李琦
(重慶市勘測院空間信息分院,重慶 401121)
我國大城市中房價越來越高的主要原因就是土地資源的嚴重不足,大城市中土地資源用來建設的地標有效,能夠分配給住宅建設的土地更是有限,據(jù)我們對幾座大城市分析研究發(fā)現(xiàn),城市中住宅類用地分配減少了將近一半,一些大城市中更是出現(xiàn)了一地難求的現(xiàn)象。我國的土地經(jīng)營權(quán)實現(xiàn)的是招拍掛政策,當?shù)氐恼畬ν恋氐墓头峙溆兄^對的權(quán)利,實現(xiàn)了土地資源的壟斷現(xiàn)象,缺乏基本的競爭力。一些地方政府往往通過土地資源的出讓來增加政府的稅收情況,因此將土地的價格調(diào)整的比較高。還有一些地方政府在土地的分配比例上出現(xiàn)不合理現(xiàn)象,住宅用地和工業(yè)用地分配不均,沒有做好科學合理的規(guī)劃和評估。工業(yè)用地不能分配過多,否則一些土地會出現(xiàn)閑置情況;建筑用地也不能控制過嚴,否則會出現(xiàn)住宅的供應不足,房價的進一步提升。房價的提升又間接地導致了土地競價的進一步提升,開發(fā)商得到土地的成本增高,轉(zhuǎn)嫁給消費者的房價也逐漸的提升,形成一種惡性的循環(huán),有的無良開發(fā)商還通過各種手段進行圈地,等待土地上漲后在進行投資使用,這樣的情況下又加劇了土地資源的匱乏,建筑用地的緊張,加劇了房地產(chǎn)市場的供需問題。
經(jīng)過我們的研究分析發(fā)現(xiàn),我國房地產(chǎn)發(fā)生價格上漲的主要原因就是投資需求的增加,但是相關(guān)的投資制度在房地產(chǎn)市場中并沒有形成,沒有有效地針對金融約束措施,造成房地產(chǎn)炒房的現(xiàn)象越來越多,有的投資人正是看中了房地產(chǎn)的這種現(xiàn)象,把投資的標目放在的高漲的房地產(chǎn)項目中,這又進一步地加大的房地產(chǎn)需求量,房價又進一步的提升,對大部分普通居民的剛性住房需求在一定的程度上進行了擠壓。目前我國許多年輕人都在貸款買房,貸款買房的比例正在逐年的升高,甚至有的地區(qū)還出現(xiàn)了違規(guī)的首付貸現(xiàn)象,房地產(chǎn)市場一旦出現(xiàn)震蕩,個人的投資風險就會加大。房地產(chǎn)開發(fā)商進行土地購買、開發(fā)活動等需要的資金大多是通過銀行貸款而來,因此在房地產(chǎn)市場中大多依賴金融業(yè),銀行目前因為房地產(chǎn)市場金融杠桿的不斷提升,監(jiān)管的難度也逐漸地增大,房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈一旦出現(xiàn)問題,影響的是銀行系統(tǒng),帶來巨大的經(jīng)濟損失,有可能發(fā)生金融危機。
要改變傳統(tǒng)的重開發(fā)、重交易、輕保有的思想,防止造成房產(chǎn)的保有量過低,出現(xiàn)一些閑置房。借鑒國際上的先進國家經(jīng)驗,我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展離不開與之經(jīng)濟發(fā)展相適應的完善健全的房地產(chǎn)稅收制度,房地產(chǎn)稅收制度的建立有效地促進我國房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。我國目前實施的房地產(chǎn)稅收相關(guān)政策比較落后,已經(jīng)跟不上我國的經(jīng)濟發(fā)展腳步和房地產(chǎn)的變化,不能有效地發(fā)揮其作用。我國目前的房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)存在一定的不合理現(xiàn)象,房地產(chǎn)開發(fā)商需要進行的稅收種類很多,營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、城市維護建設稅等等十多項稅款,其中往往存在重復收稅和交叉收稅的現(xiàn)象。這些稅收導致了房地產(chǎn)開放商建造成本的增加,增加的成本又轉(zhuǎn)嫁給了購房者,導致房價的進一步升高。我國的房產(chǎn)稅和城鄉(xiāng)土地使用稅往往只是針對營業(yè)性住房,而個人住房保有環(huán)節(jié)的稅收政策比較缺失,這種情況就是導致一些投資者進行個人住房的炒房、囤房。一些城市因為保有環(huán)節(jié)的稅收缺失,出現(xiàn)了一些空房和閑置房,嚴重浪費了土地和住房資源。
我國房地產(chǎn)經(jīng)過這么多年的改革和變化,逐漸從傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟向著市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)變,已經(jīng)初步形成了房地產(chǎn)市場制度和住房保障體系,但是其中還存在一定的問題和不足,想要建立房地產(chǎn)基礎性制度和長效機制,我們就要將一些大城市的住房問題進行解決,根據(jù)各個城市的實際情況,適應當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的需要,嚴格遵守國家的住房法,尤其是針對商品房、公共住房和租賃住房的相關(guān)制度要進一步的完善,才能從根本上保障我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
想要滿足城市的住房供需平衡、避免出現(xiàn)房價的大幅度變化、房地產(chǎn)健康穩(wěn)定的發(fā)展離不開充足的住宅用地。尤其是針對一些大城市中,我們即使進行相應的措施,對農(nóng)村集體用地實現(xiàn)同等入市、同權(quán)同價的政策,但是也不能滿足新增人口對于住房的需求量。所以想要建立房地產(chǎn)基礎性制度和長效機制,就要滿足土地的供給需求,將城市的有潛力土地進行挖掘,將大城市與周邊的小城市實現(xiàn)一體化發(fā)展,才能促進房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展。
國家也相繼地推出了有關(guān)房地產(chǎn)稅收的法律,將房產(chǎn)的稅收工作加入到房地產(chǎn)基礎性制度和長效機制中去,當?shù)卣愂盏闹饕獊碓淳褪欠康禺a(chǎn)稅收,所以房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展,有利于房地產(chǎn)市場基礎性制度和長效機制與稅收之間的平衡。
經(jīng)過以上的研究和分析發(fā)現(xiàn),建立房地產(chǎn)基礎性制度和長效機制,有效的拓寬了征稅范圍,新建的住房可確定入征稅范圍之內(nèi),存量住房根據(jù)實際情況是否屬于征稅范圍;有效的拓寬了稅基,房地產(chǎn)稅收要嚴格地執(zhí)行市場評估價格;放寬了各地稅收的設置,根據(jù)各地的實際情況,各地的稅收政策可以保持不變,也可以在適當?shù)姆秶鷥?nèi)進行選擇。有效促進我國房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。