楊明敏

（武漢綠地濱江置業(yè)有限公司，湖北 武漢 430000）

開發(fā)房地產(chǎn)時，面臨的主要問題就是資金問題，房地產(chǎn)項目的資金鏈是比較特殊的，與房地產(chǎn)行業(yè)自身的經(jīng)營特點有關(guān)。一般來說，融資能力在很大程度上決定著企業(yè)能否在市場競爭中勝出，同樣關(guān)系著企業(yè)能否繼續(xù)發(fā)展下去。房地產(chǎn)行業(yè)的主要特點就在于資金投入量非常大，而且回收的期限非常長，所以房地產(chǎn)企業(yè)如果想要在競爭激烈的市場中站穩(wěn)腳跟，必須具備非常強大的資金籌集能力。房地產(chǎn)信托是房地產(chǎn)與信托行業(yè)融合的產(chǎn)物，也是房地產(chǎn)金融非常重要的構(gòu)成部分，房地產(chǎn)信托的發(fā)展離不開房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，更離不開信托行業(yè)的發(fā)展，能夠為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供更多的資金。

一、信托的理論基礎(chǔ)

我國房地產(chǎn)ABS產(chǎn)品的交易結(jié)構(gòu)主要有直接轉(zhuǎn)讓的交易結(jié)構(gòu)、類REITs結(jié)構(gòu)、信托模式結(jié)構(gòu)（類CMBS結(jié)構(gòu)）三種。對于寫字樓、科研辦公樓、倉儲物流中心等不動產(chǎn)，其項目公司股權(quán)可以過戶給私募基金，專項計劃持有私募基金份額，即過戶型REITs，通常采用類REITs交易結(jié)構(gòu)；或者以公寓酒店/度假村、購物中心、社區(qū)商業(yè)、寫字樓等不動產(chǎn)為抵押，信托計劃發(fā)放信托貸款（或委托貸款），專項計劃持有信托受益憑證，即抵押型REITs，通常采用信托模式結(jié)構(gòu)。對收益權(quán)證券化，需要將收益權(quán)轉(zhuǎn)為債權(quán)，適合采取信托模式的交易結(jié)構(gòu)。

（一）信托的概念

信托指的是融通資金，這是一個非常靈活的金融類活動，以資金與財產(chǎn)為核心，以信任為基礎(chǔ)，以資金委托的方式進行財產(chǎn)的管理。簡單來說，就是為了有效實現(xiàn)某些目的，把財產(chǎn)委托給機構(gòu)，按照要求全權(quán)代理，進行各類經(jīng)濟活動。財產(chǎn)所有者就是信托人，信托人可以是自然人，也可以是法人；承接財產(chǎn)代理業(yè)務(wù)的人稱為受托人，受托人一般是法人；財產(chǎn)委托者所指定的享受財產(chǎn)的人稱為受益者，受益者一般是第三人，也可以是委托人自己。如果委托者和受益者都是一個人，信托人就是自己的自益信托。

如果想要以信托的方式運用財產(chǎn)，首先委托人需要尋找自己信賴的受托人，然后簽訂合同，其次受托人需要對委托者給予的財產(chǎn)進行處理，最后受托人會把得到的收益轉(zhuǎn)遞給受益人，這是信托運行的一般流程。信托行業(yè)之所以越來越受歡迎，是因為財產(chǎn)的擁有者都希望自己手里的財產(chǎn)能變得更多，隨著信托需求的增長，信托機構(gòu)應(yīng)運而生。

（二）信托的種類

1.抵押貸款類信托

抵押貸款類的信托產(chǎn)品指的是公司抵押財產(chǎn)或股權(quán)作，發(fā)行信托產(chǎn)品之后，把所得的資金提供給公司使用。抵押貸款類的信托，其募集金額占整體金額的76.2%，以財產(chǎn)或股權(quán)擔保的方式募集資金是主要模式。這種模式的體量比較大，而且非常容易成功，因為這種方式是完全仿照銀行貸款模式設(shè)立的，這種比較成熟的信托業(yè)務(wù)非常受歡迎。

2.股權(quán)投資類信托

股權(quán)投資類信托指的是投資公司以股權(quán)的方式對信托資金進行運用，這是房地產(chǎn)項目開發(fā)者非常重要的選擇。信托公司會成為房地產(chǎn)項目的股東，直接對該項目進行運營，并且根據(jù)在該項目當中的所占比例獲得相關(guān)的經(jīng)營資金，這也成為投資者的收益來源。這種模式的優(yōu)點在于能夠有效增加房地產(chǎn)的資金，促使房地產(chǎn)企業(yè)達到銀行的融資條件。這種融資方式最接近國際流行的房地產(chǎn)投資信托。

3.股權(quán)證券化信托

股權(quán)證券化信托指的是投資公司成為房地產(chǎn)企業(yè)的項目所得者，并且不直接經(jīng)營該項目，而是和當事人簽訂協(xié)議，約定在某一個時間按照約定好的價格收購?fù)顿Y公司的所有權(quán)。在這樣的模式下，房地產(chǎn)企業(yè)除了能夠有效實現(xiàn)自身的融資目標，還能夠真正提升企業(yè)的信用等級。

4.權(quán)益轉(zhuǎn)讓模式

權(quán)益轉(zhuǎn)讓模式是以房地產(chǎn)開發(fā)公司的合法可售房屋作為擔保來完成房地產(chǎn)信托，信托公司購買第三方的產(chǎn)品，將其作為預(yù)售進行登記，之后把這些產(chǎn)品作為擔保，或者將房產(chǎn)收益作為擔保，完成后續(xù)的信托計劃。這種模式一般是為了在多期項目開發(fā)的時候，讓多個項目共同運作，并且為房地產(chǎn)企業(yè)提供更好的融資條件。這種模式在運行的時候存在一定的風險，不僅建工及竣工的過程中存在風險，房屋銷售的時候也面臨風險。

二、我國房地產(chǎn)信托的主要運作模式

（一）房地產(chǎn)股權(quán)投資信托

房地產(chǎn)股權(quán)投資信托主要是投資公司以公司的股權(quán)作為應(yīng)用的方式，成為房地產(chǎn)項目的所有者或直接經(jīng)營項目，并且依據(jù)在房地產(chǎn)企業(yè)當中所占的比例實現(xiàn)經(jīng)營。北京國際信托投資公司發(fā)行的法國歐尚信托就是一個非常典型的例子。該信托的運行包括六個環(huán)節(jié)。

第一，北京國投向投資者發(fā)行委托計劃，投資者跟國投簽訂合同并且交付資金。第二，北京國投依據(jù)文件的需求進行房地產(chǎn)項目的采購。第三，北京國投按照所簽訂的文件的具體要求，將房屋出租給法國歐尚超市集團，并且簽訂合同。第四，承租人需要支付租金。第五，北京國投需要按照文件的具體需求，扣除一些必要的管理費用，向投資者支付投資的收益。第六，在信托期末，北京國投需要發(fā)行下一個計劃，用于歸還上一期投資人的投入本金。

（二）股權(quán)證券化信托

股權(quán)證券化信托就是投資公司成為房地產(chǎn)項目的所有者之后，不直接參與項目當中，而是簽訂協(xié)議，當事人按照約定的價格回購公司的所有權(quán)。在這樣的模式下，房地產(chǎn)企業(yè)除了能夠有效融資，還可以提升自身的信用等級。依據(jù)121號文件的規(guī)定，房地產(chǎn)自身的資金絕對不能夠低于開發(fā)總資金的30%，而這30%必須是所有者的權(quán)益。

三、發(fā)展我國REITs的政策建議

REITs是指房地產(chǎn)投資信托基金，是通過發(fā)行股票或收益憑證的方式匯集投資者資金，由專門的投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。一個標準REITs通過公開募集資金，將基金資產(chǎn)投資于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)或項目，將租金收益和未來資產(chǎn)價值作為支持，以此獲得投資收益和資本增值。

（一）培養(yǎng)大量的機構(gòu)投資者

經(jīng)過研究可以發(fā)現(xiàn)，不斷增長的投資參與者成了REITs市場最積極的因素，它能夠有效引導(dǎo)其他投資者投資，并且也有利于幫助市場形成更加成熟的投資理念。除此之外，機構(gòu)的投資者在一定情況下，能夠通過自身的投資行為有效穩(wěn)定市場，降低市場出現(xiàn)波動的概率，讓收益變得更加穩(wěn)定。

事實上，我國現(xiàn)在并沒有真正定義機構(gòu)投資者，這對房地產(chǎn)信托來說是非常不利的。因此培育相關(guān)投資者是社會發(fā)展的必然需求，只有讓投資者占領(lǐng)市場的主體地位，才能夠真正滿足穩(wěn)定市場的需求，讓REITs快速發(fā)售。

（二）完善人才培養(yǎng)機制

從REITs的運行狀況來看，它是更加偏向于理財?shù)馁Y產(chǎn)運作，而不是簡單的房地產(chǎn)項目實施方案。如果想要發(fā)展REITs，必須培養(yǎng)一批既具有投資眼光又能夠熟練掌握銀行業(yè)務(wù)的理財專家，同時，這些專家還需要對我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有一定的了解。與美國等發(fā)達國家相比，REITs在我國仍處于起步階段，針對REITs的討論還比較少，信托行業(yè)的復(fù)合型人才更是少之又少。就目前我國信托行業(yè)的發(fā)展來看，實際管理人員以房地產(chǎn)行業(yè)的人員居多，但是他們在理財方面的能力比較欠缺，這不利于我國房地產(chǎn)信托的長期發(fā)展。只有加強這方面的人才培養(yǎng)，才能夠組建更加專業(yè)的人才隊伍，促進REITs在我國的發(fā)展。

四、結(jié)語

雖然我國房地產(chǎn)信托行業(yè)的發(fā)展規(guī)模還不夠大，占有的市場份額也十分有限，但隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展以及信托行業(yè)的不斷創(chuàng)新，房地產(chǎn)信托將在融資領(lǐng)域占據(jù)一席之地。相信在未來，這種擁有非常強的制度優(yōu)勢且靈活多樣的融資方式會成為更多人的選擇。