關(guān)英琦

（北京林業(yè)大學(xué)，北京 100083）

一、商品房預(yù)售制度的定義及其特征

我國商品房預(yù)售制度始于中國香港，中國香港立信置業(yè)公司“分層售賣、分期付款”的模式開創(chuàng)了房屋預(yù)售之先河。［1］從此，這一房屋銷售模式便流行開來，并成為中國香港房地產(chǎn)行業(yè)的一大經(jīng)營特色。20世紀(jì)末商品房預(yù)售制度正式引進(jìn)內(nèi)地，《城市商品房預(yù)售管理辦法》的出臺標(biāo)志著這一制度的正式實(shí)施。根據(jù)相關(guān)法律，商品房預(yù)售可以闡釋為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價(jià)款的行為。與商品房現(xiàn)售相比，商品房預(yù)售具有以下特征：

（一）標(biāo)的物的非現(xiàn)實(shí)性

在預(yù)售制度中，合同簽訂時(shí)商品房仍未建造或未完全建成，標(biāo)的物并未現(xiàn)實(shí)地存在。因此預(yù)購人不能立即取得商品房的所有權(quán)，簽訂合同只能就房屋交付時(shí)間和基本情況進(jìn)行詳細(xì)約定。

（二）履行的非即時(shí)性

商品房預(yù)售中標(biāo)的物的非現(xiàn)實(shí)性致使商品房預(yù)售中合同履行不具有即時(shí)性。預(yù)購人在合同成立時(shí)先交付部分或全部價(jià)金，而預(yù)售人則是之后約定期限內(nèi)移交驗(yàn)收合格的標(biāo)的物。實(shí)踐中，從預(yù)售合同生效到最終商品房交付通常需要幾年的時(shí)間，部分學(xué)者將商品房預(yù)售行為定性為“遠(yuǎn)期交貨行為”。

（三）國家干預(yù)性較強(qiáng)

標(biāo)的物的非現(xiàn)實(shí)性和合同履行的非即時(shí)性加大了預(yù)購人的風(fēng)險(xiǎn)，且預(yù)購人常處于劣勢地位。故國家通過強(qiáng)制力手段加強(qiáng)干預(yù)性，實(shí)現(xiàn)預(yù)售人和預(yù)購人兩者的利益衡平，維護(hù)房地產(chǎn)市場健康、有序發(fā)展?，F(xiàn)行的商品房預(yù)售許可證制度、商品房預(yù)售登記制度和商品房預(yù)售款專用制度，都保障了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行為對預(yù)購人權(quán)益減少侵害。

二、預(yù)購人權(quán)益受侵害的幾種典型表現(xiàn)

房地產(chǎn)預(yù)售制度對培育我國房地產(chǎn)市場、推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了重要的推動作用。然而，商品房預(yù)售制度在實(shí)施過程中也產(chǎn)生了大量的道德風(fēng)險(xiǎn)和市場風(fēng)險(xiǎn)。［2］在現(xiàn)實(shí)生活中，預(yù)購人的權(quán)益時(shí)常會遭受侵害，下文將對合同訂立和履行兩個階段進(jìn)行分析：

（一）合同訂立之前：房企發(fā)布虛假廣告

隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭日趨白熱化，通過廣告途徑進(jìn)行樓盤宣傳，已經(jīng)成為行內(nèi)通行的促銷方式，廣告對購房者產(chǎn)生了很大影響。但許多不良房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在廣告中千方百計(jì)打“擦邊球”，使用大量誘導(dǎo)性語匯或圖片，進(jìn)行夸大宣傳。在商品房交付時(shí)，房企將廣告中承諾的具體事項(xiàng)以次充好，甚至拒不承認(rèn)。

2018年4月15日，國家市場監(jiān)管總局公布的第一批二十起典型虛假違法廣告案件中，涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布虛假廣告達(dá)三起。三家房企主要在贈送面積、容積率和建筑面積進(jìn)行了虛假宣傳。常見的虛假宣傳類型還有，對還未建成或仍處于規(guī)劃中的市政條件作誤導(dǎo)宣傳，玩文字游戲，如“五星級的家”，廣告中沒有預(yù)售許可證號，渲染房產(chǎn)升值空間，甚至做出投資回報(bào)承諾等。

（二）合同履行階段：房企重復(fù)銷售

商品房預(yù)售中標(biāo)的物的非現(xiàn)實(shí)性和履行的非即時(shí)性兩個特征，決定了預(yù)購人不能在訂立商品房預(yù)售合同后立即獲得房屋所有權(quán)。在房屋竣工驗(yàn)收合格完成交付之后，預(yù)購人同時(shí)攜帶房屋預(yù)售合同和房屋交付憑證才能到房管部門辦理房產(chǎn)登記手續(xù)。

由于近些年房價(jià)漲幅較大，受利益驅(qū)使一部分不良房企不按規(guī)進(jìn)行預(yù)售合同登記，將已簽訂預(yù)售合同的房屋再次出售給其他購房者，即“一房多賣”。未辦理登記備案手續(xù)的商品房預(yù)售合同無法產(chǎn)生對抗第三人的效力，如若后買受人先于前買受人辦理了產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，則后買受人取得房屋所有權(quán)，預(yù)購人的合法權(quán)益受到了嚴(yán)重?fù)p害。

三、完善商品房預(yù)購人權(quán)益保護(hù)制度的建議

（一）合理規(guī)范和限制預(yù)售廣告

首先，要完善相應(yīng)的法律法規(guī)，為解決商品房預(yù)售糾紛提供法律支撐。2003年出臺的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》在極大程度的保障了預(yù)購人的權(quán)益，縮小了買賣雙方爭議的范圍。

其次，對預(yù)售廣告進(jìn)行前置性審查。由于事后救濟(jì)無法挽回已經(jīng)發(fā)生的損害結(jié)果，故房地產(chǎn)廣告發(fā)布之前對其進(jìn)行監(jiān)管和審查顯得尤為重要。要嚴(yán)格審查廣告內(nèi)容的合法性、合理性和準(zhǔn)確性。合法性審查是指對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)進(jìn)行審查，審查其營業(yè)執(zhí)照、預(yù)售許可證等材料；合理性審查是對廣告中商品房的真實(shí)性進(jìn)行審查，如建筑進(jìn)度、建筑或?qū)嶋H面積等；準(zhǔn)確性是指廣告用語是否真實(shí)、準(zhǔn)確，不具有誘導(dǎo)性或傾向性。當(dāng)然，我們也要推行事后救濟(jì)和事中監(jiān)督，三者共同維護(hù)欲購者合法權(quán)益。

最后，將廣告中要約內(nèi)容在合同中載明。預(yù)售廣告通常被視為要約邀請，但是部分對合同訂立及價(jià)格確定產(chǎn)生影響的應(yīng)視為要約。要約的內(nèi)容直接決定了購房者是否購買，故而應(yīng)當(dāng)將廣告中要約內(nèi)容在合同中載明，保障預(yù)購人的信賴?yán)?，避免房地產(chǎn)開發(fā)商在交付時(shí)以廣告并非合同的一部分為由推脫責(zé)任。

（二）完善預(yù)售信息披露制度

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和開發(fā)項(xiàng)目的信息進(jìn)行披露，有利于減少購房者因信息不對稱而導(dǎo)致的損失，加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目的監(jiān)督，形成良性的競爭環(huán)境。

首先，通過法律將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行信息披露規(guī)定為一項(xiàng)法定義務(wù)。同時(shí)，細(xì)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和開發(fā)項(xiàng)目的信息披露標(biāo)準(zhǔn)、披露方式，以及未進(jìn)行的懲戒措施。一定程度上保證了市場的透明化，有利于購房者做出理性購買選擇。

其次，簡化相應(yīng)程序，及時(shí)進(jìn)行信息披露。簡化信息披露的流程和審核程序，設(shè)立獨(dú)立的信息披露監(jiān)管機(jī)構(gòu)，減少行政機(jī)關(guān)對之進(jìn)行過多干預(yù)。保障所披露的信息必須是最新的，能及時(shí)反映企業(yè)和項(xiàng)目的現(xiàn)實(shí)情況。

最后，將信息披露納入房產(chǎn)企業(yè)誠信檔案管理，永久電子留存。對于未及時(shí)進(jìn)行信息披露或未進(jìn)行信息披露的企業(yè)，處以罰金并終生留檔；對于未及時(shí)進(jìn)行信息披露或信息披露錯誤的房產(chǎn)項(xiàng)目勒令其停止建設(shè)。加大懲戒力度，增強(qiáng)信息透明度。

（三）嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)售登記制度

首先，調(diào)整預(yù)告登記的發(fā)生方式。我國《民法典》對于預(yù)告登記的發(fā)生方式進(jìn)行了規(guī)定，規(guī)定采取自愿的發(fā)生方式。在商品房預(yù)售中，預(yù)購人的弱勢決定預(yù)購人在簽訂預(yù)售合同時(shí)容易受到格式條款的制約，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拒絕辦理預(yù)告登記，則預(yù)購人很難要求其辦理。因此，筆者認(rèn)為這種約定性的條款難以達(dá)到保護(hù)預(yù)購人利益的目的，因此必須用強(qiáng)制的方式來規(guī)定預(yù)告登記，并規(guī)定嚴(yán)格的責(zé)任。

其次，明確預(yù)告登記具體內(nèi)容。新出臺的《民法典》并未對預(yù)告登記的具體內(nèi)容進(jìn)行規(guī)定。但根據(jù)《房屋登記辦法》相關(guān)規(guī)定，房屋登記簿應(yīng)當(dāng)記載房屋的自然狀況、權(quán)利狀況以及其他應(yīng)當(dāng)依法登記的事項(xiàng)。因此，在預(yù)告登記作為準(zhǔn)物權(quán)登記時(shí)，應(yīng)詳細(xì)記載房屋預(yù)售的位置、面積等信息，對此有關(guān)工作人員應(yīng)該進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查。待房屋建成后進(jìn)行不動產(chǎn)登記時(shí)，只需要從法律確認(rèn)的角度以形式上的審查和頒發(fā)相關(guān)證書。

最后，賦予預(yù)售合同備案登記制度以準(zhǔn)物權(quán)效力。在房地產(chǎn)開發(fā)商與預(yù)購消費(fèi)者簽訂預(yù)售合同之后，基于預(yù)售合同，預(yù)購消費(fèi)者獲得所購買商品房產(chǎn)權(quán)的債權(quán)請求權(quán)。為防止“一房多賣”情況，要實(shí)現(xiàn)登記備案的買賣合同與預(yù)告登記制度的銜接，明確賦予商品房預(yù)售合同登記備案以對抗第三人的準(zhǔn)物權(quán)效力，這樣才能為弱勢預(yù)購消費(fèi)者提供更強(qiáng)有力的法律保護(hù)。

四、結(jié)語

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，預(yù)售已成為房屋買賣的主要方式。商品房預(yù)售制度減輕了購房者的購房壓力，也有效緩解了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)資金的不足，為擴(kuò)大商品房開發(fā)規(guī)模方面確實(shí)做出了巨大的貢獻(xiàn)。但是商品房預(yù)售制度在對預(yù)購人權(quán)利保障方面仍存在一些問題。在房屋預(yù)售中，預(yù)購人往往面臨著虛假廣告宣傳，預(yù)售方主體資格不合法，預(yù)購定金難退還，房地產(chǎn)開發(fā)商拖延交付房屋，房屋質(zhì)量問題以及預(yù)售商品房的其他權(quán)利瑕疵。為了發(fā)揮房屋預(yù)售制度的價(jià)值，限縮其對購房者權(quán)利可能造成的不良影響，應(yīng)從合理規(guī)范和限制預(yù)售廣告、完善預(yù)售信息披露制度及嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)售登記制度三個角度提出了完善建議。只有完善預(yù)售制度及相關(guān)配套措施，預(yù)售制度才能充分發(fā)揮其價(jià)值。