一、前言

自我國房改房政策落實(shí)以后，房子不再是國家分配的資源，轉(zhuǎn)而成了商品。隨著我國科技、工業(yè)的不斷發(fā)展與精進(jìn)，各種工業(yè)制成品的價(jià)格也都隨著時間的推移出現(xiàn)肉眼可見地下降，兩千零幾年十幾萬買一輛普桑的時代已成了歷史，各種工業(yè)制成品、電子產(chǎn)品不斷升級，價(jià)格也變得更加親民。不過在工業(yè)化日益發(fā)展的今天，房價(jià)似乎卻并沒有享受到發(fā)展的紅利，反而是不斷大幅上漲，已成為壓在我國無產(chǎn)階級頭上的新大山。

2019年，新冠疫情讓整個世界的經(jīng)濟(jì)都變得低迷，而且由于對疫情的控制不力，直到目前世界上大多數(shù)國家的經(jīng)濟(jì)仍處于泥潭之中。即便在抗疫這場不見硝煙的戰(zhàn)爭中打得最好的我國，在疫情爆發(fā)后相當(dāng)一段時間內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長也是大受影響。不過有趣的是，就在世界經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷的大環(huán)境中，國內(nèi)外的房價(jià)卻都如商量好了一般持續(xù)上漲，房地產(chǎn)業(yè)成為了世界上唯一不受新冠疫情而產(chǎn)生負(fù)影響的行業(yè)。遙想在2014年，西安的商品房每平米均價(jià)不過六七千，而現(xiàn)如今已破兩萬，其中近一萬的漲幅還是疫情后出現(xiàn)的。房地產(chǎn)業(yè)做到了無視經(jīng)濟(jì)環(huán)境而使房價(jià)不斷上漲，以至于今天很多年輕人已選擇了躺平，完全放棄了買房的念頭。

二、房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的因素分析

房價(jià)為何會持續(xù)上漲？國家將如何對房價(jià)進(jìn)行調(diào)控？以下將基于經(jīng)濟(jì)、人口、政策以及供需關(guān)系這四點(diǎn)對房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲因素進(jìn)行簡要分析，并對房地產(chǎn)價(jià)格上漲的對策進(jìn)行簡單研究。

首先看經(jīng)濟(jì)。常言道，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑。房價(jià)的上漲雖然看起來受經(jīng)濟(jì)波動的影響不大，但一定會受到經(jīng)濟(jì)總量的限制——比如一個西北地區(qū)三線小城市的經(jīng)濟(jì)總量是不足以支撐起均價(jià)兩萬的房地產(chǎn)的。我國房地產(chǎn)最發(fā)達(dá)的地方也是經(jīng)濟(jì)總量最高的地方，相較北上廣深日新月異的房價(jià)，東北的房地產(chǎn)就一直很低迷。改開以來，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展一度刺激著房地產(chǎn)，同時由于房地產(chǎn)的膨脹也進(jìn)一步（在數(shù)據(jù)層面）推動了其所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。這一來二去，便為房地產(chǎn)這一泡沫不斷的膨脹打好了基礎(chǔ)，有些地區(qū)的GDP幾乎都是由房地產(chǎn)貢獻(xiàn)的。利用房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)曾是很多城市管理者的政績捷徑，而當(dāng)時由于國家對房地產(chǎn)業(yè)的銀行貸款限制不足，導(dǎo)致房地產(chǎn)過度發(fā)展以及房價(jià)過高問題像滾雪球一樣越堆越大，以至于國家已經(jīng)無法通過簡單地要求房地產(chǎn)業(yè)降價(jià)而調(diào)控房價(jià)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)已經(jīng)和銀行深度捆綁，降房價(jià)就是燒銀行的錢——國家的錢。房地產(chǎn)通過和銀行“綁鍋”的方式確保了其自身安全，使得國家對其投鼠忌器。然而國家對于房價(jià)的控制一定是需要的，因此國家通過對銀行業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的貸款限制增加，從源頭上一定程度限制了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。然而由于基數(shù)太大，同時由于我國國民自身的財(cái)富積累，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展并不是能夠通過限制貸款的手段遏制住的。

人口結(jié)構(gòu)會左右國家政策。從人口和政策角度而言，我國的房地產(chǎn)業(yè)是比較遵守我國人口規(guī)模與流動的規(guī)律的，同時受政策的影響也非常大。

從微觀角度而言，二三線城市人口向一線城市流動，農(nóng)村人口流向城市，這就給人口流向地的房地產(chǎn)發(fā)展帶來了天然的生長環(huán)境。在很長一段時間的“控制大城市人口，積極發(fā)展小城市，區(qū)域均衡發(fā)展”的我國城市化指導(dǎo)思想下，土地政策向三四線以及中西部地區(qū)傾斜，但人口卻向大城市流動，出現(xiàn)了人口城市化和土地城鎮(zhèn)化問題，從而導(dǎo)致了人地失衡、供需錯位、一二線城市房價(jià)過高、三四線城市房地產(chǎn)庫存過高、且大家也都在喊買不起房的矛盾現(xiàn)狀。

而從宏觀角度而言，我國建國以來的“嬰兒潮”[1]是1954年、1957年、1963年、1968-1970年、1986-1990年以及2015（二胎開放）-2016年。1970年及以前的暫且不談，他們成年那時的房子是國家分配的;1986-1990的這一波嬰兒潮，也就是現(xiàn)在社會上我們這群今年30-35歲左右的人。該群體基本在2007年-2011年畢業(yè)，而買房的需求基本從畢業(yè)即存在。2007年9月國家出臺9·27房貸新政（其中就包含首套90平米房首付調(diào)低至20%）后[2]，全國房價(jià)開始出現(xiàn)暴漲，并出現(xiàn)了大量89平外加贈送面積的樓盤;2008年國家放寬二套房貸（對個人購二套普通自住房貸款予以放寬，并對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅進(jìn)行大幅減免。12月21日國務(wù)院辦公廳發(fā)布支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化的“國13條”），金融政策也全線放寬，以致2009年出現(xiàn)新一輪大漲。1986-1990的這一波嬰兒潮中還有很多都是在2017年前后買房，正趕上一波房價(jià)大漲。而2015-2016這一批人即將就要上學(xué)了，而學(xué)區(qū)房在2017年大漲了一波。等他們大學(xué)畢業(yè)，房價(jià)會是怎樣的呢？其實(shí)不只是房價(jià)，只要自己是嬰兒潮這一批的，是絕難逃過資本的收割的。

而與嬰兒潮的境遇相反，1977-1979年是我國自1970年嬰兒潮后至當(dāng)年出生人口數(shù)量最低的，該群體25歲基本就是2002-2004年，恰好也基本上是我國房價(jià)的歷史最低位（相較CPI指數(shù)）;未來50歲左右該群體二次改善性置業(yè)基本在2027-2030年，所以那時的房價(jià)很可能應(yīng)該也是一個低點(diǎn)——同時考慮到2003-2005年也是我國出生人口的低點(diǎn)（甚至比1977-1979年間出生人口還低），該群體大學(xué)畢業(yè)也就是2027-2030年間，所以2027-2030年我國的房價(jià)大概率會是一個相對低點(diǎn)。

從供需關(guān)系而言，上文已經(jīng)提到，由于政策在較長一段時間受城市化發(fā)展指導(dǎo)思想的影響，以至于一二線城市房地產(chǎn)需求持續(xù)居高，而三四線城市則面臨人口不足而房地產(chǎn)庫存嚴(yán)重的問題。因此可以預(yù)見，未來的房價(jià)增速一定會放緩，但放緩的主要來源并不會是政府控制房價(jià)的結(jié)果，而是隨著人口流動，三四線城市房價(jià)將會縮水，一二線城市新房房價(jià)仍將保持高位甚至上漲，但是全國房價(jià)的均值會被價(jià)格縮水的三四線城市房地產(chǎn)以及一二線城市逐漸老化的住宅小區(qū)所拉低。

據(jù)截至2020年末的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)展示，我國的房價(jià)收入比為28.4，世界排名第八，全球所有國家和地區(qū)房價(jià)收入比平均值是14。我國居民杠桿率全球排名22，在2015年的時候這個數(shù)據(jù)只有38.9%，2020年上升到61.1%，而我國居民人均GDP全球排名是63[3]。我國居民杠桿率快速上升，根源問題主要還是因?yàn)榉績r(jià)大漲。因此，我國居民購買力是出現(xiàn)下降的，嚴(yán)重影響我國經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)，因此長遠(yuǎn)而講國家一定會對房價(jià)進(jìn)行調(diào)控。

三、相應(yīng)對策

自2016年年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會議就明確了樓市發(fā)展方向，“房子是用來住的，不是用來炒的”。2017年習(xí)近平總書記代表十八屆中央委員會所作的工作報(bào)告中[4]，再次強(qiáng)調(diào)：“堅(jiān)持‘房子是用來住的、不是用來炒的’定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。由此可見，對于房地產(chǎn)的持續(xù)炒作與房價(jià)不合理的上漲，國家的態(tài)度是明確的。同時對于房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀的改變，以習(xí)總書記為代表的中央委員會也明確提出了綱領(lǐng)。

首先是“堅(jiān)持‘房子是用來住的、不是用來炒的’定位”，以是否是用來“住”來評估樓市的性質(zhì)，遏制炒房團(tuán)、投資房產(chǎn)的行為，同時也從根源上遏制了部分地方政府為了GDP而大肆開發(fā)房地產(chǎn)的行為。

其次是“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。這個指導(dǎo)思想中，涵蓋了以下三個方面。

一，多主體供給，就是可以是開發(fā)商按照市場需求進(jìn)行供給，也可以是政府與開發(fā)商根據(jù)住房規(guī)劃進(jìn)行供給，或者政府或國企直接為低收入人群提供居住用房，或者也可以是農(nóng)民利用集體土地蓋房實(shí)行自給自足。在住房供應(yīng)問題上，將不再出現(xiàn)因?yàn)槭芟抻陂_發(fā)商而造成的住房供應(yīng)單一的問題。房價(jià)可以上漲，但不能脫離政府干預(yù)而無序、不合理上漲，保障各種收入層次的人群都能夠有能力購買符合其個人經(jīng)濟(jì)狀況的房產(chǎn)。

二，多渠道保障，租購并舉，即依據(jù)不同收入層次水平人群提供不同方案——高收入水平和中等收入水平居民的住房由市場提供保障，中低等收入水平的居民則通過保障房提供保障。

三，“住房制度”。以制度規(guī)范住房市場，將保障制度化，以確保保障手段的持續(xù)性落地。

同時，為了從供需關(guān)系角度解決住房矛盾，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出了以下幾點(diǎn)措施要求：

要落實(shí)人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動情況分配建設(shè)用地指標(biāo)。該要求旨在改善由于人口流動以及城市化率不斷提高造成的供需失衡，一方面確保人口流入地開源，確保做到流入人口安置;另一方面要求人口流出地節(jié)流，避免房地產(chǎn)庫存積壓導(dǎo)致入住率低，進(jìn)而造成土地浪費(fèi)。以我所在的城市西安為例，在2017年初，西安市人民政府發(fā)布了《關(guān)于印發(fā)進(jìn)一步吸引人才放寬我市部分戶籍準(zhǔn)入條件意見的通知》[5]，對外地人落戶西安的政策進(jìn)行了進(jìn)一步的寬松。相較于2015年的816萬與2016年的825萬，西安市2017年的年末戶籍人口增長到了906萬人。而相較于這突增的八十余萬人口，西安的房地產(chǎn)庫存顯然并沒有提前做好準(zhǔn)備。同樣是在2017年，西安市的房價(jià)又開始了一輪飆升，月月?lián)u號月月?lián)u不到的事情在很長一段時間都是常態(tài)。這種尷尬的局面就是由于人地掛鉤的政策落實(shí)不到位造成的。雖然房價(jià)迅速的大漲以及接下來持續(xù)的走高為西安市的GDP做出了非?？捎^的貢獻(xiàn)，但是西安市政府在制定人口引進(jìn)政策的同時卻并沒有為引入的人口解決住房的供需問題，并進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)對當(dāng)?shù)鼐用竦膭兿髁Χ?，著?shí)是市政領(lǐng)導(dǎo)班子城市管理水平令人無法恭維的真實(shí)體現(xiàn)。另一方面，西安周邊的部分縣市，置當(dāng)?shù)厝丝谕饬鞯默F(xiàn)狀于不顧，一味為了拉動經(jīng)濟(jì)大力買賣土地開發(fā)房地產(chǎn)，造成了大量入住率極低的“鬼城”，而又由于大量樓盤庫存積壓，開發(fā)商要么跑路要么破產(chǎn)，給當(dāng)?shù)劂y行與政府財(cái)政造成嚴(yán)重的影響。

要落實(shí)地方政府主體責(zé)任，房價(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。這一點(diǎn)將責(zé)任具體化，地方政府有責(zé)任也有義務(wù)根據(jù)市場需求與房地產(chǎn)價(jià)格靈活調(diào)控建筑用地的規(guī)劃?？紤]到這話是中央經(jīng)濟(jì)工作會發(fā)出的，因此可以看做是具有一定行政令意味的，即如果地方政府規(guī)劃不到位便是當(dāng)?shù)卣氖?，政府的相關(guān)責(zé)任人是需要負(fù)責(zé)任的。這一點(diǎn)要求，從源頭上杜絕政府官員的懶政。提高住宅用地比例，從源頭上改善住房供需關(guān)系的現(xiàn)狀，避免因供需不平衡導(dǎo)致的房價(jià)上漲。盤活城市閑置和低效用地，整合城市住房資源，優(yōu)化配套的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，進(jìn)一步提升城市的管理水平，改善宜居性。

特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發(fā)展。這就對城市管理者提出了看似“額外”實(shí)際是“還債”的要求。仍是以西安為例，截至目前西安市常住人口即將到達(dá)一千三百萬，而陜西省總?cè)丝谝膊贿^三千七百多萬，幾乎可以理解為三人之一的陜西人口在為西安的發(fā)展作貢獻(xiàn)，因此，作為幾乎享受了全省人才紅利的西安市，有義務(wù)發(fā)揚(yáng)“吃水不忘挖井人”的精神，堅(jiān)決貫徹“先富帶動后富”的方針。疏解部分城市功能，通過授人以漁的方式拉動周邊城市發(fā)展，同時加強(qiáng)與周邊城市的連接紐帶，破除大城市孤島化吸血化的現(xiàn)狀，打造城市群。

要加快住房租賃市場立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展。年初的蛋殼暴雷事件就是由于住房租賃市場的相關(guān)法制不健全、相應(yīng)監(jiān)管不到位造成的。此類惡性事件務(wù)必需要通過加速立法與加強(qiáng)監(jiān)管予以杜絕，否則短期而言其會對受害人造成經(jīng)濟(jì)損失，長遠(yuǎn)來看其必然會影響市場的良性運(yùn)作，進(jìn)一步加劇租住市場供需關(guān)系的矛盾。

加強(qiáng)住房市場監(jiān)管和整頓，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。加強(qiáng)監(jiān)管，是保障住房市場良性發(fā)展的必要手段;加強(qiáng)整頓，是規(guī)范當(dāng)前房地產(chǎn)市場秩序的有力保障。只有保證做到對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)、銷售、中介等環(huán)節(jié)全生命周期的監(jiān)管與干預(yù)，方能有效對房地產(chǎn)企業(yè)乃至整個行業(yè)進(jìn)行有效的管控，最終改善房地產(chǎn)價(jià)格不合理上漲的現(xiàn)狀，實(shí)現(xiàn)人民群眾居有其所。

四、結(jié)語

本文通過對房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的因素分析，以及對應(yīng)對措施的簡要討論，基本厘清了目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的一些問題與改善措施。結(jié)合我國未來10年的人口結(jié)構(gòu)趨勢，以及我國政府所表現(xiàn)出的決心和同時已經(jīng)在部分實(shí)施的整頓措施，我認(rèn)為我國房價(jià)目前已經(jīng)接近未來10年的最高點(diǎn)，接下來除了人口會持續(xù)流入的一二線城市外，房價(jià)的上漲基本會出現(xiàn)一定的停滯甚至回落，一二線城市房價(jià)上漲基本會與通脹持平或略有高出，而由于國家調(diào)控與人口結(jié)構(gòu)變化，預(yù)計(jì)2027-2030年房價(jià)將進(jìn)入低谷期，且住房的選擇范圍與供應(yīng)來源也會變得更加多元。

引用：

[1]國家統(tǒng)計(jì)局.http：//www.stats.gov.cn/tjsj/pcsj/，[OL]

[2]央行，銀監(jiān)會.關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知，2007

[3]NUMBEO.https：//www.numbeo.com

[4]中國共產(chǎn)黨第十九次全國代表大會，2017

[5]西安市人民政府.關(guān)于印發(fā)進(jìn)一步吸引人才放寬我市部分戶籍準(zhǔn)入條件意見的通知，2017

作者簡介：

步巍，男，1989年8月，陜西省西安市，西安郵電大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院工商管理專業(yè)2019級學(xué)生，研究方向?yàn)槠髽I(yè)管理、投資、市場營銷。