文/范小琪（浙江金融職業(yè)學院）

從杭州我愛我家統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，目前杭州租賃市場的主力人群來自90后的年輕人，00后租客也開始登上“舞臺”，這部分客群的消費能力強，追求個性和生活質(zhì)量。由于外來人口及年輕人的購買力無法趕上杭州的高房價，越來越多的年輕人選擇租房。

從2010年至今，杭州房屋租賃價格逐年上漲，年均增長在15%左右，租客年增長超過20%，交易量年增長超過15%。同時，租賃區(qū)域也因為交通的便捷、城市副中心的形成，不斷向城市外圍擴散。而長租公寓這一租賃產(chǎn)品因為其房源穩(wěn)定、服務優(yōu)質(zhì)等特征，逐漸受到年輕消費者的青睞。

隨著杭州長租公寓市場的產(chǎn)生、發(fā)展、調(diào)整、變革，一些優(yōu)秀的長租公寓經(jīng)營企業(yè)脫穎而出，在市場上占據(jù)了一席之地。

一、杭州長租公寓企業(yè)top10排名情況

2018年，克而瑞（中國）發(fā)布了杭州長租公寓市場首個權(quán)威榜單——《杭州長租公寓品牌TOP10榜單》（杭州十區(qū)）。其中，根據(jù)已拓房源和已開房源數(shù)量的排名榜單具體見表1、表2。

表1 2018年杭州長租公寓企業(yè)排行榜（已拓房源）

表2 2018年杭州長租公寓企業(yè)排行榜（已開房源）

時隔一年，2020年克而瑞（中國）又發(fā)布了《杭州集中式長租公寓TOP10榜單》（杭州十區(qū)）。根據(jù)已開房源和已開門店數(shù)量的排名榜單具體見表3、表4。

表3 2020年杭州集中式長租公寓企業(yè)排行榜（已開房源）

表4 2020年杭州集中式長租公寓企業(yè)排行榜（已開門店）

從上述排名情況來看，集中式長租公寓領(lǐng)先企業(yè)主要有朗詩寓、龍湖冠寓、（德信）隨寓、萬科泊寓、世聯(lián)紅璞和魔方公寓，分散式長租公寓領(lǐng)先企業(yè)主要有愛上租和鏈家自如。（排行榜上的蛋殼公寓因運營不當，于2020年暴雷，年底下架所有房源）

二、品牌長租公寓企業(yè)經(jīng)營特征

（一）朗詩寓

朗詩寓成立于2016年，是朗詩綠色集團旗下的長租公寓品牌，致力于打造自然、舒適、人文、富有生活氣息的品位居所，其公寓以白領(lǐng)公寓為主。2021年，朗詩寓在杭州已有門店32家，產(chǎn)品涉及青年、白領(lǐng)、精和服務式公寓、聯(lián)合辦公品牌—朗詩空間等，其中，辦公類產(chǎn)品面積從6m2-29m2不等，租金999-4600元/月，公寓面積在14m2-75m2，有適合單身的白領(lǐng)階層，也有適合年輕情侶或夫妻居住的，租金1300元/月起，總體的租賃價格不算高。在整個產(chǎn)品中，位于拱墅區(qū)瓜山的房源占了很大比例，有往來酒店、瓜山東苑、瓜山北苑、瓜山新苑等，而它們就位于浙江首批未來社區(qū)試點項目——瓜山未來社區(qū)內(nèi)。朗詩寓為租客提供了安全、舒適的居住環(huán)境，貼心的管家服務以及全方位的社交場所。

（二）龍湖冠寓

龍湖冠寓成立于2017年，是龍湖集團旗下的長租公寓品牌，為新時代青年提供租房服務。其品牌秉承舒適、安全、便捷、社群、時尚的租住理念，踐行“我家我自在”的品牌主張，倡導“去孤島化”的租住生態(tài)，將“住、商、辦公、社交、服務”聯(lián)動一體。

在服務和產(chǎn)品創(chuàng)新方面，結(jié)合客群對地理與位置、品質(zhì)與服務、價格、社區(qū)文化四個維度的需求，將產(chǎn)品劃分為豆豆、松果、核桃三大系列，其中豆豆系列為“清簡派”，以單身公寓為主、提供的是靈活自助型的服務和設(shè)施；松果系列為“群居派”，打造的是以鄰為友的綜合性青年社區(qū)；核桃系列則是“質(zhì)享派”，提供了高品質(zhì)的居住空間和特定的服務。

（三）德信隨寓

隨寓成立于2015年，是德信地產(chǎn)旗下的長租公寓運營商，打造的產(chǎn)品為“隨寓青年社區(qū)”，通過O2O模式，為市場上閑置的物業(yè)提供房屋托管服務，在對物業(yè)進行統(tǒng)一、專業(yè)、規(guī)范化的改造后，出租給都市青年，集中管理，提供規(guī)范化的服務。隨寓如其品牌名，給租客營造的是一種“自由、獨立、關(guān)懷、分享、參與”的居住氛圍和社區(qū)文化。隨寓為租客提供齊全的生活家電、全天候小管家的貼心服務以及配備功能完善的公共活動區(qū)域。

（四）萬科泊寓

萬科泊寓是萬科旗下的長租公寓品牌，泊寓致力于為有態(tài)度、有活力的城市青年提供一站式居住解決方案。而其房源主要來源于收購或租賃市場內(nèi)閑置或低效的物業(yè)資產(chǎn)。

泊寓目前在杭州共有11家門店，分別位于西湖區(qū)、江干區(qū)、上城區(qū)、蕭山區(qū)和余杭區(qū)。門店中部分由原來的精峰社區(qū)、文一社區(qū)、北宸社區(qū)等改建而成，也有部分是萬科開發(fā)項目中的自持房源。泊寓為滿足租客多樣化的租住需求，提供的產(chǎn)品有獨立單間、兩房一廳、LOFT戶型等，租金價格在900-2900元/月不等。

（五）世聯(lián)紅璞

世聯(lián)紅璞成立于2015年，是世聯(lián)行旗下的出租公寓品牌，是專注為解決中國房地產(chǎn)存量物業(yè)空置問題而生的平臺。它以“點燃都市人心中的希望”作為企業(yè)愿景，讓在每個城市里打拼的青年有一個理想、舒適的居住空間。

世聯(lián)紅璞以“每個人，都可以住得好一點”作為品牌理念，為都市青年提供集居住、社交與休閑娛樂于一體的新居住方案，通過人群、服務、場景串聯(lián)構(gòu)建美好而有趣的生活圈，營造自由、關(guān)懷、分享的部落文化社區(qū)，打造獨具活力的青年夢想家。

目前，世聯(lián)紅璞在杭州共有16家社區(qū)，分布在江干區(qū)、拱墅區(qū)、蕭山區(qū)，房源主要為1居室和2居室，其中有酒店產(chǎn)品面積較大約140平方米，月租金上萬元，不過主打產(chǎn)品30m2-40m2的1居室公寓月租金較為實惠，均在1500元/月以下。

（六）魔方公寓

魔方公寓成立于2009年，是中國首家連鎖集中式長租公寓運營商，其成功之處在于注重精細化運營，嚴格控制運營成本，魔方公寓最早在公寓運營中使用一鍵采購平臺。

目前，其旗下共有魔爾公寓、魔方公寓、V客青年公寓、9號樓公寓和聯(lián)盟品牌公寓五個品牌，產(chǎn)品分為白領(lǐng)公寓和多人宿舍。其中，摩爾公寓為服務式高端公寓、9號樓公寓為藍領(lǐng)公寓。通過多樣化的產(chǎn)品滿足各類型租客的需求，企業(yè)的整體效益得到了保障。2021年年初，部分世聯(lián)紅璞的房源由于紅璞的經(jīng)營戰(zhàn)略調(diào)整轉(zhuǎn)由魔方進行接管。

（七）愛上租

愛上租成立于2015年，由中國首個將租房事業(yè)獨立運營的浙江盛世管家與合租公寓運營商蝸居網(wǎng)絡合并組建，是杭州地區(qū)規(guī)模最大的長租公寓運營商，致力于讓居住簡單有趣，讓物業(yè)安全增值，經(jīng)營的公寓產(chǎn)品包括經(jīng)合理改裝或裝修后按套出租的整租公寓和按間出租的合租公寓。

（八）鏈家自如

鏈家自如成立于2011年，是鏈家旗下提供高品質(zhì)居住產(chǎn)品與服務的互聯(lián)網(wǎng)O2O品牌。目前自如官網(wǎng)上提供的服務有租房、自如寓、自如驛、自如生活、自如服務五大板塊，雖然杭州還未開展自如寓業(yè)務，但有自如驛業(yè)務，即杭州大運河自如驛。

自如用于租賃的所有房屋均經(jīng)過專業(yè)設(shè)計，實行統(tǒng)一裝修、原創(chuàng)家居及品牌家電配置等，同時提供租期內(nèi)的保潔、維護、搬家等多項生活服務。租房方式包括合租和整租，整租的價格一般在3000元/月以上，而合租的租金則在800-6000元/月不等。

三、品牌長租公寓未來發(fā)展之路

盡管上述品牌長租公寓的房源保有量和房源開出量較大，在市場上也有一定的占有率，但仍存在一些共性問題需要解決。

從上述品牌長租公寓企業(yè)經(jīng)營特征可以看出，他們的運營模式分為“集中式”和“分散式”兩種。集中式公寓運營采用的較為傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運作模式，房源以整棟樓的形式呈現(xiàn)，房源可為所屬地產(chǎn)公司自持，可為租賃，也可以是收購的空置物業(yè)。其資金回收期長，目前主要靠提供優(yōu)質(zhì)、系統(tǒng)化的服務，提高租金，實現(xiàn)收益。而分散式公寓，其房源來自分散的房東，通過房屋托管，為租客提供標準化的服務，提供較好的租住體驗，靠租金、收房成本之間的價差，獲得收益。

從兩種不同的經(jīng)營方式來看，集中式公寓今后經(jīng)營的難點在于房源的開拓、持有房產(chǎn)的成本支出以及出租率的提高，而分散式公寓的難點主要在于眾多分散房源的統(tǒng)一管理、房源獲取及維護改建的成本以及房源取得年限內(nèi)的出租率保證。

目前，針對長租公寓運營企業(yè)，國家沒有任何稅收優(yōu)惠和扶持措施，但長租公寓未來的市場需求巨大，且隨著行業(yè)洗牌，運營不佳的企業(yè)將逐漸被淘汰，剩下的將會是資金實力雄厚、管理效率高、產(chǎn)品服務優(yōu)良的高品質(zhì)長租公寓運營商。未來長租公寓運營商應加強資金管理，尋找優(yōu)質(zhì)、穩(wěn)定的上下游供應商及合作商，提高運營管理效率，可嘗試房地產(chǎn)證券化之路，力求為租客提供舒適的居住環(huán)境以及良好的居家服務、社區(qū)服務等，突顯經(jīng)營特色，形成差異化的產(chǎn)品和服務，不斷滿足租客日益增長的居住需求。