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        城市更新“新玩法”

        2021-12-07 18:44:06楊曉懌
        決策 2021年11期
        關(guān)鍵詞:城市更新片區(qū)收益

        楊曉懌

        國家將“城市更新”作為未來城市發(fā)展的重點工作后,城市更新模式開始廣受關(guān)注。同時,城市更新也成為許多地方政府的“新寵”。

        隨著“十四五”政策的出臺落地,城市更新日漸成為熱門話題。各地政府、城投、金融機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)企業(yè)、建筑單位等都在密集籌備、參與城市更新項目。城市更新的爆紅有多方面因素。這是“十四五”規(guī)劃中全面提升城市品質(zhì)的重要模式,也是踐行新型城鎮(zhèn)化的重要路徑,更是支撐地方進(jìn)一步發(fā)展的可持續(xù)渠道。

        在城市更新逐漸推進(jìn)的過程中,可以看到城市更新早已不再局限于單純的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與城市建設(shè),也不僅僅是保障性住房政策的延伸,而是與地方發(fā)展的各項訴求進(jìn)行充分結(jié)合,形成各項“城市更新+”項目。

        城市更新+新基建

        自2020年國家提出新基建概念以來,基礎(chǔ)設(shè)施終于擺脫了“傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)”“落后產(chǎn)能”的帽子,標(biāo)志著技術(shù)發(fā)展將使得基礎(chǔ)設(shè)施出現(xiàn)全面提升,不僅帶來新的投資空間,也將改變困擾基建與公共服務(wù)長期以來的運營難題。

        雖然各地都普遍認(rèn)識到新基建是未來的大方向,但是如何推動新基建項目?從哪些領(lǐng)域入手?這些問題對地方政府造成了不小的困擾,在推動實施的時候缺乏頭緒。但如果新基建與城市更新相結(jié)合,其建設(shè)思路、運作模式與資金來源,就變得非常明確了。

        在地方政府實施城市更新行動時,可以根據(jù)地方實際情況,在整體更新時加入基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)的信息化、數(shù)字化、智能化改造,推進(jìn)城市信息模型(CIM)平臺建設(shè),打造智慧城市的基礎(chǔ)操作平臺。通過推進(jìn)智慧社區(qū)建設(shè),實現(xiàn)社區(qū)智能化管理,提升公共服務(wù)的運維效率,拓展城市運營業(yè)務(wù)的潛在空間。

        城市更新在區(qū)域內(nèi)整體修繕、重建、升級的建設(shè)過程,是結(jié)合城市更新中的需求設(shè)計導(dǎo)入新基建的最佳機(jī)會,正呼應(yīng)了“讓新基建成為配置傳統(tǒng)基建投資效率的最佳工具”。

        城市更新+TOD模式

        TOD模式是指transit-oriented development,即以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)。對于許多城市建成區(qū)來說,如何改善交通狀況、緩解交通擁堵、提升交通效率,同樣是城市更新的核心需求。因此,采用TOD的模式與理念來推動城市更新的開發(fā)與落地,同樣是一個非常好的辦法與途徑。

        自2020年以來,國家發(fā)改委再次開始審批各地的軌道交通規(guī)劃,二三線城市又掀起一輪軌道交通建設(shè)熱潮。各地為了緩解城市建成區(qū)的交通擁堵,推動公共出行,也開始優(yōu)化交通配置,配置BRT等新型公共交通工具。在這樣的背景下,多地具備了在城市更新的同時,推進(jìn)公共交通及交通樞紐的建設(shè),并綜合考慮用地效率、交通需求與項目產(chǎn)出,取得一個投資建設(shè)的相對平衡。

        因此,未來五年是許多地區(qū)基于城市更新模式,改善交通狀況的最佳契機(jī)。城市更新模式也是在不增加政府債務(wù)的前提下,平衡公益性公共交通投資建設(shè)的最佳方案。

        城市更新+EOD模式

        EOD是指Ecology-Oriented Development,即生態(tài)環(huán)境導(dǎo)向的開發(fā)模式,是基于環(huán)保與可持續(xù)發(fā)展的理念,由自然資源部推動的一種新型片區(qū)開發(fā)理念與模式。當(dāng)前的EOD,不僅與許多城市更新片區(qū)的生態(tài)修復(fù)和功能完善需求有相當(dāng)高的匹配程度,也是許多地方政府完成環(huán)保任務(wù)的重點研究方式。

        對于城市更新來說,將EOD模式要求的“堅持生態(tài)環(huán)境優(yōu)先,踐行綠色發(fā)展理念,構(gòu)建生態(tài)產(chǎn)業(yè)化、產(chǎn)業(yè)生態(tài)化的生態(tài)經(jīng)濟(jì)體系,將生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為發(fā)展優(yōu)勢”,融合到城市發(fā)展中去,也是一個非常好的總體要求與理念。不僅實現(xiàn)提升城市生態(tài)系統(tǒng),也可以靈活運用、申請多項環(huán)境領(lǐng)域的專項資金支持。

        未來我們即將邁入“碳達(dá)峰、碳中和”的雙碳時代,如何將城市的總體碳排放量降下來,實現(xiàn)低碳城市、可持續(xù)發(fā)展城市的目標(biāo),同樣是城市更新中所需要思考的重要板塊。

        城市更新+產(chǎn)業(yè)升級

        對于城市建成區(qū)來說,不僅居住環(huán)境需要進(jìn)行改善,既有產(chǎn)業(yè)也走到了需要轉(zhuǎn)型升級的轉(zhuǎn)折點。傳統(tǒng)生產(chǎn)型的企業(yè)早已應(yīng)當(dāng)搬遷,傳統(tǒng)商貿(mào)商戶正在面臨互聯(lián)網(wǎng)沖擊,文旅產(chǎn)業(yè)也正急速更新迭代。

        因此,對于許多城市來說,城市更新還是一個產(chǎn)業(yè)升級的機(jī)會。以城市更新為契機(jī),培育、引導(dǎo)地方現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)進(jìn)行改造升級,孵化本地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行發(fā)展。

        同時,對于企業(yè)擁有的土地與既有建筑物,還可以共同發(fā)展,進(jìn)行低效用地再開發(fā)以及在符合規(guī)劃的情況下調(diào)整用途,共享城市更新收益。

        并且,在產(chǎn)業(yè)升級的過程中,對當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)與消費都有極大的促進(jìn),是建立地方經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)、培育新消費的最佳動能來源。

        城市更新中常見的“坑”

        雖然模式很多,看起來很美,但城市更新其實并沒那么簡單。

        特別是以片區(qū)為單位的城市更新項目,投資規(guī)模相對較大,總是能吸引大量的目光。在誘人的利潤與收益背后,城市更新項目中的復(fù)雜操作與繁多細(xì)節(jié),造就了許多常見的“坑”。各地在創(chuàng)新模式的同時,也要注意避免掉入這些“坑”。

        其一,城市更新需求與規(guī)劃沖突。

        相比過去的棚戶區(qū)改造,城市更新由單個地塊擴(kuò)大到整個片區(qū),且除了拆舊建新之外,還同時存在修繕改造、功能提升等建設(shè)內(nèi)容。尤其是還常常含有低效用地再開發(fā)的內(nèi)容,對現(xiàn)狀的改動較大。

        因此,以片區(qū)為單位的城市更新項目,往往與現(xiàn)有的規(guī)劃存在較大的沖突。需要政府配合對規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整修編,又或者編制專項的城市更新規(guī)劃,從頂層設(shè)計的角度重新思考城市功能的開發(fā)與利用。

        但是,無論是調(diào)整現(xiàn)有規(guī)劃還是編制新的專項規(guī)劃,所要花費的時間是漫長的,流程是繁復(fù)的,常常導(dǎo)致項目運作時間超出各方預(yù)期。這也是許多片區(qū)開發(fā)項目需要共同克服的難點,特別是涉及大量現(xiàn)狀用地的項目更為復(fù)雜。

        其二,征拆周期與成本的不可控。

        拆舊建新仍然是城市更新項目中不可或缺的一環(huán),也是實現(xiàn)項目收益的重要組成部分。

        雖然住建部對城市更新項目中的拆舊建新面積比例做出了規(guī)定,但是,對人口密度高、貨值大的老舊城區(qū)來說,其中的征拆成本與征拆周期很難控制。很容易導(dǎo)致項目周期與成本超預(yù)期,使得項目收益受損。

        并且,在嚴(yán)控隱性債務(wù)的背景下,征地拆遷的資金問題較難解決。地方政府缺乏相應(yīng)的可用財力,企業(yè)參與也同樣將面臨資金周期與成本等各方面壓力,使得城市更新項目并沒有看起來的“那么美”。

        其三,項目收益無法得到保障。

        城市更新項目中,仍然含有一二級聯(lián)動開發(fā)的內(nèi)容。其中,土地出讓收益的分享與返還、聯(lián)動開發(fā),將是項目收益中的重要部分,也是項目收回投資的關(guān)鍵。

        在現(xiàn)行機(jī)制下,無論是一二級聯(lián)動開發(fā),還是土地出讓收益的分享與返還,都將不可避免地遇到許多行政與操作上的限制,以及預(yù)算管理、防范隱性債務(wù)的諸多要求,導(dǎo)致“看起來容易做起來難”。

        尤其是在城投公司本身償債壓力較大的背景下,雖然項目公司能夠建立一套費用結(jié)算的流程,但依然可能遭遇城投對費用的截流與挪用。獲取聯(lián)動開發(fā)的土地也將存在不確定性,使得項目收益變得無法保障。

        第四,投融資與收益的管理困難。

        以市場化模式運作的城市更新需要大量融資,才能幫助規(guī)模如此之大的項目實現(xiàn)穩(wěn)定運轉(zhuǎn),但許多操作流程節(jié)點上的不穩(wěn)定、難以管理,不僅會影響項目的綜合收益,也會使得投融資工作變得更為困難。

        這就使得城市更新項目的融資工作,不能以常規(guī)項目模式進(jìn)行思考,不能單純以信用貸款或者固定資產(chǎn)投資融資的思路生搬硬套,而是需要根據(jù)具體項目的情況進(jìn)行分解與組合,以“一項目一策”的方式進(jìn)行精細(xì)化的管理與投融資工作。

        (作者為北京明樹數(shù)據(jù)科技有限公司高級研究員)

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