梁秀靜

（陽(yáng)泉煤業(yè)太行地產(chǎn)投資管理有限公司，山西 陽(yáng)泉 045000）

十九大報(bào)告中明確指出：“要加快建立多主體供給，多渠道保障，租購(gòu)并舉的住房制度?！痹跈C(jī)遇和挑戰(zhàn)并存的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)必須將資金管理貫穿于整體開發(fā)流程中，同時(shí)還要引入創(chuàng)新發(fā)展思路及模式，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的跨越發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理概述

（一）房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的含義

房地產(chǎn)企業(yè)資金管理包括資金的籌集、資金的合理使用和加速資金的回籠。資金管理是財(cái)務(wù)管理的重要組成部分，房地產(chǎn)企業(yè)要管好用好資金，需要結(jié)合行業(yè)及公司的實(shí)際情況，確定本企業(yè)合理的資金結(jié)構(gòu)，以獲得較高回報(bào)，促使資金快速流動(dòng)，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)盈利最大化。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要性

房地產(chǎn)是資金使用密集性最強(qiáng)，資金流動(dòng)最頻繁，資金使用額度最高的行業(yè)。首先，資金管理工作貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的全過程。所以，加強(qiáng)資金管理、控制資金風(fēng)險(xiǎn)，并且提高資金使用效率，已成為房地產(chǎn)企業(yè)必須面臨和解決的重要課題。其次，房地產(chǎn)企業(yè)通過合理有效的籌集和使用資金，做到優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，拓寬資金渠道，從而最終達(dá)到促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益提高總目標(biāo)。最后，加強(qiáng)資金管理是企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的重要組成部分，是房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的關(guān)鍵，也是增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵所在，對(duì)企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)起著重要影響作用。

二、房地產(chǎn)企業(yè)目前資金管理存在的問題

眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，項(xiàng)目前期資金投入量大，項(xiàng)目投資回收周期長(zhǎng)，受市場(chǎng)與宏觀政策影響較強(qiáng)的特點(diǎn)，不論是中小房地產(chǎn)企業(yè)還是集團(tuán)化房地產(chǎn)企業(yè)都存在著自身資金管理困難。

（一）投資決策前未能充分考慮項(xiàng)目情況與資金的關(guān)系

一方面，目前，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目銷售價(jià)格持續(xù)上漲、資金迅速回籠、現(xiàn)金流充裕、項(xiàng)目利潤(rùn)高等“錯(cuò)覺”，再加上土地資源的稀缺性，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者在新項(xiàng)目投資決策時(shí)忽視了對(duì)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的預(yù)判和對(duì)投資項(xiàng)目實(shí)際情況的詳細(xì)分析，往往是有項(xiàng)目就投資，項(xiàng)目只要有現(xiàn)金流入就不斷增加投入，而不注重由于資本成本的增加，使得項(xiàng)目的利潤(rùn)不斷降低的結(jié)果。另一方面，當(dāng)項(xiàng)目出現(xiàn)資金短缺、現(xiàn)金流趨緊時(shí)候，沒有冷靜的分析出現(xiàn)問題的原因，而是單純?yōu)榇_保項(xiàng)目現(xiàn)金流的持續(xù)而不惜引入高成本資金，給項(xiàng)目乃至公司的下一步可持續(xù)發(fā)展埋下了隱患。很多房地產(chǎn)項(xiàng)目最終經(jīng)營(yíng)情況不佳，關(guān)鍵是在項(xiàng)目前期未能統(tǒng)籌考慮、全盤謀劃，項(xiàng)目盈利能力差在項(xiàng)目初期就形成了。

（二）單純依靠銀行融資方式很難支撐房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展

目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要包括：企業(yè)自有資金、銀行貸款、股權(quán)融資等形式。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)從項(xiàng)目購(gòu)地、前期準(zhǔn)備、動(dòng)工建設(shè)等整個(gè)生產(chǎn)過程中都需要資金支持，但是為了防止房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，房地產(chǎn)企業(yè)需達(dá)到“四證齊全”的情況下，才可以申請(qǐng)項(xiàng)目開發(fā)貸款，在此之前必須以企業(yè)自有資金支付前期各項(xiàng)支出。很多情況下，即使項(xiàng)目達(dá)到了“四證齊全”的條件下，中小房地產(chǎn)企業(yè)也很難融資。另一方面，金融機(jī)構(gòu)從自身管理要求及風(fēng)險(xiǎn)把控要求等角度出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行“白名單”管理原則，只有排名比較靠前的“百?gòu)?qiáng)房企”才有可能進(jìn)入金融機(jī)構(gòu)白名單，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的“二八法則”尤為明顯。而中小房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)實(shí)際的資金需求，只能通過信托、基金甚至民間借貸等較高成本的資金解決資金需求，加大了中小房企資金成本，削弱盈利能力。

（三）各種監(jiān)管政策使房地產(chǎn)企業(yè)資金趨緊

為了確保民生問題，保證項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)，同時(shí)防范中小房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難，而導(dǎo)致“爛尾樓”的情況發(fā)生，房地產(chǎn)監(jiān)管部門要求大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開工前繳納一定比例的保證金。而對(duì)于排名靠前的房地產(chǎn)企業(yè)可以少收或者免收各類保證金。在這種情況下房地產(chǎn)企業(yè)中的“馬泰效應(yīng)”又非常凸顯，房地產(chǎn)企業(yè)資金也更加緊張。

三、提高房地產(chǎn)企業(yè)資金管理水平的對(duì)策

房地產(chǎn)資金管理貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理難題，要結(jié)合不同的開發(fā)階段的特點(diǎn)制定不同的資金管控方案有針對(duì)性的解決企業(yè)面臨的資金難題。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理還需要引進(jìn)創(chuàng)新管理思路，在新思路、新方法下大力推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。

（一）強(qiáng)化開發(fā)項(xiàng)目前期的可行性研究，理性投資決策

首先，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)具有投資金額巨大、開發(fā)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，易受到外部環(huán)境和因素的影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資具有綜合性、復(fù)雜性、專業(yè)性的特點(diǎn)。項(xiàng)目開發(fā)前應(yīng)詳細(xì)分析項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)和劣勢(shì)，同時(shí)認(rèn)真研判項(xiàng)目地塊的各項(xiàng)指標(biāo)的配比情況，在設(shè)計(jì)階段通過合理布局開發(fā)產(chǎn)品，將投資大、去化難的指標(biāo)壓縮到極致，從項(xiàng)目規(guī)劃前期就開始加大項(xiàng)目盈利空間。其次，在項(xiàng)目開發(fā)前期從項(xiàng)目實(shí)際情況出發(fā)，客觀、科學(xué)地安排整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)周期，科學(xué)合理預(yù)測(cè)建設(shè)周期和銷售回款期，充分考慮房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)管限制因素，最終得出切實(shí)可行的項(xiàng)目融資計(jì)劃。再次，為確保融資計(jì)劃的實(shí)施要全方位調(diào)動(dòng)企業(yè)各種資源確保融資渠道暢通，避免投資決策中只重視收益不重資金保障的短板思維。此外，該階段關(guān)鍵是平衡好回報(bào)與風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)充分考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值，采用凈現(xiàn)值法、內(nèi)含報(bào)酬率法、投資回收期法等先進(jìn)的投資決策工具進(jìn)行測(cè)算。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)組建一支具備專業(yè)分析能力的投資決策團(tuán)隊(duì)對(duì)項(xiàng)目的投資可行性、項(xiàng)目估算進(jìn)行分析，協(xié)助企業(yè)進(jìn)行資源配置，優(yōu)化保證項(xiàng)目投資的有效性。最后，房地產(chǎn)企業(yè)還要引入投資決策事中監(jiān)督機(jī)制，即以項(xiàng)目投資決策分析模型為基礎(chǔ)，以現(xiàn)金流量為線索，對(duì)投資決策的項(xiàng)目進(jìn)行過程中的各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)督，以此及時(shí)發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)中資金狀況，及時(shí)查找原因預(yù)防出現(xiàn)資金問題。當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目建設(shè)完畢后，對(duì)項(xiàng)目投資決策進(jìn)行后評(píng)價(jià)，并將評(píng)價(jià)結(jié)果與投資決策團(tuán)隊(duì)考核掛鉤，以此提升企業(yè)高管人員資金風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，同時(shí)使得企業(yè)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目投資管理形成完整的管理閉合圈，為新項(xiàng)目建設(shè)積累開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。

（二）不斷拓寬融資渠道，創(chuàng)新融資方式

房地產(chǎn)企業(yè)前期做好項(xiàng)目可行性研究，到了實(shí)質(zhì)投資階段就是資金籌措階段，這一階段房地產(chǎn)企業(yè)需要全面拓寬融資渠道，突破過于依賴銀行貸款的束縛，通過多元化的融資方式來滿足項(xiàng)目資金需求。無(wú)論是銀行融資還是非金融機(jī)構(gòu)融資，首先，房地產(chǎn)企業(yè)必須要苦練內(nèi)功，不斷提升企業(yè)資產(chǎn)管理能力，保持良好的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，為積極拓展多元化的融資渠道奠定基礎(chǔ)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)可以開拓股權(quán)再融資、信托融資、債券融資、房地產(chǎn)私募基金等方式實(shí)現(xiàn)改變資本結(jié)構(gòu)，分散融資風(fēng)險(xiǎn)，降低融資成本的預(yù)期目標(biāo)?，F(xiàn)在越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)涉足產(chǎn)業(yè)基金，產(chǎn)業(yè)基金有望成為下一步房地產(chǎn)企業(yè)主流融資模式，產(chǎn)業(yè)基金除了解決資金鏈緊張、緊缺的問題，還有助于企業(yè)轉(zhuǎn)型，助推房地產(chǎn)向產(chǎn)業(yè)的上下游延伸。再次，中小房地產(chǎn)企業(yè)可以通過股份制或股份合作制形式進(jìn)行融資。例如，房地產(chǎn)企業(yè)可以吸收有意向的投資合作方，按出資比例分配持股比例，實(shí)行股份制或股份合作制，達(dá)到拓寬融資渠道的目標(biāo)。最后，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入新地區(qū)開發(fā)，對(duì)新開發(fā)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)比較陌生，一般會(huì)選擇與當(dāng)?shù)赜虚_發(fā)實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)手開發(fā)。這樣新入圍的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有機(jī)會(huì)對(duì)新拓展領(lǐng)域進(jìn)行深入了解，而當(dāng)?shù)氐姆科髣t有機(jī)會(huì)吸取對(duì)方企業(yè)提供的資金及對(duì)方企業(yè)先進(jìn)的管理方法等，雙方最終達(dá)到互利共贏的目標(biāo)。

（三）合理運(yùn)用國(guó)家政策，加速房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展

國(guó)家允許房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售，即在項(xiàng)目未達(dá)到交房條件下對(duì)外銷售，預(yù)售制度對(duì)項(xiàng)目資金緊張起著重要的緩解作用。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要抓住預(yù)售這一關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，通過科學(xué)合理組織施工，集中優(yōu)勢(shì)力量，爭(zhēng)取盡早達(dá)到項(xiàng)目預(yù)售節(jié)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)資金盡早回籠。其次，現(xiàn)階段我國(guó)大部分購(gòu)房人選擇的是按揭貸款購(gòu)房，按揭購(gòu)房至少占到總購(gòu)房人的60%左右，房地產(chǎn)企業(yè)要及時(shí)了解當(dāng)?shù)劂y行按揭政策，盡量爭(zhēng)取簽約放款等方式縮短按揭回款周期。最后，在這段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)還要及時(shí)了解當(dāng)?shù)乇O(jiān)管部門的資金監(jiān)管政策，在開發(fā)前期，盡可能地使開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到監(jiān)管部門優(yōu)惠政策的要求，可以少交或者免交各類保證金；對(duì)于未達(dá)到監(jiān)管資金返還要求的，通過合理組織施工，加快相關(guān)進(jìn)度，爭(zhēng)取早日達(dá)到監(jiān)管資金退還節(jié)點(diǎn)；對(duì)已達(dá)到監(jiān)管資金釋放條件的，要熟悉辦理監(jiān)管資金退還各種手續(xù)流程，爭(zhēng)取早日釋放監(jiān)管資金，減少因監(jiān)管資金對(duì)企業(yè)發(fā)展的影響。

四、結(jié)束語(yǔ)

資金風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，保證資金的順利周轉(zhuǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基本需求。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過一系列的措施在不同的階段采用針對(duì)性的管理措施，將資金風(fēng)險(xiǎn)控制在合理范圍之內(nèi)。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該注重創(chuàng)新發(fā)展，建立獨(dú)立的資金管理體系，將創(chuàng)新管理融入資金管理中，為企業(yè)運(yùn)行提供安全保障。