李 維 大同市新元工程造價有限責任公司

1 前言

隨著國民經濟的發(fā)展和人民生活水平的提高，必須改造老舊的居民小區(qū)，以便使這種普惠于人民的政策充分滿足人們的需求，而改造工程中各個項目的造價合理控制是其中的一個重要組成部分。

2 影響民用建筑工程造價的主要因素

2.1 有效進行整體規(guī)劃和建筑設計

在建造民用建筑之前，有關社區(qū)的負責人必須規(guī)劃和設計整個社區(qū)。它必須分析社區(qū)的實際職能和人民的實際需要，然后根據實際情況確定社區(qū)內部組成水平之間的關系。其次，它研究、分析和規(guī)劃各類建筑的不同比例、綠地比例和社區(qū)中各種生物能源比例，并通過合理利用社區(qū)的實際面積來衡量相關建筑用地的實際使用效率和潛在經濟效益。但是，這種分析和規(guī)劃將對社區(qū)內各種管道和道路的具體長度和參數(shù)產生重大影響，然后對整個社區(qū)建設的總體價格控制產生重大影響。此外，建筑和社區(qū)人口密度也將成為影響建筑費用的主要因素。在實現(xiàn)社區(qū)實際生活功能的基礎上，人口密度越低，總體建設成本越高。

2.2 老舊小區(qū)的規(guī)劃不夠合理

老舊小區(qū)一般建設于20世紀80~90年代，小區(qū)的規(guī)劃都是按照當時的需求進行，存在一定的滯后性。而且，隨著時代的發(fā)展，小區(qū)的規(guī)劃也發(fā)生了很大的變化，老舊小區(qū)在城市小區(qū)中就顯得極為格格不入，非常影響城市的和諧發(fā)展。雖然老舊小區(qū)為很多的居民提供了住所，解決了居民的居住問題。但是隨著社會不斷發(fā)展，人們對居住條件和環(huán)境的要求也不斷提高，對于小區(qū)在功能性方面、綠化方面以及基礎設施的建設方面有了一定的要求，老舊小區(qū)已經不能夠真正滿足人們的需求。

所以，進行老舊小區(qū)的改造非常有必要。然而，老舊小區(qū)一般處在城市較為核心的地段，在進行小區(qū)拆除時比較麻煩，所產生的粉塵等會對于城市產生不良影響，不能夠很大面積地進行小區(qū)拆除。

2.3 戶型與住戶面積

在實際的建筑過程中，房屋的建筑面積系數(shù)主要是房屋建筑結構面積與總面積的實際比例。一般來說，建筑面積系數(shù)越低，建筑方案的實際經濟效率越高，建筑價格越低。如果總建筑面積減少，可用建筑面積就會增加，這是設計新家庭結構的主要衡量標準，并會對每個房間的外部造型、周長和平均面積產生重大影響。

2.4 居民的需求

住宅重建項目的實施是在保障居民正常生活環(huán)境的框架內進行的。社區(qū)是居民的家，改造的地方應該在居民的可接受范圍內。社區(qū)轉型是為了更好地滿足居民的需要，社區(qū)公共設施轉型應基于居民的實際需要。在成本控制方面，應從居民的角度思考，優(yōu)先解決大多數(shù)居民提出的共同問題，優(yōu)先解決資源有限的最重要問題。根據居民日益增長的物質和文化需求，該文件探討了一種合理和有效的可行制度。居民的需求越多，投資于轉型的資金就越多，成本在很大程度上受到居民需求的影響。因此，每個人都希望用有限的資金最大限度地發(fā)揮效益。

3 環(huán)環(huán)相扣，實施全過程造價控制

3.1 搞好規(guī)劃編制，夯實控價基礎

在全面研究和認識的基礎上，考慮到當?shù)亟洕蝿?、群眾需求、歷史遺產、區(qū)域特點等因素，系統(tǒng)分析和仔細計算，科學制定舊城社區(qū)專項整治計劃，是有效控制改造工程造價的基本條件。注意特別翻修計劃與其他相關計劃之間的關系，避免因宏觀經濟決策失誤而造成損失和浪費或效益低下，影響項目成本控制；與城市建設規(guī)劃和土地利用規(guī)劃相結合，避免“非法建設”現(xiàn)象；有必要與國家投資規(guī)劃和稅收規(guī)劃相聯(lián)系，與財政預算相聯(lián)系，竭盡全力避免因財政問題而形成“未完成項目”。對接供氣、供水、供電、通信、排污、防洪、消防等相關計劃，避免重復投資和不必要的開閘；充分考慮到公共服務、醫(yī)療、教育和體育、文化旅游、文物保護等方面的需要，充分發(fā)揮舊住宅區(qū)改造的多種功能，在更深層次上實現(xiàn)經濟和社會效益；圍繞制定的特別計劃，年復一年地制定、嚴格執(zhí)行和有序推進年度改造計劃，保持計劃的嚴肅性，使該計劃真正能夠成為工程造價控制的“標尺”和“指引”。

3.2 抓好竣工驗收，擠掉造價“水分”

舊城區(qū)住宅區(qū)改造工程完成后，有必要嚴格按照合同和技術標準對各環(huán)節(jié)的施工進行檢查和驗收。驗收中發(fā)現(xiàn)的問題應妥善解決，同時明確責任，以防止不必要的費用被納入工程造價。項目完成后未使用的材料、材料和其他資源應得到妥善管理，能夠降低成本的應予以補償。采用后，有必要嚴格組織決算審計，審核賬目，明確資金，計算成本，以防止虛報、假模仿者和超支等欺詐行為，并在工程造價中擠出多余的“水分”。

為了及時處理舊城區(qū)改造工程形成的資產交付工作，應當依法登記根據《物權法》必須登記的設施。在竣工驗收過程中，要充分考慮到項目后續(xù)管理和維護的需要，明確各方日后管理和保護的責任，妥善安排后續(xù)管理和保護的支出，重視舊城區(qū)改造工程的長遠效益，從廣義上實現(xiàn)成本控制。

4 齊抓共管，實施全方位造價控制

4.1 落實政府責任，強化管理監(jiān)督

各級政府應認真加強城市舊住宅區(qū)改造的總體管理，形成上下級銜接、各部門合作的有效機制，為全面法律控制和要素成本控制奠定基礎。各有關政府部門應大力推廣采用空額，積極推動平行審批，優(yōu)化工作流程，理順舊住宅區(qū)改造工程的有關手續(xù)；實施各種稅費減免政策，降低建設的稅費；共同努力，加強規(guī)劃、土地供應、安全、環(huán)境保護等重要問題上的合作，共同研究解決問題，共同努力克服工作障礙。財務處應確保及時、充分分配資金，在評估資金績效方面做好工作，發(fā)揮資金的領導和促進作用。住房和建筑部門應及時制定技術標準和成本標準，加強業(yè)務咨詢，并根據其職責進行監(jiān)測和檢查。審計機關應從執(zhí)行重要政策和措施、保障和改善人民生活、審查社會中介機構依法發(fā)布的會計審計報告或考核報告等方面加強審計監(jiān)督，并做好進一步審計工作。城關市街道辦事處或者市政府也應根據職責分工，在項目管理和成本控制方面做好工作。

4.2 發(fā)揮基層作用，注重靠前管控

舊城社區(qū)改造工程是一項重要的生計工程，基層干部和群眾對改造的有效性有最好的判斷。因此，有必要充分發(fā)揮地方黨組織的領導作用，協(xié)調社區(qū)鄰里委員會和社區(qū)業(yè)主委員會，參與改造項目的監(jiān)測和管理。保障人民依法知情權、參與權、監(jiān)督權、公布改造內容、規(guī)劃設計權、施工組織權、竣工驗收權、審計結果權、完善咨詢機制、聽取群眾意見權、便利群眾參與監(jiān)督權、調動群眾參與項目建設和后續(xù)維護的積極性；為具有相應專業(yè)技能的居民或社會志愿者開展項目管理工作，密切監(jiān)測項目，控制一次性電源、單向燈、磚瓦和沙石；動員保護性法律單位、投資單位、房地產公司和其他相關利益攸關方從各自的角度參與監(jiān)督；充分貫徹“共建、治理、共享”的理念，探討開放咨詢、合作、共同管理、共同接受等新的管理思路，鼓勵有關各方共同努力，開展好的“全面戰(zhàn)爭”，控制舊住宅改造項目的成本控制。

4.3 完善項目施工規(guī)劃

鑒于前城市居民區(qū)仍有大量居民，為了確保翻修項目的順利發(fā)展，有關工作人員應進一步加強對項目建設的控制，作為前城市居民區(qū)翻修項目管理工作的一部分，并制定特別建設計劃具體而言，由于翻修前住宅區(qū)不僅要滿足政府的城市規(guī)劃需求，而且要滿足居民的日常生活需求，工作人員必須根據項目優(yōu)先事項制定項目翻修計劃，包括施工費用控制計劃、流程控制計劃，以及不同工作類型的備用連接平面。

第一，雖然工作人員能夠有效監(jiān)測舊住宅區(qū)翻修期間的施工進度，但他們不僅能確保按時完成項目，而且還能降低施工費用，提高翻修的總體質量。因此，在前住宅區(qū)翻修項目施工過程中，工作人員應更加重視項目時間的控制。

第二，對大多數(shù)前社區(qū)而言，轉換和協(xié)調工作是一項極其復雜的任務。在現(xiàn)場管理中，工作人員可以根據項目的實際情況協(xié)調不同工作的工作內容，也就是說，對于一些擁有大型建筑項目的社區(qū)而言對于工地上的小社區(qū)，管理者必須確保不同類型工作的工人相互融合。管理人員以一家公營公司以前的宿舍為例，由于社區(qū)面積小，正在進行社區(qū)重建，要求有關工作人員安裝腳手架，完成一個外墻保溫層的安裝，然后開始建造一個地下水電管理項目這項工作完成后，實施了社區(qū)綠色道路項目。通過這一系列管理工作，根據施工質量盡可能縮短了項目施工期。

最后，為了盡量減少居民對翻修工程施工的負面影響，在項目規(guī)劃過程中，管理人員應加大宣傳力度，宣傳舊住宅區(qū)翻修工程的施工效益，展示翻修后住宅區(qū)的成品圖紙，并爭取所有成員的同意鑒于居民的不確定性，施工計劃的規(guī)劃過程要求管理人員制定應急計劃，以盡量減少解決緊急情況所需的時間，并確保項目順利施工。

5 結束語

總的來說，鑒于目前影響建筑工程成本管理和控制的主要因素，包括建筑物規(guī)劃和設計、住房規(guī)劃、住房水平提高以及家庭類型和面積，有必要提出成本控制方案和措施。