夏文德

（吉林省敦化市公證處，吉林 敦化 133700）

根據(jù)具體的租賃合同公證的相關(guān)實(shí)踐發(fā)現(xiàn)，由于近幾年我國(guó)合同法和民事領(lǐng)域相關(guān)法律規(guī)定的發(fā)展，合同擔(dān)保的形式越來(lái)越多，出租方可以選擇靈活多樣的租賃合同擔(dān)保方式。出租方可以通過合同的具體內(nèi)容選擇不同的擔(dān)保方式，比較常見的擔(dān)保方式有抵押、保證、定金和留置等方式，保證租賃合同和出租方的多樣化需求。所以，當(dāng)債務(wù)人對(duì)于某種應(yīng)該償還的債務(wù)沒有及時(shí)償付，通過租賃合同強(qiáng)制執(zhí)行效力公證體現(xiàn)優(yōu)先獲得償還的優(yōu)勢(shì)，體現(xiàn)強(qiáng)制執(zhí)行效力的法律效應(yīng)，這樣一來(lái)，能夠有效保證債權(quán)人的利益，保護(hù)債權(quán)人的自身權(quán)益，在未來(lái)發(fā)展和實(shí)踐的過程中，公證機(jī)構(gòu)的相關(guān)部門應(yīng)該著力于擴(kuò)大賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力的范圍。

一、對(duì)于租賃合同應(yīng)當(dāng)賦予強(qiáng)制的法律執(zhí)行效力

法律執(zhí)行效力的提出時(shí)間比較早，為了保證法律的實(shí)際效應(yīng)，我國(guó)司法部和最高人民法院共同提出強(qiáng)制執(zhí)行效力聯(lián)合通知，其中所涉及的法律范圍比較廣泛，涵蓋多種民事債券文書，對(duì)民事租賃合同的法律強(qiáng)制執(zhí)行效力做出規(guī)定。根據(jù)法律強(qiáng)制執(zhí)行效力的聯(lián)合通知，公正機(jī)構(gòu)需要賦予法律強(qiáng)制執(zhí)行效力責(zé)任效應(yīng)，針對(duì)民事領(lǐng)域的相關(guān)借用合同、借款合同以及不承擔(dān)財(cái)產(chǎn)責(zé)任的民事租賃合同賦予不同程度的強(qiáng)制執(zhí)行效力，對(duì)民事租賃合同的法律效應(yīng)做出明確強(qiáng)制執(zhí)行。另外，聯(lián)合通知對(duì)民事領(lǐng)域的相關(guān)民事執(zhí)行憑證進(jìn)行細(xì)分，其所涵蓋的民事執(zhí)行憑證種類較多，如撫養(yǎng)費(fèi)、欠款費(fèi)、贍養(yǎng)費(fèi)、租賃費(fèi)等各種民事執(zhí)行憑證。對(duì)公證機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，為了保證法律強(qiáng)制執(zhí)行效力在民事租賃合同的法律效應(yīng)，需要將民事領(lǐng)域的民事合同或民事執(zhí)行憑證納入公證領(lǐng)域，做出準(zhǔn)確的強(qiáng)制執(zhí)行效力公證。所以就租賃合同本身來(lái)看，公證機(jī)構(gòu)根據(jù)不同類型的民事執(zhí)行憑證，可以對(duì)其賦予必要的強(qiáng)制效力，要求強(qiáng)制執(zhí)行租賃合同的內(nèi)容，保證租賃合同的相關(guān)法律效力。除此之外，公證機(jī)構(gòu)還需要對(duì)租賃合同的相關(guān)附帶條件進(jìn)行特殊處理，部分租賃合同本身附帶條件有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保，那么這種租賃合同不能納入合同公證中，不能賦予其法律強(qiáng)制執(zhí)行效力，需要公證機(jī)構(gòu)特殊關(guān)注。

二、租賃合同強(qiáng)制效力公證的具體實(shí)踐

就我國(guó)目前租賃合同強(qiáng)制效力公證情況來(lái)看，大部分地區(qū)已經(jīng)將租賃合同納入公證范圍，賦予其強(qiáng)制力，同時(shí)帶動(dòng)與租賃合同強(qiáng)制效力有關(guān)的其他合同公證業(yè)務(wù)的發(fā)展，在部分地區(qū)合同業(yè)務(wù)中占比較大。但是，還有部分地區(qū)沒有建立完整、全面的租賃合同公證體系，無(wú)法體現(xiàn)較好的法律強(qiáng)制執(zhí)行效力，部分地區(qū)在進(jìn)行公證業(yè)務(wù)的過程中暴露很多問題，主要原因是公證業(yè)務(wù)體系存在一定弊端，嚴(yán)重影響公證業(yè)務(wù)的實(shí)際效率。因此，針對(duì)以上問題，要求相關(guān)公證機(jī)構(gòu)在賦予民事租賃合同等相關(guān)合同強(qiáng)制執(zhí)行效力的時(shí)候要保持嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)微的態(tài)度，根據(jù)具體的法律要點(diǎn)執(zhí)行公證業(yè)務(wù)，其需要執(zhí)行的具體法律要點(diǎn)如下：

（一）對(duì)于附帶財(cái)產(chǎn)擔(dān)保合同不能將其納入強(qiáng)制力公證的領(lǐng)域

現(xiàn)如今，雖然我國(guó)司法部門對(duì)民事租賃合同強(qiáng)制執(zhí)行效力做出具有規(guī)范性的通知，但實(shí)際上在部分地區(qū)公證機(jī)構(gòu)沒有將附帶擔(dān)保責(zé)任的特殊租賃合同納入合同公證范圍內(nèi)，目前公證機(jī)構(gòu)只能將不附帶任何擔(dān)保的租賃合同納入強(qiáng)制工作范圍內(nèi)?？梢哉f(shuō)，部分公證機(jī)構(gòu)對(duì)于特殊公證合同的規(guī)定存在一定問題，規(guī)定過于局限，有待修改訂正，出現(xiàn)這種情況的主要原因在于不合理的規(guī)定導(dǎo)致公證門檻太高，很多合同無(wú)法進(jìn)行強(qiáng)制公證。因此，在此基礎(chǔ)上要求公證機(jī)構(gòu)改善相關(guān)規(guī)定，未來(lái)做到將各種類型的租賃合同完全納入強(qiáng)制公證的范圍，從而保證租賃合同的法律效應(yīng)，保障出租人和承租人的合理權(quán)益，使其得到更為全面的民法保護(hù)?？偟膩?lái)說(shuō)，無(wú)論是出租方還是承租方都不應(yīng)該放棄自身法律權(quán)益，不應(yīng)該放棄正當(dāng)?shù)呢?cái)產(chǎn)擔(dān)保權(quán)益，公證機(jī)構(gòu)應(yīng)該通過相關(guān)立法方針保護(hù)出租房的合法權(quán)益，進(jìn)行有效的強(qiáng)制公證。根據(jù)具體的租賃合同公證的相關(guān)實(shí)踐發(fā)現(xiàn)，由于近幾年我國(guó)合同法和民事領(lǐng)域相關(guān)法律規(guī)定的發(fā)展，合同擔(dān)保的形式越來(lái)越多，出租方可以選擇靈活多樣的租賃合同擔(dān)保方式。出租方可以通過合同的具體內(nèi)容選擇不同的擔(dān)保方式，比較常見的擔(dān)保方式有抵押、保證、定金和留置等，保證租賃合同和出租方的多樣化需求。所以，當(dāng)債務(wù)人對(duì)于某種應(yīng)該償還的債務(wù)沒有及時(shí)償付，通過租賃合同強(qiáng)制執(zhí)行效力公證體現(xiàn)優(yōu)先獲得償還的優(yōu)勢(shì)，體現(xiàn)強(qiáng)制執(zhí)行效力的法律效應(yīng)，這樣一來(lái)，能夠有效保證債權(quán)人的利益，保護(hù)債權(quán)人的自身權(quán)益。在未來(lái)發(fā)展和實(shí)踐的過程中，公證機(jī)構(gòu)的相關(guān)部門應(yīng)該著力于擴(kuò)大賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力的范圍，提高受到權(quán)益保護(hù)的程度，從而達(dá)到保護(hù)租賃權(quán)益的目標(biāo)［1］。

（二）立法部門有必要明確現(xiàn)有的合同公證立法

就目前我國(guó)債券文書的立法情況來(lái)看，發(fā)現(xiàn)各種類型的債券文書對(duì)于租賃合同沒有給出完善的公證立法，導(dǎo)致租賃合同強(qiáng)制公證出現(xiàn)立法模糊的情況。因此，立法部門需要對(duì)租賃合同強(qiáng)制公證情況進(jìn)行實(shí)際分析，針對(duì)立法模糊的問題制定合適的法律制度，增設(shè)合同公證領(lǐng)域的相關(guān)立法。明確租賃合同公證的相關(guān)立法能夠從根本上保證租賃權(quán)益，發(fā)揮合同公證立法的最大效益，從本質(zhì)上賦予租賃合同強(qiáng)制效力公證。為此，可以在部分地區(qū)建立健全合同公證立法，對(duì)租賃合同公證業(yè)務(wù)做出明確的立法規(guī)范，實(shí)現(xiàn)公證立法和合同立法的有效融合發(fā)展，提高立法的有效性和合理性。例如，部分地區(qū)在近幾年建立明確的合同公證相關(guān)法律法規(guī)，其中對(duì)租賃合同是否有必要全部納入強(qiáng)制公證范圍的問題進(jìn)行探討和規(guī)范，對(duì)立法保障的范圍和角度進(jìn)行分析。但是我國(guó)大部分地區(qū)所使用的租賃合同立法的范圍和角度具有一定局限性，用較為狹隘的眼光看待立法保障，導(dǎo)致租賃合同強(qiáng)制公證的相關(guān)規(guī)定局限于概括性和全局性，未做出明確的精細(xì)化規(guī)定。在具體實(shí)踐過程中，賦予租賃合同強(qiáng)制效力公證的關(guān)鍵舉措需要從法規(guī)出發(fā)，健全現(xiàn)行的法律法規(guī)，以公平公正為原則，保證租賃合同雙方的利益和合法權(quán)益得到實(shí)際保護(hù)，現(xiàn)行法規(guī)對(duì)于公證機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)具有極其重要的指導(dǎo)作用，在賦予租賃合同強(qiáng)制效力公證的時(shí)候需要通過法規(guī)處理相關(guān)事務(wù)［2］。

（三）做好前期性的租賃合同公證審查

在公證機(jī)構(gòu)賦予租賃合同強(qiáng)制效力公證的時(shí)候，需要相關(guān)法院執(zhí)行審查義務(wù)，對(duì)于負(fù)責(zé)審查義務(wù)的法院來(lái)說(shuō)，應(yīng)該逐步推行和執(zhí)行全新的審查模式，提高租賃合同前期審查效果。審查能夠保證對(duì)租賃合同公證文書的全方面分析，通常情況下，由具有審查義務(wù)的法院對(duì)租賃合同所涉及公證文書進(jìn)行全方位審查，這樣一來(lái)，能夠有效保證租賃合同強(qiáng)制效力執(zhí)行的相關(guān)民事權(quán)益。因此，各個(gè)地區(qū)具有審查義務(wù)的法院需要著重審查過程中詳細(xì)的公證文書分析和研究，保證審查的整體性和全面性，大部分法院過于注重前期審查的重要性，審查只針對(duì)前期，這種做法不利于租賃合同強(qiáng)制效力公證的實(shí)效性，應(yīng)該做到執(zhí)行前和執(zhí)行后兩方面的審查規(guī)定融合發(fā)展。另外，為了提高租賃合同強(qiáng)制公證的實(shí)際效率，具有審查義務(wù)的地方法院需要通過合適的手段和措施簡(jiǎn)化租賃合同當(dāng)事雙方的責(zé)任，一般情況下合同雙方當(dāng)事各自負(fù)有質(zhì)證責(zé)任和舉證責(zé)任，不利于保護(hù)雙方的租賃權(quán)益［3］。租賃合同與借款合同相比，由于租賃合同自身具有一定復(fù)雜性，在賦予其強(qiáng)制效力公證的時(shí)候流程過多，需要承擔(dān)的質(zhì)證責(zé)任所涵蓋的范圍層面較多。為此，針對(duì)責(zé)任問題，為了全面突顯便民的社會(huì)宗旨和執(zhí)法原則，公證機(jī)構(gòu)的相關(guān)部門需要著力于簡(jiǎn)化舉證流程，提高強(qiáng)制公證的效率，這樣一來(lái)才能使租賃合同賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力公證起到良好效果。

綜上所述，目前我國(guó)法律不斷完善和發(fā)展，隨著公證機(jī)構(gòu)與法律法規(guī)的進(jìn)一步聯(lián)合發(fā)展，使得租賃合同強(qiáng)制執(zhí)行效力公證得到發(fā)展。就目前我國(guó)租賃合同強(qiáng)制執(zhí)行效力公證的情況來(lái)看，部分地區(qū)對(duì)于強(qiáng)制公證范圍缺乏全面性保障，無(wú)法體現(xiàn)其優(yōu)越的法律執(zhí)行效果。因此，需要建立相關(guān)法律法規(guī)，擴(kuò)大租賃合同強(qiáng)制公證的范圍，最大限度保護(hù)債權(quán)人的法律效應(yīng)，整體上優(yōu)化民事租賃合同強(qiáng)制公證體系。