問題1：房子沒入住，要交物業(yè)費嗎？

小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費主要是公共性服務(wù)收費，包括公共設(shè)備、設(shè)施的日常運行、維修和保養(yǎng)，綠化管理、保安、保潔等，無論業(yè)主是否入住，即使房屋空置，也應(yīng)當繳納相應(yīng)物業(yè)費。

問題2：房屋質(zhì)量問題導致漏水可以不交物業(yè)費嗎？

開發(fā)商作為房屋的開發(fā)銷售方，對所售商品房承擔質(zhì)量保修責任，屬于房屋質(zhì)量問題的漏水、滲水問題，與物業(yè)服務(wù)不是同一法律關(guān)系，業(yè)主應(yīng)追究開發(fā)商的賠償責任，故不能以此為由拒交物業(yè)費。

問題3：物業(yè)公司提供的服務(wù)我不滿意能拒交物業(yè)費嗎？

需要具體情況具體分析。因為物業(yè)服務(wù)是針對全體業(yè)主和整體區(qū)域的各個方面提供的，具有公共性和整體性，涉及全體業(yè)主和整個小區(qū)的公共利益，在效用上具有不可分割性和依賴性，業(yè)主若認為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)存在局部瑕疵而拒交物業(yè)費（如部分垃圾沒有及時清理、公共區(qū)域照明燈損壞等），這樣的做法會導致業(yè)主的個人收益遠遠小于給物業(yè)公司和多數(shù)業(yè)主造成的損害，因此不能以物業(yè)服務(wù)存在局部瑕疵為由拒交物業(yè)費。

但是，如果物業(yè)服務(wù)存在違反法律法規(guī)、安全保障明顯不到位等重大瑕疵的，物業(yè)費可以適當減免;因物業(yè)服務(wù)瑕疵導致的損失，業(yè)主可以要求物業(yè)進行賠償。比如：小區(qū)門禁損壞后物業(yè)未及時修復，未設(shè)保安室，亦無保安巡查，或雖有錄像監(jiān)控但監(jiān)控損壞缺失等原因，導致業(yè)主財物被偷竊的，可以認為物業(yè)在業(yè)主安全保障方面明顯管理不到位，為重大瑕疵，可以減免物業(yè)費。

問題4：沒交物業(yè)費，物業(yè)對我停水停電，合法嗎？

不合法。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期未足額繳納物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付物業(yè)費;合理期限屆滿后仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或申請仲裁，不得通過對業(yè)主進行停水停電等不合法措施催交物業(yè)費。

問題5：物業(yè)擅自將地面停車位對外出租導致業(yè)主無法停車，合法嗎？

該情形涉及物業(yè)共用部分處分權(quán)的問題，焦點在于物業(yè)公司能否有權(quán)將地面停車位（或者其他業(yè)主共有區(qū)域）出租經(jīng)營。若物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，擅自將共用部分出租經(jīng)營，屬于無權(quán)處分，業(yè)主委員會可以物業(yè)公司侵權(quán)為由要求物業(yè)公司停止侵害，恢復原狀，并賠償損失。若物業(yè)公司對外出租經(jīng)營是經(jīng)過業(yè)主大會授權(quán)通過的，則所得收益應(yīng)當用于補充業(yè)主專項維修資金，不得由物業(yè)擅自挪用。

問題6：小區(qū)內(nèi)違規(guī)停放的電瓶車自燃，業(yè)主遭受損失物業(yè)承擔連帶賠償責任嗎？

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當對其服務(wù)區(qū)域盡到安全保障義務(wù)，因物業(yè)公司未充分盡到安全保障義務(wù)，而導致業(yè)主財產(chǎn)、人身遭受損失、損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)與實際侵權(quán)人承擔連帶賠償責任。

問題7：物業(yè)發(fā)的《用戶手冊》約定“業(yè)主違反手冊規(guī)定，物業(yè)公司有權(quán)罰款”，合法嗎？

不合法。《中華人民共和國行政處罰法》規(guī)定，行政處罰僅由具有行政處罰權(quán)的行政機關(guān)或法律、法規(guī)授權(quán)的具有管理公共事務(wù)職能的組織可以在法定職權(quán)或授權(quán)范圍內(nèi)實施。物業(yè)服務(wù)企業(yè)只是一個企業(yè)法人或非法人組織，并不是行政機關(guān)，也不具備公共管理職能，它與業(yè)主間是平等的民事法律關(guān)系，因此不享有處罰業(yè)主的行政權(quán)力，無權(quán)實施罰款等行政處罰行為。但如果業(yè)主因不當行為構(gòu)成違約，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主承擔違約責任。

問題8：買了二手房原業(yè)主欠繳的物業(yè)費該我付嗎？

對于所購二手房有欠繳物業(yè)費的問題，如果二手房買賣合同中有關(guān)于物業(yè)費承擔的具體約定，按約定;如果房屋買賣合同未約定，因原物業(yè)費屬于原業(yè)主與物業(yè)公司之間的約定，故之前欠繳的物業(yè)費應(yīng)由原業(yè)主向物業(yè)公司繳納。

遼寧鑫利律師事務(wù)所 丁祎律師

編輯/倪萌