易欣華

[摘 要]最近幾年，住房建設開始由拆舊建新方式逐漸轉型為國家大力推進的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，在不斷滿足人民對美好生活環(huán)境向往的同時，為廣大人民群眾降低了住房改善成本，也為傳統建筑行業(yè)企業(yè)轉型發(fā)展提供了很好的契機，這在城市發(fā)展進入城市更新的重要時期顯得尤為重要。文章介紹了推進老舊小區(qū)改造的多重背景和意義，在解析老舊小區(qū)改造內容和項目特點的基礎上，對老舊小區(qū)改造帶來的潛在機遇和存在的問題進行了深入探討，希望能對從事老舊小區(qū)改造工作的企業(yè)和人員有所啟發(fā)。

[關鍵詞]老舊小區(qū)改造;內容;政策;管理模式;管理經驗

中圖分類號：F293.33? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A? ? ? ? ? ?文章編號：1674-1722（2021）20-0001-03

隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，城市面積不斷擴大，新建的高樓大廈不斷增多，為人們的生活提供了很大的便利。但是過去建設的居民區(qū)域則表現出一些不合時宜的問題，影響到很多居民的生活，尤其是基礎設施建設老化、不到位等，對于老年群體帶來一些不便之處。2015年，國資委啟動“三供一業(yè)”分離移交工作，中國石化集團公司下發(fā)了《中國石化職工家屬區(qū)“四供一業(yè)”分離移交工作方案》，明確2018年基本完成中國石化企業(yè)職工家屬區(qū)“四供一業(yè)”分離移交工作。對傳統家屬小區(qū)的水電氣、物業(yè)等基礎設施進行提質改造后移交地方管理。央企實施的小區(qū)物業(yè)移交改造工作和國務院在2020年7月份提出的《關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》（以下簡稱《意見》）文件精神是十分一致的，就是要大力改造提升城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，改善居民居住條件，今后一段時間國家和地方政府將持續(xù)積極推進老舊小區(qū)的改造工作[1]。

一、老舊小區(qū)改造的內容及特點

（一）內容

按照《意見》的規(guī)定，將改造內容分為基礎類、完善類和提升類三大類：基礎類涉及滿足居民基本生活需求以及安全考慮的一些內容，主要是改造提升小區(qū)內部的基礎配套設施，以及對建筑物的屋面、外墻等公共基礎設施進行維修。完善類涉及為居民生活提供便利和改善生活質量的一些內容，比如小區(qū)內的綠化、環(huán)境和配套設施改造、節(jié)能建設、加裝電梯等。提升類涉及豐富小區(qū)內的生活供給、提升生活質量，在小區(qū)和周邊區(qū)域的實際條件基礎上，豐富區(qū)域內尚沒有的內容，比如醫(yī)療、教育、養(yǎng)老、家政保潔等方面，基本都是公共服務設施。但是具體的每個地區(qū)，可能存在一些差異，所以實際上需要結合每個地區(qū)的情況進行安排。筆者當地住建部門早在2017年就出臺了中央和省屬企業(yè)小區(qū)“三供一業(yè)”物業(yè)分離移交改造參考技術標準指導意見，各小區(qū)改造按照不低于城市基礎設施的平均水平進行老舊小區(qū)改造，按照改造提質、改善環(huán)境，業(yè)主接受的原則實施，筆者所在小區(qū)主要對第一類和第二類設施進行改造，改造完成后基礎設施大幅度提升、居民生活環(huán)境明顯改善，社會效益突出。

（二）特點

首先是老舊小區(qū)改造整體規(guī)模并不大，但涉及內容十分復雜，一般來說，改造的老舊小區(qū)投資額度在數千萬元以內，整體來說規(guī)模都比較小;很多工程是將改造和提升同步進行，所以涉及的內容十分豐富，存在很大的差異性，需要科學進行規(guī)劃和設計;項目資金來源的不穩(wěn)定性，當前主要是依靠國家的財政資金支持，而這部分資金比較有限，小區(qū)是否可以申請到足額的財政資金對于項目進程有直接影響;需要根據具體情況分批分階段推進實施，也無法保證一次性解決小區(qū)的所有問題，很多老舊小區(qū)沒有充足的改造空間，需要設計人員科學設計，因地制宜逐步進行改造;最后是不確定因素多，對于協調工作的要求高，改造影響到小區(qū)居民每個人的具體利益，如果差異性大、居民的意見不統一，將影響到改造工作整體規(guī)劃進程。改造項目事先需要收集居民的意見和意愿，也涉及社區(qū)和資源共享，需要與社區(qū)、街道、住建、發(fā)改、財政、規(guī)劃、城市管理、行政審批服務等聯系，非常復雜，需要與各參與主體做好協調工作[3]。

二、老舊小區(qū)改造的相關政策

《意見》中有詳細規(guī)定的老舊小區(qū)改造的任務、內容，要求因地制宜地確定內容清單和標準，編制改造計劃;建立專門的工作機制，各個部門之間聯合協作，利用“互聯網+共建共治共享”等線上線下手段，開展多種形式的基層協商，主動了解居民訴求;還要建立改造資金政府與居民、社會力量合理共擔機制，遵循“誰受益、誰出資”的原則，鼓勵居民自己出資參與，減輕政府的財政資金負擔;同時也提出要精簡改造工程審批程序，打造快速審批流程，積極推行網上審批程序。除了國家政府提出的統一指導意見之外，各個地區(qū)也有自己提出的改造政策，需要在上述意見的基礎上，遵循每個地區(qū)的要求進行改造[3]。

三、老舊小區(qū)改造全過程管理模式

（一）基本理論

全過程管理是考慮某個項目的生命周期進行的管理理念，覆蓋項目全過程。應用該思想可以實現對項目中各因素的統一協調和集中管理，對于提升項目建設和應用水平有積極意義。在老舊小區(qū)改造項目過程中，因為水、電、氣、暖等承擔小區(qū)的重要生活功能，更需要同步納入做好科學規(guī)劃和管理。因此將全過程管理理念應用到老舊小區(qū)改造項目中，具有多重意義[4]。

（二）項目管理服務形式

1.推行大項目制（EPC總承包）。由項目出資人牽頭組建大項目部，將老舊小區(qū)設計、施工發(fā)包給一家實力較強總承包商，出資人聘請監(jiān)理對設計、施工全程監(jiān)督，項目部專職對所在小區(qū)改造標準、改造內容、施工進度、投資概算和安全監(jiān)督等工作進行全過程項目管理。

2.確定改造技術標準指導文件。確定以“維修為主、改造為輔、技術合理、經濟合算、運行可靠”且不低于當地小區(qū)基礎設施的平均水平為標準，兼顧改造提質，改善生活環(huán)境，業(yè)主能夠接受的原則。建議當地住建部門出臺類似指導意見，將小區(qū)圍墻道路、排水設施、道路及停車設施、門禁安防設施、文體健身設施、公共照明燈、電梯加裝等列入推進改造目錄，并提出相應技術標準。項目應根據改造小區(qū)規(guī)模大小和內容標準測算資金需求，根據以往小區(qū)實際改造經驗分析，按照小區(qū)每套房/1～2w元標準改造較為合適，既能明顯提升小區(qū)基礎設施，同時兼顧了改造資金壓力。

3.建立老舊小區(qū)改造監(jiān)督推進小組。要按照國家對老舊小區(qū)改造指導意見，及時推進已批復的老舊小區(qū)改造項目，就必須落實好政府的監(jiān)督協調工作機制，解決重項目批復輕項目建設的頑疾，加強事前和事中監(jiān)督，避免成為老百姓詬病的項目。政府財政、發(fā)改、住建、規(guī)劃等職能部門聯合小區(qū)業(yè)委會組建老舊小區(qū)改造巡查監(jiān)督小組，作為項目監(jiān)督人履行質量和安全監(jiān)督職能，充分發(fā)揮政府部門的監(jiān)督推進作用，聽取小區(qū)群眾意見，做好外部協調工作，履行小區(qū)改造監(jiān)管和推進工作責任。

4.建立工作聯動機制。小區(qū)改造可能涉及污水等政府市政設施管網改造規(guī)劃，有些小區(qū)還需要同步進行水、電、氣直接入戶改造，小區(qū)和市政雨污分流管網對接等協同改造問題，需要項目部提前規(guī)劃、掌握信息、協同統籌安排，不能閉門造車。項目設計之初除了充分了解小區(qū)現狀以外，還需要掌握小區(qū)供水、供電擴容信息和雨污分流對接市政管網問題，因此要及時和市政規(guī)劃、住建、國網供電、供水等單位保持良好溝通，掌握規(guī)劃信息。在項目設計時就考慮上述因素，在項目開工建設前把供電管網改造、供水管網改造、污水管網改造等基礎工程完成，然后再推進小區(qū)內道路、停車位、屋面外墻等設施改造，避免小區(qū)改造完成后又反復對小區(qū)地面施工，破壞小區(qū)整體改造。因此，在項目推進過程中，要積極發(fā)揮協調工作聯動機制，協調項目相關單位解決分階段施工、交叉施工、交叉管理等問題。促進項目設計目標和施工進度的落實，推動項目效益的提升。全過程項目管理最大的難點是要全程協調內部各參建單位和外部協同單位之間的相互合作和協調的關系，提升項目建設效率。與傳統的項目管理對比，應用全過程管理后，項目總承包方在設計時就能充分考慮施工問題，對多方面的內容進行優(yōu)化，包括全盤考慮小區(qū)要實施的項目改造內容可行性、費用可控性等，配合政府城市規(guī)劃和污水管網改造等進行配套設計準備，避免小區(qū)重復施工和增加投資預算，加強了對于項目進度的掌握和管控。

（三）應用優(yōu)勢

老舊小區(qū)改造屬于在現有基礎上的提質改造，一切項目施工都是圍繞現有基礎進行，可能存在多家施工單位同步施工建設，且全程有小區(qū)代表監(jiān)督參與，工程現場開放安全監(jiān)管難，施工組織、協調、調度工作尤為重要。全過程管理的落實，可以覆蓋老舊小區(qū)改造項目的整個過程，對所有影響因素和成本費用項目支出行為進行跟蹤和監(jiān)控，實現精細化管理，這樣可以優(yōu)化資源配置，并有效控制成本。對于具體工作的開展，支持對改造項目行為的全過程的監(jiān)控，明確改造項目部門的責任和義務，并建立明確的改造項目工作目標和任務，將之細化到一線工作團隊，這樣可以提升項目經濟行為的規(guī)范性，也可以促進改造項目中各類資源的優(yōu)化配置，強化對資金的科學管理，進而提升項目的經濟效益。同時，還支持對老舊小區(qū)改造項目方案執(zhí)行情況的跟蹤和實時監(jiān)控，保證每個環(huán)節(jié)驗收都合格，避免出現返工、誤工等情況，保證項目工期和質量都合格。這樣利用該理念進行全過程管理，實現對項目個個成本風險和因素的評估、分析和控制，減少風險事件的發(fā)生，做好應對，提高決策的合理性和可行性[5]。

四、老舊小區(qū)改造全過程管理經驗總結

（一）加強組織領導

老舊小區(qū)改造項目關系到千家萬戶群眾的切身利益，需要加強項目組織領導。一是政府職能部門要抽調包括住建、財政、發(fā)改、城管等單位人員組建項目監(jiān)督協調推進小組，負責監(jiān)督推進小區(qū)改造項目部實施進展工作，統籌、指導、協調各部門關系，指導改造方案、協調施工進度等，聽取小區(qū)民意、解決爭議糾紛，落實小區(qū)改造有關政府專項補助資金，監(jiān)督施工質量和施工安全。

（二）充分尊重居民意愿

這項工作的進行需要尊重居民的意愿，在了解居民的實際需求的基礎上進行改造方案設計。因為工作最終是服務于居民的，所以居民的要求十分關鍵，這關系到改造內容、改造效果是否科學合理。對此，在設定改造項目之后，相關工作人員需要前往項目覆蓋的小區(qū)進行調研，充分了解改造要求以及需求，調研居民改造意愿，同時可以設置小區(qū)居民議事組織，參與老舊小區(qū)改造的內容確定、過程監(jiān)督和結果測評。這樣要求居民全過程參與改造工作，可以提升改造的針對性，打造更適宜居民需求的人居環(huán)境。

（三）多渠道籌措資金

根據小區(qū)每套房/1～2w元改造標準，每千戶小區(qū)資金需求約1000～2000w，完全靠政府出資難度大，要鼓勵多渠道籌措項目資金。一是出臺鼓勵原有企事業(yè)單位管理的家屬小區(qū)投入改造資金的政策，政策明確企業(yè)稅收、上交利潤中予以轉移支付或財政補助。二是涉及小區(qū)共用部分的水、電、燃氣、供暖、通信等部分設施建設，應由受益單位在小區(qū)改造過程中將這部分工程內容納入本單位工程項目計劃，同步完成相關改造工作，后期通過居民用戶使用等方式收回投資。三是積極鼓勵居民、社會企業(yè)參與社會捐助等，按照“誰受益、誰出資”的原則，明確居民的出資責任，探索居民出資部分通過住宅專項維修資金、公共收益等籌集方式;對社會企業(yè)捐助的可以考慮相關設施廣告冠名等方式回報捐助者。四是政府從城市建設配套資金中建立小區(qū)改造專項基金，制定獎補資金標準，以財政補助形式直接支持鼓勵對小區(qū)改造項目。

（四）嚴格督導考評

這項工作的開展還需要進行嚴格的督導考評，保證各項改造制度和方案的徹底落實。對此需要定期組織老舊小區(qū)改造統一督導、考核評價，考評情況報送政府部門并定期向社會公布，同時配合激勵措施，對改造情況好、成果顯著的進行表揚和獎勵;對于改造進度拖后以及成效差、套取補助資金、虛報改造任務等行為，進行相應的懲罰。

五、結語

老舊小區(qū)改造對提升城市居民生活質量水平、生活舒適度和幸福感有重要作用。在黨和國家的領導下，政府十分重視老舊小區(qū)改造工作的進展，并為此制定了相關規(guī)劃和政策，強調在居民的意愿基礎上，將老舊小區(qū)改造得更加宜居和安全，更能滿足居民對便利、安全、舒適、幸福等居住需求。

參考文獻：

[1] 周剛，張京街，張超.老舊小區(qū)改造的特點及其帶來的機遇與問題探討[J].重慶建筑，2021，20（03）：33-35.

[2] 王米山.利用GIS進行城市老舊小區(qū)改造動態(tài)管理[J].北京測繪，2021，35（2）：265-269.

[3] 董洪利，張廣興，王飛.基于實踐的老舊小區(qū)改造全過程管理策略探討[J].城市住宅，2020，27（09）：117-120.

[4] 倪紅.老舊小區(qū)改造工程進度管理研究[J].建筑經濟，2021，42（08）：28-31.

[5] 劉俊剛.智慧社區(qū)創(chuàng)建下的蕪湖市老舊小區(qū)改造技術探究[J].智能城市，2021，7（14）：50-51.