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        農(nóng)村房地一體確權(quán)登記中存在的問題及對策研究①

        2021-12-03 00:56:26惠忠澤
        熱帶農(nóng)業(yè)工程 2021年3期
        關(guān)鍵詞:建房一體房屋

        吳 镕 惠忠澤

        (貴州大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院 貴州貴陽 550000)

        當(dāng)前政府對農(nóng)村房地一體確權(quán)登記工作越來越重視,全國各地農(nóng)村不動產(chǎn)登記工作逐步推進,已進入關(guān)鍵時期。中國長期以來農(nóng)村人口眾多農(nóng)房數(shù)量龐大,確權(quán)登記工作一直沒有得到有效開展,相比于城市不動產(chǎn)統(tǒng)一登記,農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記工作不成熟,登記工作進展緩慢,二者之間存在很大的差異。落實農(nóng)村不動產(chǎn)登記確權(quán)工作有利于縮小城鄉(xiāng)收入,推進城鄉(xiāng)一體化發(fā)展,可以有效推動農(nóng)村社會秩序穩(wěn)定和經(jīng)濟發(fā)展,有效保障農(nóng)民的住房所有權(quán)。但農(nóng)村不動產(chǎn)登記工作還存在較多問題,因此要推動農(nóng)村房地一體確權(quán)登記的全面發(fā)展,就必須要了解其中存在的問題并予以解決。本文基于對于當(dāng)前確權(quán)登記過程中面臨的主要問題進行分析并提出解決策略。

        1 農(nóng)村房地一體確權(quán)登記工作概述

        農(nóng)村房地一體確權(quán)調(diào)查工作以“權(quán)屬合法、界址清楚、面積準(zhǔn)確”為原則,以調(diào)查工作人員為主體,在政府及各村組干部配合下全面調(diào)查清楚區(qū)域內(nèi)每一宗宅基地的權(quán)屬界限、權(quán)屬性質(zhì)、位置、面積、用途以及地表房屋等建筑物、構(gòu)筑物的基本情況。項目工作人員進行確權(quán)調(diào)查的工作分為外業(yè)實地調(diào)查和內(nèi)業(yè)資料整理,外業(yè)實地調(diào)查主要是房屋權(quán)屬調(diào)查和測量,對每宗農(nóng)房進行入戶調(diào)查,查清房屋權(quán)利人、坐落、房屋性質(zhì)、建筑物類型、共有情況、規(guī)劃用途、建成年份、測量房屋的邊長、拍攝房屋的照片等;內(nèi)業(yè)資料整理包括農(nóng)村房屋地籍圖編制,計算房屋面積以及戶籍資料基礎(chǔ)收集,收集權(quán)利人的宅基地證書和相關(guān)土地證、當(dāng)?shù)卣畬徟募?、?quán)利人居民身份證和戶口本等資料。最后完成每一宗地的權(quán)屬資料收集,繪制完整的房屋地籍圖和宗地圖,利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)建成農(nóng)村宅基地和農(nóng)房權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫,對調(diào)查結(jié)果公示,依法頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書。

        農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記從實施以來就受到社會的廣泛關(guān)注。首先,相較于城市不動產(chǎn)登記而言,農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記比城市更復(fù)雜,通過確權(quán)登記調(diào)查工作,以法律形式明確產(chǎn)權(quán)歸屬,有效解決歷史遺留問題,進一步加強土地管理工作,以制度化、規(guī)范化形式提升土地管理現(xiàn)代化、信息化水平,對今后建立健全農(nóng)村不動產(chǎn)登記制度,形成城鄉(xiāng)房地一體化的不動產(chǎn)登記具有重要作用。其次,農(nóng)村房地一體化工作的完成,意味著農(nóng)村用地的規(guī)范化、制度化的形成,合理科學(xué)規(guī)范的利用土地,推動農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展,推進美麗鄉(xiāng)村建設(shè)的步伐。最后農(nóng)村不動產(chǎn)登記制度的實施可以實現(xiàn)對不動產(chǎn)的有效調(diào)控,進而更好地保障村民的不動產(chǎn)權(quán)利[1],維護農(nóng)民合法權(quán)益,縮小城鄉(xiāng)差距的有效舉措,是今后深化農(nóng)村改革的重點。

        2 當(dāng)前農(nóng)村房地一體確權(quán)登記過程中存在的問題

        2.1 管理不規(guī)范和一戶多宅、超面積情況嚴(yán)重

        通過對農(nóng)村房地一體確權(quán)工作的實地調(diào)查,表現(xiàn)突出的問題就是基層管理混亂,農(nóng)村宅基地“一戶多宅”和面積超標(biāo)現(xiàn)象普遍;同時建房審批管理不到位,沒有健全的政策法規(guī)相匹配。農(nóng)村相當(dāng)多的農(nóng)戶新建住宅后,并沒有要求對原有住宅作拆除處理;因繼承關(guān)系得到祖輩留下的房產(chǎn)再加上自身已有住宅,造成“一戶多宅”現(xiàn)象;農(nóng)村村民法律意識薄弱,因贈與或者買賣住宅導(dǎo)致“一戶多宅”情況的出現(xiàn),而且部分農(nóng)房主自行購買住宅時間跨度久,買賣雙方缺少變更協(xié)議或買賣合同,導(dǎo)致權(quán)屬關(guān)系無法確定,給后續(xù)發(fā)證工作造成很大阻礙。由于宅基地確權(quán)登記發(fā)證工作時間跨度較長,且經(jīng)歷了多個階段和多個審批部門及審批方式,導(dǎo)致部分權(quán)屬資料丟失。

        隨著農(nóng)民收入水平和生活水平的提高,農(nóng)戶對住房需求不斷增加,而有關(guān)農(nóng)村地區(qū)不動產(chǎn)物權(quán)管理的法律法規(guī)卻沒有健全,導(dǎo)致農(nóng)村里有很多村民對原有房子進行重修時占用耕地和公共土地,面積超標(biāo)和建筑超高現(xiàn)象嚴(yán)重。

        2.2 前期工作準(zhǔn)備不足. 農(nóng)戶對確權(quán)登記工作不夠重視

        在登記和發(fā)證工作開展之前,主管部門沒有對基層委員會和村民做好有效的宣傳工作,加上農(nóng)戶文化程度相對不高,對農(nóng)村房屋確權(quán)登記不夠重視,對調(diào)查工作不配合;之前登記審批的材料均為紙質(zhì)材料,部分村民保管不善,使得證明材料全部丟失;村干部素質(zhì)參差不齊,對調(diào)查登記工作沒有深入了解,造成資料提交不及時,對調(diào)查登記發(fā)證工作態(tài)度冷淡,甚至因為面積超占和一戶多宅怕罰款等原因抵觸對農(nóng)村房屋的調(diào)查;還有部分村民因外出務(wù)工而造成調(diào)查期間無法及時提供資料和權(quán)利人無法完成簽字等影響工作的進度。

        2.3 農(nóng)村房地確權(quán)登記工作量大且工作人員專業(yè)素質(zhì)不高

        我國農(nóng)村村落分布廣,且較為分散,地域差異大,受農(nóng)村復(fù)雜環(huán)境的限制,不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作信息量大[2],所以想要開展確權(quán)登記調(diào)查工作不僅需要較大的人力支撐而且需要大量的資金支持。農(nóng)村房地一體確權(quán)登記發(fā)證工作復(fù)雜,時間周期長,外業(yè)實地調(diào)查工作量大,內(nèi)業(yè)資料收集和入庫繁瑣需要大量熟悉業(yè)務(wù)的人員進行操作,且專業(yè)性極強,涉及范圍廣,資料審核嚴(yán)格,對工作人員的專業(yè)性要求很高。但基層政府部門和村委會工作人員專業(yè)性不強,需要依靠專業(yè)的人員指導(dǎo),造成工作進展緩慢。另外,相關(guān)部門缺乏有效的激勵制度,工作人員積極性不高,農(nóng)村法律制約相對松懈,登記人員良莠不齊,易發(fā)生登記不符合實情的現(xiàn)象[3]。

        2.4 鄉(xiāng)村居住區(qū)缺乏長遠規(guī)劃,農(nóng)房建設(shè)監(jiān)管不嚴(yán)

        前期農(nóng)村住房建設(shè)多無規(guī)劃。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)農(nóng)民建房面積和建設(shè)場地大部分主觀意愿強,村集體主要負(fù)責(zé)人缺少鄉(xiāng)村建設(shè)長遠規(guī)劃意識,導(dǎo)致農(nóng)村房屋建設(shè)混亂。同時,上級部門對農(nóng)村宅基地使用監(jiān)管不到位,認(rèn)為暫停審批就可以管控農(nóng)村違建現(xiàn)象,導(dǎo)致有段時間建房沒有任何審批文件。政府多部門管理責(zé)任不明確,農(nóng)村建房也一直處在不斷變化中,同時,資金不足和沒有專業(yè)技術(shù)人才的支撐,導(dǎo)致農(nóng)村宅基地及房屋確權(quán)登記工作一直無法有效開展,加上基層政府工作積極性不高,登記確權(quán)過程中缺少有效的監(jiān)管機制,造成調(diào)查登記工作進展緩慢。

        3 推動農(nóng)村房地一體確權(quán)工作的對策

        3.1 合法合理分類處理既定事實,引導(dǎo)基層管理規(guī)范化

        確權(quán)登記部門在調(diào)查登記過程中,要嚴(yán)格按照現(xiàn)有的政策法規(guī)辦事,對含糊不清的問題必須根據(jù)實際情況進行核查登記。依據(jù)1982 年《村鎮(zhèn)建房用地管理規(guī)定》,對政策實施之前的農(nóng)戶建房問題,按照所占用的宅基地范圍到核查之日沒有發(fā)生擴大的,根據(jù)農(nóng)戶實際使用面積進行產(chǎn)權(quán)登記,并頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書,同時完善登記系統(tǒng)信息。對發(fā)生在政策實施之后的農(nóng)戶建房情況,依據(jù)使用宅基地有關(guān)批準(zhǔn)文件中登記情況辦理不動產(chǎn)權(quán)證書,嚴(yán)格按照建房審批報告進行核查登記,對于一戶多宅中沒有建房審批報告且符合建房用地管理規(guī)定的房屋進行材料補辦,不符合部分依照相關(guān)規(guī)定歸還村集體或依法拆除。由于繼承關(guān)系導(dǎo)致現(xiàn)有權(quán)利人實際多套住宅或者通過房屋交易導(dǎo)致的一戶多宅問題,要參照《物權(quán)法》《土地管理法》《不動產(chǎn)登記暫行條例》及一些相關(guān)的法律條文,對待不同情況不同處理,對已有資料進行嚴(yán)格分析和梳理,確定相對應(yīng)的權(quán)利人的所屬關(guān)系,按照規(guī)定登記有關(guān)權(quán)利人信息,杜絕同等情況不同處理情況的出現(xiàn)。對不符合規(guī)定的超額面積進行拆除處理;對于實際建房占地面積符合審批標(biāo)準(zhǔn)但是超過原審批面積時,需要補辦相關(guān)用地超額手續(xù),然后重新辦理登記,合理合法處理好上述問題,維護好農(nóng)民房屋對合法權(quán)益。

        3.2 強化確權(quán)工作宣傳,落實工作統(tǒng)籌責(zé)任

        農(nóng)房一體確權(quán)工作涉及農(nóng)民的切身利益,進行不動產(chǎn)登記發(fā)證工作之前應(yīng)由政府全面動員,落實主體責(zé)任,保障宣傳工作有效開展。將責(zé)任落實到位以村為單位進行宣傳動員工作,充分利用新媒體和廣播、電視、報紙等新聞媒體作好宣傳,村干部要提前聯(lián)系自己負(fù)責(zé)的村民,對于外出務(wù)工的村民不能及時回鄉(xiāng)提供資料的,可以采取微信,電話錄音等方式委托村干部或家人代為辦理,確保在規(guī)定時間內(nèi)完成資料收集工作,對不理解不配合的農(nóng)戶,要耐心作好講解工作,讓農(nóng)戶充分認(rèn)識農(nóng)房一體確權(quán)登記工作的重要作用,讓大家重視不動產(chǎn)確權(quán)登記,自主找到相關(guān)部門進行登記,提升農(nóng)民群眾配合程度,推動農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)權(quán)登記工作順利高效完成[4]。

        3.3 提高工作人員專業(yè)素質(zhì),運用互聯(lián)網(wǎng)+技術(shù)提高工作效率

        農(nóng)村房地一體確權(quán)登記工作專業(yè)性較強,登記人員必須具備專業(yè)知識和業(yè)務(wù)能力。因此,要吸收高素質(zhì)的專業(yè)人才及加強對一線工作人員的培訓(xùn),學(xué)習(xí)確權(quán)登記的先進經(jīng)驗、方法和優(yōu)秀案例,結(jié)合本地實際,確保登記工作準(zhǔn)確無誤。另外,加強對工作人員的績效考核,建立獎懲制度,對工作中表現(xiàn)突出的員工予以獎勵,對違反規(guī)定的行為作出懲罰,提高工作人員的積極性和規(guī)范性,打造一支高素質(zhì)的確權(quán)登記人員隊伍。

        傳統(tǒng)調(diào)查登記模式相對比較落后,人員投入較大,資源消耗嚴(yán)重。運用互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記把資源整合,利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)優(yōu)化流程和管理,村民足不出戶就能辦理登記業(yè)務(wù),有效縮短了辦理的時間,常年在外務(wù)工的村民也能及時登記,大幅提高了工作效率,降低投入成本。需要辦理的農(nóng)戶向村委會提出申請,同時在互聯(lián)網(wǎng)平臺完善基礎(chǔ)信息,村委會對申請信息進行初步審核,審核無異議后提交到監(jiān)管部門,由監(jiān)管部門在互聯(lián)網(wǎng)平臺對初審信息進行二次受理,對爭議較大的問題,安排專員前往一線調(diào)查核實。最終審核通過后,將最終登記結(jié)果反饋到村委會進行公告,同時利用互聯(lián)網(wǎng)向申請農(nóng)戶發(fā)送預(yù)登記結(jié)果。公示無異議后即可在互聯(lián)網(wǎng)平臺上繳費領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)證。

        3.4 完善管理機制,提升監(jiān)管效果

        前期農(nóng)村住房建設(shè)由于沒有統(tǒng)一的規(guī)劃,加上監(jiān)管部門長期以來缺乏有效的監(jiān)管機制,導(dǎo)致農(nóng)村建房管理混亂。因此,今后的工作重點應(yīng)加強管理機制,確保建設(shè)規(guī)劃布局合理性和長遠性,同時下發(fā)政策文件予以支持,為今后的美麗鄉(xiāng)村建設(shè)做好鋪墊。另外,依法設(shè)立專門的監(jiān)管機構(gòu),對規(guī)劃的實施情況加強監(jiān)管,政府應(yīng)給予資金支持,保證監(jiān)管隊伍的專業(yè)化。同時,發(fā)揮群眾的監(jiān)督作用,開通監(jiān)督熱線和監(jiān)管主管部門留言信箱,拓寬監(jiān)管渠道,提升監(jiān)管質(zhì)量,保證登記確權(quán)信息的真實性和合理性,提高農(nóng)民的幸福感,推動農(nóng)村穩(wěn)定發(fā)展。

        農(nóng)村房地一體確權(quán)登記工作的順利完成對促進農(nóng)村穩(wěn)定發(fā)展,推動城鄉(xiāng)一體化建設(shè)具有極其重要的作用。在鄉(xiāng)村振興和美麗鄉(xiāng)村建設(shè)的大背景下,農(nóng)村房地一體確權(quán)登記工作的全面開展已是必然。因此,要保障農(nóng)村房地一體確權(quán)登記工作的順利完成,就必須針對確權(quán)登記中存在的問題,結(jié)合農(nóng)村房地的特殊性、復(fù)雜性,制定切實有效的應(yīng)對措施,嚴(yán)格規(guī)范登記流程,確保數(shù)據(jù)的正確性,為確權(quán)發(fā)證工作早期實現(xiàn)作好充分準(zhǔn)備。農(nóng)村房地一體確權(quán)登記事關(guān)千家萬戶農(nóng)民的的利益,政府和農(nóng)民自身務(wù)必引起重視。

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