文/黃明富（平安銀行深圳分行）

隨著社會經(jīng)濟的高速發(fā)展，企業(yè)經(jīng)營規(guī)模不斷擴大，人們的消費模式更加多元化，融資貸款需求不斷增加，貸款成為多數(shù)企業(yè)和個人的選擇。為了對風(fēng)險進行防范，規(guī)避不良貸款的產(chǎn)生，抵押貸款因為在安全性方面的優(yōu)勢成為商業(yè)銀行首選。但是，由于部分客戶經(jīng)理對抵押的法律知識了解不夠全面，缺乏有效的風(fēng)險防范意識，貸款雖然辦理了抵押，但是形同虛設(shè)，給銀行帶來了不可挽回的損失。

一、商業(yè)銀行抵押貸款中存在的風(fēng)險

（一）大宗抵押物無法分割和處理

大宗抵押物通常指的是整棟的商場或者大廈等，因為物業(yè)的購買需要大量的資金，一次性買斷的客戶較少且不容易進行變現(xiàn)，處理較為困難或者處置價格相較于評估價格而言較低。針對整棟抵押物進行分層抵押或者分割抵押的情況下，假如沒有獨立的通道，無法合法進行分享或者分攤整棟房產(chǎn)所應(yīng)當具有的各項服務(wù)設(shè)施和權(quán)益，就會給處置帶來巨大的困難。此外還可能具有以下幾種情況：存在獨立的房產(chǎn)權(quán)證不能保證存在獨立可供利用的房產(chǎn)。存在多套無法進行處置的房產(chǎn)，成因是房產(chǎn)不能單獨進行分割利用，比如一個面積為三百多平方米的店面，同時存在超過三個的擁有者，各自擁有房產(chǎn)權(quán)證，牽扯到的其他兩人與抵押貸款沒有關(guān)聯(lián)，就無法對有關(guān)的房產(chǎn)進行分割或者拍賣[1]。大商場周圍的面積較小的店鋪，由于交通和人流量都取決于大商場的經(jīng)營情況，假如大商場經(jīng)營狀況不佳，并且店鋪和商場抵押給了不同的商業(yè)銀行，在進行處置時就會造成小店鋪沒有合適的買家。工業(yè)企業(yè)在進行分割抵押過程中，抵押物的價值大幅下降，假如沒有獨立的通道或者無法利用公用道路和設(shè)備，就會難以處置。不在工業(yè)園區(qū)內(nèi)的廠房，其道路設(shè)置不合理或者產(chǎn)業(yè)沒有形成一定的規(guī)模，就會影響其變現(xiàn)能力。

（二）房產(chǎn)抵押存在限制轉(zhuǎn)讓的條款

抵押物在流通方面的屬性會對其抵押價值存在直接影響，隨著我國新農(nóng)村建設(shè)的不斷深入以及經(jīng)濟適用房的持續(xù)推廣，許多銀行將拆遷安置房都納入了抵押范圍，這些房產(chǎn)雖然擁有單獨的產(chǎn)權(quán)證，但是因為其土地性質(zhì)屬于國有劃撥或者集體土地，產(chǎn)權(quán)變動中會附加一定的限制條款，規(guī)定其幾年內(nèi)不得進行轉(zhuǎn)讓或者需要繳納額度較高的土地出讓金，這些限制性條款在產(chǎn)權(quán)登記簿中有時不會進行明確的備注。另外，像深圳等部分城市為了支持高新技術(shù)企業(yè)或招商引資的需要，興建了軟件產(chǎn)業(yè)基地、科技生態(tài)園、軟件園等產(chǎn)業(yè)用房，由于政府豁免了大部分地價，規(guī)定購買此類房產(chǎn)的購買對象必須滿足政府或開發(fā)商規(guī)定的條件，且轉(zhuǎn)讓必須報政府特定部門審批，同時受讓房產(chǎn)的企業(yè)也必須滿足這些條件，這會給銀行處置抵押物帶來困擾。客戶經(jīng)理在進行權(quán)證的審核與查驗時要對備注進行查看，在實地考察和辦理抵押登記過程中要對抵押房產(chǎn)是否存在這一情況進行詢問。物權(quán)法中規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬問題的依據(jù)，不動產(chǎn)權(quán)是證書登記的重要內(nèi)容，應(yīng)當跟不動產(chǎn)登記簿相同[2]。記載存在差異的情況下，除非有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確實存在錯誤，均以不動產(chǎn)登記簿為標準。

（三）銀行在進行抵押物處理時存在不利條件

該類風(fēng)險主要表現(xiàn)在兩個方面。一方面，由于拍賣標的受到司法機關(guān)查封而不能及時交付。在借款人和抵押人為同一對象的情形中，假如抵押人負有多項債務(wù)，其向銀行提出對抵押物進行處理的申請以后，抵押物還沒有進行拍賣成交以前受到司法機關(guān)的處理，通常會造成拍賣物不能按照預(yù)定日期交付，銀行作為標的處理的委托方需要承擔無法及時交付的違約責(zé)任。另一方面，抵押權(quán)利的核心內(nèi)容是抵押權(quán)人能夠享受到優(yōu)先的賠償權(quán)利，然而銀行需要對抵押物上存在的各項權(quán)利進行有效的審核，不然銀行可能既使享受到抵押權(quán)但仍會在分配時無法享受價款。優(yōu)先于抵押權(quán)的主要是欠繳在抵押之前的稅收優(yōu)先權(quán)，劃撥土地的土地出讓金的優(yōu)先權(quán)，航空器材或者船舶的優(yōu)先權(quán)及留置權(quán)（優(yōu)先權(quán)是指：援救的報酬及保管維護的必需費用，需要在終了之日起3個月內(nèi)向主管部門登記，或債權(quán)人、債務(wù)人雙方已經(jīng)達成協(xié)議的，或有關(guān)此項債權(quán)的訴訟已經(jīng)開始的，優(yōu)先權(quán)為倒序原則，即后發(fā)生的債權(quán)先受償，優(yōu)先權(quán)只能通過法院扣押產(chǎn)生優(yōu)先權(quán)才能實現(xiàn)。留置權(quán)是指：因保管合同、運輸合同、加工承攬合同的債權(quán)人依法有權(quán)留置，以該財產(chǎn)折價或拍賣、變賣而實現(xiàn)），抵押形成以前的承租權(quán)以及非公益項目的工程價款（含施工裝修裝飾等）優(yōu)先權(quán)（以約定竣工之日或?qū)嶋H竣工之日起6個月內(nèi)）。

二、抵押貸款風(fēng)險防范措施

（一）對房產(chǎn)現(xiàn)狀和抵押人的信息進行調(diào)查

銀行進行抵押貸款辦理前需要對抵押物當前的情況、抵押人信息的準確性和合規(guī)性進行調(diào)查，同時要對抵押房產(chǎn)或者大廈商場等的已投入使用的實踐和實際情況進行核實。在進行抵押登記的辦理過程中，需要對有關(guān)信息進行全面的核實和比對，并通過申請人進行佐證。在實際操作中，抵押物拆遷或者通道打通的情況較為多見，抵押物需要具備一定的流通性和獨立性便于進行變現(xiàn)。關(guān)注抵押房產(chǎn)是否屬于學(xué)區(qū)房，是否會受到政府學(xué)區(qū)房的政策影響而出現(xiàn)價格的巨額波動。關(guān)注抵押房產(chǎn)是否位于主干道的路頭路尾，會否因為政府修建立交橋而價格暴跌。關(guān)于抵押房產(chǎn)周圍是否已經(jīng)有或?qū)⒁懈邏壕€、核電站、加油站、垃圾焚燒站、污染工廠等而導(dǎo)致價格出現(xiàn)較大波動。因此，貸款辦理人員需要在完成抵押前對抵押物進行現(xiàn)場調(diào)查，內(nèi)容主要是抵押物所處的位置以及周邊交通情況，對抵押物登記的使用情況進行核實，查驗抵押物實際的構(gòu)造、新舊情況以及裝修狀況等。貸款存續(xù)時期商業(yè)銀行應(yīng)該要求借款人為抵押資產(chǎn)購置綜合財產(chǎn)保險，將銀行定為第一受益人，且投保金額應(yīng)當與貸款本息對等，保險時間的設(shè)定需要超過貸款到期日。如果貸款金額大于評估總值的，按照評估總值購買，如果貸款金額小于評估總值，則按照貸款金額的1.1倍購買，除了一次性投保覆蓋期限外，也可以分年投保，但是必須做到對貸款期限的連續(xù)覆蓋。保險費用一般由企業(yè)支付，但如果屬于小微企業(yè)，則必須由銀行自行承擔。抵押房產(chǎn)為單位擁有的有主管部門，需要經(jīng)過主管部門簽章確認。健全抵押物的評估程序，防止抵押物被客戶經(jīng)理或評估公司人為操縱，出現(xiàn)價值嚴重高估，從而給銀行貸款帶來風(fēng)險。

（二）全面了解區(qū)域政策，完善各類房地產(chǎn)與在建工程的抵押程序

商業(yè)銀行要對土地抵押信息進行多角度多層面的掌握，針對評估確認價值的真實性進行了解。通過對各個地區(qū)土地管理部門的土地轉(zhuǎn)讓信息進行查詢，了解申請者抵押土地的價格、建筑密度、規(guī)劃用途等，跟其他區(qū)域內(nèi)類型相同地段的土地開展對比，對預(yù)估的價格開展有效的分析和評估。利用各個地區(qū)的政府網(wǎng)站，針對公開的政策信息進行全方位的關(guān)注，包括為招商引資企業(yè)提供的財政補貼、稅務(wù)減免等，對有關(guān)的內(nèi)容進行精準的掌握。因為在建工程承包人所擁有的優(yōu)先受償權(quán)相較于抵押權(quán)具有更高的優(yōu)先級，在貸款過程中需要注意以下幾個方面的問題。首先，要對客戶資信方面的信息進行及時了解，優(yōu)先選擇具有良好工程開發(fā)前景的客戶，將企業(yè)的申請資格進行一定程度的提高，對申請企業(yè)的貸款償還能力、信用資質(zhì)等進行全面的審查；其次，在貸款發(fā)放前要求抵押人出具其跟承包人所簽訂的建筑工程合同，對合同條款中關(guān)于價款、工程進度和已付款項等進行全面的分析，從而保證給予抵押貸款的合理性；最后如果在建工程已經(jīng)完工，需要申請人提供在建工程已經(jīng)進行價款交付的有關(guān)證明，并讓其盡量提供除了在建工程之外的其他抵押擔保，從而避免發(fā)生風(fēng)險問題。

（三）對轉(zhuǎn)讓受限房產(chǎn)的抵押風(fēng)險預(yù)防與處置

針對一些城市的新興產(chǎn)業(yè)用房抵押，需要采取特殊的手段進行預(yù)防。首先，房產(chǎn)在當?shù)貒敛块T能否辦理抵押，這是我們商業(yè)銀行是否接受抵押的前提條件。有些房產(chǎn)雖然能夠辦理抵押，但是會有轉(zhuǎn)讓受限的情形。其次，看轉(zhuǎn)讓受限的期限是否到期。最后，針對轉(zhuǎn)讓受限的企業(yè)房產(chǎn)，需要追加企業(yè)所有股權(quán)質(zhì)押手續(xù)，方便在無法進行拍賣、轉(zhuǎn)讓時，直接通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式，實現(xiàn)房產(chǎn)的順利轉(zhuǎn)讓。

（四）加強貸后檢查，避免土地用途變更或者抵押物查封

貸款發(fā)放后要進行貸后檢查，銀行需要定期對貸款申請人土地的實際用途開展監(jiān)督，檢查其是否出現(xiàn)改變，依據(jù)實際狀況采取科學(xué)有效的措施。商業(yè)銀行在進行新的貸款發(fā)放時，需要對房產(chǎn)的具體狀況進行查詢，避免抵押物因為各種問題被司法機關(guān)查封，造成貸款脫離保護。假如確實能夠進行款項償還，僅僅是不想房產(chǎn)被第三方拍賣而進行時間延長的話，可以進行貸款展期的申請。展期指的是對原有貸款的延續(xù)，不會由于被抵押物受到查封而造成脫離保護。還存在另一種意外情況，即在抵押存續(xù)過程中，抵押人同時辦理了其他抵押。在進行貸后檢查過程中，要將貸后的管理和檢查有效結(jié)合，對客戶的經(jīng)營狀況和資金實力進行定期或者不定期檢查，從而有效的評估客戶是否依據(jù)合同規(guī)定進行資金的使用，是否存在資金緊張或者資金鏈斷裂等風(fēng)險，要通過現(xiàn)場和非現(xiàn)場有機結(jié)合的方式，對客戶的具體狀況進行全面的檢測。許多借款人所提供的財務(wù)數(shù)據(jù)和報表存在虛假內(nèi)容，而現(xiàn)金流則具有更高的真實性，更能夠體現(xiàn)客戶真實的財務(wù)狀況，因此在貸后檢查中要加強對現(xiàn)金流的監(jiān)控和掌握，從而保證銀行所掌握借款人經(jīng)濟信息的真實性。同時，要對抵押人的工作、家庭、身體狀況等進行檢測，針對抵押物的完整性、法律糾紛等開展動態(tài)的檢查，對于其合規(guī)性、變現(xiàn)水平等進行重點關(guān)注，在抵押物貶值到無法保證貸款安全的情況下，借款人如果不能提供其他擔保，需要及時采取措施保證貸款的安全。通過科學(xué)有效的貸后管理，能夠?qū)J款業(yè)務(wù)中的風(fēng)險進行及時識別，采取有效措施進行補救，可以對貸款的類型進行調(diào)整，構(gòu)建風(fēng)險預(yù)警體系，啟動應(yīng)急預(yù)案，通過貸款合同中的有關(guān)條款進行風(fēng)險的應(yīng)對[3]。

（五）提高員工的綜合素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力

首先，商業(yè)銀行要提高貸款辦理人員的風(fēng)險意識，既要保證資金的安全，又要提高貸款的流動性和經(jīng)濟效益。秉承收益能夠?qū)︼L(fēng)險進行覆蓋的原則，將業(yè)務(wù)辦理和審核分離，對權(quán)利進行劃分，依據(jù)標準化流程進行抵押貸款業(yè)務(wù)的辦理，避免假房產(chǎn)證、假抵押的操作風(fēng)險。其次，要堅持實地調(diào)查的原則。通過抵押物周邊條件、人群等側(cè)面調(diào)查，實現(xiàn)對申請客戶和房產(chǎn)信息的準確評估，不但不影響業(yè)務(wù)的進行，還能對其中的風(fēng)險進行防范。再次，落實責(zé)任人制度，針對貸款辦理過程中違反有關(guān)規(guī)章制度和法律法規(guī)的人員，要依據(jù)帶來損失的嚴重程度進行責(zé)任的追究。最后，針對資產(chǎn)的處置，要依據(jù)有關(guān)規(guī)范和標準開展，負責(zé)資產(chǎn)處理的員工需要對有關(guān)法律法規(guī)有著全面的掌握，從而實現(xiàn)對法律風(fēng)險的規(guī)避。要對貸款中存在的法律缺陷進行完善，保證貸款重組后風(fēng)險有效地降低，提高借款人主動進行款項償還的主動性，而且保證貸款流程更加合規(guī)。貸款辦理人員要對資產(chǎn)處置的流程進行了解，尤其是通過訴訟進行債務(wù)的追償，要學(xué)習(xí)有關(guān)的法律流程，在進行訴訟過程中，積極主動地跟法院有關(guān)人員進行交流和溝通，對案件的進度進行掌握，盡量縮短訴訟和落實所用的時間。

三、結(jié)語

隨著社會的高速發(fā)展，銀行業(yè)競爭不斷加劇，信貸員在進行抵押貸款過程中，需要了解與掌握國家對各類房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓與受讓的相關(guān)法律政策，對抵押物的實際情況進行全面掌握，貸后要加強對抵押物的關(guān)注，提高檢查頻率，從而對存在的風(fēng)險進行及時的識別和應(yīng)對，保證抵押貸款的規(guī)范進行，為銀行價值最大化目標的實現(xiàn)提供保障。