石凡

（北京通州房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，北京 101121）

一、引言

管理會(huì)計(jì)亦稱內(nèi)部報(bào)告會(huì)計(jì)，從戰(zhàn)略層面出發(fā)，以流動(dòng)資金為主要管理對(duì)象，對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)展開全方位、全過程監(jiān)控，控制資金運(yùn)轉(zhuǎn)與資金流向，為管理者制定戰(zhàn)略計(jì)劃和決策提供有力支撐。房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期支柱性產(chǎn)業(yè)，新形勢(shì)下，管理會(huì)計(jì)已經(jīng)在房地產(chǎn)行業(yè)得以應(yīng)用且取得成就，運(yùn)用管理會(huì)計(jì)工具預(yù)測(cè)盈利水平、計(jì)算成本支出、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控。但在諸多因素的影響下，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)管理會(huì)計(jì)應(yīng)用還是存在一些問題，有待進(jìn)一步完善，通過構(gòu)建管理會(huì)計(jì)體系，體現(xiàn)管理會(huì)計(jì)的價(jià)值創(chuàng)造，助力房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。文章就此展開分析與論述。

二、管理會(huì)計(jì)在國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)中的作用

（一）有助于強(qiáng)化現(xiàn)金流管控

房地產(chǎn)企業(yè)為資金密集型企業(yè)，從拿地到項(xiàng)目開發(fā)再到竣工，每一個(gè)環(huán)節(jié)都應(yīng)以資金為保障，因此對(duì)資金管控有一定的要求。應(yīng)用管理會(huì)計(jì)，對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流實(shí)行全方位、全過程的管控，明確資金去向與資金使用情況，保證項(xiàng)目資金充足，避免出現(xiàn)資金隨意調(diào)動(dòng)、資金被占用等情況，有效降低資金風(fēng)向。另外，在融資方面，運(yùn)用管理會(huì)計(jì)展開分析，能夠拓展企業(yè)融資渠道，選擇最佳的融資方式，獲得強(qiáng)有力的資金支持。

（二）有助于提升資源管理效率

國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)資源有土地資源、項(xiàng)目資源、人力資源、客戶群資源等，其中最主要的是項(xiàng)目資源。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目包括土地購(gòu)置與工程建設(shè)，前期的土地購(gòu)置需要投入大量資金，中后期的工程建設(shè)也需要資本投入。應(yīng)用管理會(huì)計(jì)，從財(cái)務(wù)管理視角出發(fā)，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的成本管控，優(yōu)化資源配置，有助于提升資源管理效率。

（三）有助于加強(qiáng)項(xiàng)目周期管理

管理會(huì)計(jì)作為新型管理模式，服務(wù)于企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理，使用靈活多樣的數(shù)據(jù)分析方式，以人為本，面向未來(lái)。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目具有周期性，要想保證項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量與效率，必須實(shí)行科學(xué)的項(xiàng)目周期管理。

（四）有助于提升企業(yè)管理水平

管理會(huì)計(jì)具有預(yù)測(cè)作用，在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)基本職能的基礎(chǔ)上，通過分析內(nèi)外環(huán)境，對(duì)企業(yè)未來(lái)發(fā)展前景展開合理的預(yù)測(cè)，面向未來(lái)，整合大量有價(jià)值的數(shù)據(jù)信息，為運(yùn)營(yíng)決策提供數(shù)據(jù)參考［1］。

三、國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)管理會(huì)計(jì)相關(guān)問題

（一）內(nèi)部溝通不暢，管理會(huì)計(jì)應(yīng)用受限

盡管現(xiàn)階段財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)向管理會(huì)計(jì)的轉(zhuǎn)型已是必然，管理會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)用優(yōu)勢(shì)明顯，但在定式思維的影響下，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)管理會(huì)計(jì)的認(rèn)知還是存在一定的偏差。一般來(lái)說(shuō)，將管理會(huì)計(jì)作為財(cái)務(wù)部門的獨(dú)立性工作，要求財(cái)務(wù)人員全權(quán)負(fù)責(zé)，對(duì)其他職能部門的積極配合未作出明確要求。因國(guó)有企業(yè)組織結(jié)構(gòu)鏈條長(zhǎng)，內(nèi)部溝通不暢是其主要特征，在管理會(huì)計(jì)應(yīng)用方面，財(cái)務(wù)部門與其他部門并未搭建溝通協(xié)調(diào)渠道，部門間的有效溝通缺失。具體實(shí)行過程中，其他部門很少積極配合，甚至持有抵觸情緒，管理會(huì)計(jì)的應(yīng)用受限，不利于發(fā)揮自身價(jià)值，也很難獲取有價(jià)值的管理會(huì)計(jì)信息資源，出具的管理會(huì)計(jì)報(bào)告過于片面，完整性、真實(shí)性無(wú)法保障，同樣無(wú)法為管理者制定決策提供參考依據(jù)。

（二）管理會(huì)計(jì)工具應(yīng)用不足，適用范圍狹窄

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)由快速增長(zhǎng)向高質(zhì)量發(fā)展邁進(jìn)，雖然房地產(chǎn)行業(yè)增速減緩，但從整體上看仍呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，業(yè)務(wù)遍布各個(gè)省市，且項(xiàng)目類型繁多，投資方式趨于多樣性，此時(shí)為了降低風(fēng)險(xiǎn)，同步提高管理效率與質(zhì)量，管理會(huì)計(jì)工具的作用非常明顯。然而實(shí)際上，部分國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)還是習(xí)慣性地沿用傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理模式，對(duì)管理會(huì)計(jì)的定位模糊，偏向于利潤(rùn)預(yù)測(cè)、成本預(yù)測(cè)等，平衡計(jì)分卡、關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)、作業(yè)預(yù)算、作業(yè)成本法等管理會(huì)計(jì)工具在全面預(yù)算、成本管控、績(jī)效管理等方面的應(yīng)用不足，適用范圍過于狹窄，難以貫徹融入國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)。

（三）高素養(yǎng)的管理會(huì)計(jì)人才匱乏，制約管理會(huì)計(jì)的應(yīng)用

國(guó)有企業(yè)財(cái)務(wù)人員多為工作經(jīng)驗(yàn)豐富的老員工，他們?cè)谥R(shí)積累與工作經(jīng)驗(yàn)方面具有優(yōu)勢(shì)，但對(duì)新時(shí)期管理會(huì)計(jì)方面的新知識(shí)吸收不到位，很難在短時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)變財(cái)務(wù)思維，這也體現(xiàn)出國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)管理會(huì)計(jì)人才匱乏，制約著管理會(huì)計(jì)的實(shí)際應(yīng)用?，F(xiàn)行教育體制下，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)仍是培養(yǎng)財(cái)務(wù)人員的主要方向，相對(duì)來(lái)說(shuō)，管理會(huì)計(jì)課程體系薄弱。對(duì)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)而言，引進(jìn)高素養(yǎng)的管理會(huì)計(jì)人才還是較為困難。另外，目前國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)部分管理者對(duì)管理會(huì)計(jì)不夠重視，還是認(rèn)為財(cái)務(wù)人員只要完成基礎(chǔ)會(huì)計(jì)核算、賬單處理、報(bào)表制作等工作即可，不能為管理會(huì)計(jì)應(yīng)用價(jià)值的體現(xiàn)提供支持［2］。

四、新形勢(shì)下國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)管理會(huì)計(jì)應(yīng)用策略

（一）以信息技術(shù)為依托，加強(qiáng)內(nèi)部有效溝通，完善房地產(chǎn)企業(yè)管理會(huì)計(jì)體系

“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代，信息技術(shù)不斷更新，為國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用管理會(huì)計(jì)提供了更為有利的條件，將信息技術(shù)與管理會(huì)計(jì)融合，促進(jìn)管理會(huì)計(jì)價(jià)值發(fā)揮已成為可行之路。因而，針對(duì)內(nèi)部溝通不暢、管理會(huì)計(jì)應(yīng)用受限的問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)以信息技術(shù)為依托，通過搭建各種必要的信息化平臺(tái)，加強(qiáng)內(nèi)部有效溝通，消除“信息孤島”現(xiàn)象，逐步完善管理會(huì)計(jì)體系。

第一，建立運(yùn)營(yíng)監(jiān)管平臺(tái)。以大數(shù)據(jù)、人工智能等技術(shù)為支撐，對(duì)房企項(xiàng)目、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)等進(jìn)行全程監(jiān)管，收集所產(chǎn)生的數(shù)據(jù)信息，從中選取有價(jià)值的數(shù)據(jù)，建立計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)資源庫(kù)，便于企業(yè)相關(guān)人員調(diào)用數(shù)據(jù)，為戰(zhàn)略規(guī)劃、決策制定等提供參考依據(jù)。一方面，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目方案展開層層分析，全面整合運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)，提取應(yīng)用價(jià)值；另一方面，應(yīng)搭建內(nèi)部溝通平臺(tái)，將線上交流與線下交流相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)信息資源的高度共享與高效傳遞，同步提升資源管理效率，逐漸形成完整的運(yùn)營(yíng)監(jiān)控系統(tǒng)。

第二，建立經(jīng)營(yíng)決策平臺(tái)。管理會(huì)計(jì)應(yīng)為企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策服務(wù)，以信息技術(shù)為依托的經(jīng)營(yíng)決策平臺(tái)應(yīng)涵蓋土地預(yù)測(cè)、現(xiàn)金流預(yù)測(cè)、年度預(yù)算等。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目的周期性，從項(xiàng)目選定到項(xiàng)目竣工，應(yīng)用管理會(huì)計(jì)工具制定月度與年度計(jì)劃，提高項(xiàng)目的可行性、經(jīng)濟(jì)性；由于土地購(gòu)置程序復(fù)雜，應(yīng)體現(xiàn)預(yù)測(cè)成本、時(shí)間、效益等；資金使用、資金去向、資金回收都應(yīng)進(jìn)行現(xiàn)金流預(yù)測(cè)，以確保資金安全與可靠。

第三，建立成本管控平臺(tái)。房地產(chǎn)企業(yè)資金規(guī)模大，不同階段都需要成本投入，在運(yùn)營(yíng)監(jiān)控平臺(tái)的基礎(chǔ)上建立成本監(jiān)控平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)全過程監(jiān)控與合理的成本控制，將管理會(huì)計(jì)理念融入各環(huán)節(jié)，在方案設(shè)計(jì)之初應(yīng)考慮如何降低成本、保障質(zhì)量，建立指標(biāo)庫(kù)，控制造價(jià)［3］。采購(gòu)過程中，對(duì)接內(nèi)外信息系統(tǒng)，了解市場(chǎng)行情，建立材料價(jià)格庫(kù)，實(shí)時(shí)對(duì)比分析，選擇適宜的供貨商，控制材料價(jià)格，達(dá)到降本增效的目的。

（二）從多維度出發(fā)，合理應(yīng)用管理會(huì)計(jì)工具，逐步拓展管理會(huì)計(jì)適用范圍

常見的管理會(huì)計(jì)有風(fēng)險(xiǎn)熱圖、平衡計(jì)分卡、現(xiàn)金流模型、關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)、作業(yè)預(yù)算、作業(yè)成本法等，涉及企業(yè)管理的各個(gè)方面。針對(duì)管理會(huì)計(jì)應(yīng)用不足、適用范圍狹窄的問題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)從多維度出發(fā)，對(duì)管理會(huì)計(jì)工具有正確的認(rèn)知與全面的掌握，合理應(yīng)用，拓展其適用范圍，充分發(fā)揮管理會(huì)計(jì)的價(jià)值創(chuàng)造作用。

第一，加強(qiáng)企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金管理。應(yīng)用管理會(huì)計(jì)工具，分析國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)可通過哪些手段提高應(yīng)用資金的使用價(jià)值與效益，主要目的是降低成本、提高效率?，F(xiàn)階段，管理會(huì)計(jì)在資金管理中的應(yīng)用體現(xiàn)在三個(gè)方面。一是降低資金持有成本，提高應(yīng)收賬款回收效率以及存貨的周轉(zhuǎn)速度，縮減流通運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間，加速內(nèi)部現(xiàn)金流的流通，強(qiáng)化現(xiàn)金流管控；二是運(yùn)用金融工具，促進(jìn)資金回流，提升房地產(chǎn)企業(yè)信用管理能力，拓展企業(yè)融資渠道；三是加強(qiáng)商業(yè)信用管理，確保賒銷的安全性。

第二，加強(qiáng)企業(yè)預(yù)算管理。面向未來(lái)，結(jié)合不同發(fā)展階段的特征，制定詳細(xì)的預(yù)算管理計(jì)劃，重點(diǎn)關(guān)注如何提升管理水平。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)可在應(yīng)用作業(yè)預(yù)算的基礎(chǔ)上建立全面預(yù)算管理體系，從預(yù)算目標(biāo)確定與預(yù)算績(jī)效考核入手，將全面預(yù)算納入其中。首先，以管理會(huì)計(jì)工作原理為根本，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)特殊屬性、運(yùn)用規(guī)模、項(xiàng)目建設(shè)成本等加以分類與分析匯總，歸類具有共性的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)用管理會(huì)計(jì)思維整合大量數(shù)據(jù)，提取其中有價(jià)值的數(shù)據(jù)信息，深入分析，出具分析報(bào)告，為項(xiàng)目建設(shè)提供戰(zhàn)略參考，在多個(gè)部門的共同參與和積極配合下科學(xué)編制預(yù)算，設(shè)立預(yù)期目標(biāo)；其次，加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行控制，實(shí)現(xiàn)全過程監(jiān)控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)預(yù)算與實(shí)際是否存在偏差，分析具體原因，及時(shí)上報(bào)，審批通過后予以調(diào)整；最后，充分運(yùn)用預(yù)算績(jī)效考核結(jié)果，再一次完善全面預(yù)算管理。

第三，加強(qiáng)企業(yè)成本管控。國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)屬性特殊，成本管控十分關(guān)鍵，而選擇合適的管理工具也是重中之重。房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)利性質(zhì)明顯，獲得經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益是最終目的，可使用本量利分析法，對(duì)房產(chǎn)銷售量加以分析，分析其與成本、利潤(rùn)間的關(guān)系，充分考慮到各個(gè)要求，為開發(fā)決策提供有力支撐。作業(yè)成本法在國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)用流程如下：確定考核作業(yè)以及工作成本；確定成本要素，分析作業(yè)與成本的關(guān)系；確定并計(jì)量成本動(dòng)因；計(jì)算作業(yè)成本；成本管理。除此以外，成本管控方面的管理會(huì)計(jì)工具還有變動(dòng)成本法、標(biāo)準(zhǔn)成本法等，不同工具適用于不同環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)實(shí)際需求，選擇適宜的管理工具，提高成本管控能力與水平。

第四，加強(qiáng)企業(yè)績(jī)效管理。管理會(huì)計(jì)工具可應(yīng)用于國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)績(jī)效管理，通過健全績(jī)效指標(biāo)體系、創(chuàng)新績(jī)效考核方式，將績(jī)效管理與獎(jiǎng)懲直接掛鉤，激發(fā)企業(yè)員工的積極性［4］。平衡計(jì)分卡作為主要的管理會(huì)計(jì)工具，與房地產(chǎn)企業(yè)的特性相符，完善績(jī)效管理模式，應(yīng)用平衡計(jì)分卡四個(gè)維度提取KPI指標(biāo)，將企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)逐步細(xì)分為可衡量的指標(biāo)，包括償債能力、資金流動(dòng)情況、業(yè)務(wù)運(yùn)行流程、客戶滿意度、員工工作狀態(tài)、員工留任率等，確定績(jī)效考核的范圍，形成從企業(yè)到部門再到個(gè)人的深度考評(píng)體系，給予表現(xiàn)優(yōu)異的個(gè)人或者部門豐厚的獎(jiǎng)勵(lì)，反之予以懲戒，提升員工的積極性，端正員工的工作態(tài)度。

（三）加大教育培訓(xùn)力度，培養(yǎng)高素養(yǎng)的管理會(huì)計(jì)人才，組建管理會(huì)計(jì)隊(duì)伍

因管理會(huì)計(jì)人才匱乏，目前有的房地產(chǎn)企業(yè)還未設(shè)置專職管理會(huì)計(jì)崗位，所有工作都由財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)。新時(shí)期，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)，適當(dāng)加大教育培訓(xùn)力度，定期組織專業(yè)培訓(xùn)課程，要求現(xiàn)有財(cái)務(wù)人員積極參與，通過培訓(xùn)提升自我，更新知識(shí)體系、積累工作經(jīng)驗(yàn)，成為高素養(yǎng)的管理會(huì)計(jì)人才。為了激發(fā)財(cái)務(wù)人員的學(xué)習(xí)積極性，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)創(chuàng)新培訓(xùn)形式，如對(duì)外交流學(xué)習(xí)、內(nèi)部交流分享會(huì)議、專家講座、國(guó)際交流等，鼓勵(lì)財(cái)務(wù)人員繼續(xù)深造，不斷豐富個(gè)人專業(yè)知識(shí)儲(chǔ)備，吸收新的理念，以勝任管理會(huì)計(jì)相關(guān)工作。國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)與高校聯(lián)動(dòng)，根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展需求，制定管理會(huì)計(jì)人才培養(yǎng)方案，實(shí)現(xiàn)高端人才培養(yǎng)，優(yōu)化人才培養(yǎng)模式。國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)還可督促會(huì)計(jì)人員考取資格證書，對(duì)已經(jīng)考取證書的人員給予獎(jiǎng)勵(lì)。

五、管理會(huì)計(jì)在國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用展望

信息化時(shí)代，互聯(lián)網(wǎng)快速發(fā)展，推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)+”下的會(huì)計(jì)改革，是促進(jìn)會(huì)計(jì)體系進(jìn)一步完善的必要措施。如今，信息技術(shù)已經(jīng)深入各個(gè)行業(yè)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)逐漸由電算化轉(zhuǎn)向智能化、數(shù)字化，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作形式發(fā)生巨大變化，不再局限于數(shù)據(jù)整合、會(huì)計(jì)核算，而是在信息技術(shù)的推動(dòng)下，拓展管理會(huì)計(jì)的廣度和深度。在這樣的背景下，傳統(tǒng)理念必須發(fā)生改變，只有這樣才能將管理會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)中的作用與價(jià)值發(fā)揮到極致。

大數(shù)據(jù)同樣給管理會(huì)計(jì)帶來(lái)深遠(yuǎn)的影響，利用大數(shù)據(jù)思維收集數(shù)據(jù)、快速提取數(shù)據(jù)、分析處理數(shù)據(jù)，提高基礎(chǔ)工作效率，更加投身于財(cái)務(wù)決策、戰(zhàn)略規(guī)劃、業(yè)務(wù)管理中。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立健全信息系統(tǒng)，對(duì)接管理會(huì)計(jì)系統(tǒng)與其他系統(tǒng)，采取信息化手段，加強(qiáng)管理會(huì)計(jì)工作與企業(yè)業(yè)務(wù)之間的聯(lián)系，擴(kuò)大管理會(huì)計(jì)的應(yīng)用范圍，提升管理會(huì)計(jì)的應(yīng)用價(jià)值，促進(jìn)其在房地產(chǎn)行業(yè)深入發(fā)展［5］。

六、結(jié)語(yǔ)

根據(jù)上文的分析可知，面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)日益復(fù)雜的市場(chǎng)，盡管國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)本身實(shí)力雄厚，但仍要考慮如何增強(qiáng)并保持綜合實(shí)力，通過引進(jìn)運(yùn)用管理會(huì)計(jì)，將其融入資金管理、預(yù)算管理、成本管控等多方面，可實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步的優(yōu)化與改善，有助于國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)管理與創(chuàng)新。因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)正確認(rèn)識(shí)管理會(huì)計(jì)的作用，從實(shí)際問題出發(fā)，利用信息技術(shù)搭建管理會(huì)計(jì)體系、運(yùn)用管理會(huì)計(jì)工具拓展適用范圍、加大培訓(xùn)力度培養(yǎng)高素養(yǎng)人才，將基本理論落實(shí)到工作實(shí)踐，助力管理會(huì)計(jì)服務(wù)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，創(chuàng)造更廣闊的發(fā)展空間，進(jìn)一步推動(dòng)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展。