丁 梅

湖北省荊州市房屋征收補(bǔ)償與住房保障中心 湖北 荊州 434000

一、房屋征收法制化、規(guī)范化的理論基礎(chǔ)

1、政策理論依據(jù)

根據(jù)《土地管理法》、《湖北省實(shí)施<中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例>辦法》等法規(guī)規(guī)定,嚴(yán)格落實(shí)國有土地法制征收相關(guān)程序,落實(shí)補(bǔ)償政策辦法,依據(jù)地方城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價,明確界定城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍。為進(jìn)一步加快老城區(qū)改建,合理規(guī)范國有土地上房屋征收的相關(guān)程序以及補(bǔ)償方案,保障人民群眾合法利益,切實(shí)提高人民群眾的幸福指數(shù),按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》《湖北省國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》,國有土地上房屋征收程序要在法律文件嚴(yán)格要求下,合理合規(guī)進(jìn)行。充分認(rèn)識國有土地房屋征收的承接載體和資金支持作用,加大建設(shè)項(xiàng)目閑置用地清理力度,嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地處置政策,對違反協(xié)議的項(xiàng)目予以清理,為經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展提供堅(jiān)強(qiáng)保障。為依法依規(guī)、合情合理處理國有土地房屋征收工作,本著尊重事實(shí)、讓利于民、兼顧公平和一事一議的原則,要逐步完善房屋征收法制化,確實(shí)做到依法征收。

2、學(xué)說理論依據(jù)

國有土地上房屋征收工作要始終遵循民主決策、程序合規(guī),征收結(jié)果公開透明的準(zhǔn)則。充分保證人民群眾的合法性公共利益,依法依規(guī)征收國有土地上的房屋,嚴(yán)格按照相應(yīng)程序,給予被征收人合理補(bǔ)償。代表學(xué)說有:公法強(qiáng)制權(quán)利轉(zhuǎn)移理論[1]。該理論認(rèn)為國有土地征收工作發(fā)端于公共利益需要,依托公權(quán)力以公法行為變更私法關(guān)系。至于權(quán)利轉(zhuǎn)移與經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償,仍依政府單方意思表示。簡言之,公權(quán)力征收權(quán)利轉(zhuǎn)予需用權(quán)利人,同時給予被征收人相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。一是,公法強(qiáng)制權(quán)利轉(zhuǎn)移理論。該理論認(rèn)為征收系源于公共利益需要,依托公權(quán)力以公法行為變更私法關(guān)系。二是,平等契約理論。該理論認(rèn)為征收系平等主體間契約關(guān)系,相對人依照與征收機(jī)關(guān)達(dá)成的契約放棄相關(guān)財(cái)產(chǎn)性權(quán)利,征收機(jī)關(guān)則依照契約給予相對人員一定形式補(bǔ)償,這是一種英美合同法中的對價。另外,有特別犧牲說以及公共負(fù)擔(dān)平等等西方理論依據(jù),國家為了公共性社會利益,通過特定程序,征收部分公民房屋,造成一定經(jīng)濟(jì)損失,站在人權(quán)的角度,應(yīng)給予合理合規(guī)的補(bǔ)償,民主法治國家應(yīng)該充分保障公民私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯。

3、房屋征收方式方法

國有土地上房屋征收補(bǔ)償規(guī)范化要按照合法性的征收理念,按照“先補(bǔ)償,后搬遷”原則,合力選擇補(bǔ)償方式,確定被征收房屋補(bǔ)償價值,適當(dāng)調(diào)整搬遷費(fèi)以及臨時安置費(fèi),對被征收人實(shí)行獎勵和補(bǔ)助,秉持停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)脑瓌t,對征收特殊情況依法依規(guī)處理,嚴(yán)格落實(shí)房屋征收國有土地使用權(quán)收回程序。

二、我國國有土地上房屋征收問題成因

1、缺乏針對性補(bǔ)償方案

各地區(qū)房屋征收補(bǔ)償以國家統(tǒng)一制定的征收政策為前提,但具體到房屋征收補(bǔ)償實(shí)踐,各地政府因地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不一致,有些房屋征收引發(fā)社會矛盾,亟需以法律形式加以解決。比如有些地區(qū)房屋征收補(bǔ)償依據(jù)所占原有房屋面積進(jìn)行分配,也有地區(qū)房屋征收補(bǔ)償依據(jù)所占用所有者的人口數(shù)量進(jìn)行分配,分配方式不同,缺乏行之有效的針對性解決方案,導(dǎo)致群眾意見增多。另外,在房屋征收補(bǔ)償過程中,政府對國有土地使用權(quán)上的房屋,進(jìn)行房屋實(shí)際價值評估,由于房屋質(zhì)量及地附著物的價值不一,依據(jù)第三方評估制定切實(shí)可行的補(bǔ)償方案,有因評估結(jié)果不相同,導(dǎo)致補(bǔ)償方案不同,缺乏公開透明性,違背公平補(bǔ)償原則。

2、房屋征收程序不合理

我國有土地上的房屋征收補(bǔ)償手續(xù)在公共利益認(rèn)定、國有土地收回等方面,程序設(shè)置不合理,在實(shí)踐中與地區(qū)征收實(shí)際不符,缺乏可操作性,極易產(chǎn)生公共資源浪費(fèi),阻礙征收工作順利開展。一是缺乏合理的公共利益認(rèn)定,在實(shí)際征收過程中,政府征收與被征收者針對利益產(chǎn)生房屋補(bǔ)償利益糾紛,因缺乏合理的公共利益認(rèn)定,政府在征收過程中出現(xiàn)公共利益的制約,不利于項(xiàng)目的有效開展。二是國有土地收回程序不明晰,法律并沒有嚴(yán)格規(guī)定土地收回程序,在收回過程中因土地項(xiàng)目資產(chǎn)評估的制約導(dǎo)致國有土地?zé)o法在規(guī)定時間內(nèi)進(jìn)行收回等等,阻礙征收程序合理進(jìn)行[2]。三是公共參與流于形式,房屋征收過程需要公眾參與,政府張貼國有土地房屋征收公告,但因文化素養(yǎng)以及知情等多種因素影響,公眾不能對國有土地上的房屋征收有正確合理的判斷,在進(jìn)行公眾意愿征求過程中,無法表達(dá)相應(yīng)訴求,部分公共權(quán)利無法實(shí)現(xiàn)。

3、過度征收時有發(fā)生

伴隨城市商品房的價格在不斷上升,土地的拍賣價格也在直線上漲,為增加政府的財(cái)政性收入,不斷增加征收的節(jié)奏,造成了住房建設(shè)的滯后性,出現(xiàn)延期安置住房的現(xiàn)象,使得居民沒有安身之處,給生活和學(xué)習(xí)帶來了很多的不便之處。過度征收的現(xiàn)象不僅會影響城市的建設(shè),還會嚴(yán)重?fù)p害城市的整體形象。

三、完善國有土地上房屋征收制度法制化、規(guī)范化的相關(guān)對策

1、構(gòu)建合理的房屋征收法律環(huán)境

政府要轉(zhuǎn)變房屋征收的立法精神,將提升城市建設(shè)為目標(biāo),逐步轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｕ蠂型恋胤课菡魇罩斜徽魇杖撕戏?quán)利上。公民合法的私有財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù),但因公共利益確需征收個人房屋,應(yīng)當(dāng)給予合理合規(guī)的補(bǔ)償,政府采取的強(qiáng)制性應(yīng)當(dāng)以公共利益為出發(fā)點(diǎn),切實(shí)維護(hù)個人私有財(cái)產(chǎn),并確保經(jīng)濟(jì)建設(shè),政府要轉(zhuǎn)變征收觀念,按市場規(guī)則流程辦理相關(guān)環(huán)節(jié),構(gòu)建公平、公開、通明的征收法律環(huán)境,嚴(yán)格按照相關(guān)法律以及規(guī)章制度辦事[3]。在國有土地上房屋征收實(shí)施過程中,要充分尊重國有土地上房屋被征收人個人意愿以及利益,在平等協(xié)商交流上解決房屋征收過程產(chǎn)生的實(shí)際問題。

2、嚴(yán)格房屋征收流程

一是做出對國有土地的征收和補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)決策,對于確需按時征收的國有土地上的房屋,政府將根據(jù)其他相關(guān)的法律法規(guī)和文件,按照申報(bào)流程進(jìn)行國有土地征收,建設(shè)工程項(xiàng)目將組織執(zhí)行申報(bào)的方式和程序,政府征收部門將對其在綜合現(xiàn)場調(diào)研,對所有的國有土地在征收范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬、地理位置、房屋的建筑面積等進(jìn)行全面詳細(xì)分析,綜合肯定了國有土地房產(chǎn)征收的操作可行性、征收的可控性和征收補(bǔ)償成本發(fā)放、合理對待和防范征收風(fēng)險(xiǎn)的責(zé)任。

二是進(jìn)行國有土地上房屋征收補(bǔ)償,依據(jù)補(bǔ)償方案,給予被征收人合理補(bǔ)償后,被征收人要協(xié)議中規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。相對應(yīng)的補(bǔ)償方式為,貨幣補(bǔ)償以及房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換等。

三是進(jìn)行房屋征收和評估,由現(xiàn)場的評估部門通過評估方式確定相關(guān)房屋的價值,公開發(fā)布評估房屋信息,現(xiàn)場有義務(wù)負(fù)責(zé)做好相關(guān)解釋。

四是與當(dāng)?shù)刂鞴懿块T簽訂征收合同,其中包括征收補(bǔ)償?shù)姆绞铰窂?、補(bǔ)償金額的確定、合同支付的相應(yīng)期限,用于國有土地所有權(quán)調(diào)換的房屋位置、建筑面積、產(chǎn)生的搬遷費(fèi)用、臨時房屋安置費(fèi)、停產(chǎn)停工損失補(bǔ)償費(fèi)。

五是對征收補(bǔ)償保障,政府負(fù)責(zé)做好房屋賠償費(fèi)用以及經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償保障相關(guān)工作,設(shè)置專門賬戶,留足征收補(bǔ)償費(fèi)用以及相應(yīng)補(bǔ)償資金,采用?？顚Ｓ玫拇胧?。涉及房屋回遷安置,涉及具有復(fù)雜社會矛盾的房屋搬遷問題,用秉承一事一議的原則,特殊問題采用專題研究解決,如果被征收人對房屋征收決定存有異議的,可以按照法律程序,依法依規(guī)申請行政復(fù)議,也可以到法院提出相應(yīng)的行政訴訟。

3、暢通維權(quán)渠道

為充分體現(xiàn)民意訴求,暢通群眾維權(quán)渠道,不斷加強(qiáng)對房屋土地的征收管理,完善征收公示制度,建立信訪接待制度,完善征收承諾制度,以不斷規(guī)范征收的行為。政府在進(jìn)行房屋征收的時候要嚴(yán)格地制定和控制補(bǔ)償制度和操作的流程,制定的補(bǔ)償方案,要充分征求意見。這些要請專業(yè)的人士和專家修改、完善。同時,審計(jì)和紀(jì)檢部門也要參與全過程的監(jiān)督中來。賦予被征收人合法的監(jiān)督權(quán),切實(shí)維護(hù)自身應(yīng)有權(quán)益,擴(kuò)寬群眾維權(quán)通道,搭建政府網(wǎng)上辦事信箱平臺,12345市民熱線現(xiàn)場連線,多渠道給予公眾反映訴求的機(jī)會,暢通群眾舉報(bào)制,設(shè)定辦理時限,及時進(jìn)行高效維權(quán)[4]。

4、設(shè)定合理補(bǔ)償機(jī)制

嚴(yán)格依據(jù)地區(qū)征收補(bǔ)償政策,給予被征收者合理合規(guī)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。明確被征收人員對城市基礎(chǔ)建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的突出作用。政府參照地方經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平,制定實(shí)物補(bǔ)償以及房屋補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)政策,盡快完成過渡時期住宅的安置,盡量彌補(bǔ)被土地征收人因拆遷過渡帶來的經(jīng)濟(jì)損失。進(jìn)行實(shí)物補(bǔ)償?shù)牟疬w居民,要盡可能減少其過渡時間,也更有利于保證房屋土地征收工作正常和順利開展,有效節(jié)約政府在房屋征收過程中產(chǎn)生的過渡費(fèi)用支出,從而有效降低城市建設(shè)的運(yùn)營成本。

四、結(jié)論

綜上所述,房屋征收有效節(jié)約集約城市建設(shè)發(fā)展用地,帶來經(jīng)濟(jì)發(fā)展新機(jī)遇。近年來,國家全面深入推進(jìn)依法治國,對于國有土地上房屋合理征收工作來說雖是新的政治機(jī)遇,但也必然面臨著新的政治考驗(yàn),必須從政治思想觀念形態(tài)到政治組織工作方式徹底堅(jiān)決摒棄我國過去的征收管理思維,切實(shí)運(yùn)用法律手段組織房屋征收工作,切實(shí)維護(hù)人民群眾公共利益以及合法權(quán)益。