文/李臘云 石麗芹（保險(xiǎn)職業(yè)學(xué)院）

根據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù)，60歲及以上人口占比18.70% ，65歲以上人口占比13.50%[1]；全國有149 市已進(jìn)入深度老齡化，11 城進(jìn)入超老齡化階段，我國養(yǎng)老問題非常嚴(yán)峻[2]。為此，國家陸續(xù)出臺(tái)了《國家積極應(yīng)對(duì)人口老齡化中長期規(guī)劃》和《健康中國2030規(guī)劃綱要》等文件，“十四五”規(guī)劃強(qiáng)調(diào)加快發(fā)展第三支柱養(yǎng)老保險(xiǎn)，養(yǎng)老已成為國家戰(zhàn)略層面的重要關(guān)注點(diǎn)。在養(yǎng)老與保險(xiǎn)融合過程中，住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)是被實(shí)踐證明了的、成熟和有效的第三支柱養(yǎng)老方式，《民法典》為其提供了堅(jiān)實(shí)的法律保障。本文試就住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)運(yùn)行“遇冷”進(jìn)行檢視和反思，并就住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)如何在《民法典》下再揚(yáng)帆提出相應(yīng)的思考和對(duì)策。

一、《民法典》實(shí)施前住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)“遇冷”現(xiàn)狀

住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)是一種結(jié)合住房抵押與終身養(yǎng)老年金保險(xiǎn)的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)。老年人將自有房子抵押給保險(xiǎn)公司，但保留房子的居住權(quán)，并領(lǐng)取養(yǎng)老金直至死亡。老年人去世后，保險(xiǎn)公司有權(quán)處理抵押財(cái)產(chǎn)，所得價(jià)款優(yōu)先償付養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)用[3]。當(dāng)前，養(yǎng)老問題已成為我國影響國家發(fā)展戰(zhàn)略的重大問題，尤其是2016年二孩政策放開后，很多家庭從“421”變成了“422”，甚至是“423”，中間的“二人”要贍養(yǎng)四個(gè)老人，還要撫養(yǎng)兩三個(gè)孩子，傳統(tǒng)養(yǎng)老方式已不能滿足需求，必須探尋新型養(yǎng)老模式。而住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)既能保障老年人的居住權(quán)，又能通過房產(chǎn)抵押增加現(xiàn)金流，從而提高老年人的生活質(zhì)量，更能緩解人口老齡化下的養(yǎng)老困境，分擔(dān)政府養(yǎng)老保障壓力。

國務(wù)院于2013年9月6日出臺(tái)了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，首次提出在老年人中開展住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的試點(diǎn)工作；2018年7月，銀保監(jiān)會(huì)將其擴(kuò)展至全國。然而，從當(dāng)前試點(diǎn)和擴(kuò)展所反映的情況而言，住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)處于尷尬“遇冷”狀態(tài)。具體體現(xiàn)在：（1）參保人數(shù)過低；銀保監(jiān)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月底，共有209位老年人(143戶家庭)參加了“以房養(yǎng)老”幸福人壽項(xiàng)目，平均投保年齡71歲，人均每個(gè)月領(lǐng)取養(yǎng)老金8000元左右。[4]（2）保險(xiǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)供給嚴(yán)重缺乏；到目前為止，第一家推出住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品的是幸福人壽保險(xiǎn)公司，其于2015年3月推出“幸福房來寶”之后，其他保險(xiǎn)公司一直猶豫觀望，產(chǎn)品供給嚴(yán)重不足、結(jié)構(gòu)單一。至2016年10月，才有第二家保險(xiǎn)公司即人民人壽推出的“安居樂”。除了幸福人壽和人保壽險(xiǎn)，沒有其他的保險(xiǎn)公司再推出類似產(chǎn)品，住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)出現(xiàn)“叫好不叫座”的尷尬局面。

二、《民法典》實(shí)施前住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)“遇冷”的原因分析

《民法典》于2021年1月1日實(shí)施，之前關(guān)于住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)不斷有政策出臺(tái)。隨著國家政策的不斷支持，住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)更應(yīng)該形成“遍地開花”的良好局面。然而，現(xiàn)實(shí)是，起步多年的住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)卻落入“理想豐滿，現(xiàn)實(shí)骨感”的尷尬局面。具體原因體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

（一）傳統(tǒng)觀念的約束和對(duì)未知風(fēng)險(xiǎn)的恐懼抑制了反向抵押住房養(yǎng)老保險(xiǎn)的需求

中國幾千年“養(yǎng)兒防老”思想根深蒂固，一直以來就有“但存方寸地，留與子孫耕”的傳統(tǒng)。[5]目前，房產(chǎn)是大多數(shù)家庭所擁有的主要財(cái)富，老人在家養(yǎng)老，子女贍養(yǎng)老人，老人去世之后房產(chǎn)留給子女的觀念，極大地限制了住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的發(fā)展。因此，如果想要老人養(yǎng)老金而改變房產(chǎn)的所有權(quán)，不僅老人不愿意，子女也從心里無法接受。此外，住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)作為保險(xiǎn)公司一項(xiàng)金融產(chǎn)品，很多人對(duì)保險(xiǎn)公司缺乏信任，認(rèn)為參保之后利益得不到很好的保證，顧慮重重。再加上我國的房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)和機(jī)構(gòu)還不完善，對(duì)評(píng)估結(jié)果的懷疑也是投保人的擔(dān)憂之一。

（二）現(xiàn)行法律制度的不完善增加了住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的實(shí)際操作難度

從國外的成功經(jīng)驗(yàn)來看，各國住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的健康發(fā)展都離不開法律的保護(hù)。住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)在我國運(yùn)作處境尷尬的原因之一是缺乏完善的法律制度支持。具體體現(xiàn)在:

1.專項(xiàng)法律的缺失導(dǎo)致對(duì)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)認(rèn)知度較低

2014年，原中國保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布了《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》，這是對(duì)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)系統(tǒng)性專項(xiàng)規(guī)范，除此之外，并無針對(duì)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的專項(xiàng)法律法規(guī)。缺乏法律法規(guī)的保障，使保險(xiǎn)公司覺得風(fēng)險(xiǎn)過大、缺乏經(jīng)營動(dòng)力，不愿意開展相關(guān)業(yè)務(wù)。人們也普遍不了解住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的相關(guān)知識(shí)，認(rèn)可度很低。從住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的本質(zhì)而言，它是一種涉及房地產(chǎn)抵押貸款、銀行和保險(xiǎn)等業(yè)務(wù)的新型金融產(chǎn)品，風(fēng)險(xiǎn)因素較多，如果各主體間發(fā)生爭(zhēng)議，保障各主體相關(guān)權(quán)益的規(guī)定和解決糾紛的法律依據(jù)極少。

2.相關(guān)法律條例存在的法規(guī)沖突使得實(shí)際操作難以銜接

《民法典》實(shí)施前，對(duì)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的相關(guān)規(guī)定散布在《保險(xiǎn)法》《物權(quán)法》《合同法》《繼承法》等法律法規(guī)中，不同法規(guī)中可能存在沖突或不協(xié)調(diào)之處，實(shí)際操作難以銜接。新民法典“九法合一”， 把這些法律統(tǒng)一為一部法律中，大大地減少了實(shí)際操作中的糾紛?！睹穹ǖ洹返?66條確立了居住權(quán)制度，第401條對(duì)抵押條款的禁令予以解除，為住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)提供了最基本的法律保障，但仍有法律空白或與行政法規(guī)需要協(xié)調(diào)和沖突之處。如 《民法典》和《城市房地產(chǎn)管理法》兩部法律法規(guī)都對(duì)住宅建設(shè)用地使用權(quán)在期間屆滿后可自動(dòng)續(xù)期作了規(guī)定，但對(duì)續(xù)期方式和費(fèi)用卻并無明確規(guī)定。這些規(guī)定不明確，勢(shì)必會(huì)阻礙住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的發(fā)展。若期限屆滿發(fā)生在老年人自然死亡之前，土地使用權(quán)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由誰補(bǔ)繳？若期限屆滿發(fā)生在老年人自然死亡之后，老年人繼承人是否應(yīng)當(dāng)按比例分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)費(fèi)用？

（三）政府參與程度低影響了住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的運(yùn)行效果

眾所周知，政府對(duì)保障人們醫(yī)療、教育、養(yǎng)老等領(lǐng)域的基本福利是義不容辭的責(zé)任。住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)是政府積極探索依靠市場(chǎng)力量解決的第三支柱養(yǎng)老保險(xiǎn)方式，但其推行初期，政府必須擔(dān)負(fù)起這一責(zé)任。住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)在試點(diǎn)期間政府參與度不高，其風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)相比較其他險(xiǎn)種風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較大，民眾對(duì)于這種新型的保險(xiǎn)產(chǎn)品認(rèn)可度不高，其實(shí)踐運(yùn)行呈現(xiàn)需求乏力、供給不足的疲態(tài)。由此看來，住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)完全依賴市場(chǎng)運(yùn)行是行不通的，亟待政府給予更多關(guān)注、支持和主動(dòng)參與。而在擁有住房抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的廣闊市場(chǎng)的英美國家，政府積極參與并制定相關(guān)財(cái)稅政策進(jìn)行刺激或引導(dǎo)，如通過開征高額遺產(chǎn)稅的方式來抑制房屋繼承，鼓勵(lì)將房子用于其他投資或養(yǎng)老。我國《契稅法》規(guī)定，通過繼承轉(zhuǎn)讓土地和房屋產(chǎn)權(quán)的免征契稅，這無疑給通過繼承過戶房屋減少了很大一筆支出，相比之下，老年人顯然更不愿意通過住房反向抵押方式進(jìn)行養(yǎng)老[6]

此外，住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)實(shí)務(wù)中涉及房地產(chǎn)抵押的登記和公證等手續(xù)，但房地產(chǎn)抵押登記、交易稅費(fèi)、抵押和繼承權(quán)的處理、公證等方面的配套政策還不夠完善，存在滯后的現(xiàn)象，也極大地影響了住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的操作。

（四）產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)和高成本運(yùn)行影響了該產(chǎn)品的供給

住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)涉及房地產(chǎn)、金融市場(chǎng)和法律等諸多領(lǐng)域，與其他保險(xiǎn)相比，整個(gè)過程非常復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)也很大。保險(xiǎn)公司承辦住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)必須考察多項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)，首先是住房價(jià)值波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。保險(xiǎn)公司直到老人死亡才能擁有或處置房子，之前由老人長期居住，保險(xiǎn)公司對(duì)房屋實(shí)際價(jià)值的貶損度和房產(chǎn)實(shí)際價(jià)值準(zhǔn)確估算具有一定的困難，并且房產(chǎn)的價(jià)格也會(huì)隨著市場(chǎng)行情的變化而變化。其次是該產(chǎn)品對(duì)象主要為老年人，而老年人健康隱患較大，其健康風(fēng)險(xiǎn)規(guī)律和健康情況跟蹤難以把握，保險(xiǎn)公司往往無法為老年人積累足夠的健康數(shù)據(jù)，也無法準(zhǔn)確估算出抵押房產(chǎn)老年人的壽命等，對(duì)保險(xiǎn)人來說風(fēng)險(xiǎn)較大。在實(shí)務(wù)操作中，以上不確定的因素加上對(duì)老年人的投保狀況、風(fēng)險(xiǎn)收益等難以進(jìn)行有效評(píng)估，使保險(xiǎn)公司在住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)投入成本遠(yuǎn)高于一般保險(xiǎn)的投入成本，導(dǎo)致能夠提供此保險(xiǎn)產(chǎn)品的保險(xiǎn)公司比較稀少。

三、《民法典》的實(shí)施為住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)再揚(yáng)帆提供了新契機(jī)

《民法典》作為集“九法歸一”的社會(huì)生活百科全書，其實(shí)施對(duì)保險(xiǎn)業(yè)和養(yǎng)老等社會(huì)生活產(chǎn)生廣泛而深刻的影響。面對(duì)日益嚴(yán)峻的養(yǎng)老問題，《民法典》給住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)帶來諸多新契機(jī)。具體體現(xiàn)在：

（一）《民法典》為住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)再揚(yáng)帆創(chuàng)設(shè)了新的外部法律環(huán)境

《民法典》加強(qiáng)了對(duì)“人”權(quán)利的保護(hù)，當(dāng)然“人”也是人身保險(xiǎn)的客體，對(duì)“人”權(quán)利的保護(hù)為人身保險(xiǎn)的運(yùn)作提供了重要的邏輯依據(jù)。[7]一方面，《民法典》是強(qiáng)化和擴(kuò)充了民事主體的權(quán)利范圍和意識(shí)，倒逼相關(guān)責(zé)任主體包括保險(xiǎn)人必須依法合規(guī)和尊重對(duì)方權(quán)利；另一方面，強(qiáng)化了民事主體的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，特別是通過保險(xiǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，特定新形勢(shì)下住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)則是應(yīng)對(duì)養(yǎng)老風(fēng)險(xiǎn)的重要舉措?！睹穹ǖ洹纷鳛樯鐣?huì)生活的百科全書，它的許多內(nèi)容讓老有所養(yǎng)不再是空談，其中許多內(nèi)容的變化為養(yǎng)老提供保障，同時(shí)也為保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)I造了良好環(huán)境。此外，《民法典》于2021年1月1日正式實(shí)施后，我國民事行為和審判真正實(shí)現(xiàn)了“一本通”，民事行為和糾紛包括保險(xiǎn)合同(含住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)所涉條款等)，以前要依據(jù)《合同法》《物權(quán)法》等眾多法律法規(guī)，現(xiàn)在“九法歸一”，大大地降低了實(shí)務(wù)操作適用的難度。因此，《民法典》的實(shí)施，為住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)再揚(yáng)帆創(chuàng)設(shè)了新的外部法治環(huán)境。

（二）《民法典》新增“居住權(quán)”制度，為住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)再揚(yáng)帆掃清了法律障礙

《民法典》第366條規(guī)定：“居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要”，這個(gè)條款對(duì)“居住權(quán)”進(jìn)行了法律界定，為老年人在房子出抵后仍享有占有、使用的居住權(quán)提供了堅(jiān)實(shí)的法律保障。同時(shí)，《民法典》第401條規(guī)定：“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期限屆滿前，與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有的，只能依法就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?！边@一規(guī)定改變了原《物權(quán)法》禁止流押的規(guī)定。該制度的引入對(duì)我國物權(quán)制度、住房養(yǎng)老保險(xiǎn)制度都產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。從城市角度看，住房相關(guān)權(quán)益的明晰為住房抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)提供了相關(guān)的制度保障；從農(nóng)村角度看，農(nóng)村宅基地的規(guī)定為農(nóng)村以房養(yǎng)老保險(xiǎn)提供了制度支持?！睹穹ǖ洹吠ㄟ^新增“居住權(quán)”及對(duì)“流押條款”的解禁，為老年人通過住房反向抵押實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”進(jìn)一步掃清了法律障礙，為住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)再揚(yáng)帆提供了契機(jī)。

四、《民法典》助力住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)再揚(yáng)帆的對(duì)策

目前,養(yǎng)老問題已成為影響國家發(fā)展戰(zhàn)略的重大問題，《民法典》讓老有所養(yǎng)不再是空談，為住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的法律保障，給住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)帶來諸多新契機(jī)。住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)對(duì)于改善老年人經(jīng)濟(jì)狀況、提高老年人生活質(zhì)量、彌補(bǔ)社會(huì)養(yǎng)老保障不足和應(yīng)對(duì)嚴(yán)峻養(yǎng)老問題等具有積極的意義，其再揚(yáng)帆已經(jīng)是勢(shì)在必行。當(dāng)然，住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)曾經(jīng)歷過“遇冷”，必須在原有基礎(chǔ)上進(jìn)行更多的理性思考和理性作為。結(jié)合以上分析，筆者認(rèn)為住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)再揚(yáng)帆，應(yīng)從以下方面著手：

（一）加大宣傳力度，構(gòu)筑住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)再揚(yáng)帆的觀念保障

加強(qiáng)對(duì)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的宣傳，建立以銀保監(jiān)會(huì)和保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)為主導(dǎo)，包括但不限于廣告活動(dòng)的系統(tǒng)性住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的宣傳體系。特別是政府利用其長期積累的公信力參與到這項(xiàng)政策的宣傳推廣中，逐步改變市場(chǎng)對(duì)住房養(yǎng)老保險(xiǎn)的認(rèn)知，并與社區(qū)合作，通過老年人經(jīng)常使用的媒體傳播養(yǎng)老新概念和新知識(shí)，做好思想引導(dǎo)，幫助老年人及其子女轉(zhuǎn)變觀念。保險(xiǎn)公司不斷完善抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)，實(shí)施多樣化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)以滿足市場(chǎng)和老年人的真實(shí)需求，普及住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)知識(shí)，讓人們對(duì)這一制度有全面的了解。

（二）政府主導(dǎo)，構(gòu)筑住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)再揚(yáng)帆的政策保障

住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)是隨著應(yīng)對(duì)人口老齡化、社會(huì)養(yǎng)老壓力激增催生出來的，政府應(yīng)在推動(dòng)這款保險(xiǎn)產(chǎn)品面向市場(chǎng)過程中起核心或關(guān)鍵作用。在試點(diǎn)“遇冷”時(shí)，政府應(yīng)主導(dǎo)、助力住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)再揚(yáng)帆。具體體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

1.盡快將該保險(xiǎn)納入我國養(yǎng)老保障體系的制度安排之中

住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)是為應(yīng)對(duì)養(yǎng)老嚴(yán)峻壓力再揚(yáng)帆，在國家宏觀政策層面，住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)應(yīng)盡快納入養(yǎng)老保障體系中，并提供一定的政策支持，引導(dǎo)保險(xiǎn)公司和老年人進(jìn)入這一市場(chǎng)。政府介入時(shí)，不宜僅僅以“守夜人”的身份，而應(yīng)當(dāng)以管理人角色積極地參與、推動(dòng)以及服務(wù)型監(jiān)管于該保險(xiǎn)的運(yùn)行當(dāng)中。當(dāng)然，政府手段也不能完全取代市場(chǎng)。

2.提供相應(yīng)的財(cái)稅和政策支持，激發(fā)各主體方的參與熱情

我國住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)制度尚處于起步階段，稅收等政策的激勵(lì)作用十分重要。政府應(yīng)對(duì)經(jīng)營住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的公司適當(dāng)減免營業(yè)稅、企業(yè)所得稅等稅收，以刺激更多的保險(xiǎn)公司在市場(chǎng)上開展該項(xiàng)業(yè)務(wù)或增強(qiáng)其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。讓保險(xiǎn)公司通過經(jīng)營可以獲得一些收益，老年人也可以從養(yǎng)老保險(xiǎn)中找到需要的價(jià)值，各方都可以找到各自的價(jià)值以調(diào)動(dòng)各方的積極性，讓這項(xiàng)業(yè)務(wù)良性發(fā)展。同時(shí)，加大政府對(duì)保險(xiǎn)公司經(jīng)營該產(chǎn)品的政策支持。建議銀保監(jiān)會(huì)會(huì)同司法部門、民政部門、國家稅務(wù)總局等相關(guān)部門建立支持該業(yè)務(wù)發(fā)展的制度，簡(jiǎn)化公證、抵押、繼承、交易稅等手續(xù)，對(duì)業(yè)務(wù)費(fèi)用給予優(yōu)惠待遇等[8]。

（三）健全法律制度，構(gòu)筑住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)再揚(yáng)帆的法律保障

《民法典》確立的居住權(quán)制度為住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)再揚(yáng)帆奠定了法律基礎(chǔ)，但面對(duì)現(xiàn)有的法律沖突和模糊地帶，仍應(yīng)具體出臺(tái)相應(yīng)的配套法律法規(guī)規(guī)定進(jìn)一步規(guī)范和解決相關(guān)法律法規(guī)的銜接和沖突問題。具體可從以下幾方面著手：

1.對(duì)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)進(jìn)行特別規(guī)定

健全的法律法規(guī)，能有效降低市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。《民法典》雖然為住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)提供了法律保障，但并沒有具體單獨(dú)地就住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)進(jìn)行明確的解釋說明?？梢酝ㄟ^《保險(xiǎn)法》以法律的形式補(bǔ)充相關(guān)法律問題，也可以以行政法規(guī)或部門規(guī)章的形式進(jìn)行專項(xiàng)立法。無論以何種形式，首先，應(yīng)當(dāng)厘定保險(xiǎn)公司的準(zhǔn)入資格和投保人的投保標(biāo)準(zhǔn)，以及該產(chǎn)品推出程序和條件，這是住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)推行的基礎(chǔ)；其次，應(yīng)該厘清保險(xiǎn)雙方主體的權(quán)利和義務(wù)；最后，應(yīng)該規(guī)定責(zé)任承擔(dān)及保險(xiǎn)公司資金監(jiān)管等，這是住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)健康發(fā)展的法律保障。

此外，住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的投保對(duì)象往往是老年人這一特殊群體，在保險(xiǎn)合同談判過程中常會(huì)出現(xiàn)信息不對(duì)稱的情況，老年人往往處于弱勢(shì)地位，對(duì)合同條款內(nèi)容的理解可能存在偏差甚至誤解。因此，基于公平原則和誠信原則，對(duì)涉及雙方重大經(jīng)濟(jì)利益的條款，保險(xiǎn)公司應(yīng)當(dāng)在被保險(xiǎn)人充分理解保險(xiǎn)合同條款含義的基礎(chǔ)上進(jìn)行解釋。對(duì)于老年人在投保中還是沒能徹底、正確地理解合同條款的含義而發(fā)生糾紛的，除按《保險(xiǎn)法》和《民法典》進(jìn)行處理外，還應(yīng)當(dāng)將這種比例過錯(cuò)責(zé)任分配給保險(xiǎn)公司，切實(shí)保護(hù)老年人這一弱勢(shì)群體的合法權(quán)益。

2.完善住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的規(guī)定

從現(xiàn)有的法律規(guī)定及已經(jīng)備案的兩份住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)合同范本來看，都沒有對(duì)被抵押住房的土地使用權(quán)問題進(jìn)行明確[9]，而目前續(xù)費(fèi)問題也暫無明確的法律依據(jù)，這將引發(fā)一些特定住房的土地使用費(fèi)繳納的爭(zhēng)議。一般而言，土地使用權(quán)費(fèi)用不能脫離房屋價(jià)值而獨(dú)立存在，土地使用費(fèi)續(xù)期費(fèi)用應(yīng)與房屋價(jià)值掛鉤。因此，筆者認(rèn)為，土地使用權(quán)續(xù)期費(fèi)用應(yīng)當(dāng)按“誰擁有房屋，誰支付土地使用權(quán)續(xù)期費(fèi)用”。即當(dāng)老年人身故后，按《繼承法》規(guī)定，房屋會(huì)發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，但因之前老年人已將產(chǎn)權(quán)證書抵押給保險(xiǎn)公司，在老年人沒有繼承人的情況下，保險(xiǎn)公司可基于其先前合同行為在支付相關(guān)稅費(fèi)后取得所有權(quán)人的身份，這時(shí)土地使用權(quán)續(xù)費(fèi)應(yīng)由保險(xiǎn)公司負(fù)擔(dān)。但在老年人有繼承人時(shí)，若繼承人主張要求房屋所有權(quán)，應(yīng)補(bǔ)齊保險(xiǎn)公司養(yǎng)老金及相關(guān)費(fèi)用后可取得房屋產(chǎn)權(quán)，由繼承人補(bǔ)繳土地使用權(quán)費(fèi)用。

（四）建立配套保障制度，構(gòu)筑住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)再揚(yáng)帆的運(yùn)行機(jī)制保障

1.建立政府擔(dān)保機(jī)制

政府應(yīng)當(dāng)提供一定范圍的擔(dān)保，提高保險(xiǎn)公司的積極性，消除潛在客戶的后顧之憂。住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)是一種新興養(yǎng)老保險(xiǎn)方式，民眾對(duì)其持觀望態(tài)度，缺少充分的信任。但民眾對(duì)政府卻十分信任，如政府能提供擔(dān)保，提升民眾住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的信心非常有效。建議為確保合同的順利實(shí)施，由政府部門牽頭成立住房抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的基金組織，保險(xiǎn)公司拿出一部分保證金投入，這樣不僅可以降低保險(xiǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也增強(qiáng)了老年人對(duì)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的信任度。

2.建立申請(qǐng)前的強(qiáng)制咨詢制度

建立申請(qǐng)前強(qiáng)制咨詢制度，對(duì)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)合同法律關(guān)系中的各方主體均有利。對(duì)老年人而言，通過申請(qǐng)前強(qiáng)制咨詢可以充分了解投保產(chǎn)品的可信度和內(nèi)容，以及產(chǎn)品是否適合自己；對(duì)保險(xiǎn)公司來說，通過對(duì)老年人的個(gè)人健康、房產(chǎn)價(jià)值信息的了解，可減少對(duì)投保人資格的擔(dān)憂；對(duì)于第三方資金通道和托管方，可以預(yù)測(cè)資金借貸后的風(fēng)險(xiǎn)，防止合同無法履行帶來的資金損失。

3.完善產(chǎn)品設(shè)計(jì)和動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管機(jī)制

建議監(jiān)管部門或保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)通過精算模型，率先設(shè)計(jì)多層次、跨周期的統(tǒng)一住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，以滿足市場(chǎng)需求和降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。建議在產(chǎn)品條款中增加當(dāng)事人可以協(xié)議在一定期限后可重新簽訂，養(yǎng)老金根據(jù)市場(chǎng)或協(xié)議情況發(fā)放，抵押房屋價(jià)值可重新估值的條款，以解決各主體對(duì)房價(jià)波動(dòng)、市場(chǎng)利率對(duì)產(chǎn)品價(jià)值的擔(dān)憂。當(dāng)然，保險(xiǎn)公司要增強(qiáng)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)能力，進(jìn)行合理的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估和保險(xiǎn)產(chǎn)品的合理定價(jià)。保險(xiǎn)公司建立動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管機(jī)制，降低房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)和金融市場(chǎng)不穩(wěn)定帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

4.構(gòu)筑事后監(jiān)管制度

住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)中，盡管老年人已經(jīng)身故，但仍涉及保險(xiǎn)人處分權(quán)、被繼承人的繼承權(quán)和贖回權(quán)等一系列關(guān)鍵問題的處理。為了讓老年人身后的合法權(quán)益得到有效保障，筆者建議，需要盡快建立住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)合同的事后監(jiān)管制度。此時(shí)，應(yīng)適當(dāng)突破合同的相對(duì)性，讓老年人繼承人在老年人身故后主動(dòng)參與到合同目的實(shí)現(xiàn)中來。一方面，可以保障繼承人對(duì)于保險(xiǎn)公司如何處置住房的知情權(quán)；另一方面，可以對(duì)保險(xiǎn)公司的處置行為實(shí)行監(jiān)督，最大限度地維護(hù)繼承人對(duì)住房權(quán)益的實(shí)現(xiàn)。