馮思思

（貴州中孚律師事務(wù)所，貴州 貴陽(yáng) 550002）

房開(kāi)商在預(yù)售商品房按揭貸款中，普遍為買受人的貸款承擔(dān)階段性連帶保證責(zé)任，買受人一旦斷供，將面臨向銀行代償房款的風(fēng)險(xiǎn)。如買受人具備清償能力，房開(kāi)商可直接追償。當(dāng)買受人無(wú)償還能力，因其他糾紛導(dǎo)致房屋被另案法院預(yù)查封甚至執(zhí)行拍賣時(shí)，收回房屋已是重點(diǎn)，本文將從訴訟、執(zhí)行階段分析，如何盡量降低房開(kāi)商“丟房風(fēng)險(xiǎn)”。

一、訴訟階段

（一）審判中對(duì)于房開(kāi)商起訴解除《商品房買賣合同》的價(jià)值取向

1.不支持解除的理由及法律適用

《商品房買賣合同》合法有效，房開(kāi)商和買受人已履行了合同主要義務(wù)，房開(kāi)商從銀行收取購(gòu)房款，基于保證責(zé)任代償?shù)目铐?xiàng)，應(yīng)行使追償權(quán)向買受人追償。且房屋已交付的，考慮存在裝修、房屋溢價(jià)等情形，房開(kāi)商要求解除《商品房買賣合同》于法無(wú)據(jù)，依照《合同法》第八條，當(dāng)事人不得擅自變更或者解除合同之規(guī)定，不支持解除合同。

2.支持解除的理由及法律適用

法定解除情形：因買受人的違約行為，導(dǎo)致房屋買賣的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，房開(kāi)商無(wú)法收取購(gòu)房款，依據(jù)《合同法》第九十四條，當(dāng)事人有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，可以解除合同［3］。

約定解除情形：房開(kāi)商與買受人在合同中約定，買受人斷供房開(kāi)商有權(quán)單方解除權(quán)的，依據(jù)《合同法》第九十三條，當(dāng)事人可以約定一方享有解除合同權(quán)利，房開(kāi)商有權(quán)解除合同。

大量案例表明，房開(kāi)商在合同中約定承擔(dān)保證責(zé)任即享有單方解除權(quán)，取得勝訴的概率較大。未約定享有解除權(quán)的，在訴訟中各有勝敗，更依賴于法官主觀傾向及對(duì)法定解除的適用理解，為取得訴訟的理想效果，建議房開(kāi)商預(yù)先約定解除權(quán)，為合同解除提供依據(jù)。

（二）訴訟階段應(yīng)當(dāng)明確的訴請(qǐng)

1.辦理注銷備案手續(xù)的同時(shí)注銷預(yù)告登記

雖然《物權(quán)法》第二十條規(guī)定了預(yù)告登記失效的時(shí)間及條件，但多數(shù)不動(dòng)產(chǎn)登記中心仍會(huì)以判決書(shū)未有注銷預(yù)告登記為由拒不辦理，導(dǎo)致房屋無(wú)法轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)，故應(yīng)明確此訴請(qǐng)避免后續(xù)程序阻滯。

2.明確合同解除后，房開(kāi)商應(yīng)退還買受人的款項(xiàng)

大多法官不會(huì)主動(dòng)判決合同解除后首付款的處理，在房開(kāi)商與執(zhí)行法院退還首付款數(shù)額存在差異時(shí)，無(wú)法依據(jù)有效判決扣除相應(yīng)款項(xiàng)，所以明確退還買受人款項(xiàng)的訴請(qǐng)，可避免執(zhí)行階段受阻。

二、執(zhí)行階段

當(dāng)房屋被另案預(yù)查封阻卻注銷手續(xù)的辦理，開(kāi)發(fā)商在取得解除合同的生效判決后，只能先解決預(yù)查封問(wèn)題，讓房屋權(quán)屬回歸“干凈”才能在法律及事實(shí)上取回。而房開(kāi)商要想排除預(yù)查封法院的強(qiáng)制執(zhí)行，其實(shí)體的權(quán)利必須是法律明文規(guī)定的，經(jīng)研究近年同類案例，作者總結(jié)出如下救濟(jì)途徑。

（一）將余下房款退回，請(qǐng)執(zhí)行法院協(xié)調(diào)處理解除預(yù)查封

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十八條第二款、《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》一百二十四條第二款可知，房開(kāi)商以解除合同的生效判決申請(qǐng)解除查封的，法院有權(quán)執(zhí)行退還買受人的房款，房開(kāi)商需將房款退回到另案預(yù)查封的法院，使債權(quán)人受償。

故在取得解除合同的生效判決后，房開(kāi)商可向執(zhí)行法院申請(qǐng)，通過(guò)執(zhí)行法院向預(yù)查封法院發(fā)送協(xié)調(diào)函件，明確退還買房人的款項(xiàng)，預(yù)查封法院需解除查封，執(zhí)行退還的房款，清償預(yù)查封債權(quán)人。

（二）向預(yù)查封法院提起執(zhí)行異議之訴

房開(kāi)商在執(zhí)行異議之訴中，可依據(jù)《物權(quán)法》第三十條、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下稱：異議復(fù)議規(guī)定）第二十五條確定的所有權(quán)人，根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原則要求排除執(zhí)行；或依據(jù)其第二十六條，憑借生效法律文書(shū)確定為實(shí)體權(quán)利人排除執(zhí)行?，F(xiàn)司法實(shí)踐中主要審理以下幾個(gè)方面：

1.預(yù)查封債權(quán)人對(duì)房屋享有的權(quán)利性質(zhì)

（1）預(yù)查封債權(quán)人是否有權(quán)查封房屋。依據(jù)《最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》第十五條規(guī)定：“下列房屋雖未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進(jìn)行預(yù)查封：（二）被執(zhí)行人購(gòu)買的已由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋；（三）被執(zhí)行人購(gòu)買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋。”即可知，債權(quán)人有權(quán)對(duì)案涉房屋進(jìn)行預(yù)查封［2］。

（2）預(yù)查封債權(quán)人是否享有對(duì)房屋進(jìn)行拍賣、變賣、折價(jià)受償?shù)臋?quán)利。最高院、國(guó)土資源部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的法發(fā)【2004】5號(hào)文件，首次設(shè)定了預(yù)查封措施，即預(yù)查封是人民法院對(duì)買受人尚未進(jìn)行權(quán)屬登記，但將來(lái)可能會(huì)進(jìn)行登記的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行的一種預(yù)先限制性登記，只有在登記機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記產(chǎn)權(quán)時(shí)，才轉(zhuǎn)為正式的查封，即預(yù)查封不等同于正式查封。

預(yù)查封措施是對(duì)房屋預(yù)告登記本身（即買受人基于合同要求房開(kāi)商辦理產(chǎn)權(quán)的請(qǐng)求權(quán)），以及產(chǎn)權(quán)辦理后轉(zhuǎn)為正式查封的權(quán)利。在物權(quán)變動(dòng)之前，房開(kāi)商依據(jù)《物權(quán)法》第三十條因建造的事實(shí)行為取得房屋所有權(quán)，預(yù)查封債權(quán)人并不享有通過(guò)執(zhí)行程序?qū)Ψ课葸M(jìn)行拍賣、變賣、折價(jià)受償?shù)臋?quán)利。

2.人民法院的查封能否限制房開(kāi)商行使合同解除權(quán)

人民法院查封的效力是禁止買受人處分房屋的行為，并不等同于限制買受人與房開(kāi)商的合同權(quán)利，且法律并無(wú)明確規(guī)定限制房開(kāi)商的解除權(quán)，進(jìn)一步而言，合同約定房開(kāi)商享有解除權(quán)，是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，非因法定事由，不能剝奪房開(kāi)商的合同解除權(quán)［1］。

3.房開(kāi)商是否享有排除執(zhí)行的民事權(quán)益

（1）房開(kāi)商主張權(quán)利人的身份的認(rèn)定。首先，即使房屋辦理了備案登記及預(yù)告登記，但產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移買受人前，房開(kāi)商仍是所有權(quán)人。其次，從《異議復(fù)議規(guī)定》第二十五條“已登記的不動(dòng)產(chǎn)，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿判斷；未登記的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施，按照土地使用權(quán)登記簿、建設(shè)工程規(guī)劃許可、施工許可等相關(guān)證據(jù)判斷”是否為權(quán)利人可知，房開(kāi)商可提交以上文件證明其權(quán)利人身份［2］。

（2）在查封后才取得解除房屋的生效判決如何排除執(zhí)行。實(shí)踐中，房開(kāi)商取得生效判決往往在查封后，但《執(zhí)異復(fù)議規(guī)定》第二十六條規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，案外人依據(jù)執(zhí)行標(biāo)的被查封、扣押、凍結(jié)后作出的另案生效法律文書(shū)提出排除執(zhí)行異議的，人民法院不予支持。如按此規(guī)定，房開(kāi)商將無(wú)法排除執(zhí)行。

為使開(kāi)發(fā)商能作為權(quán)利人避開(kāi)二十六條規(guī)定排除執(zhí)行，最高人民法院觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)事人爭(zhēng)議的是不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)先適用第二十五條，生效判決僅是對(duì)合同的解除，并未對(duì)房屋所有權(quán)歸屬進(jìn)行確認(rèn)，故未觸發(fā)第二十六條的適用，《商品房買賣合同》解除的判決能夠作為認(rèn)定事實(shí)的前提和基礎(chǔ)。

且房屋預(yù)查封的執(zhí)行效果取決于預(yù)告登記能否符合產(chǎn)權(quán)登記的條件，合同解除后，依據(jù)《物權(quán)法》第二十條可知，當(dāng)債權(quán)消滅，預(yù)告登記失效。而《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》規(guī)定，對(duì)于買賣不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議被認(rèn)定無(wú)效、被撤銷、被解除，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為債權(quán)消滅。即在合同解除后，預(yù)告登記歸于失效，買受人不再享有相應(yīng)的物權(quán)期待權(quán)。房開(kāi)商依據(jù)第二十五條規(guī)定證明其權(quán)利人身份，有權(quán)向人民法院申請(qǐng)解除查封，排除執(zhí)行［1］。

4.房開(kāi)商是否應(yīng)在執(zhí)行異議之訴中退還買受人房款

在救濟(jì)途徑一得知，解除預(yù)查封的前提是房開(kāi)商退還余下房款，用于清償債權(quán)人，在執(zhí)行異議之訴中，訴訟的目的在于排除執(zhí)行，合同解除后，買受人向房開(kāi)商主張退回房款的請(qǐng)求權(quán)屬于債權(quán)糾紛，并不在本案的審理范圍內(nèi)，大多法院不予支持。

買受人對(duì)房開(kāi)商享有已付房款返還請(qǐng)求權(quán)的，可另尋其他途徑解決，查封債權(quán)人可依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十八條的規(guī)定，申請(qǐng)執(zhí)行買受人對(duì)房開(kāi)商的該筆債權(quán)。

三、結(jié)語(yǔ)

現(xiàn)我國(guó)對(duì)于房開(kāi)商解除合同，排除預(yù)查封執(zhí)行的審判觀點(diǎn)未統(tǒng)一，房開(kāi)商應(yīng)有先見(jiàn)之明，事先約定享有合同解除的權(quán)利，當(dāng)買受人出現(xiàn)斷供行為時(shí)，可以在訴訟程序中最大化保障權(quán)益。當(dāng)房屋存在預(yù)查封，也可依據(jù)生效判決，主張其權(quán)利人身份來(lái)解決預(yù)查封問(wèn)題，從而最大化避免風(fēng)險(xiǎn)，順利收回房屋。