為合理,且最有利于平衡真實(shí)權(quán)利人與買受人之間的利益?！睹穹ǖ洹返?14、224 條區(qū)分了動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓,動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓自標(biāo)的物交付時(shí)生效,不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓自登記時(shí)生效,不能以二者規(guī)定于同一條文中而曲解立法原意,因此第一種觀點(diǎn)明顯不可取。后兩種觀點(diǎn)皆以登記作為善意的認(rèn)定時(shí)點(diǎn),但一種主張為申請(qǐng)登記之時(shí),另一種主張為登記完畢之時(shí)。按照311 條之規(guī)定,轉(zhuǎn)讓作為移轉(zhuǎn)標(biāo)的物的始點(diǎn),是對(duì)于出賣人而言的,而受讓作為轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的終點(diǎn),是對(duì)于買受人而言的。因?yàn)槌思磿r(shí)交易外,出賣人轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物與買受人受讓標(biāo)的物,往往并不處于同一時(shí)點(diǎn),因此轉(zhuǎn)讓與受讓的時(shí)點(diǎn)并不會(huì)重合。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)而言,移轉(zhuǎn)占有并不會(huì)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的效力,因此在申請(qǐng)登記之時(shí),為“轉(zhuǎn)讓”(即標(biāo)的物移轉(zhuǎn)的始點(diǎn)),而登記完成之時(shí),方為“受讓”完成(即標(biāo)的物移轉(zhuǎn)的終點(diǎn))。另外,結(jié)合《民法典》第214 條之規(guī)定,“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力”,即權(quán)利記載于登記簿時(shí)方才受讓完成,同時(shí)發(fā)生效力。因此,善意的時(shí)點(diǎn)應(yīng)該延續(xù)至完成登記之時(shí),買受人才能取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。從另一角度而言,若在登記完成之前,出名人發(fā)現(xiàn)了借名人私自出售房產(chǎn)的事實(shí),其當(dāng)然可以請(qǐng)求借名人與買受人撤回登記申請(qǐng)。〔1〕《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第15 條第2 款規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿前,申請(qǐng)人第十六條可以撤回登記申請(qǐng)?！比粽J(rèn)為買受人在申請(qǐng)登記之時(shí)就已經(jīng)取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán),則借名人只能請(qǐng)求出名人承擔(dān)違約責(zé)任,顯然有違公平。

四、歸責(zé)事由的認(rèn)定

買受人善意取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的同時(shí),原權(quán)利人的權(quán)利歸于消滅。法律之所以創(chuàng)設(shè)善意取得制度,是因?yàn)橘I受人所代表的交易安全與公共利益具有同質(zhì)性,遂成為優(yōu)先保護(hù)的對(duì)象?！?〕參見(jiàn)耿林:《不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的法政策研究》,載《清華法學(xué)》2017 年第6 期,第111頁(yè)。但是對(duì)于原權(quán)利人而言權(quán)利的喪失畢竟是一種不利益的承擔(dān),因此除了買受人方面的要件外,是否需要來(lái)自其自身的歸責(zé)事由方更具正當(dāng)性?

在動(dòng)產(chǎn)交易中要發(fā)生善意取得,動(dòng)產(chǎn)占有的形成必須基于原權(quán)利人的意思,〔3〕參見(jiàn)程嘯:《不動(dòng)產(chǎn)登記法研究》,法律出版社2018 年版,第326 頁(yè)。即原權(quán)利人導(dǎo)致了權(quán)利外觀的產(chǎn)生。動(dòng)產(chǎn)占有根據(jù)其發(fā)生的原因不同,可以分為“占有委托物”和“占有脫離物”兩類。占有委托物,是指占有人基于真實(shí)權(quán)利人的意思(如租賃、保管等合同關(guān)系) 而占有標(biāo)的物;占有脫離物,是指占有人非基于真實(shí)權(quán)利人的意思而占有標(biāo)的物(如對(duì)贓物、遺失物、遺忘物的占有)。占有脫離物有條件地適用善意取得或根本不適用善意取得,而占有委托物原則上都可以發(fā)生善意取得?！?〕梁慧星、陳華彬:《物權(quán)法》,法律出版社2016 年版,第192 頁(yè)?？梢?jiàn),“無(wú)歸責(zé)性即不應(yīng)承擔(dān)不利益”作為一項(xiàng)普遍的法律原則,在動(dòng)產(chǎn)善意取得中已經(jīng)有所體現(xiàn)。參照動(dòng)產(chǎn)善意取得,可以得出,不動(dòng)產(chǎn)善意取得中,原權(quán)利人的歸責(zé)性應(yīng)表現(xiàn)為登記的發(fā)生系基于其自由的意思表示。但有學(xué)者對(duì)之持相反意見(jiàn),其認(rèn)為買受人最終能否取得標(biāo)的物的所有權(quán),無(wú)須考慮原權(quán)利人的意思,也無(wú)須考慮原權(quán)利人與登記錯(cuò)誤的形成之間是否存在因果聯(lián)系。無(wú)論促成登記錯(cuò)誤的原因如何,都不影響不動(dòng)產(chǎn)善意取得的適用。即第三人的善意保護(hù)僅僅建立在權(quán)利外觀之上,不動(dòng)產(chǎn)善意取得中并沒(méi)有一個(gè)像動(dòng)產(chǎn)善意取得那樣同時(shí)存在權(quán)利外觀與誘因原則的平行制度?！?〕參見(jiàn)耿林:《不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的法政策研究》,載《清華法學(xué)》2017 年第6 期,第112頁(yè);冉克平:《論冒名處分不動(dòng)產(chǎn)的私法效果》,載《中國(guó)法學(xué)(文摘)》2015 年第1 期,第176 頁(yè)。筆者認(rèn)為,無(wú)論是動(dòng)產(chǎn)或是不動(dòng)產(chǎn),真實(shí)權(quán)利人喪失權(quán)利的原因都要從自身發(fā)掘,而不能從第三人處尋找依據(jù)。真實(shí)權(quán)利人之所以蒙受損失,是因?yàn)槠鋵?duì)權(quán)利外觀的形成具有可歸責(zé)性?！?〕參見(jiàn)劉曉華:《權(quán)利外觀責(zé)任的司法實(shí)現(xiàn)——以善意取得為視角》,載《法學(xué)論壇》2013 年第4 期,第115 頁(yè)。但是應(yīng)予注意的是,可歸責(zé)性的判斷不等于有無(wú)過(guò)錯(cuò)的判斷。過(guò)錯(cuò)是歸責(zé)性的一種形式,但過(guò)錯(cuò)原則并非權(quán)利表象責(zé)任框架內(nèi)唯一的歸責(zé)標(biāo)準(zhǔn)。在沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的情況下,也可以有其他的歸責(zé)基礎(chǔ),只是該歸責(zé)性基礎(chǔ)系基于其他歸責(zé)原則而確定。例如本人引起了權(quán)利的表象,或該表象是在他的控制領(lǐng)域和風(fēng)險(xiǎn)范圍內(nèi)產(chǎn)生的。參見(jiàn)葉金強(qiáng):《表見(jiàn)代理構(gòu)成中的本人歸責(zé)性要件——方法論角度的再思考》,載《法律科學(xué)(西北政法大學(xué)學(xué)報(bào))》2010 年第5 期,第40 頁(yè)。如果真正權(quán)利人沒(méi)有可歸責(zé)事由,也會(huì)被剝奪權(quán)利,財(cái)產(chǎn)的靜態(tài)安全便失去了保障?！?〕參見(jiàn)李國(guó)強(qiáng):《論不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成與法律效果——評(píng)“連某訴臧某排除妨害糾紛案”》,載《山東社會(huì)科學(xué)》2016 年第11 期,第97～98 頁(yè)。既然在動(dòng)產(chǎn)善意取得中,歸責(zé)事由考慮的是動(dòng)產(chǎn)占有之發(fā)生是否基于原權(quán)利人的意思,那么與之相應(yīng),對(duì)于以登記作為公示手段的不動(dòng)產(chǎn)而言,就應(yīng)該考慮不動(dòng)產(chǎn)登記之發(fā)生是否基于原權(quán)利人的意思。

在借名買房中,真實(shí)權(quán)利人往往擇其信任的親友作為登記名義人,而正是此借名登記給登記名義人日后處分房產(chǎn)提供了便利,為其埋下了安全隱患?；蛘哒f(shuō),借名登記的行為正是真實(shí)權(quán)利人喪失權(quán)利的歸責(zé)事由。對(duì)此,可以參照占有委托物作進(jìn)一步說(shuō)明。因?yàn)闊o(wú)論是借名登記或是委托物的占有(即權(quán)利外觀的形成),都是當(dāng)事人協(xié)商一致的結(jié)果,其中都體現(xiàn)了真實(shí)權(quán)利人的意思。因此真實(shí)權(quán)利人也應(yīng)該預(yù)見(jiàn)標(biāo)的物可能面臨被占有人或登記名義人處分的風(fēng)險(xiǎn)。〔1〕德國(guó)學(xué)者沃爾夫認(rèn)為,只有當(dāng)所有權(quán)人至少是自愿地將占有轉(zhuǎn)讓給進(jìn)行出讓的非所有權(quán)人時(shí),法律才承認(rèn)這種不利后果。因?yàn)樗袡?quán)人如果將自己的占有托付給第三人,而第三人通過(guò)處分所有權(quán)濫用了這種信任,所有權(quán)人必須自己承擔(dān)這種風(fēng)險(xiǎn)。如果所有權(quán)人非自愿地喪失物的占有,這使得所有權(quán)喪失沒(méi)有更多的合理根據(jù)。[德] 曼弗雷德·沃爾夫:《物權(quán)法》,吳越、李大雪譯,法律出版社2002 年版,第284、292 頁(yè)。與之相對(duì),若標(biāo)的物之處分不可歸因于真實(shí)權(quán)利人,則法律也不應(yīng)讓其背負(fù)喪失權(quán)利的風(fēng)險(xiǎn)。例如,行為人冒名處分不動(dòng)產(chǎn)的(在動(dòng)產(chǎn)中表現(xiàn)為對(duì)脫離物的處分),一般不能適用善意取得制度,因?yàn)樘幏种l(fā)生并沒(méi)有可歸咎于真實(shí)權(quán)利人的直接原因,所以善意取得的適用也應(yīng)受到限制。因此,在不動(dòng)產(chǎn)交易中,欲發(fā)生善意取得,除了滿足法律規(guī)定的基本條件之外,還應(yīng)該考慮處分人是否基于真實(shí)權(quán)利人的原因而成為不動(dòng)產(chǎn)的登記權(quán)利人,方更具合理性。

除了善意取得之外,在其他因權(quán)利外觀導(dǎo)致真實(shí)權(quán)利人的利益受損的例子中,往往也存在著對(duì)本人的可歸責(zé)性要求,表見(jiàn)代理即為一例。在最高人民法院適用《關(guān)于在審理經(jīng)濟(jì)糾紛案件中涉及經(jīng)濟(jì)犯罪嫌疑若干問(wèn)題的規(guī)定》判定表見(jiàn)代理的案件中即體現(xiàn)了這一立場(chǎng):“私刻印章或者偽造代理權(quán)憑證的,本人不具可歸責(zé)性,亦無(wú)須承受代理行為的法律效果”?！?〕參見(jiàn)“興業(yè)銀行廣州分行與深圳市機(jī)場(chǎng)股份有限公司借款合同糾紛案”,最高人民法院(2008) 民二終字第124 號(hào)民事判決書(shū)。因此,因權(quán)利外觀而導(dǎo)致本人利益受損、相對(duì)人獲得優(yōu)待的案件中,除了相對(duì)人對(duì)權(quán)利外觀的信賴之外,尚需與本人相關(guān)的因素才獲得更大程度的正當(dāng)性,即本人須以可資譴責(zé)的方式誘發(fā)了權(quán)利外觀,本人才應(yīng)承受與自己意愿相悖的負(fù)擔(dān)?！?〕參見(jiàn)楊芳:《〈合同法〉 第49 條(表見(jiàn)代理規(guī)則) 評(píng)注》,載《法學(xué)家》2017 年第6 期,第165 頁(yè)。

余論:無(wú)權(quán)處分與合同效力的關(guān)系

《民法典》合同編第597 條是關(guān)于“無(wú)權(quán)處分合同效力”的規(guī)定:“因出賣人未取得處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移的,買受人可以解除合同并請(qǐng)求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任?！薄胺伞⑿姓ㄒ?guī)禁止或者限制轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物,依照其規(guī)定”。其承繼的是《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(二)》第15 條以及《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第3 條第1 款的規(guī)定,采納了無(wú)處分權(quán)不影響買賣合同的效力之說(shuō)?！?〕崔建遠(yuǎn):《無(wú)權(quán)處分再辨》,載《中外法學(xué)》2020 年第4 期,第2 頁(yè)。按照本條的規(guī)定,若出賣人只是單純欠缺對(duì)標(biāo)的物的處分權(quán),其并不足以影響買賣合同的效力。因?yàn)榘凑铡睹穹ǖ洹返?43 條民事法律行為有效要件之規(guī)定,處分權(quán)并不在其中。就此有學(xué)者認(rèn)為,由于無(wú)權(quán)處分合同一概有效,故而無(wú)權(quán)處分合同下的物權(quán)變動(dòng)依照一般物權(quán)變動(dòng)規(guī)則足矣,而無(wú)需適用作為特別規(guī)則的善意取得。如此,善意取得制度將被“架空”?！?〕參見(jiàn)沈健州:《無(wú)權(quán)處分再研究》,載《社會(huì)科學(xué)家》2015 年第11 期,第117 頁(yè)。筆者認(rèn)為,雖然按照一般的權(quán)利轉(zhuǎn)移規(guī)則,只要合同生效外加移轉(zhuǎn)登記,房屋的所有權(quán)就會(huì)發(fā)生變更,照此買受人似乎已經(jīng)不需要在滿足善意取得的條件之后方能取得標(biāo)的物的所有權(quán),但是此所有權(quán)的取得只是暫時(shí)性的,買受人能否最終保有標(biāo)的物還需要依賴于其他條件是否滿足。詳言之,在無(wú)權(quán)處分的買賣合同有效的情況下,出賣人負(fù)有轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)。此時(shí)可以分為三種情況:其一,若訂立合同后出賣人從真正所有權(quán)人處取得了所有權(quán)或處分權(quán),則移轉(zhuǎn)登記將使得標(biāo)的物的所有權(quán)得以終局性轉(zhuǎn)移。其二,若買受人明知或因重大過(guò)失而不知道出賣人沒(méi)有處分權(quán),且訂立合同后出賣人仍沒(méi)有取得處分權(quán),此時(shí)雖然無(wú)法適用善意取得制度,但買受人可以解除合同并請(qǐng)求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任?！?〕在出賣人沒(méi)有取得處分權(quán),買受人惡意(明知) 的情況下(此時(shí)合同無(wú)效),即使辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記,原所有權(quán)人也可以惡意串通損害第三人利益為由,主張撤銷登記。其三,出賣人雖然沒(méi)有取得處分權(quán),但是買受人符合善意取得構(gòu)成要件的,此時(shí)買受人的善意將彌補(bǔ)出賣人處分權(quán)的欠缺,標(biāo)的物的所有權(quán)同樣得以移轉(zhuǎn)。